дело № 3а-713/2019
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г.Пермь 04 октября 2019 года
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Легостаева Владимира Павловича – Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску Легостаева Владимира Павловичаоб установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Легостаев В.П. обратился с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявил требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: промышленного магазина с пристроенными административно-хозяйственными помещениями общей площадью 1867,7 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20720 677 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.
Требование обосновал тем, что является собственником указанного здания и, учитывая порядок определения налоговых платежей, заинтересован в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости как рыночной стоимости. Поскольку определенная по состоянию на 01.01.2018 года кадастровая стоимость в размере 45489402,37 рублей существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, права истца как собственника на уплату экономически обоснованного размера налога являются нарушенными.
Административный истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела с участием представителя, представитель административного истца требование поддержала, ходатайство о назначении судебной экспертизы полагает необоснованным.
Представитель административного ответчика – Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» с иском в части заявленного размера рыночной стоимости не согласилась, указав на то, что Отчет об оценке на основании которого истец просит определить рыночную стоимость объекта, имеет ряд недостатков, представила письменные возражения по иску, ходатайствовала о назначении судебной оценочной экспертизы.
Заинтересованные лица - филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, администрация Чайковского городского округа - извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в суд представителей не направили, администрация Чайковского городского округа ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указав на то, что необоснованное уменьшение кадастровой стоимости повлечет уменьшение доходной части бюджета муниципального образования.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Думы Чайковского городского поселения от 23.11.2017 года № 539 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Чайковского городского поселения» установлен и веден в действие в 2018 году налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Легостаев В.П. является собственником промышленного магазина с пристроенными административно-хозяйственными помещениями общей площадью 1867,7 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН содержащей сведения о правообладателе (л.д. 8-10).
При указанных обстоятельствах, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет – 45489402,37 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 7). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.
Административным истцом представлен в суд отчет № 253.2/О-19 об оценке рыночной стоимостиобъекта недвижимости от 15.07.2019 года, составленный оценщиком К.. Выполнившая отчет оценщик является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз», что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 №1020. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 года составляет 20720 677 рублей.
Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).
В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Проанализировав рынок недвижимости, к которому относиться оцениваемый объект, на дату оценки и приняв во внимание: местоположение объекта, площадь объекта, физические характеристики - оценщик пришла к выводу о том, что стоимость объекта может находиться в диапазоне цен от 127,49 до 13647,80 руб./кв.м., в верхней части ценового диапазона с учетом предполагаемой скидки на торг.
Как следует из отчета оценщик определила рыночную стоимость здания с использованием сравнительного подхода, с учетом требований п. 22 ФСО №7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов.
В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на одиннадцать объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, мотивировав причины, по которым не были приняты в качестве аналогов иные объекты. Как следует из Отчетов об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к сопоставимым с объектами оценки сегментам рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов.Изучив данные об объектах, предложенных административным ответчиком в качестве возможным аналогов, суд полагает обоснованной позицию представителя административного истца о том, что они могут быть приняты в качестве таковых с учетом отсутствия данных об открытых и доступных для проверки оценщиком источников информации о предложениях и сделках, ретроспективности дат на которые представлены предлагаемые сведения, а так же с учетом типа объектов предлагаемых в качестве аналогов (помещения значительно меньшей площади чем объект оценки – отдельное Здание).Оценщиком проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам, указаны основания, по которым иные корректировки не требуются. Доводы административного ответчика о том, что значительная разница между скорректированными ценами предложений по объектам-аналогам свидетельствует о некорректности выборки, не обоснованы, поскольку согласно выводам и расчетам оценщика коэффициент вариации составил – 30, 88% (Отчет об оценке, стр. 57), расчет выполнен в соответствии с приведенной формулой, математически верен.
Рыночная стоимость объекта с использованием сравнительного подхода определена как 32682 976 рублей (с учетом стоимости земельного участка и НДС).
