Дело № 2-193/2016
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
р.п. Пачелма 20 октября 2016 года
Пачелмский районный суд Пензенской области в составе:
председательствующего судьи Гореловой Е.В.,
при секретаре Барышниковой Т.И.,
с участием представителя истца – директора МУП «Агентство по поддержке малых форм хозяйствования Пачелмского района» - Карпухова А.В., действующего на основании распоряжения Администрации Пачелмского района №-к от (дата),
ответчика – Хамедзяновой О.С.,
представителя ответчика Хамедзяновой О.С. – Власовой С.В., допущенной к участию в деле определением суда,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении зала суда гражданское дело по исковому заявлению Муниципального унитарного предприятия «Агентство по поддержке малых форм хозяйствования Пачелмского района» к Хамедзяновой О.С. о взыскании денежных средств по договору аренды № от (дата) недвижимого имущества, договору о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения от (дата) и судебных расходов по уплате государственной пошлины,
УСТАНОВИЛ:
МУП «Агентство по поддержке малых форм хозяйствования <адрес>» обратилось в суд с исковым заявлением, указав, что между ним (Арендодателем) и ИП Хамедзяновой О.С. (Арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества № от (дата). В соответствии с данным договором Арендодатель передал, а Арендатор ИП Хамедзянова О.С. принял нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3.2 договора аренды недвижимого имущества № от (дата) ответчик обязался оплачивать арендную плату. В соответствии с п. 2.5 указанного договора «Арендатор» возмещает затраты на оказание дополнительных услуг (тех. обслуживание здания, отопление, электроснабжение, канализация, уборка мусора и т.д.).
Истец заключил с Ответчиком договор о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения от (дата). В соответствии с п. 1.6 и 2.1.2 данного договора Ответчик обязался оплачивать указанные услуги в соответствии с реальными затратами за занимаемое помещение в месяц.
С момента подписания договоров Ответчик выполнял взятые на себя обязанности. В дальнейшем, в период времени с октября 2014 года по май 2016 года Ответчик свои обязательства по вышеуказанным договорам не выполняет, арендную плату не оплачивает и возмещение расходов по оплате коммунальных услуг не производит. Срок действия вышеуказанного договора истек (дата).
Истец обратился к ответчику с требованием об оплате сложившийся задолженности. Однако никакой реакции на данное обращение не последовало. Общая сумма задолженности ответчика перед истцом по своим обязательствам (задолженность по договорам плюс пеня за просрочку платежей) составляет <данные изъяты>
На основании вышеизложенного истец просил взыскать с Хамедзяновой О.С.:
- сумму задолженности по договору аренды недвижимого имущества № от (дата) в размере <данные изъяты>., в том числе: сумма арендных платежей в размере <данные изъяты>. и неустойка в размере 45 850 руб. 99 коп.;
- задолженность по договору о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения в размере 101 245 руб. 64 коп.;
- расходы по уплате госпошлины при обращении в суд.
В ходе рассмотрении дела представитель истца МУП «Агентство по поддержке малых форм хозяйствования Пачелмского района» Карпухов А.В. отказался от части исковых требований (на сумму <данные изъяты>.) о взыскании задолженности по договору о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения в сумме, указав, что с Хамедзяновой подлежит взысканию <данные изъяты>., вместо <данные изъяты>
Определением суда от (дата) производство по настоящему гражданскому делу в части взыскания с Хамедзяновой О.С. в пользу МУП «Агентство по поддержке малых форм хозяйствования Пачелмского района» задолженности по договору о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения в сумме <данные изъяты>. прекращено в связи с отказом истца от указанной части иска.
В судебном заседании представитель истца Карпухов А.В. исковое заявление с учетом отказа от части требований поддержал, просил его удовлетворить, ссылаясь на доводы искового заявления, а также позицию, изложенную в письменных возражениях о незаключенности договора аренды № от (дата) (т. 2 л.д. 23-25).
