Дело № 2-1723/2020
УИД 76RS0013-02-2020-000942-33
Мотивированное решение изготовлено 26 июня 2020 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Рыбинский городской суд Ярославской области в составе
председательствующего судьи Поповой Е.Л.
при секретаре Кожевниковой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июня 2020 года в городе Рыбинске Ярославской области гражданское дело по иску Милорадова Игоря Анатольевича к ПАО РОСБАНК об освобождении помещения, возвращении его в первоначальное состояние, взыскании судебной неустойки,
установил:
Милорадов И.А. обратился в суд с иском к ПАО РОСБАНК, с учетом уточнения исковых требований, просил возложить на ответчика обязанность устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, освободив его от имущества арендатора в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, произвести восстановительный ремонт помещения в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, по окончании выполненных работ в течение 2 дней передать истцу нежилое помещение по акту приема-передачи, взыскать судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 3 000 руб. за каждые сутки с даты вступления решения в законную силу до 11 суток и в размере 3 500 руб. в день, начиная с 12 суток до фактического исполнения решения суда, расходы по оплате государственной пошлины.
В обоснование исковых требований указано, что Милорадов И.А. является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 169,7 кв.м с кадастровым номером №.
1 августа 2016 года между Милорадовым И.А. и ПАО РОСБАНК был заключен договор аренды данного нежилого помещения сроком на 10 лет.
Право собственности Милорадова И.А. на нежилое помещение и договор аренды зарегистрированы в ЕГРН.
Условиями договора аренды помещения предусмотрено право арендатора производить по своему усмотрению и с письменного согласия арендодателя перепланировку, переоборудование помещений; производить за свой счет отделимые улучшения помещений, необходимые для их эффективного и рационального использования. Произведенные арендатором отделимые улучшения помещений являются и остаются собственностью арендатора и подлежат демонтажу после окончания срока аренды, если иное не будет согласовано сторонами.
2 августа 2016 года ПАО РОСБАНК представил Милорадову И.А. на согласование проект перепланировки и переоборудования помещения (перечень работ и планировочное решение от 24 июня 2016 года), который был согласован с арендодателем.
В нарушение положений закона выполненные работы по перепланировке и переоборудованию помещения ПАО РОСБАНК не узаконены, документы, подтверждающие внесение изменений в техническую документацию на помещение, арендодателю не представлены.
О намерении ПАО РОСБАНК произвести неотделимые улучшения помещения Милорадов И.А. в порядке, установленном договором аренды, уведомлен не был, перечень улучшений сторонами не согласовывался.
10 сентября 2019 года ПАО РОСБАНК уведомил Милорадова И.А. о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 11 ноября 2019 года.
Представителями обеих сторон был составлен акт осмотра помещений, в котором зафиксирован факт выполнения в арендуемом помещении работ согласно планировочному решению от 24 июня 2016 года. В ходе осмотра установлено, что в помещениях и в вестибюле в общем коридоре отсутствует сплин-система (два кондиционера), в помещениях находятся перегородки, отделяющие помещения 6, 3, 10, 12; перегородки помещений 11, 08, 07, 13, 09, 02, 11; стена, отделяющая помещения 1 и 2. В результате выполненных работ площадь нежилых помещений уменьшилась с 169,7 кв.м до 161, 55 кв.м, чем существенно нарушены права Милорадова И.А.
Милорадов И.А. уведомил ПАО РОСБАНК о необходимости приведения помещений в первоначальное состояние путем демонтажа отделимых улучшений. Однако производить демонтажные работы ПАО РОСБАНК отказался со ссылкой на надлежащее исполнение условий договора аренды.
Претензия Милорадова И.А. в адрес ПАО РОСБАНК об освобождении помещения от чужого имущества оставлена без ответа, до настоящего времени отделимое имущество ответчика из помещения не вывезено, что является препятствием истцу для его использования.
Согласно отчету ООО «Заказ-инвест» все выполненные работы по перепланировке, переустройству и переоборудованию помещений № 2, 6-10, 12, 13 объекта по адресу: <адрес> подлежат демонтажу, т.е. могут быть демонтированы без ущерба для здания, а потому не относятся к неотделимым улучшениям. Однако после их демонтажа останутся следы разборки, для устранения которых необходимо произвести незначительные отделочные работы.
