Дело № 2-335/2019
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 марта 2019 года
Октябрьский районный суд г.Пензы
в составе председательствующего судьи Романовой В.А.,
при секретаре Ефремовой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску Харлашкиной Нины Геннадьевны к Хазовой Валентине Васильевне о взыскании обеспечительного платежа и убытков по договору купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Харлашкина Н.Г. обратилась в суд с иском к Хазовой В.В., указав, что 19 июля 2018г. между ней и Хазовой В.В. был заключен предварительный договор купли-продажи 3 комнатной квартиры общей площадью 66,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно п.1.2. предварительного договора срок заключения основного договора 10.09.2018г.
По предварительному договору купли-продажи квартиры ею, был произведен «гарантийный платеж» в размере 30 000 (Тридцать тысяч) рублей, что подтверждается распиской от 19.07.2018г.
20.07.2018г. по просьбе ответчика на основании расписки были переданы ответчику еще 20000 (Двадцать тысяч) рублей в качестве гарантированного платежа. Общая сумма обеспечительного платежа составила 50000 (Пятьдесят тысяч) рублей.
17 августа 2018г. Хазова В.В. в письменной форме поставила истца в известность о том, что заключение основного договора 10.09.2018г. не состоится и предложила вернуть переданный ей гарантированный платеж в размере 50000 (Пятьдесят тысяч) рублей. В ответ на данное уведомление истец проинформировала Хазову В.В. о том, что не согласна с предложенной суммой, а в соответствии с договором ответчик должна ей вернуть сумму обеспечительного «гарантийного платежа» в двойном размере, а так же понесенные расходы по оценке квартиры.
В соответствии с п.3.2.Договора «В случае, если Продавец не выполнил, взятые на себя обязательства по настоящему договору ответственность за не заключение основного договора несет Продавец».
Согласно п.п. 6 п. 41. Договора в случае не заключения основного договора, в результате действий (бездействий) Продавца, покупатель вправе требовать от Продавца возврата суммы переданного платежа в двойном размере, как компенсацию за недобросовестное поведение Продавца по исполнению настоящего договора.
В соответствии с пп. 6 п. 4.1. Покупатель вправе требовать от продавца возврат суммы переданного платежа в двойном размере, как компенсацию за недобросовестное поведение по исполнению договора.
Кроме того истцом были потрачены деньги в размере 3000 (Три тысячи рублей) за проведение оценки квартиры.
Ответчику была направлена претензия с требованием в добровольном порядке вернуть сумму «гарантийного платежа» в двойном размере, однако, ответа на данную претензию не последовало. Из почтового отделения вернулось уведомление о вручении с отметкой получения Хазовой заказного письма.
17 августа 2018г. Ответчик необоснованно отказалась от сделки. Она с малолетним ребенком оказалась на улице, т.к. свою квартиру продала с целью приобретения вышеуказанной квартиры по <адрес>. Пришлось в экстренном порядке искать другую квартиру. Квартиру купили на невыгодных для себя условиях. Стоимость квартиры по замещающей сделке была дороже первоначальной на 220 000 рублей. Поскольку в наличных средствах ее семья была ограничена, то пришлось брать кредит на большую сумму и под большей процент, чем по первоначальной сделке.
Согласно статьям 15 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб.
Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии со ст. 393.1 ГКРФ п.1. «В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора».
Стоимость квартиры по первоначальному договору составляла 3480000 (Три миллиона четыреста восемьдесят тысяч) рублей, из которых истец должен был оплатить 1330000 (Один миллион триста тридцать тысяч) рублей из собственных средств и 2150000 (Два миллиона сто пятьдесят тысяч) за счет кредитных средств.
При покупке квартиры через электронную систему «Дом клик» Сбербанком была предоставлена дополнительная скидка по ипотеке в размере 0,3% от суммы кредита. С учетом предоставленной скидки процентная ставка по ипотечному кредиту составила 9,5% годовых. Срок кредитования 144 месяца. Сумма кредита -2150000 (Два миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей. Выплаты по процентам составляли - 1461092,05 рублей.
