Дело № 3а-343/2018
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 ноября 2018 года г. Пермь
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Озорнина Н.А., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Крыловой С.Ю., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Суксунский оптико-механический завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество «Суксунский оптико-механический завод» (далее – ОАО «СОМЗ», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – 3-этажного нежилого здания общей площадью 7777,1 кв.м, расположенного по адресу: ****, кадастровый номер **, равной рыночной стоимости в размере 14516707 рублей по состоянию на 30.11.2015.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Актом определения кадастровой стоимости № ** от 30.11.2015 кадастровая стоимость по состоянию на 30.11.2015 нежилого здания с кадастровым номером ** определена в размере 71410 576, 54 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 14516707 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему нежилое помещение включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 № 944-п.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Правительство Пермского края и Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в суде не возражал против права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, считая, что представленный в обоснование заявленных требований отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Привлеченное к участию в деле в качестве административного ответчика Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, ранее направил в суд письменные пояснения по доводам административного искового заявления.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю, статус которого изменен в соответствии с определением суда от 02.10.2018, просил о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы относительно заявленных требований изложил в письменном отзыве.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ОАО «СОМЗ» является собственником 3-этажного нежилого здания, общей площадью 7777, 1 кв.м, расположенного по адресу: ****, кадастровый номер **, о чем представлена Выписка из единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта и следует из письменного отзыва ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю.
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (за № 4167) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее данному обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организации с особенностями определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости здания.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составила 71410576, 54 рублей и определена по состоянию на 30.11.2015 актом ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Пермскому краю № 5900/401/15-72225/1 от 30.11.2015 на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 № 1588-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края», в связи с тем, что ГКУ изменений здания осуществлен после даты, на которую определена кадастровая стоимость в результате проведения массовой оценки.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
Утверждение ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о том, что в рамках настоящего дела надлежащим ответчиком является Правительство Пермского края, суд признает не основанным на законе. При этом суд исходит из того, что предметом рассмотрения являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, следовательно, надлежащим ответчиком является данный орган, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
ОАО «СОМЗ», реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 № 1588-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет от 24.07.2018 № 752/О-18, составленный ООО «Р-Консалтинг».
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
ОАО «СОМЗ» 01.08.2018 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости, установлении ее в размере рыночной. Однако уведомлением Комиссии в принятии заявления о пересмотре архивной кадастровой стоимости было отказано со ссылкой на установление 01.03.2018 новой кадастровой стоимости в связи с изменением основной характеристики объекта недвижимости.
В соответствии с пунктами 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Принимая во внимание, что в настоящее время срок уплаты налога на имущество организаций за 2018 год на момент обращения истца в суд не истек, к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером **, то у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.
При этом суд исходит из того, что предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден, так как ОАО «СОМЗ» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, однако оно не было рассмотрено в установленный законом срок.
Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке, рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 30.11.2015 определена в размере 14516707 рублей.
Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» О., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик является членом Некоммерческого партнерства СРО «Деловой союз оценщиков», внесена в реестр 02.11.2016, свидетельство № **, гражданская ответственность оценщика застрахована в САО «ВСК».
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как следует из отчета, оценщик провел анализ купли-продажи и аренды офисной недвижимости на рынке офисных помещений Пермского края (кроме г. Перми). По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. После чего оценщик определил диапазон цен предложения на рынке административных зданий от 2000 – 4000 руб./кв.м (с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 8% и без учета прав на земельный участок).
Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется. Следует учитывать, что объект оценки в соответствии с Перечнем объектов, утвержденным постановлением Правительства Пермского края № 944-п, учтен как административное здание. Оценщик, произведя его осмотр, пришел к выводу, что наиболее рациональным использованием здания является использование его под офисы. То обстоятельство, что по технической документации и фактическому использованию здание является производственным не свидетельствует о неверном определении сегмента рынка, к которому относится предмет оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия рынка (дата предложения/продажи), местоположение (зона престижности), расположение относительно красных линий, площадь здания и площадь земельного участка.
В отчете объясняется выбор затратного подхода методом сравнительной единицы, приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки.
В разделе 9.2 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли. При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов. Оценщиком была рассчитана стоимость здания без учета прав на земельный участок.
Оценщик не проводил согласование (обобщение) результатов, поскольку был использован только один подход.
Изучив отчет об оценке, судом не установлено, что он допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком методов оценки в рамках затратного подхода обоснован. Нарушений статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО № 3 судом не установлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 14516707 рублей по состоянию на 30.11.2015. Таким образом, суд считает, что требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению. Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 01.08.2018.
Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2018.
Вместе с тем, оспариваемая истцом кадастровая стоимость объекта оценки с кадастровым номером ** в настоящее время пересмотрена применительно к следующему периоду, по состоянию на 01.03.2018 составила 82900213, 34 рублей и определена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 № 1588-п (актуальная кадастровая стоимость).
В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности), согласно которой в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером ** подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2018 по 28.02.2018.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Открытого акционерного общества «Суксунский оптико-механический завод» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания, этажей: 3, общей площадью 7777,1 кв.м, кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной рыночной стоимости в размере 14516707 рублей по состоянию на 30 ноября 2015 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 1 августа 2018 года. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года по 28 февраля 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 6 ноября 2018 года.
Судья
