Налоговый кодекс

Минфин РФ

ФНС РФ

Кодексы РФ

Подборки

Подборки документов по законодательству и судебным прецедентам

Решение Самарского областного суда (Самарская область) от 05.07.2017 № 3А-577/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июля 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Лещевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-577/2017 по административному иску ООО «Гуд’Ок» к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Гуд’Ок» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости восьми нежилых помещений:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.08.2016 года в размере 429 990 000 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2016 года в размере 148 458 000 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.08.2016 года в размере 1 980 170 000 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.08.2016 года в размере 156 985 000 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26.08.2016 года в размере 120 078 000 рублей. Также просит обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночные стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилых помещений:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанных нежилых помещений установлена и составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером № на 08.08.2016 года – 875 593 912 рублей 53 копейки,

- нежилого помещения с кадастровым номером № на 08.08.2016 года – 260 387 446 рублей 04 копейки;

- нежилого помещения с кадастровым номером № на 08.08.2016 года – 252 459 923 рубля 43 копейки;

- нежилого помещения с кадастровым номером № на 08.08.2016года – 261 842 424 рубля 76 копеек,

- нежилого помещения с кадастровым номером № – на 09.08.2016 года – 258 938 225 рублей 80 копеек,

- нежилого помещения с кадастровым номером № на 16.08.2016 года – 2 652 318 725 рублей 67 копеек,

- нежилого помещения с кадастровым номером № на 24.08.2016 года – 218 463 712 рублей 06 копеек,

- нежилого помещения с кадастровым номером № на 26.08.2016 года – 165 735 129 рублей 47 копеек.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 16.08.2016 года составляет 1 980 170 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ.№ рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2016 года составляет 429 990 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 09.08.2016 года составляет 148 458 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2016 года составляет 150 796 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2016 года составляет 148 228 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2016 года составляет 146 780 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 26.08.2016 года составляет 120 078 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.08.2016 года составляет 156 985 000 рублей

что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости. В целях проверки соответствия отчетов требованиям действующего законодательства, была проведена их экспертиза, получены положительные экспертные заключения НП СРО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №.

Завышение кадастровой стоимости нежилых помещений нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетами об оценке.

Представители ООО «Гуд’Ок» Воронцова Н.В. по доверенности № от ДД.ММ.ГГ., Туманов С.В. по доверенности № от ДД.ММ.ГГ., поддержали административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г. Самара, Правительство Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной на усмотрение суда, в удовлетворении требования об обязании внести в ЕГРН сведения о рыночной стоимости отказать.

Управление Росреестра по Самарской области в письменном отзыве возражает против удовлетворения заявленных требований, просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Гуд’Ок» на праве собственности принадлежат следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж: подземный этаж № на отметке №, подземный этаж № на отметке №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. по делу №,

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж: №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. по делу №,

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж:№, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. по делу №,

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж: Этаж № этаж на отметке <данные изъяты>, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. по делу №,

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж: Этаж №, адрес(местонахождения) объекта: <адрес>, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. по делу №,

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж: Подземный этаж № на отметке <данные изъяты>, Подземный этаж № на отметке <данные изъяты>, Этаж №, Этаж №, Этаж №, Этаж №, Этаж №, Этаж №, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. по делу №,

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж: Этаж №, Этаж №, Этаж №, Этаж №, Этаж №, Этаж №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> от ДД.ММ.ГГ.. по делу №,

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж: Подземный этаж № на отметке <данные изъяты>, Подземный этаж № на отметке <данные изъяты>, Этаж №, Этаж №, Этаж №, Этаж №, Этаж №, Этаж №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. по делу №.

Кадастровая стоимость нежилых помещений определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет: нежилое помещение с кадастровым номером № – 875 593 912 рублей 53 копейки, нежилое помещение с кадастровым номером № – 260 387 446 рублей 04 копейки; нежилое помещение с кадастровым номером № – 252 459 923 рубля 43 копейки; нежилое помещение с кадастровым номером №– 261 842 424 рубля 76 копеек, нежилое помещение с кадастровым номером № –258 938 225 рублей 80 копеек, нежилое помещение с кадастровым номером № – 2 652 318 725 рублей 67 копеек, нежилое помещение с кадастровым номером №– 218 463 712 рублей 06 копеек, нежилое помещение с кадастровым номером №– 165 735 129 рублей 47 копеек.

