К делу № 2-151/2017
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 мая 2017 года
Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего Ланг З.А.,
при секретаре Чурсиной Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица ФИО7, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, Кредитный потребительский кооператив «Центральная Сберкасса» о признании недействительным (ничтожным) договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка и жилого дома, применении последствий недействительной (ничтожной) сделки, путем возврата имущества его собственнику, признании недействительной записи в ЕГРН о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о договора купли-продажи заключенным, признании добросовестным приобретателем, признании недействительным соглашения по оплате задолженности от ДД.ММ.ГГГГ,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> и жилого дома находящегося на данном участке площадью <данные изъяты> кв.м., заключенного между ним и ФИО2; применении последствий недействительной (ничтожной) сделки, путем возврата ему ответчиком вышеуказанного недвижимого имущества; признании недействительной записи в ЕГРН о переходе прав на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.
Свои требования ФИО1 мотивирует тем, что на основании договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащие ему на праве собственности земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес> перешли в собственность ФИО2 Полагает названный договор ничтожным, поскольку в декабре 2015 года он, находясь в тяжелом финансовом положении, обратился к своему сыну ФИО7 с просьбой занять ему денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, на что его сын дал согласие, при условии, что он окажет ему содействие в получении кредита. ФИО7 предложил оформить на его имя доверенность на право распоряжения принадлежащим истцу имуществом, при этом, пояснил, что данная доверенность нужна для оформления договора залога в обеспечение кредитного договора и что отсутствие у ФИО7 права распоряжаться имуществом для передачи такового в залог сделает невозможным получение кредитных денежных средств, а следовательно, он не сможет занять ему денег и поскольку у него не было иной возможности получения необходимой суммы денег, он согласился на это. ДД.ММ.ГГГГ, основываясь на ложной информации о цели использования, он подписал доверенность №, предоставив своему сыну ФИО7 Полное право распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом. ДД.ММ.ГГГГ после того, как он подписал разного рода документы, суть и содержание которых он не осознавал, он получил от сына необходимую ему сумму денег в размере <данные изъяты> рублей, сроки и условия возврата денег не оговаривались. Однако, позже ему стало известно, что сын, воспользовавшись выданной им доверенностью заключил договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с домом, по условиям которого, ФИО7 действуя по доверенности от его имени, передал в собственность, а покупатель ФИО2 приняла и оплатила следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и жилой дом, находящийся на данном участке, площадью <данные изъяты> кв.м. По соглашению сторон указанное недвижимое имущество продано по цене <данные изъяты> рублей, оплата по договору произведена заемными денежными средствами по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленными покупателю Кредитный потребительский кооператив «Центральная Сберкасса» и данные денежные средства перечислены на счет его сына. В числе документов, подписанных им оказалось и соглашение по оплате задолженности по договору купли-продажи жилого помещения, по условиям которого, он принял на себя все обязательства заемщика по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ на покупку трехэтажного жилого дома по <адрес>. Абз. 2 п. 1 указанного соглашения подразумевал переход к нему права собственности на указанное имущества, после полного погашения задолженности по договору целевого займа. Однако, он никогда не получал денег от продажи недвижимого имущества, при этом, он продолжает пользоваться спорным имуществом, которое является предметом залога, подписанное же им соглашение по оплате задолженности за ФИО2 ничтожно, поскольку по своей сути подразумевает, что он, собственник имущества, обязуется исполнять за потенциального покупателя его обязательства по оплате кредита, который он взял на приобретение его же имущества. При этом, в случае добросовестного исполнения им указанных обязательств, он получает в собственность свое же имущество. Таким образом, данная сделка купли-продажи недвижимого имущества изначально не была направлена на переход права собственности на спорное имущество и предполагала наступление каких-либо правовых последствий, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.
ФИО2 не признала исковые требования ФИО1 и обратилась в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между нею и ФИО1 заключенным, признании её добросовестным приобретателем имущества по указанному договору; признании недействительным соглашение по оплате задолженности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО5 от имени ФИО2 и ФИО1, в соответствии с которым последний принимает на себя все обязательства по договору целевого займа на приобретение недвижимого имущества, а ФИО2 обязуется передать в собственность ФИО1 купленное у него недвижимое имущество после полного погашения им задолженности по договору целевого займа и снятия обременения в виде ипотеки на указанную недвижимость в пользу КПК «Центральная Сберкасса».