Стоимость квартиры по замещающей сделке по договору купли-продажи квартиры от 18.09.2018г. составила 3,700000 (Три миллиона семьсот тысяч) рублей, из которых 1400000 (Один миллион четыреста тысяч) рублей истец оплатил из собственных средств и 2300000 (Два миллиона триста тысяч) рублей за счет целевых кредитных средств под процентную ставку 9,9% годовых. Срок кредитования 144 месяца. Выплаты по процентам составил - 1638235,77 рублей.
При отказе Ответчика от совершения сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> истец понесла убытки в размере:
220000 (Двести двадцать тысяч) разница в стоимости квартиры;
177143 (Сто семьдесят семь тысяч сто сорок три) руб. 72 коп.-переплата по кредиту.
Ответчик необоснованно отказалась от сделки купли-продажи
квартиры, оформленные банком документы на предоставление ипотечного
кредита были аннулированы, а она лишилась права на скидку в размере 0,3%
на ставку кредитования; Ипотечный кредит был предоставлен по более
высокой ставке. Ответчик отказалась в добровольном порядке вернуть в двойном размере, предусмотренную предварительным договором купли-продажи
недвижимого имущества (квартиры по <адрес>) сумму
обеспечительного платежа. Истец понесла убытки в размере 220000 (Двести двадцать тысяч) руб. разница в стоимости квартир, 177143,72 (Сто семьдесят семь тысяч сто
сорок три) руб.72 коп. - переплата по кредиту.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 8, 15, 309, 310, 393.1, 420, 425 ГК РФ просила взыскать с Хазовой В.В. в ее пользу денежные средства в размере 500143,72 (Пятьсот тысяч сто сорок три рубля 72 копейки), из которых: 100000 (Сто тысяч) рублей, сумма «гарантийного платежа» в двойном размере; 220000 рублей - убытки, разница в стоимости квартиры; 177143,72 рублей - убытки, переплата по кредиту; 3000 - убытки, стоимость оценки квартиры
Взыскать с Хазовой В.В. судебные расходы в размере 25880 рублей, из которых: 8730 рублей госпошлина; 2150 рублей, денежные средства, потраченные на оформление доверенности; 15000 рублей услуги представителя.
Истец Харлашкина Н.Г. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель истца Конышина И.Н. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, указав, что заключение предварительного договора является обязательным при покупке квартиры за счет средств ипотечного кредитования. По условиям ст.429 ГК РФ в предварительном договоре прописываются все условия основного договора.
На основании предварительного договора, в котором указывается объект недвижимости и условия перехода прав и обязанностей от одной стороны к другой Банк оценивает ликвидность квартиры т.к данный объект будет в залоге у банка случае, если заемщик не сможет платить по обязательствам.
В соответствии с п.5 ст. 429 ГК РФ ответственность за неисполнение предварительного договора наступает на основании ст. 445 ГК РФ. В которой говорится, что, если сторона необоснованно уклоняется от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В своих разъяснениях Пленум ВС РФ от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ» убытками признается разница цены, установленная прекращенным договором и текущей ценой не зависимо от того, заключался договор или нет. В данном случае цена рассматривается на сопоставимые товары, работы, услуги. Харлашкиной Н.Г. было важно купить квартиру в том же районе и той же площади. Обе квартиры находятся в одном районе. Площадь квартиры по <адрес> составляла 66,8 кв.м, а по <адрес> составила 63,4 кв.м. С июля по сентябрь месяц с учетом инфляции цены на квартиры выросли, ей пришлось покупать квартиру по более высокой цене. Разница в цене квартир составила 220000 рублей. Из-за увеличения стоимости квартиры увеличилась и сумма ипотечного кредита на 150000 рублей. Следовательно, на эту сумму увеличились и проценты по данному кредиту. На момент выставления квартиры на продажу Хазова В.В. знала, что ее бывшему муже принадлежит часть в спорной квартире и тем не менее выставила ее на продажу без предварительного согласования со вторым владельцем данной квартиры, введя тем самым в заблуждение специалистов агентства недвижимости и покупателя.
