Дело № 2-665/2014
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области
в составе судьи Дьяченко Т.А.
при секретаре Темеревой И.В.
рассмотрел в г. Омске в открытом судебном заседании 24 марта 2014 года гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о принятии условий соглашения к договору аренды земельного участка в редакции арендатора
УСТАНОВИЛ:
Первоначально ФИО1 обратился в суд к Администрации Омского муниципального района Омской области с требованиями о признании спорных условий соглашения от 09 января 2014 года к договору аренды земельного участка от 10.03.2009 № в редакции Арендатора; о признании действия договора аренды земельного участка от 10.03.2009 № продленным на неопределенный срок. В ходе судебного разбирательства уточнил исковые требования, просил продлить срок действия договора аренды до окончания срока действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома № от 28.09.2009 до 28.09.2019.
В обоснование заявленных требований указано, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000,0 кв.м. с местоположением: <адрес> на основании договора аренды от 10.03.2009 №. Срок действия договора аренды - три года. Назначение земельного участка - для индивидуального жилищного строительства. Договор зарегистрирован 07.05.2009. Срок действия договора истек 07 мая 2012 года. Арендатор продолжает пользоваться земельным участком по назначению. Получено разрешение на строительство № от 28.09.2009, заложен фундамент жилого дома, построен жилой дом для временного проживания на период строительства, подведено электричество, заключен договор на электроснабжение от 10.07.2013, по периметру земельного участка установлен забор. Арендодатель требование о расторжении договора аренды и возврате земельного участка не заявлял. Арендатор 10 июня 2013 года через представителя письменно обратился к Арендодателю с предложением продлить действие договора аренды на новый срок. 14 января 2014 года представитель получила один экземпляр соглашения для ознакомления и последующего подписания. Текст соглашения по содержанию, наименованию статей и их количеству представляет собой новый договор аренды с дополнительными условиями. Срок действия договора аренды предложено продлить до 07 мая 2015 года, включив в данный период время с 08 мая 2012 года. В пункте 7.2 соглашения предусмотрена ответственность Арендатора за просрочку внесения арендной платы. Он обязан уплатить неустойку в виде пени в размере 0,5 % просроченной суммы за каждый день просрочки. В абзаце 4 пункта 1.4 дополнительных условий соглашения предусмотрен срок уплаты задолженности по арендной плате в сумме 70147,2 рублей в течение 10 календарных дней с даты подписания соглашения. Таким образом, продление срока действия договора аренды земельного участка поставлено в зависимость от исполнения требования ответчика о погашении задолженности по арендной плате. Ответчику направлен протокол разногласий по указанным пунктам с сопроводительным письмом вх. № от 21.01.2014. Арендатор предложил пункт 7.2 текста соглашения изложить в следующей редакции: «В случае невнесения Арендатором арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1/300 доли от ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки. Данный пункт применяется к платежам 2014-2015 годов». Абзац 4 пункта 1.4 на предпоследней странице соглашения - слова «в течение 10 (десяти) календарных дней с даты подписания настоящего соглашения» заменить словами: «в рассрочку равными частями ежеквартально в дни уплаты текущих арендных платежей до 07.05.2015 года». Арендодатель с предложением Арендатора не согласен, что подтверждается текстом протокола урегулирования разногласий от 06.02.2014. Обращаясь с протоколом разногласий к Арендодателю истец указал причины образования задолженности по оплате арендной платы - резкий рост размера арендной платы с 529,0 рублей в год при заключении договора в марте 2009 года до 32443,60 рублей в год с 01.01.2012 года; тяжелое материальное положение семьи арендатора в связи с беременностью супруги, рождением второго ребенка и потерей заработка жены по этой причине. Арендатор согласен с суммой долга, готов погашать его равными частями в сроки внесения текущих платежей арендной платы, предусмотренных в соглашении. На дату подачи иска внесен текущий платеж в сумме 8222,0 рубля (чек-ордер № от 10.02.2014) и погашена часть долга в сумме 12000,0 рублей (чек-ордер № от 10.02.2014). Начисление и взыскание процентов за просрочку внесения арендной платы в размере 0,5 % за каждый день просрочки по платежам 2012-2013 годов для арендатора непосильно.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что до настоящего времени вопрос о продлении договора аренды не разрешен, Администрацией ОМР Омской области затягивается оформление документов. С учетом того, что ФИО1 получено разрешение на строительство № от 28.09.2009 сроком на 10 лет, полагает, что срок действия договора аренды от 10.03.2009 № должен быть продлен до 2019 года.