Свои требования ФИО2 мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выступил поручителем по договору целевого займа, выданным на приобретение ФИО2 его недвижимости, что подтверждается, подписанным им договором поручительства, заключенным между КПК «Центральная Сберкасса» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО1 был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, стоимость которого сторонами определена в <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на указанное недвижимое имущество и ей были выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права как на дом так и на земельный участок. При этом, свою обязанность по оплате спорного имущества она выполнила в полном объеме, денежные средства были выплачены за счет кредитных денежных средства, предоставленных КПК «Центральная Сберкасса» по договору целевого займа и перечислены на счет продавца, указанный в договоре купли-продажи, в установленный договором срок. При этом, изначально ФИО1 обратился в КПК «Центральная Сберкасса» за получением займа под залог недвижимого имущества через ФИО3, в чем ему было отказано, тогда он обратился к названному лицу с просьбой помочь ему реализовать принадлежащий ему жилой дом и земельный участок в <адрес>, так как ему и его сыну — ФИО7 Срочно были нужны деньги для стабилизации ситуации с их совместным с сыном бизнесом, которому грозила процедура банкротства. ФИО3 сообщил о просьбе ФИО1 руководству КПК «Центральная Сберкасса» - ФИО4. При этом, мать ФИО4 - ФИО2 - хотела приобрести недвижимость в г. Краснодаре, о чем говорила сыну, узнав, что ФИО1 хочет продать принадлежащие ему жилой дом и земельный участок, ФИО4 рассказал об этом своей матери, та согласилась приобрести названное имущество за счет заемных денежных средств, о чем через ФИО3 было сообщено ФИО1 Тот согласился на эти условия, после чего ФИО4 обратился к региональному директору КПК «Центральная Сберкасса» по Краснодарскому краю, Ставропольскому краю и Республике Адыгея — ФИО5 С просьбой выступить представителем ФИО2, так как ФИО5 территориально находилась в одном регионе с ФИО1, что значительно упрощало проведение встреч на этапе согласование сделки. ФИО5 согласилась быть представителем ФИО2 при заключении договора целевого займа денежных средств на приобретение недвижимого имущества в сумме <данные изъяты> рублей, договора купли-продажи недвижимого имущества. В процессе согласования договора целевого займа сотрудниками КПК «Центральная Сберкасса» ФИО2 было предложено найти поручителя, однако она не смогла представить такового в установленные сроки, которые бы устроили продавца и который узнав о данном обстоятельстве сам предложил выступить в этой роли. После согласования всех условий, в головном офисе КПК «Центральная Сберкасса» в г. Казани были подготовлены проекты договоров и направлены в электронном виде в Краснодарский офис КПК «Центральная Сберкасса». Договоры подписывались ДД.ММ.ГГГГ в офисе ОП «Краснодар» по адресу: <адрес>. При подписании договоров присутствовали: ФИО5, кредитный специалист ОП «Краснодар» КПК «Центральная Сберкасса» ФИО6, ФИО3, ФИО1, ФИО7 на основании выданной ему его отцом доверенности на продажу земельного участка и жилого дома, с правом подписания договора купли-продажи, акта приема-передачи, регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, с правом получения денег, а также с правом получения все зарегистрированных документов. Перед подписанием договоров ФИО5 и ФИО3 еще раз ФИО8 были разъяснены условия совершаемых сделок, а именно договора купли-продажи, договора поручительства, с таковыми стороны ознакомились путем их прочтения, после чего документы были подписаны, в частности договор поручительства лично ФИО1 Также перед подписанием на обозрение ФИО1 был представлен договор целевого займа и договор залога недвижимого имущества, уточнен порядок перечисления денежных средств по договору целевого займа. ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права на спорную недвижимость и в связи с тем, что оплата имущества производилась за счет кредитных денежных средств, в отношении имущества была зарегистрирована ипотека. Вышеуказанные обстоятельства известны ей со слов её сына — ФИО4, при этом, данные обстоятельства свидетельствуют о том, что действия сторон были непосредственно направлены на заключение сделки купли-продажи и на оплату приобретенной недвижимости, поскольку она, исполняя взятые на себя обязательства по договору займа, внесла первый платеж ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается приходно-кассовым ордером. В январе 2016 года к ней обратились родственники за материальной помощью, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ она подала заявление в КПК «Центральная Сберкасса» об отсрочке платежей сроком на четыре месяца. Однако, в удовлетворении её заявления было отказано. Так как ФИО1 являлся её поручителем, он ДД.ММ.