Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июля 2019 г. г. Тула
Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Кулешова А.В.,
при секретаре Петренко Г.Р.,
с участием истца Жильцовой Л.А., ответчика Бабаниной Д.А., представителя ответчика Бабаниной Д.А. по доверенности Рушкина А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-930/19 по исковому заявлению Жильцовой Людмилы Анатольевны к Бабаниной Дарье Александровне об истребовании имущества из незаконного владения, признания спорного имущества общим имуществом собственников многоквартирного дома, прекращении права собственности на спорное имущество,
у с т а н о в и л:
Жильцова Л.А. обратилась в суд с иском, с последующим его уточнением, к Бабиной Д.А. об истребовании имущества из незаконного владения, признания спорного имущества общим имуществом собственников многоквартирного дома, прекращении права собственности на спорное имущество: нежилое помещение, с кадастровым № *, общей площадью 20,5 кв.м., расположенное на 1 этаже дома № * по <адрес>.
В судебном заседании истец Жильцова Л.А. свои уточненные исковые требования поддержала, пояснив, что является собственником квартиры № * дома № * по <адрес>. На первом этаже имеется нежилое помещение, площадью 20,5 кв. м. Это помещение жильцы многоквартирного дома считают своей общей собственностью и используют его для хранения колясок, велосипедов. С ноября 2018 года до настоящего времени доступ в данное помещение был ограничен ответчиком Бабаниной Д.А., которая в результате торгов приобрела спорное нежилое помещение за 242100,00 руб. О том, что спорное помещение общим имуществом дома, не является, она узнала в дата г., после чего обращалась с соответствующими жалобами в администрацию г. Тула, в Прокуратуру Тульской области, и другие организации, из которых получила ответ о необходимости обращения в суд, для разрешения вопроса. Считает, что Бабанина Д.А. незаконно завладела общим имуществом дома, так как решения общего собрания собственников жилья в доме об отчуждении данного имущества не было. Данное нежилое помещение имеет назначение подсобное помещение и в техническом паспорте обозначено, как колясочная. В помещении расположены коммуникации, проходят трубы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения. Все собственники жилого дома оплачивают за данное помещение ОДН. На момент первой приватизации квартиры в доме, данное жилое помещение было общим имуществом, то есть не могло быть отчуждено, без согласия всех собственников, которых о продаже спорного помещения никто не предупреждал. Актами осмотра спорного помещения подтверждается, что это помещение предназначено для обслуживание всего дома. Кроме того, на торгах, данное помещение было продано по заведомо заниженной стоимости в 242100,00 руб., в то время как кадастровая стоимость помещения составляет 778000,00 руб. В связи с изложенным просила, истребовать нежилое помещение, с кадастровым № *, общей площадью 20,5 кв.м., расположенное на 1 этаже дома № * по <адрес> из незаконного владения Бабиной Д.А., признать спорное имущество общим имуществом собственников многоквартирного дома № * по <адрес>, прекратить право собственности ответчика на спорное помещение.
Ответчик Бабанина Д.А. в судебном заседании исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать.
Представитель ответчика Бабаниной Д.А. по доверенности Рушкин А.С. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что спорное жилое помещение никогда не относилось к общему имуществу собственников жилого дома * по <адрес>. С момента сдачи дома в эксплуатацию данное помещение было передано в собственность администрации г. Тулы, использовалось в качестве лифтерной и предназначалось для обслуживания нескольких жилых домов. Законность передачи спорного помещения в собственность ОАО «УК г. Тулы», а, соответственно, в последующем и в собственность ЗАО «Хороший дом», подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от дата года с учетом внесенных в него изменений Постановлением кассационной инстанции от дата года. Решением Привокзального районного суда г. Тулы от дата по иску К.С.Н. к администрации г. Тула, к ЗАО «Хороший дом» в удовлетворении исковых требований К.С.Н. к администрации г. Тулы, ЗАО «Хороший дом» о признании незаконным постановления администрации г. Тулы от дата года №* в части передачи объекта общедомового имущества в многоквартирном доме в частную собственность, признании недействительной сделки по передаче в собственность ЗАО «Хороший дом» нежилого помещения I, площадью 20,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности сделки, было отказано. То есть вопрос о принадлежности спорного имущества к общему имуществу собственников жилья в многоквартирном доме был уже разрешен судом и имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела. Бабанина Д.А. приобрела спорное помещение на основании заключения договора купли-продажи. данный договор ни кем не был оспорен, право собственности Бабаниной Д.А. зарегистрировано в установленном законом порядке, и оснований и доказательств обратного истцом не представлено. Истец фактически обратилась с теме же требования, которые были разрешены ранее решениями Арбитражного суда и Привокзального районного суда. При таких обстоятельствах полагал, что заявленные истцом требования являются незаконными и необоснованными. В силу изложенного просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Выслушав пояснения истца, ответчика представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При этом ст. 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу ст. 128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые и нежилые).
Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом права собственности может быть жилое помещение. При этом в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Состав общего имущества определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, к которому отнесены помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе колясочные (пп. "а").
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником квартиры, в многоквартирном жилом доме № * по <адрес>.
Решением Привокзального районного суда г. Тулы от дата по гражданскому делу № * установлено, что жилой многоквартирный дом №* по <адрес> был построен в дата году, Акт государственной комиссии о приемке в эксплуатацию указанного жилого дома утвержден Постановлением Главы администрации г. Тулы от дата года № *, которым постановлено считать его муниципальной собственностью и передать в оперативное управление Тульскому городскому управлению муниципального жилищного хозяйства.
Во исполнение данного решения, на основании заключения от дата года Тульским БТИ выдано регистрационное удостоверение №*, согласно которому право собственности на жилой дом №* по <адрес> зарегистрировано за Администрацией г. Тулы, о чем в реестровой книге сделана запись №*, жилой дом включен в фонд муниципального имущества и передан в оперативное управление ТГУ МЖХ.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами инвентарного дела на жилой дом по адресу: <адрес>.
дата Управлением Росреестра по Тульской области произведена регистрация права собственности на вышеуказанное нежилое помещение за Муниципальным образованием город Тула на основании Постановления Главы администрации г. Тулы № *дата, о чем дата в ЕГРП внесена запись регистрации №*.
Одновременно осуществлена регистрация права хозяйственного ведения Муниципального унитарного предприятия муниципального образования город Тула «Управляющая компания г. Тулы», о чем дата в ЕГРП внесена записи регистрации *.
дата Тульской городской Думой было принято решение №* «О прогнозном плане ( программе) приватизации муниципального имущества г. Тулы на 2008-2009 годы», в соответствии с которым в перечень муниципальных унитарных предприятий г. Тулы, подлежащих преобразованию в открытые акционерные общества, было включено муниципальное унитарное предприятие «Управляющая компания г.Тулы» со сроком приватизации до дата.
дата Главой администрации г. Тулы издано постановление №* «О проведении приватизации МУП «Управляющая компания г. Тулы» путем преобразования в открытое акционерное общество.
В соответствии с постановлением Главы администрации г. Тулы №* от дата создано открытое акционерное общество «Управляющая компания г. Тулы» путем преобразования муниципального унитарного предприятия «Управляющая компания г.Тулы».
Указанным постановлением также утвержден передаточный акт подлежащего приватизации имущественного комплекса МУП МО г. Тула «Управляющая компания г. Тулы», в состав которого вошло нежилое помещение I, 1 этаж, лит.А, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 20,5 кв.м.
дата на основании передаточного акта подлежащего приватизации имущественного комплекса муниципального унитарного предприятия муниципального образования город Тула "Управляющая Компания г. Тулы» от дата, Постановления Главы администрации г. Тулы от дата № *, Управлением Росреестра по Тульской области зарегистрировано право собственности на указанное помещение за ЗАО «Управляющая компания г. Тулы» о чем дата в ЕГРП внесена запись регистрации № *.
дата на основании передаточного акта к заключительной бухгалтерской отчетности ЗАО «Управляющая компания г. Тулы» по состоянию на дата года, Протокола внеочередного общего собрания акционеров закрытого акционерного общества «Управляющая компания г. Тулы» от дата № б/н, Управлением Росреестра по Тульской области зарегистрировано право собственности ЗАО «Хороший дом» на нежилое помещение I, 1 этаж, лит.А, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 20,5 кв.м., о чем дата в ЕГРП внесена запись регистрации № *.
По данным технической инвентаризации от дата, жилой дом * по <адрес> включал 71 квартиру площадью 1886, 2 кв.м., а также нежилые помещения полезной площадью 26, 0 кв.м., в том числе: нежилое помещение I колясочная (диспетчерская), площадью 20,5 кв.м.
Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения) по данным технической инвентаризации от дата, в состав здания, расположенного по адресу: <адрес> (лит.А, 1 этаж, номер помещения I), входит нежилое помещение общей площадью 20,5 кв.м., состоящее из: лифтерного диспетчерского пункта, площадью 16, 7 кв.м. (номер на плане 4), 3-х подсобных помещений, площадью 1,2 кв.м., 1,2 кв.м., 1,4 кв.м. ( номера на плане 4а, 4б, 5а).
В ходе рассмотрения гражданского дела № * было также установлено, что помещение площадью 20,5 кв. м. учтено в составе названного жилого дома в качестве нежилого помещения. В отношении данного объекта зарегистрировано право собственности ЗАО «Хороший дом». Первое помещение в доме по адресу: <адрес> передано в собственность дата года, и к указанному моменту спорное помещение было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и доказательств использования его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами суду не было представлено.
Не представлено таких доказательств истцом и в данном судебном заседании.
Таким образом, несмотря на правовые положения Жилищного и Гражданского кодексов РФ, на которые в защиту своих прав в отношении общедомового имущества ссылается истец, как собственник жилого помещения, на момент приватизации большинством собственников своих квартир, спорное нежилое помещение было уже учтено и сформировано как самостоятельный объект, влиять на использование которого, с учетом также вступления в законную силу Жилищного кодекса РФ в марте 2005 года, т.е. после произведенных действий по включению спорного помещения в состав другого, жильцы не вправе.
По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности администрации г. Тулы на спорное нежилое помещение было зарегистрировано на основании Акта государственной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого дома, утвержденного Постановлением Главы администрации г. Тулы от дата года №*.
В последующем собственник распорядился принадлежащим ему имуществом, передав его в собственность ЗАО «Управляющая компания г. Тулы», право собственности которого на спорное помещение зарегистрировано дата на основании Постановления Главы администрации г. Тулы от дата № *.
Законность вынесения постановления Главой администрации г. Тулы №* от дата года проверялась Арбитражным судом Тульской области в рамках рассмотрения исковых требований администрации г.Тулы к ОАО «Управляющая компания г. Тулы» о признании недействительной сделки приватизации в части преобразования муниципального унитарного предприятия «Управляющая компания г.Тулы» в открытое акционерное общество «Управляющая компания г. Тулы»; передачи в соответствии с постановлением Главы администрации г. Тулы №* от дата года и передаточным актом от дата года, являющемся неотъемлемой частью постановления, имущества, согласно перечню, указанному в передаточном акте; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ОАО «Управляющая компания г. Тулы» возвратить в собственность муниципального образования город Тула муниципальное имущество согласно перечню, указанному в передаточном акте от дата года.
Решением Арбитражного суда Тульской области от дата года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от дата года указанное решение оставлено без изменения.
Постановлением кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу, от дата года решение Арбитражного суда Тульской области от дата года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от дата года отменены в части признания недействительной приватизации имущественного комплекса МУП «Управляющая компания г.Тулы» путем преобразования в ОАО «Управляющая компания г. Тулы»; передачи согласно постановлению Главы администрации г. Тулы №* от дата года и передаточному акту от дата года подлежащего приватизации имущественного комплекса МУП МО г. Тула «Управляющая компания г.Тулы», в удовлетворении иска в этой части отказано.
При этом кассационной инстанцией было установлено, что постановление Главы администрации г. Тулы №* от дата года принято в установленном законом порядке, в рамках компетенции, установленной актом, определяющем статус администрации г. Тулы ( п.2 ст. 125 ГК РФ).
В связи с проведением в 2012 году реорганизации ЗАО «УК г. Тулы» в форме его разделения, все права и обязанности прекратившего деятельность юридического лица перешли к вновь созданным предприятиям, в том числе, к ЗАО «Хороший дом».
дата на основании передаточного акта к заключительной бухгалтерской отчетности ЗАО «Управляющая компания г. Тулы» по состоянию на дата года, Протокола внеочередного общего собрания акционеров закрытого акционерного общества «Управляющая компания г. Тулы» от дата № б/н, Управлением Росреестра по Тульской области зарегистрировано право собственности ЗАО «Хороший дом» на нежилое помещение I, 1 этаж, лит.А, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 20,5 кв.м., о чем дата в ЕГРП внесена запись регистрации № *.