Ответчик Хамедзянова О.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения искового заявления, ссылаясь на положения действующего законодательства, указала, что в п. 8.1 договора аренды от (дата) оговорено, что помещения сдаются в аренду сроком на 12 месяцев, то есть срок аренды составляет 1 год. Просила принять во внимание, что договор № от (дата) не был зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре, таким образом, в силу положений п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор является незаключенным и его условия не порождают правовых последствий.
Дополнительные соглашения к названному договору - № от (дата), № от (дата), которыми изменена арендная плата также не были зарегистрированы в Росреестре, просила суд учесть, что изменение арендной платы осуществляется в рамках договора аренды недвижимого имущества, заключенного на год и более, соглашение об изменении подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления в силу ст. 452 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и меняет его содержание. В данном случае дополнительное соглашение к договору аренды должно быть признано незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, в следствие чего арендодатель не может требовать внесения арендной платы по новым ставкам.
Кроме того, арендатором по данным дополнительным соглашениям обязательства не исполнялись (арендная плата не оплачивалась) в связи с тем, что согласно Уведомления ИФНС № по Пензенской области от (дата) она была (дата) снята с учета как индивидуальный предприниматель, и поэтому не осуществляла предпринимательскую деятельность практически с конца 2013 года. Учитывая, что целью передачи нежилых помещений по договору аренды является развитие собственной компании на ранней стадии деятельности, в том числе для реализации ее бизнес – плана (п. 1.4 Договора) она не имела никаких законных оснований для нахождения в указанных помещениях, о чем арендодателю было достоверно известно. Учитывая, что с конца 2013 года она не осуществляла предпринимательскую деятельность и не использовала указанные помещения для этих целей, она не обязана оплачивать арендатору расходы по оплате коммунальных услуг по содержанию данного помещения. Согласно п. 4.2 договора о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения от (дата), данный договор действует до окончания договора аренды помещения № от (дата), при этом изначально срок действия договора составлял 12 месяцев. Все изменения, которые вносились сторонами в договор аренды, в том числе и о продлении срока аренды, не были оформлены дополнительными соглашениями к договору о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию помещения, что является обязательным условием в соответствии с п. 4.3 данного договора.
Представитель ответчика Хамедзяновой О.С. – Власова С.В. в судебном заседании доводы ответчика поддержала, просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку договор аренды № от (дата) не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно является незаключенным. Поскольку договор о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг от (дата) находится в прямой зависимости от периода действия последнего (п. 4.2 договора гласит, он действует до окончания действия договора аренды № от (дата)), требования истца по указанному договору также являются необоснованными.
Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 1 ст. 610 ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу требований п. 1 ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с требованиями ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом установлено следующее:
(дата) между МУП «Агентство по поддержке малых форм хозяйствования Пачелмского района» (Арендодатель) и ИП Хамедзянова О.С. (Арендатор) заключен Договор аренды № недвижимого имущества (т.1 л.д. 12-14).
Согласно п. 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное арендное пользование нежилые помещения общей площадью 86,8
кв.м, комната №, №, №, расположенные по адресу: <адрес>, согласно техпаспорту БТИ литера «А». Цель использования – Организация малого и среднего бизнеса в р.п. Пачелма.
Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в месяц за пользование имуществом - <данные изъяты> (недвижимым имуществом – <данные изъяты> движимым имуществом – <данные изъяты>.).
Пункт 3.2 договора предусматривает ежемесячную обязанность арендатора по внесению арендной платы по договору не позднее 10-го числа текущего месяца.
В силу положений п. 8.1 имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора передается на 12 месяцев.
Факт передачи истцом имущества по договору аренды от (дата)№ ИП Хамедзяновой О.С. во временное владение и пользование подтвержден актами приема-передачи недвижимого имущества от (дата) и актом передачи движимого имущества от (дата).
(дата) дополнительным соглашением № между Арендодателем и Арендатором внесены изменения в п. 2.1 договора аренды № от (дата) (арендная плата), изменен размер ежемесячной арендной платы с <данные изъяты>. (т. 1 л.д. 42).
(дата) дополнительным соглашением № между вышеуказанными сторонами продлен срок договора аренды до (дата) (т. 1 л.д. 47).