ГГГГ перечислил денежные средства на расчетный счет КПК «Центральная Сберкасса», после чего он стал настаивать на подписании соглашения об оплате задолженности, в соответствии с которым он принимает на себя обязательства по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО2 в свою очередь обязуется передать в его собственность купленное недвижимое имущество после погашения им задолженности, данное соглашение было подписано в феврале 2016 года, однако, при его составлении была допущена ошибка, в части указания даты его составления — ДД.ММ.ГГГГ, при этом, реальная дата составления данного соглашения подтверждается распечаткой электронной переписки между специалистами КПК. Ознакомившись с названным соглашением, она утверждает, что таковое было подписано без её ведома, доверенность на подписание соглашения она ФИО5 не давала и такового она не одобряет. После урегулирования финансовых проблем с родственниками она обратилась с заявлением о возобновлении производимых ею выплат по договору целевого займа и с апреля 2016 года она продолжает исполнять свои обязательства по вышеуказанному договору, что подтверждается соответствующими платежными документами. В связи с тем, что нотариальная доверенность, выданная ФИО5ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная ВРИО нотариуса Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО15, зарегистрированной в реестре за №, не уполномочивала ФИО5 на подписание от её имени договора целевого займа и договора залога недвижимого имущества (ипотеки), она не одобряет заключение вышеуказанных сделок, руководствуясь ст. 183 ГК РФ, о чем имеются соответствующие заявления, которые переданы представителю по доверенности для представления суду. И так как в настоящее время она проживает в городе Казани, переезжать на юг России пока не собирается, у нее есть жилье в г. Казани, она не возражает чтобы ФИО1 проживал в принадлежащем ей домовладении, в связи с чем, предлагает ему заключить с ней договор найма жилого помещения, проект которого прилагается к настоящему иску.
Представитель истца ФИО1, по доверенности — ФИО9 в судебном заседании настаивает на удовлетворении заявленного иска, против удовлетворения встречного иска возражает, считает, что правовых оснований для удовлетворения такового не имеется.
Представители третьего лица Кредитный потребительский кооператив «Центральная Сберкасса» и ответчика ФИО2 суду пояснили, что в соответствии с п. 4 договора купли-продажи денежные средства в размере <данные изъяты> рублей ДД.ММ.ГГГГ КПК «Центральная Сберкасса» были перечислены на лицевой счет ФИО7, что подтверждается выпиской по счету № за ДД.ММ.ГГГГ, выданной Симферопольским филиалом ОБ «Россия». ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был произведен первый платеж по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается приходно-кассовым ордером №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в КПК «Центральная Сберкасса» с заявлением о предоставлении ей отсрочки по внесению платежей сроком на четыре месяца, в чем ей было отказано, после чего сотрудники КПК «Центральная Сберкасса» сообщили поручителю ФИО1 о неспособности ФИО2 осуществлять платежи по договору займа. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 произвел платежи по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внесены проценты, начисленные по договору займа. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в КПК «Центральная Сберкасса» с заявлением о возобновлении уплаты ею денежных средств по договору займа и с ДД.ММ.ГГГГ вносит таковые в кассу КПК «Центральная Сберкасса», что подтверждается графиком платежей. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 по договору займа поступила сумма денежных средств в размере <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> номинал, <данные изъяты> — оплаченные проценты. Возражают против удовлетворения иска ФИО1, доводы встречного иска ФИО2 поддерживают.
Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился. О месте и времени слушания дела третьему лицу неоднократно направлялись судебные извещения и телеграмма, которая ФИО7 не доставлена, поскольку квартира (<адрес>) закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является, таким образом, судом предприняты все возможные меры по извещению третьего лица ФИО7 и в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ФИО7
Представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился. О месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление представителя третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, по доверенности — ФИО10 о рассмотрении дела в свое отсутствие, по вопросу разрешения заявленных требований полагается на усмотрение суда. В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика и представителя третьего лица Кредитного потребительского кооператива «Центральная Сберкасса», показания свидетелей, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО7 не подлежат удовлетворению, требования (уточненного) встречного иска ФИО2 о признании недействительным соглашения об оплате задолженности по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ суд считает необходимым удовлетворить по следующим основаниям.