Датами определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, № является 08.08.2016 года, с кадастровыми номерами № – 09.08.2016г., с кадастровым номером № является 16.08.2016 года, с кадастровым номером № – 24.08.2016 года, с кадастровым номером № – 26.08.2016г., что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.. №, рыночная стоимость нежилого помещения № по состоянию на 16.08.2016 года составляет 1 980 170 000 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№ рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2016 года составляет 429 990 000 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 09.08.2016 года составляет 148 458 000 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2016 года составляет 150 796 000 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2016 года составляет 148 228 000 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2016 года составляет 146 780 000 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 26.08.2016 года составляет 120 078 000 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.08.2016 года составляет 156 985 000 рублей

ООО «Гуд’Ок» 23.12.2016 года, 13.03.2017 года обратилось с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объектов капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решениями Комиссии от ДД.ММ.ГГ.№, №, №, №, №, от ДД.ММ.ГГ.№, №, № заявления ООО «Гуд’Ок» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости были отклонены.

В своих решениях Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка четырех объектов недвижимости выполнена по состоянию на 08.08.2016 г., остальных четырех по состоянию на 09.08.2016г., 16.08.2016г., 24.08.2016г., 26.08.2016г., то есть на даты определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Отчеты об оценке выполнены в соответствии с заданием на оценку и содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, от применения затратного подхода обоснованно отказался, что отражено на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ., на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ., на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ..

Также оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода, от применения доходного и затратного подходов обоснованно отказался, что отражено на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ.., на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ., на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ., на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ. на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ..

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с заданием на оценку необходимо освободить объект оценки от стоимости соответствующего земельного участка, расположенного под зданием, где расположен объект оценки, путем расчета рыночной стоимости земельного участка под объектом оценки и вычитания его стоимости из определенной рыночной стоимости ЕОН.

Используя объем доступной оценщику информации, в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГ.№ оценщик подобрал 4 объекта-аналога с назначением – машиноместо, расположенные в Октябрьском, Промышленном, Самарском районах г. Самары. Все вышеуказанные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров: местоположение, условия продажи, текущему использованию. Затем были применены корректировки на торг, на масштаб объекта, на наличие и состояние отделки. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения корректировок описан на страницах № отчета. Рыночная стоимость объекта оценки с учетом имущественных прав на земельный участок составила 546 457 000 рублей. Рыночная стоимость имущественных прав на земельный участок составила 116 467 000 рублей. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № без учета имущественных прав на земельный участок составила: (546 457 000-116 467 000)=429 990 000 рублей.

В отчете об оценке от ДД.ММ.ГГ.№ оценщик подобрал 4 объекта-аналога с назначением – машино-место, расположенные в Октябрьском, Промышленном, Самарском районах г. Самары. Все вышеуказанные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров: местоположение, условия продажи, текущему использованию. Затем были применены корректировки на торг, на масштаб помещения. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения корректировок описан на страницах № отчета. Рыночная стоимость объекта оценки с учетом имущественных прав на земельный участок составила 190 275 000 рублей. Рыночная стоимость имущественных прав на земельный участок составила 41 817 000 рублей /страница № отчета/. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № без учета имущественных прав на земельный участок составила: (190 275 000 -41 817 000)=148 458 000 рублей.В отчете об оценке от ДД.ММ.ГГ.№ оценщик подобрал 4 объекта-аналога с назначением – машино-место, расположенные в Октябрьском, Промышленном, Самарском районах г. Самары. Все вышеуказанные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров: местоположение, условия продажи, текущему использованию. Затем были применены корректировки на торг, на площадь. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения корректировок описан на страницах № отчета. Рыночная стоимость объекта оценки с учетом имущественных прав на земельный участок составила 193 082 000 рублей. Рыночная стоимость имущественных прав на земельный участок составила 42 286 000 рублей /страница № отчета/. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № без учета имущественных прав на земельный участок составила: (193 082 000-42 286 000)=150 796 000 рублей.