По инициативе Милорадова И.А. ООО «Заказ-инвест» подготовлены два заключения от 10 января 2020 года, отражающие перечень демонтажных и ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние.
Уточненные требования истца сводятся к возложению на ПАО РОСБАНК обязанности по освобождению помещения от отделимых улучшений, принадлежащих ответчику, выполнению демонтажных и ремонтно-восстановительных работ, определенных в заключении ООО «Заказ-Инвест» от 10 января 2020 года, взысканию судебной неустойки, расходов по оплате государственной пошлины.
Истец Милорадов И.А. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил удовлетворить. Пояснил суду, что согласовал ПАО РОСБАНК проведение работ в нежилом помещении для целей использования под офис банка. В результате выполненных Банком работ общая площадь помещения уменьшилась. Перепланировка и переоборудование в установленном законом порядке не узаконены. Договор аренды досрочно расторгнут. Отделимые улучшения Банк не забрал. Арендуемое помещение в первоначальное состояние не привел. Указанное обстоятельство препятствует Милорадову И.А. использовать недвижимое имущество. Желающих взять в аренду принадлежащее Милорадову И.А. помещение в том виде, который придал ему ответчик для целей использования в своей деятельности, не имеется.
Представитель истца Милорадова И.А. по доверенности Самойлов В.Г. исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил удовлетворить. Пояснил суду, что все произведенные ПАО РОСБАНК улучшения являются отделимыми и могут быть демонтированы без ущерба для имущества. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Ответчик ПАО РОСБАНК в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, представил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку перепланировка была выполнена с согласия арендодателя, а произведенные в помещении улучшения являются неотделимыми.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Положениями статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, присуждения к исполнению обязанности в натуре; взыскания неустойки.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актом и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Таким образом, предъявляя иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать, помимо наличия у него права собственности на имущество и факта нахождения данного имущества в его владении, факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий либо наличие реальной угрозы нарушения права истца.
В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Положениями статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.
При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.
Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.
Как видно из дела, Милорадов И.А. является собственником помещения по адресу: <адрес> площадью 169,7 кв.м на первом этаже.
Право собственности Милорадова И.А. на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН.
1 августа 2016 года между Милорадовым И.А. и ПАО РОСБАНК был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес> площадью 169,7 кв.м сроком на 10 лет для использования в качестве офисных помещений для банковской деятельности/размещения подразделения банка.
В пункте 6.1.3 договора аренды стороны согласовали право арендатора производить по своему усмотрению и с письменного согласия арендодателя перепланировку, а также переоборудование помещений.
Также арендатор вправе производить неотделимые улучшения помещений, служащие для их наиболее эффективной и рациональной эксплуатации. Если в течение 15 календарных дней со дня письменного уведомления арендодателя, арендатор не получит от арендодателя никаких возражений относительно предполагаемых неотделимых улучшений, таковые считаются одобренными арендодателем. В любом случае в предоставлении согласия не может быть необоснованно отказано. Перечень улучшений арендованного имущества, которые стороны определяют как неотделимые без вреда для помещений, оформляется приложением к настоящему договору. Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и возмещению с его стороны не подлежат, за исключением случаев, указанных в пункте 8.3 настоящего Договора (пункт 6.1.4).
Арендатор вправе производить за собственный счет отделимые улучшения помещений, необходимые для их эффективного и рационального использования. Произведенные арендатором отделимые улучшения помещений являются и остаются собственностью арендатора и подлежат демонтажу после окончания срока аренды в случае, если иное не будет дополнительно согласовано сторонами (пункт 6.1.5).
Нежилое помещение передано Милорадовым И.А. ПАО РОСБАНК, о чем составлен акт приема-передачи помещений от 1 августа 2016 года.
Договор недвижимого имущества между сторонами зарегистрирован в ЕГРН.
10 сентября 2019 года ПАО РОСБАНК направил в адрес Милорадова И.А. уведомление о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 10.4 в одностороннем порядке с 11 ноября 2019 года, выразив готовность произвести возврат помещения досрочно, начиная с 8 ноября 2019 года.
11 ноября 2019 года между сторонами был составлен акт осмотра арендуемого имущества. Из содержания акта следует, что в помещении отсутствует сплин-система: 2 кондиционера в помещениях вестибюля и общем коридоре. В помещениях находятся перегородки, отделяющие помещения 6, 3, 10, 12, перегородки помещений 11, 8, 7, 13, 9, 2, стена, отделяющая помещения 1 и 2.