Как достоверно установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, в лице ФИО7, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ВРИО нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО18, зарегистрированной в реестре за № и гражданкой Украины ФИО2, в лице ФИО5, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ВРИО нотариуса Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО19, зарегистрированной в реестре за № заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого, в соответствии с действующим законодательством РФ и договором составленным в простой письменной форме, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащее продавцу следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель — земли поселений, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> и расположенный на земельном участке трёхэтажный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, Литер «А,над/А».
Пунктом 3 договора предусмотрено, что по соглашению сторон Покупатель приобретает у Продавца недвижимое имущество за цену, которая составляет <данные изъяты> рублей, из них цена земельного участка составляет <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей стоимость жилого дома.
В соответствии с п. 4 договора оплата по договору производится заемными денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, предоставляемыми покупателю Кредитным потребительским кооперативом «Центральная Сберкасса» на срок до ДД.ММ.ГГГГ, по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Кредитным потребительским кооперативом «Центральная Сберкасса» и ФИО2 Расчет между сторонами по договору производится в течение трех рабочих дней с даты предоставления Покупателем в Кредитный потребительский кооператив «Центральная Сберкасса» договора купли-продажи и договора залога (ипотеки) с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации перехода права собственности и обременения (ипотеки) путем перечисления на лицевой счет продавца № (ФИО7).
Согласно, представленному суду передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному сторонами, вышеуказанное недвижимое имущество передано от продавца покупателю. При этом, пункт 5 договора предусматривает право Продавца проживать в отчуждаемом жилом доме в течение трех месяцев с даты регистрации перехода права собственности.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок, категория земель — земли поселений, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> и расположенный на земельном участке трёхэтажный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, Литер «А,над/А».
Также в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю прошел государственную регистрацию и договор залога вышеуказанного недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно, которому в обеспечение обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель предоставляет залогодержателю в залог: земельный участок, категория земель — земли поселений, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> и расположенный на земельном участке трёхэтажный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, Литер «А,над/А».
Судом установлено, что после регистрации вышеуказанных договора купли-продажи и договора залога от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, на предоставленный продавцом расчетный счет перечислены Кредитным потребительским кооперативом «Центральная Сберкасса» денежные средства в сумме предусмотренной договором купли-продажи в размере <данные изъяты> рублей и полученные ФИО2 от названного кооператива по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом, согласно договору целевого займа, выдача денежных средств производится путем перечисления суммы займа на лицевой счет продавца недвижимости имущества, указанный в договоре купли-продажи в течение трех рабочих дней с даты получения «Займодавцем» договора залога с отметкой регистрирующего органа о регистрации обременения. Факт получения денежных средств Заемщиком подтверждается платежным поручением на перечисление денежных средств на указанный продавцом счет. Заем предоставляется сроком на <данные изъяты>, срок возврата займа — <данные изъяты> с момента выдачи. Процентная ставка за пользование суммой займа составляет <данные изъяты> годовых. Обеспечением возврата займа является поручительство по договору поручительства от ДД.ММ.ГГГГ, а также договор залога от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи, а также договор залога спорного имущества, прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем имеются отметки Управления на указанных договорах, переход права собственности на земельный участок и жилой дом также зарегистрирован в установленном законом порядке на ФИО2 и названное имущество передано по передаточному акту названному лицу.
Однако, истец ФИО1 оспаривает заключенный между ним и ФИО2 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на том основании, что выдавая доверенность на имя своего сына он заблуждался относительно целей указанных в таковой, а также заблуждался относительно цели её использования. При этом, подписывая разные документы, суть и содержание таковых он не осознавал, после подписания документов он получил от сына <данные изъяты> рублей, денежных средств перечисленных на расчетный счет его сына в размере <данные изъяты> рублей он не получал. О том, что заключена сделка купли-продажи ему стало известно позднее, при этом, ему также стало известно о том, что имеется соглашение о погашении задолженности, согласно, которому он должен погашать долг по договору целевого займа, после чего ФИО2 будет возвращено ему в собственность проданное недвижимое имущество. Считает, что поскольку денежных средств, предусмотренных договором купли-продажи он не получал, продолжает пользоваться жилым домом, а также поскольку данное имущество не является предметом залога, то сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между ним и ФИО2 должен быть признан ничтожной, ввиду её мнимости, по основаниям ст. 170 ГК РФ.
Разрешая заявленные исковые требования, суд принимает во внимание положения ст. ст. 167, 170, 421, 422 ГК РФ, при этом, оценивая, представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Как установлено судом договор купли-продажи земельного участка и жилого дома имеет указание на фактическую передачу земельного участка (имеется передаточный акт недвижимого имущества), уплату его стоимости. Договор исполнен и повлек соответствующие правовые последствия.