По условиям предварительного договора в случае, если продавец
необоснованно отказывается от заключения основного договора он обязан уплатить покупателю двойную стоимость гарантийного платежа. Сумма гарантийного платежа на период действия предварительного договора составляла 50000 рублей. По условиям договора при отказе от сделки Хазова В.В. обязана была вернуть Харлашкиной Н.Г. 100000 рублей.
Ответчик Хазова В.В. в судебное заседание не явилась, в письменных возражениях на иск указала, что исковые требования в части суммы гарантированного платежа в размере 50 000 рублей и оплаты за оценку стоимости квартиры в размере 3000 рублей признает, в удовлетворении остальных требований просила отказать, указывая, что 19 июля 2018 года между Хазовой В.В. и Харлашкиной Н.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым она обязалась продать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Основной договор должен быть заключен 10 сентября 2018 года.
По данному договору Хазовой В.В. 19 июля 2018г. был получен гарантийный платеж в размере 30 000 рублей, а 20 июля 2018г. она дополнительно получила 20 000 рублей. 17 августа 2018года она известила Харлашкину Н.Г. о невозможности заключения основного договора и предложила вернуть ей 50 000 рублей, на что она ответила отказом.
Заключение основного договора стало невозможным ввиду того, что собственником продаваемой квартиры являлась не только Хазова В.В., но и её бывший муж- ФИО2.
Решением Октябрьского районного суда г. Пензы от 18.03.2015г. с учетом определений суда об исправлении описки доля в праве собственности Хазовой В.В. на квартиру № в д. <адрес> составляет 99932/100000, доля ФИО2-68/100000. Решение вступило в законную силу 01.09.2015г.
Согласно ст. 8 п.2 подп.3 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. На основании решения суда ФИО2 свою долю в праве собственности на указанную квартиру не зарегистрировал, но в силу закону он является собственником доли в праве собственности.
Таким образом, стороной по договору купли-продажи квартиры должны были выступать 2 продавца: Хазова В.В.и ФИО2
Для оформления основного договора ФИО2 должен был зарегистрировать свои права на квартиру, однако он отказался это делать и не был согласен на ее продажу.
Получив отказ ФИО2 от продажи квартиры, Хазова В.В. тут же сообщила истице о невозможности заключения основного договора.
Хазова В.В. действительно собиралась продавать указанную квартиру, и это подтверждается заключением ею 21.07.2018г. в ООО «Ростум-Недвижимость» предварительного договора купли-продажи, в соответствии с которым она собиралась приобрести у ФИО8 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в срок до 17.09.2018г. и заплатила ему гарантированный платеж в сумме 50 000 рублей по расписке от 21.07.2018г.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Из содержания приведенных норм следует, что денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально понимали, что данная сумма выполняет платежную, доказательственную и обеспечительную функции. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную кредитору денежную сумму задатком считать нельзя.
В данном случае передаваемая сумма не именуется задатком, указывается в предварительном договоре, что это гарантийный платеж, что подпадает под понятие обеспечительного платежа, предусмотренного ст. 381.1 ГК РФ.
Харлашкиной Н.Г. предъявлено требование «о взыскании обеспечительного платежа и убытков по договору купли-продажи квартиры».
Согласно ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе Обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы(обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. В соответствии с ч.2 ст.381.1 ГК РФ в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Таким образом, обеспечительный платеж подлежит возврату в той сумме, что и получен.
Условиями предварительного договора (п.4.1)предусмотрено, что «В случае не заключения Основного договора в результате действий (бездействия) Продавца Покупатель вправе требовать от продавца возврата суммы переданного платежа в двойном размере как компенсацию за недобросовестное поведение Продавца по исполнению настоящего договора. Считает, что действия Хазовой В.В. по не заключению основного договора нельзя признать недобросовестным, поскольку она не имела права заключать основной договор в силу закона (ст. 246 ГК РФ - распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности), поскольку являлась собственником доли, имела право только на продажу доли в праве собственности на квартиру, а не всей квартиры.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, право которого нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права...
Истица указывает, на то, что при покупке квартиры ей была предоставлена дополнительная скидка по ипотеке при покупке квартиры Хазовой В.В., а при покупке приобретенной квартиры эта скидка не предоставлялась, поэтому она переплатила по кредиту. Оформленные банком документы на предоставление ипотечного кредита были аннулированы.
Полагает, что данные требования о взыскании 177 143,72руб.-переплаты по кредиту необоснованны, т. к. фактически между Харлашкиной и банком договор о предоставлении ей ипотечного кредита по ставке 9,5% годовых не заключался и не аннулировался.
Кроме того, как указывает истец, ей пришлось брать кредит на большую сумму и под больший процент опровергается ею же представленными документами, а именно Уведомлением о предварительном одобрении ипотеки от 10.07.2018г., согласно которому одобренная сумма: 2 300 000 руб., что соответствует договору купли-продажи, минимальная ставка по кредиту:9,9%.
На данных условиях ей и был предоставлен кредит на покупку ее квартиры. Относимых доказательств, подтверждающих требований истицы в данной части не представлено.
По пояснениям свидетеля ФИО13 подготовленные документы по сделке по спорной квартире в банк не дошли, т. к. продавец отказался ее продавать, кредит не был выдан. Кроме того, истица не понесла указанные убытки, т. к. сумму переплаты по кредиту она сама еще не оплатила.
Требования о взыскании разницы в стоимости приобретенной квартиры также необоснованны
Статьей 393.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение или кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.
Таким образом, исходя из анализа вышеприведенных норм права и разъяснения ВС РФ, усматривается, что ст. 393.1 ГК РФ применяется в том случае, когда речь идет о сопоставимых товарах и при изменении текущих цен на сопоставимые товары.
Квартира, принадлежащая ответчику, и квартира, приобретенная истицей, таковыми не являются, т.к расположены не в одном доме, а в разных домах, расположены не рядом; кроме того, не сравнивалось внутреннее состояние квартир, их отделка.
Также истцом не доказано изменение текущей цены на сопоставимую квартиру с 17.08.2018г. на дату приобретение ею квартиры -18.09.2018г.
Стороны свободны в заключении договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается. У Харлашкиной Г.Н. имелась возможность заключить любой другой договор на тех условиях, на которые она сама согласилась.
Представитель ответчика Хазовой В.В., действующая на основании ордера Матвеева А.Г. в судебном заседании исковые требования в части суммы гарантированного платежа в размере 50 000 рублей и оплаты за оценку стоимости квартиры в размере 3000рублей признала, в удовлетворении остальных требований просила отказать.
Представитель ответчика Хазовой В.В., действующая на основании ордера Матвеева А.В. в судебном заседании исковые требования в части суммы гарантированного платежа в размере 50 000 рублей и оплаты за оценку стоимости квартиры в размере 3000рублей признала, в удовлетворении остальных требований просила отказать.
Представитель третьего лица ООО «Ростум-Недвижимость», действующий на основании доверенности Потапенко А.В. в судебном заседании заявленные требования просил удовлетворить.
Суд, выслушав пояснения участников процесса, показания свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.
19 июля 2018 года между Хазовой В.В. и Харлашкиной Н.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым она обязалась продать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Основной договор должен быть заключен 10 сентября 2018 года.
По данному договору Хазовой В.В. 19 июля 2018г. был получен гарантийный платеж в размере 30 000 рублей, а 20 июля 2018г. она дополнительно получила 20 000 рублей. 17 августа 2018 года ответчик Хазова В.В. известила истца Харлашкину Н.Г. о невозможности заключения основного договора и предложила вернуть 50 000 руб., на что истец ответила отказом.