От принятия помещения в таком виде Милорадов И.А. отказался.
Из уведомления о нарушении договора аренды, направленного Милорадовым И.А. в адрес ПАО РОСБАНК 11 ноября 2019 года, следует, что демонтаж выполненных арендатором отделимых улучшений в полном объеме не произведен, а потому подписание акта возврата помещения невозможно. Милорадов И.А. предложил ПАО РОСБАНК в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления произвести полный демонтаж отделимых улучшений.
Из ответа ПАО РОСБАНК в адрес Милорадова И.А. от 21 ноября 2019 года следует, что выполненные работы по перепланировке и переоборудованию нежилого помещения были согласованы с арендодателем, о чем получено письменное согласие последнего. Отделимые улучшения помещения арендатором были демонтированы в полном объеме на дату возврата помещения, 11 ноября 2019 года. Арендатор прекратил использование помещения, оно опечатано, а комплект ключей направлен почтовым отправлением по адресу, указанному в договоре.
Обращаясь в суд с иском к ПАО РОСБАНК об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, Милорадов И.А. просит возложить на ответчика обязанность освободить помещение от его отделимых улучшений, выполнив демонтажные и ремонтно-восстановительные работы, определенные в заключениях ООО «Заказ-инвест» от 10 января 2020 года.
Их сведений, содержащихся в техническим паспорте на нежилое помещение по адресу: <адрес>, <адрес> по состоянию на 16 августа 2005 года с учетом корректировок, внесенных БТИ в 2008 году, видно, что данное помещение состоит из 5 помещений. Общая площадь всего помещения составляет 169,7 кв.м. Произведенная в помещении перепланировка согласована.
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта на помещение по состоянию на 19 мая 2016 года также видна внутренняя планировка принадлежащего Милорадову И.А. помещения, состоящего из 5 помещений.
Именно в таком виде и с такой внутренней планировкой нежилое помещение было сдано в аренду ПАО РОСБАНК по договору от 1 августа 2016 года.
Для целей осуществления банковской деятельности, ПАО РОСБАНК выполнило в арендуемом у Милорадова И.А. помещении перепланировку и переоборудование.
Так, в частности, из представленного в материалы дела планировочного решения ОО № «Рыбинский» ТО «Ярославский» Московского филиала от 24 июня 2016 года видно, что внутри нежилого помещения образованы 13 помещений различной площади, конфигурации и целевого назначения.
Из представленного в материалы дела технического паспорта на нежилое помещение по состоянию на 2 июня 2020 года также видно, что общая площадь помещения сократилась до 152,4 кв.м, внутри помещения образованы 14 помещений. Специалистами БТИ зафиксировано переоборудование помещения.
Наличие письменного согласия арендодателя на проведение данных работ, как того требует пункт 6.1.3 договора аренды, в материалы дела не представлено, однако истцом наличие данного одобрения не оспаривалось.
Также из дела видно, что произведенные в помещении перепланировка и переоборудование не узаконены.