После заключения договора по заявлениям сторон производилась государственная регистрация такового, а также перехода права собственности.
По указанным основаниям судом отклоняются доводы ФИО1 о мнимости оспариваемой сделки. При этом, не нашли своего подтверждения доводы ФИО1 и о том, что он не понимал суть и содержание заключенных договоров, в том числе и договора купли-продажи.
Из материалов дела следует, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 по нотариально удостоверенной доверенности действовал ФИО7, который подписывал договор, на расчетный счет которого были перечислены денежные средства, что подтверждается выпиской по счету КПК «Центральная сберкасса, выданной Симферопольский филиала АБ «Россия» из которой следует, что на расчетный счет ФИО7 №ДД.ММ.ГГГГ переведены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.
В представленной суду доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО1 на имя ФИО7 указаны полномочия последнего от имени ФИО1 продать за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок и жилой дом Литер «А,над/А», расположенные по адресу: <адрес> с правом подписания предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, подписать договор купли-продажи, подписать акт приема-передачи, зарегистрировать переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и получить следуемые деньги.
В соответствии со ст. 182ГК РФ сделка совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами, письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
Прибегая к буквальному толкованию условий вышеуказанного договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что расчет между сторонами по договору купли-продажи произведен полностью после регистрации такового, а также регистрации договора о залоге в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. В договоре не содержится никаких других условий, касающихся расчета за приобретаемое имущество, таким образом доводы истца о том, что он не получал денежных средств являются не состоятельными, не обоснованными и опровергающимися материалами дела.
При этом, в судебном заседании в качестве свидетелей были допрошены ФИО5 и ФИО3 Так, свидетель ФИО5 суду показала, что лично со ФИО2 не знакома, однако, по поручению руководства она являлась её представителем при совершении сделок имевших место в декабре 2015 года. На тот момент она работала региональным директором по Краснодарскому краю КПК «Центральная Сберкасса», а именно с 13.10.2015 года по ноябрь 2016 года. Организация осуществляет деятельность по приему денежных средств от населения для их сбережения и выдачей займов под залог недвижимости. От ФИО2 по почте ей была направлена нотариальная доверенность. К ним обратилась организация «Рос кредит», которая и предоставила им этого клиента, с принадлежащей ему недвижимостью. ФИО1 необходимы были денежные средства и руководство приняло решение о выдаче ему денег, путем проведения сделки купли-продажи, позже ей стало известно, что покупателем будет выступать ФИО2 Истец всегда присутствовал при разрешении данного вопроса, по этой сделке у него был юрист «Наталья», фамилию юриста она не помнит, также он приходил с сыном, они приходили все вместе. Фактически по доверенности заключал сделку ФИО7, отдельно с которым она ничего не обговаривала, они все вместе собирались в её кабинете и им доносилась вся информация, в том числе и о будущих сделках. Она лично несколько раз им поясняла, что фактически они продают недвижимое имущество и спрашивала у них понятно ли им это, они говорили: - «Да». Тот факт, что присутствовал лично ФИО1 может быть подтвержден видеозаписью, в их офисе имеется видеонаблюдение, а также может быть подтверждено свидетельскими показаниями, так как при сделке присутствовали кредитные специалисты, ФИО3. Также ей известно, что долг должен был погашать истец, от него было три платежа, а потом этот дом должен был перейти снова в его собственность. Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об оплате задолженности было заключено позже, когда возникли проблемы по оплате со стороны Г-вых и они пришли к ним с юристом «...и долго и нудно вымораживали это соглашение». Данное соглашение она подписала как представитель ФИО2, в данном соглашении идет речь о том, что ФИО2 не имела возможности оплачивать сумму займа и если ФИО1 будет оплачивать данную сумму то имущество будет ему возвращено в собственность.