В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В ч.1 ст. 421 ГК РФ указано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Статьей 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из приведенных выше норм гражданского законодательства, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности. Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.
Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пунктам 1, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных выше норм права в их взаимосвязи на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для его заключения, в частности, предмет договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору.
В соответствии с п.3.2.Договора «В случае, если Продавец не выполнил, взятые на себя обязательства по настоящему договору ответственность за не заключение основного договора несет Продавец».
Согласно п.п. 6 п. 4.1. Договора в случае не заключения основного договора, в результате действий (бездействий) Продавца, покупатель вправе требовать от Продавца возврата суммы переданного платежа в двойном размере, как компенсацию за недобросовестное поведение Продавца по исполнению настоящего договора.
Таким образом, с учетом указного в ст. 420, 421 ГК РФ стороны пришли к соглашению о заключении предварительного договора купли-продажи. Указанный договор сторонами был заключен без принуждения стороны ответчика, что нашло свое подтверждение в суде. В указанном выше предварительном договоре купли-продажи ответчик согласился с его условиями, на, что указывает ее подпись и не оспорено стороной ответчика. Подписав договор ответчик выразила свое согласие с п.п.3.2, 6.4 и взяла на себя обязательство и ответственность, что в случае если ответчик как продавец не выполнит, взятые на себя обязательства по настоящему договору, ответственность на не заключение Основного договора, несет продавец. В случае не заключения основного договора, в результате действий (бездействий) Продавца, Покупатель вправе требовать от Продавца возврата суммы переданного платежа в двойном размере, как компенсацию за недобросовестное поведение Продавца по исполнению настоящего Договора. Поскольку в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи не состоялся по причине отказа продавца Хазовой В.В., следовательно сторона ответчика обязана выплатить гарантийный платеж в двойном размере, ссылка на то, что ее муж не дал согласия не может быть принята судом во внимание так как заключая и подписывая предварительный договор, ей было известно о том, что муж является сособственником квартиры, однако деньги были получены и предварительный договор подписан.
В соответствии с пп. 6 п. 4.1. Покупатель вправе требовать от продавца возврат суммы переданного платежа в двойном размере, как компенсацию за недобросовестное поведение по исполнению договора.
Оценив представленные участниками процесса доказательства, доводы и возражения сторон, проанализировав правовую природу состоявшегося между сторонами предварительного договора, суд приходит к выводу о том, что его содержание и расписка подтверждает факт передачи денежной суммы в счет последующей продажи недвижимого имущества (с указанием характеристик и точного адреса), в качестве задатка.
Принимая во внимания установленные обстоятельства и на основании вышеизложенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что переданные Харлашкиной Н.Г. Хазовой В.В. по договору от 19.07.2018 г. сумма в размере 50 000 рублей, а именно в двойном размере в качестве обеспечительного платежа является гарантийным платежом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.
Доводы ответчика Хазовой В.В. о том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества не состоялась по независящим от нее обстоятельствам, поэтому денежные средства не должны быть возвращены в двойном размере, не могут служить основанием к отказу в удовлетворении взыскания в двойном размере, поскольку получение ответчиком денежных средств по расписке в качестве гарантийного платежа в счет предстоящей продажи не влияет на правовую квалификацию фактических правоотношений, возникших по поводу невозврата истцу денежных средств и не освобождает лицо, неосновательно приобретшее денежные средства возвратить их истцу.
При таких обстоятельствах, с ответчика Хазовой В.В. в пользу истца Харлашкиной Н.Г. надлежит взыскать в двойном размере гарантийный платеж, а именно денежную сумму в размере 100 000 руб..
Кроме того истцом были потрачены деньги в размере 3000 (Три тысячи рублей) за проведение оценки квартиры.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
При таких обстоятельствах, с ответчика Хазовой В.В. в пользу истца Харлашкиной Н.Г. подлежат взысканию денежные средства в размере 3000 (Три тысячи рублей) за проведение оценки квартиры.