Арендные отношения между сторонами досрочно прекращены, однако, как указывает истец, не всё имущество, принадлежащее ПАО РОСБАНК, было вывезено из нежилого помещения по адресу: <адрес>
Из содержания уточненного искового заявления следует, что отделимыми улучшениями, принадлежащими ответчику и до настоящего времени находящимися в помещении истца, являются:
- подвесные потолки типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля вдоль перегородок помещений №№ 2,6,7,8,9,10,13, площадью 52,36 кв.м,
- в помещении № 10 - один светильник для люминесцентных ламп, облицовка из гипсокартонных листов потолков площадью 3,1 кв.м, дверное полотно, дверные блоки в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема до 3 кв.м,
- в помещении № 6 – дверная коробка, дверное полотно, перегородка между помещениями № 6 и № 12, плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 11,66 м, ковровое покрытие площадью 13,6 кв.м,
- в помещении № 12 – дверное полотно, дверная коробка, плинтусы деревянные и пластиковые длиной 8,06 м, ковровое покрытие площадью 8,5 кв.м
- в помещении № 9 – дверное полотно, дверная коробка, стеклянная перегородка между помещениями № 9 и № 2, плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 10,21 м, ковровое покрытие площадью 11,6 кв.м, облицовка из гипсокартонных листов стен и перегородок между помещениями № 9 и № 7 площадью 11, 55 кв.м, перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородки из ГКЛ) площадью 11, 55 кв.м
- в помещении № 8 – дверное полотно, дверная коробка, облицовка из гипсокартонных листов стен и перегородок с двух сторон между помещениями № 8 и помещениями № 2, 11, 7 площадью 33,36 кв.м, межкомнатные перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородки из ГКЛ) между помещениями № 8 и № 2, 11, 7 площадью 16, 68 кв.м
- в помещении № 13 – дверное полотно, дверной блок, стеклянная перегородка между помещениями № 13 и № 2 площадью 5,9 кв.м, деревянные подоконные доски, глухие оконные блоки с площадью проема до 2 кв.м, облицовка из гипсокартонных листов стен и перегородок между помещениями № 13 и 7 площадью 12,1 кв.м, перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородок из ГКЛ) между помещениями № 13 и 7 площадью 8,9 кв.м
- в помещении № 7 - плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 13,35 м, облицовка из гипсокартонных листов стен и перегородок между помещениями № 7 и 13 площадью 15,56 кв.м, кирпичный подиум площадью 4,2 кв.м, деревянный подиум площадью 4,2 кв.м, основание покрытия полов простильных полов площадью 13,3 кв.м, дверное полотна, дверная коробка.
Нумерация помещений взята из планировочного решения от 24 июня 2016 года.
По заказу Милорадова И.А. ООО «Заказ-инвест» было выполнено строительно-техническое исследование, по результатам которого подготовлено строительно-техническое заключение от 10 января 2020 по приведению помещений по адресу: <адрес>, <адрес> в первоначальное состояние.
Из заключения ООО «Заказ-инвест» следует, что все выполненные работы по перепланировке, переустройству и переоборудованию помещений № 2, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 объекта по адресу: <адрес> подлежат демонтажу, т.е. могут быть демонтированы без ущерба для здания, следовательно, относятся к отделимым улучшениям. После демонтажа останутся следы от разборки конструкций и мест креплений, следовательно, необходимо произвести восстановительные отделочные работы для функциональной возможности эксплуатации помещения здания.
Специалистами ООО «Заказ-инвест» установлено, что нежилые помещения использовались под отделение Банка. Для этого в нежилых помещениях № 2, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 (нумерация взята из планировочного решения от 24 июня 2016 года) были произведены перепланировка, переустройство и переоборудование помещений: возведены ненесущие перегородки, произведена смена напольного покрытия в трех помещениях и иные сопутствующие работы для обустройства. Произведенные работы не затрагивают несущие конструкции здания, т.е. все работы выполнялись в существующем изначально помещении. Помещения сейфовой комнаты № 8 и кассового узла № 7 обособлены ненесущими перегородками каркасно-обшивного типа. Остальные помещения обособлены ненесущими стеклянными перегородками на каркасной основе. Иные сопутствующие работы по переоборудованию и перепланировке помещений относятся к отделочным работам. Общее пространство нежилого помещения было разделено ненесущими перегородками, имеющими крепления в несущие конструкции здания. Общая площадь помещения уменьшилась в связи с возведением перегородок.
В материалы дела представлено также строительно-техническое заключение ООО «Заказ-инвест» от 10 января 2020 года, в котором определен перечень демонтажных работ и их стоимость, которые необходимы для приведения помещения, принадлежащего Милорадову И.А. и расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в первоначальное состояние.