Свидетель ФИО3 суду показал, что в 2015 году он осуществлял деятельность в организации получения займов для населения, а именно сотрудничал с разными банками и финансовыми институтами продвигая их кредитные предложения. В том числе сотрудничал с КПК «Центральная сберкасса» услуги, которой и предложил ФИО1, который обратился с заявлением на выдачу займа в КПК «Центральная сберкасса», но ему в выдаче кредита было отказано, тогда он обратился к нему с просьбой помочь ему реализовать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> за десять миллионов рублей. Об этой просьбе он сообщил председателю Правления КПК «Центральная сберкасса» ФИО4, который сообщил, что нашел покупательницу в лице ФИО2, которая согласилась приобрести недвижимость за <данные изъяты> рублей, о чем он сообщил ФИО1 и тот согласился продать недвижимость ФИО2 На этапе согласования сделки, у него было пару встреч с Г-выми, точную дату и место встречи в связи с сроком давности назвать он не может, при нем еще до дня подписания договора купли-продажи жилого дома с земельным участком за общую стоимость в <данные изъяты> рублей, ФИО1 внимательно читал, при этом присутствовал его сын Р.Ю., с которым они, как он помнит, обсуждали все пункты договора. ДД.ММ.ГГГГ он присутствовал по личным вопросам в офисе КПК «Центральная сберкасса» ОП «Краснодар» по адресу: <адрес> и был свидетелем того, что был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества за <данные изъяты> рублей и точно помнит, что представителем ФИО2 выступала ФИО5, а представителем ФИО1 по доверенности, его сын ФИО7, он точно это помнит. Но были подписаны еще какие-то договора, между кредитными специалистами КПК и ФИО5, но уже не с ФИО8, после этого он уехал по своим делам.
При таких обстоятельствах, свидетельскими показаниями также подтверждается тот факт, что стороны имели намерение заключить сделку купли-продажи, принадлежащего истцу недвижимого имущества, при которой присутствовал сам истец, а также его представитель, действующий по доверенности — ФИО7, при этом, суду представлены доказательства тому, что ФИО2 исполняются взятые на себя обязательства по договору займа, ею оплачивается сумма долга, выданная КПК «Центральная сберкасса» на покупку спорного земельного участка и жилого дома, что подтверждается представленной суду справкой, выданной КПК «Центральная сберкасса». В судебном заседании представитель КПК «Центральная сберкасса» суду пояснила, что ФИО2 вносит платежи по договору займа согласно графику платежей, так по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ поступила сумма денежных средств в размере <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> — номинал, а <данные изъяты> оплаченные проценты. Также представитель КПК «Центральная сберкасса» не отрицала, что несколько платежей были внесены истцом, однако, тот является поручителем ФИО2 и оплачивал три платежа, ввиду невозможности ФИО2 временно исполнять свои обязательства по договору, при этом ФИО2 обращалась в КПК «Центральная сберкасса» с просьбой предоставить ей отсрочку уплаты платежей, но ей в этом было отказано и сообщено поручителю о необходимости внести платежи, на что тот согласился.
Доводы ФИО1 о том, что между ним и ФИО2 заключено соглашение об оплате задолженности по договору займа, по условиям которого, он принял на себя все обязательства заемщика по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ на покупку трехэтажного жилого дома по <адрес>. Абз. 2 п. 1 указанного соглашения подразумевал переход к нему права собственности на указанное имущество, после полного погашения задолженности по договору целевого займа, судом не принимаются во внимание, ввиду следующего.
Так, названное соглашение подписано ФИО7, действующим от имени ФИО1 и ФИО5, действующей на основании доверенности от имени ФИО2
Согласно ст. 19 ГК РФ гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем.
Согласно ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
ФИО2 оспаривается названное соглашение, в заявленном встречном иске, ФИО2 указывает на то, что своего согласия на заключение данной сделки она ФИО5 не давала, выданная ею доверенность не содержит полномочий заключать такого рода сделки. Так, из представленной суду нотариальной доверенности №, выданной ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на имя ФИО5, следует, что ФИО2 уполномочила ФИО5 купить за цену и на условиях по своему усмотрению любые объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, находящиеся в Российской Федерации, для чего ей предоставлено право представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях, в том числе в БТИ, ИФНС, Архивах, Территориальных отделах Управления Федерального агентства недвижимости, Ростехинвентаризация, БГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Управление Роснедвижимости, Управлении Архитектуры и градостроительства, Центре исходной документации, КзиО, Органах пожарного надзора и безопасности, МУП «Водоканал», администрациях районов и городов, нотариальных конторах и других органах и учреждениях Российской Федерации, в случае необходимости получать дубликаты правоустанавливающих документов, с правом оформления недвижимого имущества в собственность, с правом межевания и размеживания земельного участка, оформления межевого (землеустроительного дела), определения границ земельных участков, поставить указанную недвижимость на кадастровый учет, подписывать договоры купли-продажи, передаточные акты, дополнительные соглашения, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом передачи причитающегося аванса или задатка, оплатить покупку, регистрировать договоры и право собственности во всех органах государственной регистрации Российской Федерации, с правом подачи заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, получения уведомления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, с правом подачи дополнительных документов, внесения изменений в записи в ЕГРП, внесения изменений в документы, с правом оплаты тарифов, сборов, пошлин, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, с правом регистрации и снятия обременений, делать от имени ФИО2 заявления, с правом подачи заявления об исправлении технических и кадастровых ошибок, расписываться и совершать все действия связанные с выполнением этого поручения.
