Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 сентября 2017 года Самарский областной суд в составе:
Председательствующего судьи Панковой М.А.,
При секретаре Рафиковой Е.Д.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-754/2017 по административному исковому заявлению Ставропольского районного потребительского общества к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,
У С Т А Н О В И Л:
Ставропольское районное потребительское общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, просило суд восстановить пропущенный процессуальный срок подачи в суд административного искового заявления, так как существо спора затрагивает обязанности административного истца по уплате налога на имущество организаций в 2017 году на территории Самарской области и не существует иного способа защиты нарушенных прав административного истца, и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Здание магазина, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, литера №, инвентарный номер №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 423 753 рубля;
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Магазин, назначение: нежилое, площадью ***,** кв.м., этажность №, литера №, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости, составляющей 3 088 610 рублей,
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Магазин «<данные изъяты>», назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, подземная этажность: №, литера №, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 811 250 рублей,
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Магазин <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, литера №, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 329 872 рубля,
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Магазин <данные изъяты>, назначение: нежилое, площадью ***,** кв.м., этажность №, инвентарный №, литера №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости, составляющей 934 656 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником следующих объектов недвижимого имущества:
- Здание магазина, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, литера №, инвентарный номер №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;
- Магазин, назначение: нежилое, площадью ***,** кв.м., этажность №, литера №, инвентарный номер: №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;
- Магазин «<данные изъяты>», назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, подземная этажность: №, литера №, инвентарный номер: №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;
- Магазин <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, литера №, инвентарный номер №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;
- Магазин <данные изъяты>, назначение: нежилое, площадью ***,** кв.м., этажность №, инвентарный номер №, литера №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
Кадастровая стоимость нежилых помещений установлена на 06.06.2011 года и составляет:
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 623 384,21 рублей,
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 5 608 703,71 рубль,
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 5 491 517,07 рублей,
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 221 070,28 рублей,
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 186 164,21 рубль.
Согласно отчетам об оценке объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГ.№, №, №, №, №, рыночная стоимость по состоянию на 06.06.2011 года в отношении:
- нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 1 423 753 рубля,
- нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 3 088 610 рублей,
- нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 1 811 250 рубелей,
- нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 1 329 872 рубля,
- нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 934 656 рублей,
что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышенной по отношению к их реальной рыночной стоимости.
Административный истец обращался с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, однако заявление не было принято к рассмотрению, поскольку срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости истек 15.04.2017 года.
Завышение кадастровой стоимости нежилых помещений нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетами об оценке.
Представитель Ставропольского районного потребительского общества по доверенности от ДД.ММ.ГГ.№ ФИО2 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.
Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.
Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило отказать в удовлетворении административного иска.
Управление Росреестра по Самарской области представило отзыв, в котором указало, что удовлетворение заявленных требований относит на усмотрение суда в зависимости от представленных доказательств.
В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Из материалов дела следует, что Ставропольскому районному потребительскому обществу на праве собственности принадлежат следующие нежилые помещения:
- Здание магазина, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, литера №, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.;
- Магазин, назначение: нежилое, площадью ***,** кв.м., этажность №, литера №, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.;
- Магазин «Продукты», назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, подземная этажность: №, литера №, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.;
- Магазин <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, литера №, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.;
- Магазин <данные изъяты>, назначение: нежилое, площадью ***,** кв.м., этажность №, инвентарный №, литера №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ. по делу №.
Кадастровая стоимость нежилых помещений определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет:
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 623 384,21 рублей,
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 5 608 703,71 рубль,
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 5 491 517,07 рублей,
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 221 070,28 рублей,
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 186 164,21 рубль.
Датой определения кадастровой стоимости всех спорных нежилых помещений является 06.06.2011 года, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № на дату оценки 06.06.2011 года без учета НДС составляет 1 423 753 рубля.
Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № на дату оценки 06.06.2011 года без учета НДС составляет 3 088 610 рублей.
Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № на дату оценки 06.06.2011 года без учета НДС составляет 1 811 250 рублей.
Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № на дату оценки 06.06.2011 года без учета НДС составляет 1 329 872 рубля.
Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № на дату оценки 06.06.2011 года без учета НДС составляет 934 656 рублей.
Ставропольское районное потребительское общество 21.07.2017 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.
ДД.ММ.ГГ. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области сообщила заявителю о том, что ввиду того, что срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, № истек 15.04.2017 года, данное заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть принято к рассмотрению.
С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого помещения внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 г.
Поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 ФЗ РФ N 135-ФЗ, не проведена по настоящее время, налогообложение осуществляется от кадастровой стоимости, определенной постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.
Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.
В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.
Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
Отчеты об оценке выполнены в соответствии с заданием на оценку и содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
В отчете об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, объектом оценки является недвижимое имущество с кадастровым номером №. Оценщик произвел расчеты стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, затратного и доходного подходов.
В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
В соответствии с целями и задачами оценки, в рамках затратного подхода всех отчетов на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, включая в себя стоимость объекта капитального строительства и стоимость земельного участка. А затем, на втором этапе, определена стоимость объекта капитального строительства как разница стоимости единого объекта недвижимости и стоимости земельного участка.
При определении стоимости земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости, в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки коммерческого назначения в Самарской области, сопоставимые по ценообразующим факторам. Для определения стоимости земельного участка применен метод регрессионного анализа, так как выполняются условия его применения. Все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости. Затем проведен анализ ценообразования объекта оценки и объектов-аналогов по элементам сравнения, внесены корректировки методом регрессионного анализа, определена величина результирующего признака объекта оценки методом корреляционно-регрессионного анализа и определена стоимость земельного участка, относимого к объекту, с учетом расположения на нем 3 зданий, пропорционально площади зданий в размере 1 170 384 рубля.
Затем произведено определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства. Методом сравнительной единицы определена величина затрат на замещение объектов капитального строительства, которая составила 5 087 068 рублей. С учетом прибыли предпринимателя в размере 24%, величина затрат на создание (замещение) объекта капитального строительства с учетом прибыли предпринимателя с учетом НДС составляет 6 307 964 рубля. Физический износ принят как середина интервала (медианное значение) 35-60% и составил 47,5%. Признаки функционального устаревания по оцениваемому объекту недвижимого имущества не выявлены. Величина внешнего износа составила 47%. Совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства составил 72%, совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства с учетом НДС составил 4 541 734 рубля. Путем суммирования затрат на создание объектов и прибыли предпринимателя, вычитания их физического износа и устареваний, определена стоимость объекта капитального строительства с учетом НДС в размере 1 766 230 рублей, без учета НДС в размере 1 496 805 рублей. Стоимость объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства составила 2 936 614 рублей. Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках затратного подхода и установлена величина рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС в размере 1 496 805 рублей.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод регрессионного анализа, все расчеты проводились на 1 кв.м. общей площади с последующим перемножением на площадь объекта оценки.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН», в качестве объектов-аналогов выбраны 12 объектов-аналогов – нежилые помещения на праве собственности, назначение: торговое, площадью от 52 кв.м. до 550 кв.м., расположенные в Безенчукском, Кошкинском, Кинель-Черкасском, Большеглушицком районах Самарской области и г.Новокуйбышевск, г.Кинель, г.Сызрань, г.Чапаевск Самарской области, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.
Затем определены коэффициенты корреляции факторных переменных с результирующей переменной, произведена корректировка по каждому из элементов сравнений цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта (ст.№ отчета).
В результате расчета величина стоимости единого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составляет с учетом НДС 2 816 258 рублей.
Определена стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости в размере 1 170 384 рубля, и произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода. Величина стоимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет без учета НДС 1 394 808 рублей.
В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах № отчета. Определение арендной ставки произведено методом регрессионного анализа 13 объектов-аналогов, с определением по каждому элементу сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого единого объекта недвижимости, корректировка, сглаживающая их отличия от оцениваемого единого объекта недвижимости. Арендная ставка составила 105 рублей за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости на основе рыночных данных, который составил 11%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет недозагрузки и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС в размере 2 799 400 рублей. Стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, составляет 1 170 384 рубля. Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки (объекта капитального строительства), полученная в рамках доходного подхода к оценке без учета НДС составила 1 380 522 рубля.
Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составила 1 423 753 рубля.
В отчете об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, объектом оценки является недвижимое имущество с кадастровым номером №. Оценщик произвел расчеты стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, затратного и доходного подходов.
В рамках затратного подхода, при определении стоимости земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости, в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки коммерческого назначения в Самарской области, сопоставимые по ценообразующим факторам. Для определения стоимости земельного участка применен метод регрессионного анализа, так как выполняются условия его применения. Все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости. Затем проведен анализ ценообразования объекта оценки и объектов-аналогов по элементам сравнения, внесены корректировки методом регрессионного анализа, определена величина результирующего признака объекта оценки методом корреляционно-регрессионного анализа и определена стоимость земельного участка, относимого к объекту пропорционально площади зданий в размере 842 600 рублей.
Затем произведено определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства. Методом сравнительной единицы определена величина затрат на замещение объектов капитального строительства, которая составила 7 876 058 рублей. С учетом прибыли предпринимателя в размере 24%, величина затрат на создание (замещение) объекта капитального строительства с учетом прибыли предпринимателя с учетом НДС составляет 7 876 058 рублей. Физический износ принят как середина интервала (медианное значение) 35-60% и составил 25%. Признаки функционального устаревания по оцениваемому объекту недвижимого имущества не выявлены. Величина внешнего износа составила 47%. Совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства составил 60%, совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства с учетом НДС составил 5 859 787 рублей. Путем суммирования затрат на создание объектов и прибыли предпринимателя, вычитания их физического износа и устареваний, определена стоимость объекта капитального строительства с учетом НДС в размере 3 906 525 рублей, без учета НДС в размере 3 310 614 рублей. Стоимость объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства составила 4 749 125 рублей. Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках затратного подхода и установлена величина рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС в размере 3 310 614 рублей.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод регрессионного анализа, все расчеты проводились на 1 кв.м. общей площади с последующим перемножением на площадь объекта оценки.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН», в качестве объектов-аналогов выбраны 12 объектов-аналогов – нежилые помещения на праве собственности, назначение: торговое, площадью от 52 кв.м. до 869 кв.м., расположенные в Безенчукском, Кошкинском, Кинель-Черкасском, Большечерниговском районах Самарской области и г.Новокуйбышевск, г.Кинель, г.Сызрань, г.Отрадный Самарской области, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.
Затем определены коэффициенты корреляции факторных переменных с результирующей переменной, произведена корректировка по каждому из элементов сравнений цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта (ст.№ отчета).
В результате расчета величина стоимости единого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составляет с учетом НДС 4 258 406 рублей.
Определена стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости в размере 842 600 рублей, и произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода. Величина стоимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет без учета НДС 2 894 751 рубль.
В рамках доходного подхода, расчет рыночной стоимости произведен методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 88-101 отчета. Определение арендной ставки произведено методом регрессионного анализа 12 объектов-аналогов, с определением по каждому элементу сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого единого объекта недвижимости, корректировка, сглаживающая их отличия от оцениваемого единого объекта недвижимости. Арендная ставка составила 108 рублей за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости на основе рыночных данных, который составил 11%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет недозагрузки и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС в размере 4 460 882 рубля. Стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, составляет 842 600 рублей. Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки (объекта капитального строительства), полученная в рамках доходного подхода к оценке без учета НДС составила 3 066 341 рубль.
Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составила 3 088 610 рублей.
В отчете об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, объектом оценки является недвижимое имущество с кадастровым номером №. Оценщик произвел расчеты стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, затратного и доходного подходов.
В рамках затратного подхода, при определении стоимости земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости, в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки коммерческого назначения в Самарской области, сопоставимые по ценообразующим факторам. Для определения стоимости земельного участка применен метод регрессионного анализа, так как выполняются условия его применения. Все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости. Затем проведен анализ ценообразования объекта оценки и объектов-аналогов по элементам сравнения, внесены корректировки методом регрессионного анализа, определена величина результирующего признака объекта оценки методом корреляционно-регрессионного анализа и определена стоимость земельного участка, относимого к объекту пропорционально площади зданий в размере 536 200 рублей.