Как следует из отчета, оценщик также определила рыночную стоимость здания с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы, воспользовавшись сборником УПВС № 33. В качестве сравнительной единицы с учетом особенностей класса конструктивной системы, строительного объема, строительных технологий оценщиком выбрана приведенная в таблице 1 - Магазины универсальные одноэтажные. Проверив доводы административного ответчика о необоснованном отказе от использования справочника Ко-Инвест при проведении оценки, суд полагает, что оснований для признания результатов оценки по данному основанию недостоверными, не имеется. Как следует из содержания отчета, оценщик подробно изложила причины, по которым выбрала для оценки именно данные сборника УПВС, в том числе были учтены уровень используемых строительных технологий, характер строительных материалов использованных при постройке зданий с учетом уровня экономического развития территории, в отчете приведены данные характеризующие конструктивные элементы объекта оценки в сопоставлении с описанием подобранной сравнительной единицы. То обстоятельство, что рекомендациями Методического совета Российской общества оценщиков было рекомендовано - не использовать, справочник УПВС для оценки зданий с годом постройки после 1984 года, не исключает прав оценщика выбрать данный справочник, как наиболее актуально отражающий особенности оцениваемого объекта. Также суд учитывает, что оценщик, являясь квалифицированным специалистом и обладая специальными зданиями вправе определять способ и методику оценки, оснований для усмотрения злоупотребления правом не имеется, доказательств иного размера стоимости объекта оценки с использованием справочника Ко-Инвест, пригодного для учета в целях определения рыночной стоимости в заявленных целях не приведено.
Оценщиком произведены необходимые корректировки с учетом физических особенностей конструкции объекта оценки, с учетом разницы в различии в элементах благоустройства, этажности, объеме, различии в климате, применен регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя, учтен налог на добавленную стоимость.
Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект. Доводы административного ответчика о том, что оценщиком необоснованно определен размер корректировки на уровень развития района в котором находится объект оценки (при определении общего накопленного износа), проверены судом и не могут быть признаны обоснованными. Расчет коэффициента внешнего устаревания выполнен оценщиком с учетом требований выбранного метода оценки, а также разъяснений полученных от ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» о применении подготовленных данной организацией статистических данных об уровне экономического развития для расчета указанного коэффициента.
Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием затратного подхода определена как 18960676 рублей (с учетом НДС).
Также оценщик с использованием сравнительного подхода произвела расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, определив ее как – 3 740 985 рублей.
Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта определенная с использованием весовых коэффициентов, после согласования полученных сравнительным и затратным подходами результатов, без учета прав на земельный участок и НДС, определена как 20720677 рублей (11094,22 руб./кв.м.), что сопоставимо с определенным оценщиком диапазоном цен.
Доводы административного ответчика, заинтересованного лица о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования затратного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС и рыночная стоимость объекта в целях оценки подлежит определению без учета указанной суммы НДС, суд полагает надуманными, противоречащими сведениям и расчетам, приведенным в отчете об оценке.
Из пункта 1 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что объект налогообложения - реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.
Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью 2 данного Кодекса и с учетом положений данной статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
В статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации определены объект обложения налогом на добавленную стоимость, а также операции, которые не признаются объектом налогообложения в целях главы 21 данного Кодекса. В частности, объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (подпункт 1 пункта 1).
Таким образом, имущество и реализация товаров (работ, услуг) являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого законом предусмотрен определенный налог. Оценщик определила рыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, исключив из результатов определения рыночной стоимости НДС, учтенная оценщиком при расчете стоимости объекта оценки затратным путем, что соответствует требованиям законодательства.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком, заинтересованным лицом доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта. Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости здания на основании представленного административным истцом отчета об оценке № 253.2/О-19 от 15.07.2019 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). Дата подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости – 20 августа 2019 года.
Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Легостаева Владимира Павловичаудовлетворить.
Установить кадастровую стоимость промышленного магазина с пристроенными административно-хозяйственными помещениями общей площадью 1867,7 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 01.01.2018 года равной его рыночной стоимости в размере 20720 677 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 августа 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Решение суда может быть обжаловано в Апелляционный суд через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 07 октября 2019 года.
Судья:/подпись/