Таким образом, данная доверенность не содержит полномочий заключать и подписывать такого рода сделки, как соглашение об оплате задолженности, которое ФИО2 не одобряется и как следует из иска ФИО2, о таковом ей ничего известно не было, своего согласия на подписание соглашения она не давала, в связи с чем, суд приходит к выводу о необходимости требования встречного иска о признании недействительным соглашения по оплате задолженности от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить, таковое признать недействительным.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка и жилого дома, применении последствий недействительной (ничтожной) сделки, путем возврата имущества его собственнику, признании недействительной записи в ЕГРН о переходе права собственности на объект недвижимого имущества и в удовлетворении такового полагает отказать. Требования же встречного иска ФИО2 о признании недействительным соглашения по оплате задолженности от ДД.ММ.ГГГГ суд считает подлежащими удовлетворению. При этом, ввиду удовлетворения исковых требований ФИО2 и отказа ФИО1 в удовлетворении его иска, суд полагает, что требования ФИО2 о снятии ограничения (обременения) права: «ипотека в силу закона» с земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства площадью <данные изъяты> кв.м. /кадастровый № и жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей: 3, находящихся по адресу: <адрес>, наложенного по договору залога № недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КПК «Центральная сберкасса» и ФИО2 также подлежат удовлетворению, такое обременение подлежит снятию.
Производство по делу в части исковых требований ФИО2 о признании ФИО1 утратившим право пользования жилым домом: площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, инвентарный №, Литер «А,над/А», адрес: <адрес>, находящемся на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. по тому же адресу и выселении из указанного жилого дома, суд считает необходимым прекратить, поскольку в ходе судебного разбирательства ФИО2 подано заявление об уточнении встречного иска, в котором она просит признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признать её добросовестным приобретателем, признать недействительным соглашение по оплате задолженности от ДД.ММ.ГГГГ. Судом приняты к производству уточненные требования, исковые требования в части выселения и признании прекратившим право пользования жилым домом, ФИО2 не поддержала, в связи с чем, суд полагает прекратить производство по делу в данной части.
В соответствии со ст. 144 ГПК РФ арест, наложенный определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 22.08.2016 года, ввиде запрета проведения регистрационных действий в отношении: земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> и трехэтажного жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, инвентарный №, Литер А, над/А, расположенного по адресу: <адрес> — отменить.
На основании изложенного и руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, третьи лица ФИО7, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, Кредитный потребительский кооператив «Центральная Сберкасса» о признании недействительным (ничтожным) договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка и жилого дома, применении последствий недействительной (ничтожной) сделки, путем возврата имущества его собственнику, признании недействительной записи в ЕГРН о переходе права собственности на объект недвижимого имущества — отказать.
Встречные требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным соглашения по оплате задолженности от ДД.ММ.ГГГГ — удовлетворить.
Признать недействительным, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующей от имени ФИО2 и ФИО7, действующим от имени ФИО1 соглашение по оплате задолженности по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ.
Данное решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю снять ограничение (обременение) права: «ипотека в силу закона» с земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства площадью <данные изъяты> кв.м. /кадастровый № и жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей: 3, находящихся по адресу: <адрес>, наложенного по договору залога № недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КПК «Центральная сберкасса» и ФИО2.
Прекратить производство по делу в части исковых требований ФИО2 о признании ФИО1 утратившим право пользования жилым домом: площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, инвентарный №, Литер «А,над/А», адрес: <адрес>, находящемся на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. по тому же адресу и выселении из указанного жилого дома.
Арест, наложенный определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 22.08.2016 года, в виде запрета проведения регистрационных действий в отношении: земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> и трехэтажного жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, инвентарный №, Литер А, над/А, расположенного по адресу: <адрес> — отменить.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:
