КОПИЯ
70RS0003-01-2022-004962-84
2-2392/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 сентября 2022 года Октябрьский районный суд г.Томска в составе:
председательствующего судьи Бессонова М.В.,
при секретаре Арышевой А.О.,
с участием: истца Ковалёва В.П., представителя ответчика Пропостина А.В., действующего на основании доверенности от 30.08.2022, сроком действия на один год,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Ковалёва Владимира Павловича к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Арт» о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи,
установил:
Ковалёв В.П. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Арт» о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи.
В обоснование требований в иске указано, что 02.06.2008 между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли-продажи помещений в «Гостинично-административном комплексе» ..., по условиям которого истец обязался оплатить полную стоимость помещения в размере 5000000 руб. Истцом было оплачено по данному договору ... «Строй-Арт» обязалось после осуществления строительства и ввода гостинично-административного комплекса в эксплуатацию зарегистрировать право собственности на указанное помещение в установленном порядке и заключить основной договор купли-продажи на помещение на условиях предварительного договора. В феврале 2022 года истцу стало известно о завершении строительства объекта недвижимости и вводе его в эксплуатацию. 11.03.2022 истцом было направлено предложение о заключение основного договора в соответствии с предусмотренными предварительным договором условиями, указав на готовность оплатить оставшуюся часть в размере 61,3 кв.м., в ответ на которое ответчик сообщил, что исполнением им обязательств по мировому соглашению, утвержденному кассационным определением Томского областного суда Томской области 24.06.2011 считается прекращенным его обязательства по настоящему договору. До настоящего времени договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами не заключен.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, в нем изложенным. Пояснил, что первый предварительный договор № 02 от 02.06.2008 был заключен между ним и ООО «Строй-Арт» на сумму 5 000 000 рублей, в п.5 был установлен порядок оплаты, исходя из цены одного квадратного метра общей площади помещения в размере 105 кв.м. В этот же день 02.06.2008 стороны заключили новый предварительный договор, по которому была изменена стоимость помещения, снижена до 3075000 рублей, в данном договоре были учтены все суммы, уже выплаченные истцом за указанное помещение в размере полной стоимости помещения. Передача денежных средств осуществлялась истцом на оплату помещения по договорам займа, заключенных между ним и ООО «Строй-Арт». При заключении договора полагал, что приобретает квартиру площадью 105 кв.м, не смотря на то, что в договоре и было указано, что по договору строился административно-гостиничный комплекс, поскольку директор объяснил, что нежилое здание было проще ввести в эксплуатацию. В 2010 году стройка была остановлена, и 15.09.2010 года стороны оформили соглашение о расторжении предварительного договора от 02.06.2008, согласно которому внесенные истцом за строительство помещения в размере 105 кв.м по ул. Шишкова,13 и оформленные как займ 1950000 рублей ООО «Строй-Арт» обязался возвратить ему, а оставшиеся 700000 рублей, которые он также передал ответчику за строительство объекта еще на стадии проекта строительства дома, ООО «Строй-Арт» учел как оплаченные им ... помещения на данном объекте. Истец полагал, что купил 43,75 кв.м по договору от 02.06.2008, заплатив 700 000 рублей, в связи с чем полагал, что обязательства по договору от 02.06.2008 не прекращены, готов доплатить оставшиеся денежные средства, обозначенные в предварительном договоре. Пояснил также, что не было возможности обратиться в суд ранее, так как дом не был сдан в эксплуатацию. В настоящее время объект сдан в эксплуатацию. Полагал, что в соглашении были учтены договоры займа, как оплата за объект недвижимости, указанный в предварительном договоре.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, в котором указал, что между Ковалевым В.П. и ООО «Строй-Арт» был заключен предварительный договор купли-продажи помещений в «Гостинично-административном комплексе ... В связи с невозможностью выполнения сторонами обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи помещений в «Гостинично-административном комплексе ... Ковалев В.П. и ООО «Строй-Арт» заключили соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи помещений в «Гостинично-административном комплексе ... с указанием, что предварительный договор считается расторгнутым с 15.09.2010, ООО «Строй-Арт» обязуется возвратить истцу денежные средства в сумме 2 550 000 руб. Согласно утвержденному судом мировому соглашению ответчик должен был выплатить истцу денежные средства, с учетом выплаченной к моменту заключения мирового соглашения суммы, в размере оставшейся суммы задолженности, которая составила 600000 руб., а также возместить расходы по оплате услуг представителя, расходы по уплате государственной пошлины, проценты за пользование денежными средствами. Согласно соглашению о расторжении предварительного договора от 15.09.2010 у ООО «Строй-Арт» возникло обязательство по возврату Ковалеву В.П. денежной суммы в размере 2 550 000 руб. Мировым соглашением, утвержденным кассационным соглашением от 15.09.2010 были заменены обязательства, предусмотренные соглашением от 15.09.2010. Полагает, ссылаясь на ст. 408 ГК РФ, что в соглашении от 15.09.2010 стороны предусмотрели, что обязательство ООО «Строй-Арт» по передаче Ковалеву В.П. помещения общей площадью 105,0 кв.м. прекратилось, в связи с чем стороны утратили интерес к заключению основного договора купли-продажи помещения. Поле расторжения предварительного договора купли-продажи с Ковалевым В.П. строительство объекта не осуществлялось. Требования, изложенные в исковым заявлении о заключении с Ковалевым А.П. договора купли-продажи помещения площадью 105,0 кв.м., не являются конкретными и не позволяют определить индивидуальные признаки такого помещения. ... находится иной объект недвижимости, а выписка из ЕГРН, приложенная к исковому заявлению, подтверждает наличие в собственности истца многоквартирного жилого дома, состоящего из 3 квартир, ... У ООО «Строй-Арт» отсутствует помещение площадью ... которое ранее было предметом предварительного договора от 02.06.20058 № 2. Указал, что с момента заключения предварительного договора купли-продажи ... прошло более 14 лет, что исключает право истца на обращение к ответчику с указанными требованиями, в связи с чем просил применить срок исковой давности.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 1, 2, 3 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.
В соответствии с пп.1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 38 постановления от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п.2 ст. 3, п.1 ст. 421, абз.1 п.1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что 02.06.2008 между ООО «Строй-Арт» (продавец) и Ковалевым В.П. ( покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи помещений в гостинично-административном комплексе № 02, в рамках которого продавец обязуется осуществить строительство гостинично-административного комплекса ... передать в собственность покупателю помещение ( строительный номер не указан), общей площадью ... покупатель обязуется принять и оплатить помещение, стоимостью 5000000 руб. (п.п.5.1). Согласно п.7.1 указанного договора настоящий договор может быть изменен по взаимному согласию сторон, кроме случаев, предусмотренных в настоящем договоре.
Стороной ответчика был представлен предварительный договор купли-продажи помещений в гостинично-административном комплексе № 02 от 02.06.2008, заключенный ООО «Строй-Арт» (продавец) и Ковалевым В.П. ( покупатель), что не оспаривалось истцом. Согласно указанному договору ООО «Строй-Арт» (продавец) в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство направить собственные и (или) заемные денежные средства на строительство гостинично-административного комплекса ... осуществить возведение указанного объекта в соответствии с утвержденной проектной документацией, сдать его государственной комиссии, оформить право собственности и передать его в собственность покупателя определенное в настоящем договоре помещение, покупатель обязуется принять и оплатить помещение.
Строительство будет осуществляться на земельном участке ... предоставленным ООО «Строй-Арт» в аренду сроком до 23.06.2010.
В силу пункта 2.1 продавец по настоящему договору обязан передать в собственность покупателя помещение, общей площадью 105,0 кв.м., в гостинично-административном комплексе ...
Продавец обязуется обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию не позднее IV квартала 2010 года (п.1.3).
Как следует из п.5.1 Договора покупатель обязуется оплатить стоимость помещения в полном объеме ( согласно приложения №2). Согласно приложения № 2, которое является неотъемлемой частью договора, покупатель обязуется оплатить стоимость помещения в размере 3075000 по определенной схеме.
Пунктом 6.1. договора определено, что ориентировочный срок регистрации продавцом права собственности на помещение – IV квартал 2010 года.
Продавец обязан в течение 30 дней после регистрации права собственности на помещение в установленном порядке, заключить основной договор купли-продажи и передать помещение покупателю на условиях настоящего предварительного договора (п.6.2 договора).
Суд полагает, что в предварительном договоре купли-продажи помещений в гостинично-административном комплексе № 02 от 02.06.2008, представленном истцом, не определен предмет договора, кроме того согласно п.7.1 указанного договора он может быть изменен, исходя из этого суд считает, что подписанием истцом и ответчиком договора № 02 от 02.06.2008, представленным ответчиком, сторонами был более точно определен предмет договора и изменена стоимость объекта и порядок его оплаты с согласия сторон. Таким образом, суд берет за основу предварительный договор купли-продажи помещений ... № 02 от 02.06.2008, представленный ответчиком, а предварительный договор купли-продажи помещений в гостинично-административном комплексе № 02 от 02.06.2008 представленный истцом, утратил свою силу, в связи с подписанием сторонами в последующем нового договора.
Из платежных поручений №1 от 10.06.2008, от 16.06.2008 № 1, № 1 от 24.06.2008, № 1 от 07.07.2008, № 2 от 03.09.2008 следует, что Ковалевым В.П. перечислены ООО «Строй-Арт» денежные средства по предварительному договору купли-продажи помещений гостинично-административного комплекса ... от 02.06.2008 в размере 900000 руб. Кроме того, как следует из пояснений истца, в счет оплаты за объект недвижимости им было перечислено ответчику в качестве займа 1800000 рублей, что не оспаривается стороной ответчика и подтверждается платежными поручениями № 0120 от 13.01.2009 и № 3 от 29.10.2008.
В силу пп. 2,3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Соглашением от 15.09.2010, заключенным между ООО «Строй-Арт» и Ковалёва В.П. стороны расторгли предварительный договор купли-продажи помещений ...
Пунктом 2 соглашения от 15.09.2010 определено, что ООО «Строй-Арт» возвращает Ковалёву В.П. денежные средства в сумме 2550000 руб., внесенные ранее по договорам займа для организации строительства Гостинично-административного комплекса ... 300000 руб. по договору займа № З-001 от 10.06.2008 – до 01.10.2010; 300000 руб. по договору займа № З-002 от 16.06.2008 – до 20.10.2010; 100000 руб. по договору займа № З-005 от 03.09.2008 – до 10.10.2010; 1 250 000 руб. по договору займа № З-006 от 25.10.2008 – до 01.11.2010.
Оставшаяся часть денежных средств в размере 700000 руб. учитывается ООО «Строй-Арт» как оплаченные 43,75 кв.м. помещения на данном объекте. В случае продажи объекта новому собственнику ООО «Строй-Арт» извещает об этом Ковалёва В.П.. для нового собственника помещения площадью ... являются обременением (п.п. 3-4).
Таким образом, согласно условиям соглашения от 15.09.2010 стороны предусмотрели, что обязательство ООО «Строй-Арт» по передаче Ковалёву В.П. помещения общей площадью ... прекратилось, у ООО «Строй-Арт» возникло обязательство по возврату Ковалеву В.П. денежной суммы в размере 2550000 руб.
В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле
В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В связи с тем, что соглашение от 15.09.2010 года ответчиком исполнено не было Ковалев В.П. обратился к ответчику в Октябрьский районный суд г. Томска с иском о взыскании с ООО «Строй-Арт» денежной суммы в размере 1750000 рублей.
Согласно Решения Октябрьского районного суда г. Томска от 29.04.2011 О судом установлено, что обращаясь с настоящим иском и заявляя о взыскании с ответчика задолженности в размере 1750000 рублей, истец ссылался именно на условия соглашения от 15.09.2010, при заключении которого расписка от 31.08.2008 им была возвращена ответчику, а сумма задолженности по ней в размере 600000 рублей в том чмсле была включена в общую сумму задолженности. Ответчик не оспаривал факт получегния от истца денежных средств в размере 1600000 рублей.
Решением Октябрьского районного суда от 29.04.2011 иск Ковалева В.П. удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскана денежная сумма в размере 1750 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.11.2010 по 21.04.2011 в размере 66045 руб., а также помимо расходов по оплате государственной пошлины и услуг представителя с ответчика в доход местного бюджета взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 913022 руб.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 24.06.2011 утверждено в рамках гражданского дела по иску Ковалева В.П. к ООО «Строй-Арт» о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда мировое соглашение, по условиям которого: ответчик ООО «Строй-Арт» уплачивает Ковалеву В.П., с учетом выплаченной к этому времени суммы, денежные средства в размере оставшейся суммы основной задолженности 600000 рублей в день подписания настоящего соглашения; ответчик ООО «Строй-Арт» обязуется в срок до 25 июля 2011 г. возместить истцу Ковалеву Владимиру Павловичу понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5003,76 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в сумме 66000 рублей. В связи с утверждением мирового соглашения решение Октябрьского районного суда г.Томска от 29 апреля 2011 г. отменить, производство по делу по иску Ковалева В.П. к ООО «Строй-Арт» о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда прекратить.
Из материалов дела следует, а также подтверждается платежными поручениями от 10.12.2010 № 00447 на сумму 100000 руб., от 08.11.2010 № 00399 на сумму 100000 руб., от 21.10.2010 № 00389 на сумму 300000 руб., от 11.10.2010 № 00372 на сумму 300000 руб., от 15.06.2011 № 00128 на сумму 1 150 000 руб., ООО «Строй-Арт» возвратило Ковалеву В.П. денежные средства в размере 1950 000 руб. по договору займа № З-001 от 10.06.2008; по договору займа № З-002 от 16.06.2008; по договору займа № З-005 от 03.09.2008; по договору займа № З-006 от 25.10.2008, а также в порядке исполнения мирового соглашения 600000 рублей платежным поручением № 00130 от 24.06.2011 взятых у истца на строительство спорного объекта.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
Таким образом, мировым соглашением от 24.06.2011, обязательства, предусмотренные соглашением от 15.09.2010 были заменены обязательством по возврату денежной суммы, указанной в мировом соглашении и исполнены ответчиком, иного стороной истца не представлено.
Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Таким образом, начиная с 22.07.2011 обязательство ООО «Строй-Арт» по передаче Ковалеву В.П. помещения, площадью 105,0 кв.м. прекратились, в связи с чем стороны утратили интерес к заключению основного договора купли-продажи помещения.
Поскольку свои обязательства по договору ответчик выполнил, суд не усматривает законных оснований для понуждения ООО «Строй-Арт» заключить договор купли-продажи помещения, площадью ... в комплексе и сооружений ... на условиях, предусмотренных предварительным договором от 02.06.2008.
Кроме того, согласно разрешению на строительство от 01.07.2019, полученного ответчиком взамен разрешения от 03.12.2014 наименованием объекта капитального строительства, на которое было выдано разрешение является комплекс зданий и сооружений ... жилой дом блокированного типа. Как следует из Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта от 30.12.2020 № 70-301000-045-2020 разрешен ввод в эксплуатацию простроенного комплекса зданий и сооружений ... а именно многоквартирного трехэтажного дома с подземным этажом, площадью 2862 кв.м, состоящего из трех квартир. Собственность на данный объект до настоящего времени не зарегистрирована в ЕГРН.
Суд также учитывает, что требования, изложенные в исковом заявлении о заключении с Ковалёвым А.П. договора купли-продажи помещения, ... не являются конкретными и, не позволяют определить индивидуальные признаки такого помещения.
Согласно Выписки из ЕГРН, плана расположения помещений, в спорном объекте недвижимости отсутствует помещение ...
Рассматривая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Как следует из материалов дела, в предварительном договоре от 02.06.2008 срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не указан, следовательно, стороны должны были заключить основной договор в течение года с момента составления предварительного договора от 02.06.2008, а именно в срок до 02 июня 2009 года.
В силу положений ч. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В силу положений статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Из материалов дела следует, что предварительный договор составлен 02 июня 2008 года по сроку исполнения до 02 июня 2009 года, о чем не мог не знать истец Ковалев В.П., однако истец обратился в суд с исковым заявлением только 17 мая 2022 года, тогда как срок обращения с иском в суд до 02 июня 2009 года, уважительных причин пропуска истцом срока обращения в суд, безусловно подтверждающих невозможность Ковалева В.П. обратиться в суд в установленный законом срок, суд не усматривает, а указанные истцом Ковалевым В.П. причины в виде невозможности обратиться в суд ранее, так как дом не был сдан в эксплуатацию, признает неуважительными. Иных доказательств уважительности пропуска исковой давности истцом не представлено, о них в судебном заседании не заявлено. Таким образом, суд находит, что пропуск истцом установленного срока обращения в суд является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении, заявленных в данной части исковых требований.
С учетом изложенных обстоятельств суд считает необходимым в удовлетворении искового заявления отказать в полном объеме, в том числе с учетом пропуска истцом срока исковой давности по обращению в суд за защитой своих прав и законных интересов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Ковалёва Владимира Павловича к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Арт» о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи, ОТКАЗАТЬ.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Октябрьский районный суд г. Томска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий судья: (подпись) Бессонова М.В.
Мотивированный текст решения изготовлен 22 сентября 2022 года.
КОПИЯ ВЕРНА
Председательствующий судья: М.В. Бессонова
Секретарь: А.О. Арышева
«___»_________2022г.
Подлинный документ подшит в деле № 2-2392/2022 в Октябрьском районном суде г.Томска