Используя объем доступной информации, оценщик в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГ.№ подобрал 5 объектов-аналогов офисного назначения, расположенные в Октябрьском районе г. Самары и 4 объекта-аналога торгового назначения, расположенные в Ленинском, Самарском районах г. Самары. Все вышеуказанные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров: местоположение, условия продажи, текущему использованию. Затем были применены корректировки на торг, корректировка на местоположение для помещений торгового назначения, корректировка на масштаб (площадь), корректировка на этаж расположения, корректировка на техническое состояние. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения корректировок описан на страницах № отчета.

В отчете об оценке от ДД.ММ.ГГ.№ оценщик подобрал 5 объектов-аналогов офисного назначения, расположенные в Октябрьском районе г. Самары. Все вышеуказанные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров: местоположение, условия продажи, текущему использованию. Затем были применены корректировки на торг, на техническое состояние. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения корректировок описан на страницах № отчета.

В отчете об оценке от ДД.ММ.ГГ.№ оценщик подобрал 5 объектов-аналогов офисного назначения, расположенные в Октябрьском районе г. Самары. Все вышеуказанные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров: местоположение, условия продажи, текущему использованию. Затем были применены корректировки на торг, на площадь, на техническое состояние. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения корректировок описан на страницах № отчета.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В отчете об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, в рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 4 объекта-аналога торгового назначения, расположенные в Ленинском, Самарском районах г. Самары, 4 объекта-аналога офисного назначения, расположенные в Железнодорожном районе г. Самара, 4 объекта-аналога производственно-складского назначения, расположенные в Самарском и железнодорожном районах г. Самара, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в отчете № на страницах №. Применялись корректировки на торг, на местоположение (для помещений торгового и производственно-складского назначения), на масштаб, на наличие отдельного входа для помещений торгового назначения, на этаж расположения. В результате расчета введенных корректировок на соответствие различие аналогов с оцениваемым объектом, была получена арендная ставка для офисных помещений в размере 323,05 рублей кв.м., для торговых помещений в размере 449,39 рублей за 1 кв.м., для производственно-складских помещений в размере 123,16 рублей за 1 кв.м. Коэффициент капитализации принят в размере значения из доверительного интервала: для помещений офисного назначения – 11,8%, для помещений торгового назначения – 12,3%, для помещения производственно-складского назначения – 7,54%. Произведен расчет потерь от недозагрузки, переменные операционные расходы. Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом имущественных прав на земельный участок составила 2 332 684 000 рублей. Рыночная стоимость имущественных прав на земельный участок составила 352 514 000 рублей. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № без учета имущественных прав на земельный участок составила: (2 332 684 000-352 514 000 рублей)=1 980 170 000 рублей.

В отчете об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, в рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 4 объекта-аналога офисного назначения, расположенные в Железнодорожном районе г. Самара, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено на страницах №. Применялись корректировки на торг, на техническое состояние. В результате расчета введенных корректировок на соответствие различие аналогов с оцениваемым объектом, была получена арендная ставка для офисных помещений в размере 323,05 рублей кв.м. Коэффициент капитализации принят для высоко классных помещений (офисы классов А.В.) помещений свободного назначения в разрезе среднего значения -12,4%. Произведен расчет потерь от недозагрузки, затраты на страхование (0,20%), переменные операционные расходы. Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в таблице № на странице № отчета. Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом имущественных прав на земельный участок составила 146 843 000 рублей. Рыночная стоимость имущественных прав на земельный участок составила 26 765 000 рублей. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № без учета имущественных прав на земельный участок составила: (146 843 000 рублей-26 765 000 рублей)=120 078 000 рублей.