Так, в частности, необходимо демонтировать подвесные потолки типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля площадью 52,36 кв.м вдоль всех перегородок,
- в помещении № 10 - демонтировать один светильник для люминесцентных ламп, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов потолков площадью 3,1 кв.м, снять дверные полотна, демонтировать блоки в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема до 3 кв.м,
- в помещении № 6 - разобрать вход в помещение, демонтировать перегородки между помещениями № 6 и № 12, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 11,66 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 13,6 кв.м,
- в помещении № 12 - разобрать вход в помещение, демонтировать плинтусы деревянные и пластиковые длиной 8,06 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 8,5 кв.м,
- в помещении № 9 - разобрать стеклянную перегородку между помещениями № 9 и № 2 площадью 8,55 кв.м, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 10,21 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 11,6 кв.м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 11,55 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородки из ГКЛ) площадью 11,55 кв.м,
- в помещении № 8 - демонтировать дверной блок, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок с двух сторон площадью 33,36 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородки из ГКЛ) площадью 16, 68 кв.м,
- в помещении № 13 - демонтировать стеклянную перегородку между помещениями № 13 и № 2 площадью 5,9 кв.м, демонтировать деревянные подоконные доски, демонтировать глухие оконные блоки с площадью проема до 2 кв.м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 12,1 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородок из ГКЛ) площадью 8,9 кв.м,
- в помещении № 7 - демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 13,53 м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 15,56 кв.м, демонтировать кирпичный подиум площадью 4,2 кв.м, демонтировать деревянный подиум площадью 4,2 кв.м, демонтировать основания покрытия полов простильных полов площадью 13,3 кв.м, демонтировать дверной блок.
Все вышеизложенные демонтажные работы перечислены в дефектной ведомости, являющейся неотъемлемой частью заключения ООО «Заказ-инвест» от 10 января 2020 года.
Нумерация в заключении соответствует той, что указана в планировочном решении от 24 июня 2016 года.
Из заключения ООО «Заказ-инвест» следует, что все вышеперечисленные работы являются необходимыми и минимально достаточными для приведения помещения в первоначальное состояние. Общая стоимость демонтажных работ по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние составляет 139 745, 42 руб.
Исследования ООО «Заказ-инвест» выполнены на основе непосредственного осмотра помещения, принадлежащего Милорадову И.А., изучения технической документации на объект недвижимости. При проведении исследования использовались измерительные приборы, метод наблюдения, анализа полученных данных, а также сопоставления, сравнения данных осмотра с нормативными требованиями.
Исследование выполнено инженерами-строителями ФИО1 и ФИО2, лицами, не имеющими заинтересованности в исходе дела, обладающими высшим образованием, специальными познаниями в области строительства и строительно-технических исследований.
Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключениях ООО «Заказ-инвест», не представлено.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО2 показала суду, что проводила осмотр нежилого помещения по адресу: <адрес> для целей подготовки исследования. При проведении исследования использовала данные о внутреннем состоянии помещения из технического паспорта и планировочного решения от 24 декабря 2016 года. Установила, что внутри помещения выполнены перегородки, разделяющие большое помещение на несколько маленьких. Все вновь возведенные перегородки являются отделимыми улучшениями помещения и могут быть демонтированы без существенного ущерба. Часть перегородок выполнена из стекла, часть из гипсокартона. Отделимыми улучшениями помещения являются: перегородки из стекла и гипсокартона, двери, подвесные потолки типа «Армстронг» вдоль перегородок, ковровое покрытие. Данные улучшения могут быть демонтированы без значительного повреждения помещения. В местах демонтажа останутся следы, которые также могут быть устранены путем проведения ремонтно-восстановительных работ. В ходе исследования свидетель определила стоимость демонтажных работ и стоимость ремонтно-восстановительных работ. Нумерацию помещений использовала ту, что указана в планировочном решении от 24 июня 2016 года.
Оценив имеющиеся в деле доказательства на предмет их относимости и допустимости, суд приходит к выводу о том, что произведенные ПАО РОСБАНК улучшения в арендуемом помещении по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащем Милорадову И.А., по своей правовой природе являются отделимыми улучшениями.
ПАО РОСБАНК доказательств, опровергающих доводы стороны истца, не представило. Ходатайство о назначении по делу судебной строительной экспертизы не заявило.
Демонтаж выполненных ПАО РОСБАНК улучшений не влияет на состояние нежилого помещения в целом, его функциональные качества, следы демонтажа носят устранимый характер.
В силу положений гражданского законодательства и условий заключенного между сторонами договора аренды спорные улучшения принадлежат ПАО РОСБАНК. Договор аренды, заключенный между сторонами, не предусматривает перехода к арендодателю права собственности на отделимые улучшения, в том числе и тогда, когда они сделаны с согласия арендодателя.
Договор аренды между сторонами расторгнут, однако до настоящего времени нежилое помещение ПАО РОСБАНК в полном объеме не освобождено, что чинит препятствия Милорадову И.А. в его использовании.