Затем произведено определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства. Методом сравнительной единицы определена величина затрат на замещение объектов капитального строительства, которая составила 5 689 176 рублей. С учетом прибыли предпринимателя в размере 24%, величина затрат на создание (замещение) объекта капитального строительства с учетом прибыли предпринимателя с учетом НДС составляет 7 054 578 рублей. Физический износ принят как середина интервала (медианное значение) 35-60% и составил 47,5%. Признаки функционального устаревания по оцениваемому объекту недвижимого имущества не выявлены. Величина внешнего износа составила 47%. Совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства составил 72%, совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства с учетом НДС составил 5 079 296 рублей. Путем суммирования затрат на создание объектов и прибыли предпринимателя, вычитания их физического износа и устареваний, определена стоимость объекта капитального строительства с учетом НДС в размере 1 975 282 рубля, без учета НДС в размере 1 673 968 рублей. Стоимость объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства составила 2 511 482 рубля. Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках затратного подхода и установлена величина рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС в размере 1 673 968 рублей.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод регрессионного анализа, все расчеты проводились на 1 кв.м. общей площади с последующим перемножением на площадь объекта оценки.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН», в качестве объектов-аналогов выбраны 12 объектов-аналогов – нежилые помещения на праве собственности, назначение: торговое, площадью от 52 кв.м. до 550 кв.м., расположенные в Безенчукском, Кошкинском, Кинель-Черкасском, Большеглушицком районах Самарской области и г. Чапаевск, г.Новокуйбышевск, г.Кинель, г.Сызрань Самарской области, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.
Затем определены коэффициенты корреляции факторных переменных с результирующей переменной, произведена корректировка по каждому из элементов сравнений цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта (ст.№ отчета).
В результате расчета величина стоимости единого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составляет с учетом НДС 2 701 406 рублей.
Определена стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости в размере 536 200 рублей, и произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода. Величина стоимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет без учета НДС 1 885 768 рублей.
В рамках доходного подхода, расчет рыночной стоимости произведен методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 88-103 отчета. Определение арендной ставки произведено методом регрессионного анализа 13 объектов-аналогов, с определением по каждому элементу сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого единого объекта недвижимости, корректировка, сглаживающая их отличия от оцениваемого единого объекта недвижимости. Арендная ставка составила 105 рублей за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости на основе рыночных данных, который составил 11%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет недозагрузки и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС в размере 2 744 873 рубля. Стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, составляет 536 200 рублей. Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки (объекта капитального строительства), полученная в рамках доходного подхода к оценке без учета НДС составила 1 871 757 рублей.
Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составила 1 811 250 рублей.
В отчете об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, объектом оценки является недвижимое имущество с кадастровым номером №. Оценщик произвел расчеты стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, затратного и доходного подходов.
В рамках затратного подхода, при определении стоимости земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости, в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки коммерческого назначения в Самарской области, сопоставимые по ценообразующим факторам. Для определения стоимости земельного участка применен метод регрессионного анализа, так как выполняются условия его применения. Все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости. Затем проведен анализ ценообразования объекта оценки и объектов-аналогов по элементам сравнения, внесены корректировки методом регрессионного анализа, определена величина результирующего признака объекта оценки методом корреляционно-регрессионного анализа и определена стоимость земельного участка, относимого к объекту пропорционально площади зданий в размере 436 620 рублей.
