Дело № 3а-330/2020 (3а-1370/2019)
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г.Пермь 26 февраля 2020 года
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Кропачевой Светланы Борисовны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
Кропачева С.Б. обратилась в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилого помещения общей площадью 660,4 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных, с кадастровым номером **2415, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 5 480 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года;
- нежилого помещения общей площадью 453,8 кв.м., этаж № 1 с кадастровым номером **2129, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 15 704 834 по состоянию на 04 июля 2019 года;
- нежилого здания, площадью 1191, 1 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 0, с кадастровым номером **1027, расположенного ****, равной его рыночной стоимости в размере 12 508 425, по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование требований указали, что является собственником объекта недвижимости, включенном в Перечень недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая их стоимость на 2019 год. Несоответствие установленной по результатам государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), кадастровой стоимости - рыночной стоимости объектов недвижимости нарушает права административного истца как налогоплательщика.
Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещена, в судебное заседание не явилась.
Представитель административного истца представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и привлеченного к участию в деле в качестве соответчика ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель заинтересованного лица администрация г. Лысьвы Пермского края представил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Заинтересованное лицо администрация Чусовского муниципального района пермского края о времени и месте рассморения дела извещено, правовую позицию по делу выразило в письменном отзыве на иск.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Думы Чусовского городского поселения от 27.11.2017 № 116 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования «Чусовское городское поселение был установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которым определяется с учетом того, поименован ли объект в перечне определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ.
Решением Лысьвенской городской Думы Пермского края от 23.11.2017 № 65 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Лысьвенского городского округа» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов недвижимости на территории Лысьвенского городского округа определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Решением Пермской городской Думы от 21 ноября 2017 года № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 года налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в приложении к Постановлению Правительства Пермского края от 25.11.2017 года № 944-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».
Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:
- нежилое здание, площадью 660,4 кв.м, количество этажей 2 в том числе подземных, с кадастровым номером **2415, расположенного по адресу: ****, что подтверждается сведениями ЕГРН (л.д. 9).
- нежилого помещения, назначение нежилое, общей площадью 453,8, с кадастровым номером **2129, расположенного по адресу: ****, что подтверждается сведениями ЕГРН (л.д. 10).
- 2-этажное нежилое здание, назначение нежилое, площадью 1191,1 кв.м., количество этажей 2, кадастровый номер **1027, расположенное по адресу: ****, что подтверждается сведениями ЕГРН (л.д. 11).
В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена:
приказом от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 в отношении нежилого помещения площадью 660,4 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных, с кадастровым номером **2415, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 01.01.2018 составляет 11 852 661 рублей 08 копеек, сведения внесены в ЕГРН 01.01.2019 г.;
актом № 250 от 24.07.2019 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **2129, общей площадью 453,8 кв.м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 04.07.2019 составляет 20 275 829 рублей 38 копеек, сведения в ЕГРН внесены 29.07.2019;
приказом СЭД-31-02-2-2-1323 от 25.10.2018 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **1027, общей площадью 1191, 1 кв.м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 составляет 25 615 343 рубля 98 копеек, сведения в ЕГРН внесены 01.01.2019 г.
Изложенные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН в материалах дела (л.д. 9-11).
Кропачева С.Б. обратилась с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной, в подтверждение своих доводов представила Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства № 191118-10/1 от 10.12.2019, № 19/118-10/2 от 03.12.2019 и отчет № 19/1118-10/3 от 03.12.2019, подготовленные оценщиками ООО «Авангард».
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как следует из материалов дела, выполнивший отчеты об оценке оценщик Б. является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков» обладает необходимой квалификацией, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания Отчетов недопустимыми доказательствами не имеется.
Проанализировав представленные отчеты, суд приходит к выводу о том, что оценщик провел анализ рынка недвижимости – офисной недвижимости, к которым относится объект оценки, по результатам анализа определил ценообразующие факторы в отношении объектов оценки, являющихся предметом анализа, используемые при определении рыночной стоимости названных выше объектов недвижимости, дана оценка рынка недвижимости.
Для определения рыночной стоимости оценщиком избран сравнительный подход метод сравнения продаж и доходный подход метод прямой капитализации.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости нежилых помещений и земельного участка, из предложений рынка купли-продажи объектов сопоставимых с оцениваемым, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объектов, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала четыре объекта-аналога для сравнения объектами оценки.
Как следует из Отчета об оценке, все объекты, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами. В отчете приведены ссылки на источники информации относительно объектов аналогов и предложений, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Оценщиком произведены необходимые корректировки с учетом особенностей оцениваемых объектов, в том числе: местоположение объектов-аналогов, расположения объектов оценки в здании.
С целью определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик также использовал доходный подход, указав на наличие достаточного объема сведений, которые могут быть приняты как основание оценки. При использовании доходного подхода, оценщик использовал метод капитализации, выбрав для расчета данные ежемесячных арендных платежей по объектам-аналогам сопоставимым с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях в отношении трех объектов сопоставимых с оцениваемым по характеру здания, в котором находится объект оценки и объекты-аналоги площади, техническим характеристикам (материалу стен), виду использования (торгово-офисные), физическим характеристикам (этаж, отделка, состояние отделки), иные характеризующие данные. Как следует из отчета, оценщиком приведены мотивы, по которым он счел возможным принять указанные объекты для оценки рыночной стоимости доходным подходом, даны ссылки и указания на использованные источники информации. Вся информация о принятых оценщиком для расчета данных об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщик определил рыночную стоимость нежилых помещений, а именно:
- нежилого помещения, назначение нежилое, общей площадью 453,8, с кадастровым номером **2129, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 04.07.2019 в размере 15 704 834 рубля (отчет об оценке № 191118-10/1 л.д. 33-205 том 1).
- нежилого здания, площадью 660,4 кв.м, количество этажей 2 в том числе подземных, с кадастровым номером **2415, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 01.01.2018 в размере 5 617 947 рублей. (отчет об оценке № 19/1118-10/2 л.д. 206-391 том 1).
- 2-этажного нежилого здания, назначение нежилое, площадью 1191,1 кв.м., количество этажей 2, кадастровый номер **1027, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 01.01.2018 в размере 12 508 425 рублей (отчет об оценке № 19/1118-10/3 л.д. 1-181 том 2).
Оценщиком должным образом мотивирован выбор методов оценки. Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о методах оценки, данных учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Изучив отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что его содержание не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость зданий, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Административные ответчики, заинтересованные лица, не привели доводов недостоверности представленных административным истцом отчетов об оценке. В доводах представленных административным ответчиком и заинтересованными лицами возражений, не указано на наличие недостатков отчетов, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых зданий.
Таким образом, оценив отчеты об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости объектов недвижимости, указанная в отчетах.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Законом об оценочной деятельности датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.
В данном случае административный истец обратился в суд 26 декабря 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л:
Административное исковое заявление Кропачевой Светланы Борисовны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость - нежилого здания общей площадью 660,4 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных, с кадастровым номером **2415, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 5 617 947 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года;
Установить кадастровую стоимость - нежилого помещения общей площадью 453,8 кв.м., этаж № 1 с кадастровым номером **2129, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 15 704 834 по состоянию на 04 июля 2019 года;
Установить кадастровую стоимость - нежилого здания, площадью 1191,1 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных -, с кадастровым номером **1027, расположенного ****, равной его рыночной стоимости в размере 12 508 425, по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26 декабря 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 11.03.2020.
Судья: подпись