(дата) дополнительным соглашением № внесены изменения в п.2 договора аренды № от (дата) (арендная плата), увеличен размер ежемесячной арендной платы до <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 48-49).
(дата) дополнительным соглашением № между сторонами продлен срок договора аренды до (дата) (т. 1 л.д. 50).
Кроме того, (дата) между МУП «Агентство по поддержке малых форм хозяйствования Пачелмского района» и ИП Хамедзянова О.С. заключен договор о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения (т. 1 л.д. 18-19).
Согласно п. 1.1. договора Арендодатель перечисляет поставщикам услуг плату за коммунальные услуги, а арендатор возмещает Арендодателю расходы по содержанию сданного в аренду помещения после предоставления документов, подтверждающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.
Согласно п. 2.1.2 не позднее 10 дней с момента получения документов, указанных в п. 2.1.1 договора Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя сумму компенсации путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.
Положения п. 4.2 договора предусматривают, что он действует до окончания действия договора аренды помещения № от (дата).
В судебном заседании установлено, что Хамедзянова О.С. обязанности, предусмотренные п. 3.2 договора аренды № от (дата), а также п. 2.1.2 договора от (дата) о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг, начиная с октября 2014 года не исполняла, что не отрицала в ходе рассмотрения дела.
Однако доказательств государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему в материалы дела не представлено.
В подтверждение доводов ответчика Хамедзяновой О.С. о том, что договор аренды и дополнительные соглашения к нему являются незаключенными суду представлены сведения о том, что договор аренды № от (дата) на государственную регистрацию не подавался (т. л.д. 9), а также дополнительные соглашения №, №, № и № к названному договору аренды на государственную регистрацию не подавались (т. 2 л.д. 26).
В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ», вступившей в силу с 01.03.2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. Однако ст. 3 ФЗ от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 04.03.2013 г.
Доводы представителя истца о том, что 01.08.2013 года сторонами договора аренды составлен Акт передачи недвижимого имущества, что свидетельствует о фактическом исполнении обязательств по договору аренды, а также иные доводы, приведенные в письменном заявлении, суд считает несостоятельным.
Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 01.06.2000 N 53 к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой права, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При подписании договора аренды N 24 от 01.08.2013 года, стороны предусмотрели срок его действия - 12 месяцев (один год), однако, данный договор и дополнительные соглашения к нему не были зарегистрированы в установленном законом порядке.
В случае, когда условие об аренде не согласовано и предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь каких-либо юридических последствий.
Учитывая, что в силу ст. ст. 433, 607, 651 ГК РФ договор аренды N 24 от 01.08.2013 года и дополнительные соглашения к нему считаются незаключенными, суд приходит к выводу о том, что у истца не возникло право требования исполнения обязательств, обусловленных данным договором, а потому исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды № от (дата) в сумме <данные изъяты>., в том числе: сумма арендных платежей в размере <данные изъяты>. и неустойка в размере <данные изъяты>. заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.
Рассматривая требования МУП о взыскании задолженности с Хамедзяновой О.С. по договору о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения (дата), суд принимает во внимание положения, предусмотренные в п. 8.1 договора о том, что срок его действия зависит от срока действия договора аренды №.
Суд исходит из того, что договор аренды № от (дата) и дополнительные соглашения к нему в силу действующего законодательства являются незаключенными, требование истца о взыскании с Хамедзновой О.С., как арендатора недвижимого имущества расходов по оплате коммунальных услуг по его содержанию сданного в сумме <данные изъяты>. являются необоснованными и, также не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В связи с отказом в удовлетворении заявленных истцом требований, расходы истца по уплате государственной пошлины при обращении в суд взысканию с ответчика не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд –
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления Муниципального унитарного предприятия «Агентство по поддержке малых форм хозяйствования Пачелмского района» к Хамедзяновой О.С. о взыскании денежных средств по договору аренды № от (дата) недвижимого имущества, договору о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения от (дата) и судебных расходов по уплате государственной пошлины – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Пачелмский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Горелова Е.В.
Мотивированное решение изготовлено 24 октября 2016 года.