Затем произведено определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства. Методом сравнительной единицы определена величина затрат на замещение объектов капитального строительства, которая составила 4 293 482 рубля. С учетом прибыли предпринимателя в размере 24%, величина затрат на создание (замещение) объекта капитального строительства с учетом прибыли предпринимателя с учетом НДС составляет 5 323 918 рублей. Физический износ принят как середина интервала (медианное значение) 35-60% и составил 47,5%. Признаки функционального устаревания по оцениваемому объекту недвижимого имущества не выявлены. Величина внешнего износа составила 47%. Совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства составил 72%, совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства с учетом НДС составил 3 833 221 рубль. Путем суммирования затрат на создание объектов и прибыли предпринимателя, вычитания их физического износа и устареваний, определена стоимость объекта капитального строительства с учетом НДС в размере 1 490 697 рубля, без учета НДС в размере 1 263 303 рубля. Стоимость объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства составила 1 927 317 рублей. Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках затратного подхода и установлена величина рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС в размере 1 263 303 рубля.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод регрессионного анализа, все расчеты проводились на 1 кв.м. общей площади с последующим перемножением на площадь объекта оценки.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН», в качестве объектов-аналогов выбраны 12 объектов-аналогов – нежилые помещения на праве собственности, назначение: торговое, площадью от 52 кв.м. до 869 кв.м., расположенные в Безенчукском, Кошкинском, Кинель-Черкасском, Большечерниговском районах Самарской области и г.Отрадный, г.Новокуйбышевск, г.Кинель, г.Сызрань Самарской области, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.
Затем определены коэффициенты корреляции факторных переменных с результирующей переменной, произведена корректировка по каждому из элементов сравнений цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта (ст.№ отчета).
В результате расчета величина стоимости единого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составляет с учетом НДС 2 362 721 рубль.
Определена стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости в размере 436 620 рублей, и произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода. Величина стоимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет без учета НДС 1 632 289 рублей.
В рамках доходного подхода, расчет рыночной стоимости произведен методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 88-103 отчета. Определение арендной ставки произведено методом регрессионного анализа 13 объектов-аналогов, с определением по каждому элементу сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого единого объекта недвижимости, корректировка, сглаживающая их отличия от оцениваемого единого объекта недвижимости. Арендная ставка составила 117 рублей за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости на основе рыночных данных, который составил 11%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет недозагрузки и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС в размере 1 716 755 рублей. Стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, составляет 436 620 рублей. Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки (объекта капитального строительства), полученная в рамках доходного подхода к оценке без учета НДС составила 1 084 860 рублей.
Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составила 1 329 872 рубля.
В отчете об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, объектом оценки является недвижимое имущество с кадастровым номером 63:32:1802007:5052. Оценщик произвел расчеты стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, затратного и доходного подходов.
В рамках затратного подхода, при определении стоимости земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости, в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки коммерческого назначения в Самарской области, сопоставимые по ценообразующим факторам. Для определения стоимости земельного участка применен метод регрессионного анализа, так как выполняются условия его применения. Все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости. Затем проведен анализ ценообразования объекта оценки и объектов-аналогов по элементам сравнения, внесены корректировки методом регрессионного анализа, определена величина результирующего признака объекта оценки методом корреляционно-регрессионного анализа и определена стоимость земельного участка, относимого к объекту пропорционально площади зданий в размере 723 600 рублей.
Затем произведено определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства. Методом сравнительной единицы определена величина затрат на замещение объектов капитального строительства, которая составила 2 869 623 рубля. С учетом прибыли предпринимателя в размере 24%, величина затрат на создание (замещение) объекта капитального строительства с учетом прибыли предпринимателя с учетом НДС составляет 3 558 333 рубля. Физический износ принят как середина интервала (медианное значение) 35-60% и составил 47,5%. Признаки функционального устаревания по оцениваемому объекту недвижимого имущества не выявлены. Величина внешнего износа составила 47%. Совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства составил 72%, совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства с учетом НДС составил 2 562 000 рублей. Путем суммирования затрат на создание объектов и прибыли предпринимателя, вычитания их физического износа и устареваний, определена стоимость объекта капитального строительства с учетом НДС в размере 996 333 рубля, без учета НДС в размере 844 350 рублей. Стоимость объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства составила 1 379 447 рублей. Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках затратного подхода и установлена величина рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС в размере 844 350 рублей.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод регрессионного анализа, все расчеты проводились на 1 кв.м. общей площади с последующим перемножением на площадь объекта оценки.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН», в качестве объектов-аналогов выбраны 12 объектов-аналогов – нежилые помещения на праве собственности, назначение: торговое, площадью от 52 кв.м. до 869 кв.м., расположенные в Безенчукском, Кошкинском, Кинель-Черкасском, Большечерниговском районах Самарской области и г.Отрадный, г.Новокуйбышевск, г.Кинель, г.Сызрань Самарской области, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.