В отчете об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, в рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 4 объекта-аналога офисного назначения, расположенные в Железнодорожном районе г. Самара, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено на страницах №. Применялись корректировки на торг, на техническое состояние. В результате расчета введенных корректировок на соответствие различие аналогов с оцениваемым объектом, была получена арендная ставка для офисных помещений в размере 323,05 рублей кв.м. Коэффициент капитализации принят для высоко классных помещений (офисы классов А, В.) помещений свободного назначения в разрезе среднего значения -12,4%. Произведен расчет потерь от недозагрузки, затраты на страхование (0,20%), переменные операционные расходы. Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в таблице № на странице № отчета. Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом имущественных прав на земельный участок составила 192 265 000 рублей. Рыночная стоимость имущественных прав на земельный участок составила 35 280 000 рублей. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № без учета имущественных прав на земельный участок составила: (192 265 000 рублей - 35 280 000 рублей) =156 985 000 рублей.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, руководитель отдела оценки ОРОО «<данные изъяты>» - ФИО1 поддержала выводы отчетов об оценке и пояснила, что оценка производилась восьми нежилых помещений, в зависимости от их назначения расчеты были выполнены сравнительным и доходным подходами, при этом затратный подход не использовался. Была представлена экспликация каждого этажа здания, где было указано назначения каждого помещения, помещения делились на 4 категории: торговые, административные, производственные и вспомогательные.

В зависимости от назначения производились расчеты.

Рыночная стоимость объекта оценки выполнялась следующим образом: из стоимости единого объекта недвижимости вычиталась стоимость земельного участка.

На стр. № отчета № указано, что для расчета объекта оценки было выбрано 4 объекта-аналога торгового назначения и 5 - офисного назначения.

Объекты производственно-складского назначения не учитывались в сравнительном подходе, поскольку таких аналогов не было найдено на дату проведения оценки.

По первому замечанию Комиссии пояснила, что оценщиком приведены ссылки на необходимые источники. Объектом оценки является – встроенное нежилое помещение в нежилом здании, принадлежит к сегменту рынка коммерческой нежилой недвижимости, расположенное на земельном участке, стоимость которого не входит в стоимость объекта оценки. При оценке, земельный участок всегда идет в совокупности с объектов капитального строительства, следовательно, из стоимости единого объекта недвижимости необходимо вычесть стоимость земельного участка. Оцениваемый земельный участок территориально находится в Железнодорожном районе на границе с Ленинским и Самарским районами. Железнодорожный район располагается вдоль железнодорожной магистрали, основную часть которого занимают земли застройки промышленными объектами и микрорайоны, застроенные средние этажными зданиями. Средние значения цены предложения земельных участков под размещение торгово-офисных объектов в г. Самара по административному району наиболее соответствует показателям Ленинского и Самарского районов.

По третьему замечанию пояснила, что на сегодняшний день, несмотря на то, что здание сдано в эксплуатацию, 80 % площадей пустые. То, что собственник здания на сайте объявлений, указал, что ООО «Гуд’Ок» - является крупнейшим торговым комплексом, невозможно учитывать при оценке, поскольку это предположение собственника, его перспективные планы. В отчете должна быть использована только подтвержденная информация.

Согласно заданию на оценку оцениваемое помещение имеет разделение на части по функциональному назначению. Расчет стоимости объекта оценки площадью 138 177,8 кв.м. производился согласно разделению на части по функциональному назначению и подбирались объекты-аналоги с аналогичным функциональным назначением соответствующей части объекта оценки. в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости нежилых помещений офисного назначения использовались объекты расположенные по адресам: <адрес> и <адрес> (стр. № таблица №). Согласно аналитики, представленной в п.№, здание в котором находятся сопоставимые нежилые помещения, расположенное по адресу: <адрес>, соответствуют классификации помещений класса «В». Оцениваемые помещения отнесены оценщиком к классу «В», поскольку класс «А» предусматривает наличие главной магистрали и объекты-аналоги принадлежат также к классу «В».

При расчете стоимости земельного участка использовались аналоги, расположенные в разных районах города. На стр. № отчета приведена диаграмма предложения земельных участков, согласно которой на Ленинский район приходится 1% (1-2 объявления) от общего количества объектов под размещение торгово-офисных объектов г. Самара, на железнодорожный район – 7 % (5-6 объявлений), а всего – 93 земельных участка. Проанализировав данные, оценщиком было найдено 4 объекта-аналога, которые наиболее схожи с объектом оценки по своим характеристикам.