Учитывая изложенное, принимая во внимание положения названных, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Милорадова И.А., возложении на ПАО РОСБАНК обязанности освободить нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> от отделимых улучшений, выполнив демонтажные работы, определенные в заключении ООО «Заказ-инвест» от 10 января 2020 года.
Обращаясь в суд с уточненным иском, ФИО1 также просит возложить на ПАО РОСБАНК обязанность выполнить ремонтно-восстановительные работы в целях устранения следов демонтажа отделимых улучшений в помещении по адресу: <адрес>, <адрес>:
- установить подвесные потолки типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля в местах демонтированных перегородок из стекла и ГКЛ площадью 55, 64 кв.м, оштукатурить внутренние стены по камню и бетону в местах крепления демонтированных перегородок цементно-известковым раствором площадью отдельных мест до 1 кв.м, толщиной слоя до 30 мм площадью 12,3 кв.м, покрасить водоэмульсионными составами поверхности стен, ранее окрашенные водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски до 35% площадью 15 кв.м,
- в помещении № 10 - установить 1 светильник в подвесном потолке,
- в помещениях № 6 и № 12 восстановить полы: устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 22,1 кв.м,
- в помещении № 7 восстановить полы: устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 13,3 кв.м,
- в помещении № 9 восстановить полы: устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 11,6 кв.м.
Нумерация использована согласно планировочному решению от 24 июня 2016 года.
Разрешая данные требования, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с пунктом 6.2.2, заключенного между сторонами договора аренды, арендатор обязан поддерживать помещения в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт.
В материалы дела представлено строительно-техническое заключение ООО «Заказ-инвест» от 10 января 2020 года по определению стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещения по адресу: <адрес>, <адрес> в первоначальное состояние.
Из заключения следует, что после демонтажа в помещении отделимых улучшений останутся следы от разборки конструкций и мест креплений, что влечет необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ, которые являются отделочными, сопутствующими и минимально необходимыми для приведения помещения в первоначальное состояние.
Перечень работ приведен в дефектной ведомости, являющейся неотъемлемой частью данного заключения.
Так, в частности, в нежилом помещении необходимо выполнить общие работы: установить подвесные потолки типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля в местах демонтированных перегородок площадью 55, 64 кв.м, оштукатурить внутренние стены по камню и бетону в местах крепления перегородок цементно-известковым раствором площадью отдельных мест до 1 кв.м, толщиной слоя до 30 мм площадью 12,3 кв.м, покрасить водоэмульсионными составами поверхности стен, ранее окрашенные водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски до 35% площадью 15 кв.м,
- в помещении № 10 - установить 1 светильник в подвесном потолке,
- в помещениях № 6 и № 12 - выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 22,1 кв.м,
- в помещении № 7 - выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 13,3 кв.м,
- в помещении № 9 - выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 11,6 кв.м,
Нумерация приведена в соответствии с той, что содержится в планировочном решении от 24 июня 2016 года.
Согласно заключению ООО «Заказ-инвест» стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещения по адресу: <адрес>, <адрес> в первоначальное состояние, составляет 139 120, 52 руб.
Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении ООО «Заказ-инвест», не представлено. Оснований ставить их под сомнение у суда не имеется.
Учитывая изложенное, принимая во внимание положения названных, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Милорадова И.А., возложении на ПАО РОСБАНК обязанности выполнить ремонтно-восстановительные работы, определенные в заключении ООО «Заказ-инвест» от 10 января 2020 года. По окончании выполненных работ возложить на ПАО РОСБАНК обязанность передать Милорадову Игорю Анатольевичу нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> по акту приема-передачи.
Из содержания части 2 статьи 206 ГПК РФ следует, что в случае, если действия, которые ответчик обязан совершить на основании решения суда, могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 ГПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.
Принимая во внимание заявленные требования, суд считает возможным установить общий срок для исполнения решения суда 30 дней с момента вступления его в законную силу, включающий в себя совершение демонтажных, ремонтно-восстановительных работ и передачу помещения истцу, полагает, что он отвечает критерию разумности, справедливости, направлен на соблюдение баланса интересов как истца, так и ответчика.