Затем определены коэффициенты корреляции факторных переменных с результирующей переменной, произведена корректировка по каждому из элементов сравнений цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта (ст.№ отчета).
В результате расчета величина стоимости единого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составляет с учетом НДС 1 820 364 рубля.
Определена стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости в размере 383 114 рублей, и произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода. Величина стоимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет без учета НДС 1 218 000 рублей.
В рамках доходного подхода, расчет рыночной стоимости произведен методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 86-101 отчета. Определение арендной ставки произведено методом регрессионного анализа 13 объектов-аналогов, с определением по каждому элементу сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого единого объекта недвижимости, корректировка, сглаживающая их отличия от оцениваемого единого объекта недвижимости. Арендная ставка составила 117 рублей за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости на основе рыночных данных, который составил 11%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет недозагрузки и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС в размере 1 248 082 рубля. Стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, составляет 383 114 рублей. Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки (объекта капитального строительства), полученная в рамках доходного подхода к оценке без учета НДС составила 733 024 рубля.
Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составила 934 656 рублей.
Из письменных пояснений оценщика ООО «<данные изъяты>» ФИО1 следует, что поскольку оцениваемые объекты являются нежилыми зданиями (объектами капитального строительства) коммерческого (торгового) использования, после изучения характеристик объектов оценки, подробное описание которых произведено в разделах № отчетов об оценке, а также визуального осмотра объектов, оценщиком был выбран в качестве сегмента рынка торговых объектов, расположенных в Самарской области (за исключением г.Самара и г.Тольятти), в качестве сегмента рынка земельных участков определен сегмент рынка земельных участков торгово-офисного назначения, расположенных в городах Самарской области (за исключением г.Самара и г.Тольятти) (раздел №). Подробный анализ рынка объекта оценки, а также земельных участков коммерческого назначения и обоснование ценообразующих факторов приведено в разделах № отчетов.
В соответствии с анализом наилучшего использования сделан вывод о том, что законодательная разрешенность, объемно-планировочные решения, инженерные коммуникации и техническое состояние объектов оценки, средние цены торговых и офисных объектов, позволяют сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки будет их использование в качестве торгово-офисных зданий (раздел № Отчетов).
Поскольку объектами оценки являются не единые объекты недвижимости, в состав которых входит и земельный участок и здание, в расчетах на первом этапе определялась стоимость каждого единого объекта оценки, а затем из нее вычиталась стоимость земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект.
После чего из итоговой величины стоимости объекта капитального строительства в рамках каждого из подходов убиралась величина налога на добавленную стоимость, для обеспечения сопоставимости результатов рыночной и кадастровой оценок.
На первом этапе затратного подхода рассчитана стоимость земельного участка методом регрессионного анализа. На основе выбранных аналогов строится расчетная модель по факторам, влияние которых на итоговую стоимость коммерческих участков на рынке было определено в ходе анализа рынка соответствующего сегмента рынка земельных участков (раздел №).
На втором этапе определена стоимость строительства каждого из оцениваемых нового объекта методом сравнительной единицы на основании сборников укрупненных показателей создания объектов строительства (разделы с № по №). С учетом всех видов износа, характерного для объектов в состоянии, зафиксированном при осмотре.
На третьем этапе определена стоимость объектов оценки в рамках затратного подхода. Для этого, из полученной стоимости каждого единого объекта недвижимости вычитается стоимость земельного участка и величина НДС 18% (раздел №).