Представитель ответчика Администрации ОМР Омской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что условия продления договора аренды земельного участка, которые были предложены Администрацией ОМР Омкой области арендатору ФИО1 не противоречат действующему законодательству. Администрацией ОМР Омской области в адрес ФИО1 был направлен протокол урегулирования разногласий. Администрация ОМР Омской области не усматривает правовой зависимости между сроком аренды земельного участка и сроком выдачи разрешения на строительство жилого дома. Срок аренды земельного участка 3 года – не противоречит закону и не нарушает законные интересы арендатора. Заключение договора аренды более чем на 3 года дает право арендатору земельного участка сдавать этого земельный участок в субаренду, что может повлечь злоупотребление со стороны субарендатора и привести к нецелевому использованию земельного участка. Кроме того, при заключении договора аренды учитываются индивидуальные особенности арендатора (доходы, семейное положение, цель получения в аренду земельного участка, др.)
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.03.2014 земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> находится в аренде с 07.05.2009 по 07.05.2012 у ФИО1 на основании распоряжения Главы Омского муниципального района Омской области № от 14.07.2008, договора аренды земельного участка №; данные о правообладателе отсутствуют.
Распоряжение Главы Администрации Омского муниципального района Омской области Омской области от 14.07.2008 № «О предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> ФИО1», ФИО1 предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 1000 кв.м. в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный по адресу: <адрес> из состава земель населенных пунктов для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
В судебном заседании установлено, что 10.03.2009 между Омским муниципальным районном Омской области и ФИО1 был заключен договора аренды земельного участка №.
Согласно п. 1.1 указанного договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1000 кв.м., в границах на прилагаемом плане, с кадастровым номером № для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендатором обязательств по настоящему договору и при наличии утвержденной документации, предусматривающей дальнейшее использование Участка по соответствующему назначению.
Согласно п. 7.2 договора аренды в случае не внесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50 % просроченной суммы за каждый день просрочки.
10.06.2013 ФИО1 обратился к Главе Омского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка № от 10.03.2009 на срок указанный в договоре.
Администрацией ОМР Омской области предложено ФИО1 заключить соглашение по договору аренды земельного участка № от 10.03.2014.
Указанное соглашение предусматривает предоставление земельного участка в аренду сроком до 07.05.2015, то есть сроком на три года.
Согласно п. 1.1 соглашения арендная плата согласно расчету аренной платы составляет 21443,60 рублей в год. Согласно п. 2.2 Соглашения арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально равными долями: до 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября. В соответствии с п. 2.3 соглашения в случае невнесения Арендатором арендной платы в срок, установленный настоящим договором, арендная плата, поступившая с опозданием, учитывается Арендодателем в счет погашения задолженности за предыдущий период.
Согласно п. 7.2 Соглашения в случае невнесения Арендатором арендной платы в срок, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5 % просроченной суммы за каждый день просрочки.
Соглашением устанавливается, что Арендатор оплачивает Арендатору денежные средства в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка: за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 – в размере 5260 рублей, за период с 01.01.2012 по 21.12.2013 – в размере 64887,20 рублей, итого в сумме 70147,20 рублей, за вычетом денежных средств, уплаченных в счет арендных платежей по настоящему договору ранее. Указанные денежные средства должны быть оплачены в течении 10 календарных дней с даты подписания настоящего Соглашения (пункт 1.4).
С условиями указанного соглашения ФИО1 не согласился.
21.01.2014 в адрес Главы Омского муниципального района Омской области от ФИО1 поступил протокол разногласий к проекту соглашения от 09.01.2014 по договору аренды земельного участка № от 10.03.2009.
ФИО1 предложил пункт 7.2 соглашения изложить в следующей редакции: «В случае невнесения Арендатором арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1/300 доли от ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки. Данный пункт применяется к платежам 2014-2015 годов». В абзаце 4 пункта 1.4 слова «в течение 10 (десяти) календарных дней с даты подписания настоящего соглашения» заменить словами: «в рассрочку равными частями ежеквартально в дни уплаты текущих арендных платежей до 07.05.2015 года».
С размером задолженности по арендной плате в размере 70147,20 рублей ФИО1 согласился, однако, предложил погашать его равными частями в сроки внесения текущих платежей арендной платы, предусмотренных в соглашении.Администрацией ОМР Омской области 06.02.2014 был составлен протокол урегулирования разногласий к соглашению от 09.01.2014 по договору аренды земельного участка № от 10.03.2009, из которого следует, что Администрация ОМР Омской области с редакцией соглашения предложенной ФИО1 не согласилась, указав согласованной редакцию соглашения предложенной изначально Администрацией ОМР Омской области.
В ходе судебного разбирательства, представитель ФИО1 просила продлить срок действия договора аренды земельного участка до окончания срока действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома № от 28.09.2009 до 28.09.2019г.
Таким образом, установлено, что между сторонами договора аренды земельного участка – Администрацией ОМР Омкой области и ФИО1 не было достигнуто согласия по поводу условий соглашения по договору аренды земельного участка № от 10.03.2009.