Одновременно с продажей нежилого помещения, его собственник должен продать покупателю и принадлежащую ему долю в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором расположено помещение.

В заявлении о соответствии (стр. № отчета) оценщик забыл расписаться, однако отсутствие подписи не влияет на итоговые и промежуточные результаты стоимости объекта оценки. Остальные требования к оформлению отчета соблюдены. Отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен личной подписью юридического лица, с которые оценщик заключил трудовой договор.

При расчете арендная ставка на помещение торгового назначения составила в размере 449,39 рублей за кв.м. В диапазон средней рыночной стоимости арендной ставки, отраженный на стр. № отчета, полученная арендная ставка попадает. Анализ рынка соответствует расчетам. Полученный результат наиболее приближен к среднему значению. С учетом того, что помещение находится в черновой отделке, имеет место скидка на качество отделки.

Относительно отчета, касающегося паркингов, подземных и винтовых лестниц, пояснила, что согласно сегментирования, отраженного в отчете об оценке № в п.№, рынок недвижимости в зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости. Можно разделить на пять сегментов: жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты); коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, складские здания, гостиницы, рестораны и т.д.); промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ); незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых; недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и т.д.).В соответствии с результатами проведенного анализа, оцениваемые объекты (встроенные помещения нежилого здания) относятся к сегменту «коммерческая недвижимость», по назначению и функциональности объекты оценки предназначены для эксплуатации под автостоянку (паркинг). Автостоянка отнесена к производственно-складским помещениям, к которым относятся в том числе и склады, гаражи, ангары. Оцениваемые объекты были приняты как машино-место, поскольку помещения являются открытыми и не отапливаемыми. Рассчитали сколько всего машино-мест должно быть и исходя из этого, выполнили расчет. Анализ рынка земельных участков отражен в п.№ отчета.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, поскольку они последовательны, аргументированы, свидетель обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, заинтересованность в исходе дела не установлена.

Таким образом, суд полагает, что отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.№ от ДД.ММ.ГГ., №, от ДД.ММ.ГГ.№, от ДД.ММ.ГГ.№, от ДД.ММ.ГГ.№, от ДД.ММ.ГГ.№, от ДД.ММ.ГГ.№, выполненные ООО «<данные изъяты>», содержат все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, и сведений о их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Согласно положительным заключениям НП СРО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.. № на отчеты об оценке: от ДД.ММ.ГГ.. №, от ДД.ММ.ГГ.№ от ДД.ММ.ГГ., №, от ДД.ММ.ГГ.№, от ДД.ММ.ГГ.№, от ДД.ММ.ГГ.№, от ДД.ММ.ГГ.№, от ДД.ММ.ГГ.№, расчет стоимости объектов оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчетах об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердили величину стоимости объектов оценки, определенную оценщиком в отчетах об оценке. Отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчеты об оценке выполнены в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетами об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 08.08.2016 года, 09.08.2016г., 16.08.2016г., 24.08.2016 года и 26.08.2016 года подлежит определению в соответствии с отчетами об оценке.

Вместе с тем, заявленное ООО «Гуд’Ок» требование об обязании внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночную стоимость, не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст.24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 19.05.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 23.12.2016г., в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №, № и 13.03.2017г. нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Гуд`Ок» к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.08.2016 года в размере 429 990 000 рублей,

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.08.2016 года в размере 148 228 000 рублей,

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2016 года в размере 148 458 000 рублей,

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.08.2016 года в размере 1 980 170 000 рублей,

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.08.2016 года в размере 156 985 000 рублей,

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26.08.2016 года в размере 120 078 000 рублей.

В остальной части административного иска ООО «Гуд`Ок» отказать.

Дата подачи административного иска в суд – 19.05.2017 года, заявлений в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, – 23.12.2016 года, земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № - 13.03.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 июля 2017 года.