На первом этапе сравнительного подхода была рассчитана стоимость единых объектов недвижимости, в состав которых входят оцениваемые объекты капитального строительства методом регрессионного анализа. На основе выбранных аналогов строится расчетная модель по факторам, влияние которых на итоговую стоимость торговых объектов на рынке было определено в ходе анализа рынка соответствующего сегмента рынка зданий. Стоимость определяется на основании стоимости одного квадратного метра, полученной путем подстановки в уравнение регрессии соответствующих значений, с последующим умножением на площадь соответствующего объекта (раздел №).
На втором этапе определена стоимость объектов оценки в рамках сравнительного подхода. Для этого, стоимость единого объекта умножается на долю улучшений в стоимости единого объекта недвижимости и вычитается величина НДС 18% (№)
В рамках доходного подхода применен метод прямой капитализации. На первом этапе определена величина арендной ставки методом регрессионного анализа.
На втором этапе определен коэффициент капитализации на основе математической средней величины.
На третьем этапе полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости множится на площадь каждого объекта, вычитаются недозагрузка и операционные расходы на содержание объекта (таб. №). После чего полученное значение чистого операционного дохода делится на коэффициент капитализации.
На четвертом этапе определяется стоимость объектов оценки в рамках доходного подхода. Для этого стоимость единого объекта умножается на долю улучшений в стоимости единых объектов недвижимости и вычитается величина НДС 18% (таблица раздела №).
Оценщик произвел анализ достоинств и недостатков подходов к оценке, в результате которого выявлено, что существенное расхождение промежуточных результатов оценки, полученных при применении различных подходов, отсутствует.
При обобщении результатов оценки, полученных различными подходами, оценщик руководствовался достоверностью технической, правовой и рыночной информации.
Затратный подход. Объективно показан результат стоимости строительства и устареваний. Расчет стоимости земельного участка выполнен методом сравнения продаж. Подход не учитывает ожиданий собственника доходной недвижимости относительно изменения доходности.
Сравнительный подход. Глубокая проработка рынка аналогичных оцениваемому объектов. Метод регрессионного анализа отражает интерес потенциальных покупателей к объектам коммерческого назначения.
Доходный подход. Большая достоверность обусловлена глубокой проработкой рынка аренды аналогичных оцениваемому объекту, проведением соответствующих корректировок, обоснованием коэффициентов капитализации. Результаты, полученные данным подходом, отражают интерес потенциальных покупателей. Разумного покупателя в первую очередь интересует минимальная цена, по которой он может приобрести аналогичный объект с теми же потребительскими качествами и те выгоды, которые он может получить от обладания данным объектом в будущем.
Учитывая проведенный анализ результатов и небольшое расхождение между подходами (менее 18%), полученным результатам были присвоены следующие весовые коэффициенты: затратный подход – 0,33, сравнительный подход – 0,34, доходный подход – 0,33. В сумме весовые коэффициенты подходов к оценке должны давать ровно единицу. Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки на дату оценки составляет без учета НДС: недвижимое имущество с кадастровым номером № – 1 423 753 рубля, недвижимого имущества с кадастровым номером № – 3 088 610 рублей, недвижимого имущества с кадастровым номером № – 1 811 250 рублей, недвижимого имущества с кадастровым номером № - 1 329 872 рублей, недвижимого имущества с кадастровым номером № – 934 656 рублей.
Суд полагает, что отчеты об оценке ДД.ММ.ГГ.№, №, №, №, №, выполненные ООО «<данные изъяты>», содержат все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых зданий, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчеты об оценке выполнены в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величины рыночной стоимости, определенные отчетами об оценке, являются достоверными.
Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилых зданий по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетами об оценке.
Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 21.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Административные исковые требования Ставропольского районного потребительского общества к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Здание магазина, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, Литера №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 423 753 рубля.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Магазин, назначение: нежилое, площадью ***,** кв.м., этажность №, Литера №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 3 088 610 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Магазин «<данные изъяты>», назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, поземная эатжность: №, Литера №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 811 250 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Магазин <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, Литера №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 329 872 рубля.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Магазин <данные изъяты>, назначение: нежилое, площадью ***,** кв.м., этажность №, Литера №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 934 656 рублей.
Дата подачи административного иска в суд – 09.08.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –21.07.2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 сентября 2017 года.
Председательствующий: М.А.Панкова