В соответствии с ч. 4 ст. 22 Земельного Кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Статье 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Исходя из смысла вышеприведенных норм закона, арендатор, заключая договор аренды земельного участка, берет на себя обязательства по его исполнению, следовательно, он обязан уплачивать арендную плату в установленном размере. Поскольку ФИО1 допустил просрочку по уплате арендной платы по договору от 10.03.2009, он обязан выплатить образовавшуюся задолженность, наличие и размер которой не оспаривал.
Администрация ОМР Омской области вправе требовать полной уплаты задолженности по арендной плате. Следовательно, условие соглашения по договору аренды земельного участка № от 10.03.2009 об уплате задолженности по арендной плате является законным и обоснованным.
Неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнения взятых на себя обязательств. Законом предусмотрено право на взыскание неустойки, которая предусматривается договором, условие о неустойки в соглашении по договору аренды земельного участка № АЗ-20-094/2009 от 10.03.2009 является законным, размер неустойки должен устанавливаться соглашением сторон.
Добросовестное исполнение обязательств по внесению арендной платы исключает применение неустойки, следовательно, условие о неустойке (в любом размере) не нарушает права арендатора ФИО1, а напротив, стимулирует арендатора к добросовестному исполнению взятых на себя обязательств.
Установлено, что Администрацией ОМР Омской области 28.09.2009 ФИО1 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома №. Разрешение выдано на строительство индивидуального жилого дома в соответствии с утвержденным градостроительным планом земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка № от 10.03.2009. Срок действия настоящего разрешения до 28.09.2019.
В связи с тем, что ответчиком на указанном земельном участке осуществляется строительство жилого дома на основании разрешения на строительство, срок которого установлен до 28.09.2019, он просит продлить срок действия договора аренды земельного участка до 28.09.2019.
Статьей 610 ГК РФ установлено, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Поскольку к спорным правоотношениям законом не определены предельные сроки договора аренды, то срок аренды земельного участка определяется самим договором.
Суд полагает, что установленный договором аренды земельного участка № от 10.03.2009 срок – 3 года не противоречит закону. следовательно, не нарушает права гражданина-арендатора.
В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Согласно ч. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Доводы Администрации ОМР Омской области о том, что заключение договора аренды земельного участка более чем на три года может привести к нарушению целевого использования земельного участка, злоупотреблениям со стороны арендатора при использовании земельного участка, поскольку при более длинном сроке аренды лишается Администрацию ОМР возможности контролировать действия арендатора, производимые с арендуемым земельным участком, суд находит убедительными.
В соответствии с ч. 19 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Поскольку разрешение на строительство ФИО1 было выдано на основании договора аренды земельного участка № АЗ-20-094/2009 от 10.03.2009, что прямо указано в самом разрешении на строительство, суд полагает, что первоначально у гражданина возникает право на аренду земельного участка, а право на строительство на арендуемом земельном участке возникает при наличии заключенного договора аренды земельного участка, а, следовательно, является производным от права аренды (договора аренды) земельного участка. Законодатель не ставит срок действия договора аренды в зависимость от срока действия разрешения на строительство и наоборот.
При истечении срока действия договора аренды земельного участка, закон предусматривает для арендатора преимущественное право на продление срока действия договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В силу ч. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Следовательно, установление срока договора аренды – 3 года не нарушает прав гражданина-арендатора.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Статьей 10 Конституции РФ закреплен принцип разделения властей, согласно которому власть в Российской Федерации разделяются на законодательную, исполнительную и судебную. Все органы власти самостоятельны и не могут вмешиваться в компетенцию друг друга. В частности, суд не может обязать орган исполнительной или законодательной власти принять какое-либо конкретное решение, если принятие такого решения относится к исключительной компетенции данной ветви власти.
Статьей 12 Конституции РФ установлен принцип самостоятельности органов местного самоуправления.
Порядок деятельности и компетенция органов местного самоуправления определены в Федеральном законе от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации». В соответствии с п. 3 ст. 15 названного Федерального закона к вопросам местного значения муниципального района относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района. Согласно ст. 19 Федерального закона полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов РФ, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления. В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» к таковым относятся распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
На основании изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на Администрацию Омского муниципального района Омской области обязанности заключить соглашение по договору аренды земельного участка № от 10.03.2009 на условиях предложенных арендатором.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 о принятии спорных условий соглашения от 09.01.2014г. к договору аренды земельного участка № от 10.03.2009 в редакции арендатора, о продлении срока действия договора аренды земельного участка № от 10.03.2009 до окончания срока действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома до 28.09.2019 года, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Омский районный суд Омской области в течение 1 месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
СУДЬЯ:
Решение в окончательной форме изготовлено: 29.03.2014г.