По требованиям о присуждении истцу судебной неустойки на случай неисполнения решения суда суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка). Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ). Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, статья 394 ГК РФ). Начисление предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов на сумму судебной неустойки не допускается.
Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ) (пункт 31).
Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.
Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32).
Как следует из содержания заявленных требований, Милорадов И.А. просит взыскать с ПАО РОСБАНК судебную неустойку в сумме 3000 руб. в день с момента вступления решения суда законную силу и до 11 суток включительно и в сумме 3 500 руб. с 12 суток до фактического исполнения решения суда и передачи помещения истцу.
Разрешая заявленные требования, суд полагает возможным их удовлетворить в целях стимулирования ответчика к своевременному исполнению судебного решения. Вместе с тем, учитывая принципы справедливости, соразмерности, суд считает возможным взыскать с ПАО РОСБАНК в пользу Милорадова И.А. судебную неустойку в размере 1 000 руб. в день, начиная с 31 дня после даты вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.
На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ суд определяет ко взысканию в пользу Милорадова И.А. за счет ПАО РОСБАНК расходы на оплату государственной пошлины в сумме 300 руб.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ,
решил:
исковые требования Милорадова Игоря Анатольевича удовлетворить частично.
Возложить на ПАО РОСБАНК обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> от отделимых улучшений, выполнив следующие работы:
1. демонтировать подвесные потолки типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля площадью 52,36 кв.м вдоль всех демонтированных перегородок,
2. в помещении № 10, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать один светильник для люминесцентных ламп, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов потолков площадью 3,1 кв.м, демонтировать дверные полотна, демонтировать блоки в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема до 3 кв.м,
3. в помещении № 6, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, разобрать вход в помещение, демонтировать перегородки между помещениями № 6 и № 12, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 11,66 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 13,6 кв.м
4. в помещении № 12, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, разобрать вход в помещение, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 8,06 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 8,5 кв.м
5. в помещении № 9, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, разобрать стеклянную перегородку между помещениями № 9 и № 2 площадью 8,55 кв.м, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 10,21 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 11,6 кв.м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 11,55 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородки из ГКЛ) площадью 11,55 кв.м
6. в помещении № 8, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать дверной блок, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок с двух сторон площадью 33,36 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородки из ГКЛ) площадью 16,68 кв.м
7. в помещении № 13, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать стеклянные перегородки между помещениями № 13 и № 2 площадью 5,9 кв.м, демонтировать деревянные подоконные доски, демонтировать глухие оконные блоки с площадью проема до 2 кв.м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 12,1 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородок из ГКЛ) площадью 8,9 кв.м
8. в помещении № 7, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 13,53 м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 15,56 кв.м, демонтировать кирпичный подиум площадью 4,2 кв.м, демонтировать деревянный подиум площадью 4,2 кв.м, демонтировать основания покрытия полов простильных полов площадью 13,3 кв.м, демонтировать дверной блок.
Возложить на ПАО РОСБАНК обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить восстановительный ремонт нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, выполнив следующие работы:
1. установить подвесные потолки типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля в местах демонтированных перегородок площадью 55,64 кв.м, оштукатурить внутренние стены по камню и бетону в местах крепления демонтированных перегородок цементно-известковым раствором площадью отдельных мест до 1 кв.м, толщиной слоя до 30 мм площадью 12,3 кв.м, покрасить водоэмульсионными составами поверхности стен, ранее окрашенные водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски до 35% площадью 15 кв.м,
2. в помещении № 10, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, установить 1 светильник в подвесном потолке,
3. в помещениях № 6 и № 12, указанных в планировочном решении от 24 июня 2016 года, выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 22,1 кв.м,
4. в помещении № 7, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 13,3 кв.м,
5. в помещении № 9, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 11,6 кв.м,
Возложить на ПАО РОСБАНК обязанность по окончании выполненных работ передать Милорадову Игорю Анатольевичу нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> по акту приема-передачи.
В случае неисполнения решения суда в установленный судом срок взыскать с ПАО РОСБАНК в пользу Милорадова Игоря Анатольевича судебную неустойку в сумме 1 000 руб. в день, начиная с 31 дня после даты вступления решения суда в законную силу и до даты фактического исполнения судебного акта.
Взыскать с ПАО РОСБАНК в пользу Милорадова Игоря Анатольевича расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.
В остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья Е.Л. Попова