Также Харлашкина Н.Г. обратилась с требованиями о взыскании переплаты по кредиту в размере 177 143,72руб., однако, фактически между Харлашкиной Н.Г. и банком договор о предоставлении ей ипотечного кредита по ставке 9,5% годовых не заключался и не аннулировался.
В исковом заявлении истец ссылается на то, что ей пришлось брать кредит на большую сумму и под больший процент, при этом данные доводы опровергаются представленными документами, а именно Уведомлением о предварительном одобрении ипотеки от 10.07.2018г., согласно которому одобренная сумма: 2 300 000 руб., что соответствует договору купли-продажи, минимальная ставка по кредиту:9,9%.
На данных условиях ей и был предоставлен кредит на покупку ее квартиры. Относимых доказательств, подтверждающих требований истца в данной части не представлено.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО13 суду показал, что подготовленные документы по сделке по спорной квартире в банк не дошли, т. к. продавец отказался ее продавать, кредит не был выдан. Кроме того, истец не понесла указанные убытки, т. к. сумму переплаты по кредиту она еще не оплатила.
Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку они последовательны, логичны и подтверждаются иными имеющимися в материалах дела документами.
Таким образом суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании убытков в связи с переплатой по кредиту.
Статьей 393.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение или кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.
Таким образом, исходя из анализа вышеприведенных норм права и разъяснения ВС РФ, усматривается, что ст. 393.1 ГК РФ применяется в том случае, когда речь идет о сопоставимых товарах и при изменении текущих цен на сопоставимые товары.
Квартира, принадлежащая ответчику, и квартира, приобретенная Харлашкиной Н.Г., таковыми не являются, т.к расположены не в одном доме, а в разных домах, расположены не рядом; кроме того, не сравнивалось внутреннее состояние квартир, их отделка.
Также истцом не доказано изменение текущей цены на сопоставимую квартиру с 17.08.2018г. на дату приобретение ею квартиры -18.09.2018г.
Стороны свободны в заключении договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается. У Харлашкиной Г.Н. имелась возможность заключить любой другой договор на тех условиях, на которые она сама согласилась.
Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Харлашкиной Н. Г. о взыскании разницы в стоимости приобретенной квартиры.
Харлашкина Н.Г. просит взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства, потраченные на оформление доверенности в размере 2150 рублей.
Из материалов дела следует, что доверенность от 03.10.2018 года выдана Харлашкиной Н.Г. – Конышиной И.Н. на представление прав и интересов истца в неопределенных гражданских, уголовных, административных делах и для представления интересов в иных (кроме судебных) органах и организациях. Данная доверенность выдана сроком на 2 года.
Таким образом, из содержания представленной доверенности не следует, что она выдана истцом для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании. При таких обстоятельствах расходы истца по оформлению указанной доверенности в размере 2150 руб. не относимы к рассмотрению настоящего гражданского дела, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании с Хазовой В.В. 2150 руб. за оформление доверенности.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, на основании ст. 94 ГПК РФ, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
Истец Харлашкина Н.Г. указывает, что понесла расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., при этом документы подтверждающие данные расходы не представила.
В связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Харлашкиной Н.Г. о взыскании с Хазовой В.В. судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований. В связи с чем с ответчика Хазовой В.В. надлежит взыскать в пользу истца Харлашкиной Н.Г. государственную пошлину в размере 3260 рублей, уплаченную последней при подаче искового заявления в суд по чеку-ордеру от 04.10.2018 г.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Харлашкиной Нины Геннадьевны к Хазовой Валентине Васильевне о взыскании обеспечительного платежа и убытков по договору купли-продажи удовлетворить частично.
Взыскать с Хазовой Валентины Васильевны в пользу Харлашкиной Нины Геннадьевны: задаток в размере 100 000 рублей, убытки, связанные с оценкой стоимости квартиры в размере 3 000 рублей, государственную пошлину в размере 3260 рублей.
В удовлетворении остальных требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 29 марта 2019 года.
Председательствующий