При вынесения решения дата по делу № * нарушений требований закона при передаче имущества в собственность ЗАО «Хороший дом» судом не было установлено, и не усмотрено правовых оснований для удовлетворения исковых требований К.С.Н. к администрации г. Тулы, ЗАО «Хороший дом» о признании незаконным постановления администрации г. Тулы от дата года №* в части передачи объекта общедомового имущества в многоквартирном доме в частную собственность, признании недействительной сделки по передаче в собственность ЗАО «Хороший дом» нежилого помещения I, площадью 20,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации права собственности ЗАО «Хороший дом» на данное нежилое помещение.
В ходе рассмотрения исковых требований Жильцовой Л.А. было установлено, что на основании определения Арбитражного суда Тульской области от дата ЗАО «Хороший дом» было признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.
В результате открытых торгов от дата между ЗАО «Хороший дом» и Бабаниной Д.А. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения I, площадью 20,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора составила 242100,00 руб.
Согласно акту приема-передачи к договору от дата продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял нежилое помещение I, площадью 20,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из ЕГРН от дата нежилое помещение I, площадью 20,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым *, принадлежит Бабаниной Д.А.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Договор купли-продажи недвижимости от дата заключен и исполнен сторонами на условиях предусмотренных договором. Стороны исполнили свои обязательства надлежащим образом. Истцом не представлены доказательства допущенных нарушений на отчуждение недвижимого имущества.
Также истцом не представлено доказательств незаконности владения ответчиком спорным помещением, что является основанием для отказа в удовлетворении требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Довод истца о том, что цена договора, по которой осуществлена продажа спорного помещения Бабаниной Д.А., занижена, не имеет правового значения при разрешении настоящего спора, поскольку истцом не доказано, каким образом факт занижения цены договора может как-то повлиять на права и законные интересы истца.
Истцом Жильцовой Л.А. представлены Акт от дата, от дата, составленные инженером ЖЭУ-1 К.Е.А.., также в фотоматериалы, из которых следует, что в спорном помещении проходят общедомовые коммуникации: стояки холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, стояк центрального отопления, проведено электричество.
Исходя из данных актов и фотографий суд считает возможным сделать вывод о том, что инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома в целом отсутствует, в данных помещениях имеются канализационные стояки и стояки теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения без запорных кранов.
Несмотря на то, что через эти помещения, проходят разводящие трубопроводы водоснабжения и отопления, системы канализации, но, аналогичные инженерные системы проходят во всех квартирах дома. Их чего суд делает вывод, что сам по себе факт наличия в помещениях трубопроводов не делает их общедомовым имуществом.
При этом суд исходит из того, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме и не могут использоваться самостоятельно, так как имеют только вспомогательное назначение; вместе с тем, достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения предназначены исключительно для обслуживания нужд собственников помещений в данном доме, что в спорных помещениях находится оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в доме, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено, а судом не добыто.
Наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций не обуславливает возможность приобретения этих помещений жильцами многоквартирного дома в общую долевую собственность. Доказательства того, что на момент приватизации первой квартиры в доме спорные нежилые помещения фактически использовались жильцами в целях, связанных с эксплуатацией дома, в материалах дела отсутствуют.
Указанные выводы согласуются с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, согласно которым к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, между тем, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
С учетом данных обстоятельств, свидетельствующих о самостоятельном назначении спорного помещения, отсутствии в нем инженерных коммуникаций и иного оборудования, предназначенных для обслуживания всего дома, суд не усматривает оснований для признания спорного нежилое помещение I, площадью 20,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым *, общим имуществом собственников многоквартирного дома.
Доводы истца о том, что при отчуждении спорного помещения не выяснялся вопрос о решении общего собрания собственников МКД о продаже общего имущества, не может служить основанием удовлетворения исковых требований, при установленных по делу юридически значимых обстоятельств, из которых усматривается, что спорное помещение не относятся к общедомовому имуществу, не предназначено для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
в удовлетворении исковых требований Жильцовой Людмилы Анатольевны к Бабаниной Дарье Александровне об истребовании имущества из незаконного владения, признания спорного имущества общим имуществом собственников многоквартирного дома, прекращении права собственности на спорное имущество, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.В. Кулешов
