Мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2022 года
Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № ******
в производстве Октябрьского районного суда <адрес>.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Бабкиной Н.А.,
при секретаре ФИО2,
с участием истца ФИО1,
представителей ответчика ФИО3, ФИО4,
представителя третьего лица ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Восточный» об урегулировании разногласий по договору,
Установил:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Восточный, в котором просил урегулировать разногласия по договору № ******.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения N 28, 7-й этаж (нумерация БТИ), площадью 26,8 кв.м., кадастровый № ******, адрес: Екатеринбург, <адрес>«г», что подтверждается выпиской из ЕГРН. После перехода права собственности на указанный объект недвижимости от предыдущего собственника к истцу, от ООО «Восточный» в адрес истца поступили предложения заключить ряд договоров, в том числе, договор № ****** на оказание услуг по использованию и эксплуатации нежилого помещения, мест общего пользования в здании ТЦ «Восточный», и прилегающей к нему территории. П. 3.1. проекта договора № ****** ответчик оценил стоимость своих услуг в 277 руб. 20 коп. за 1 кв.м. в месяц. Истец с такой ценой услуг не согласен, так как стоимость услуг не только экономически не обоснована, но и противоречит действующему законодательству. В соответствии с п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, независимо от того, жилое это или нежилое помещение и в чьей собственности оно находится. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в постановлении Президиума от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Согласно ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Тариф за содержание и текущий ремонт в <адрес> установлен Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** и составляет 26,02 за 1 кв. м. в месяц. Таким образом, ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность управляющей компании изменять стоимость услуг за содержание и текущий ремонт при наличии соответствующего волеизъявления собственников. Протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в здании <адрес>, «7»г», на котором принято решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт в адрес истца не поступало. Не подлежат включению в договоры и приложения N 1, регламентирующие стоимость услуг в соответствии с расшифровкой затрат, поскольку не соответствуют п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ ******. В пункте 17 названных Правил установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Правила № ******, Постановление администрации <адрес>№ ****** предусматривает возможность управляющей компании изменять перечень услуг по содержанию и текущему ремонту при наличии соответствующего волеизъявления собственников. В целях соблюдения установленного действующим законодательством досудебного порядка урегулирования спора истцом по адресу электронной почты ответчика info@tcvostochny.ru, а также по месту нахождения ответчика заказным письмом с описью во вложении и простым уведомлением направлена претензия. От ответчика получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, которым в урегулировании спора во внесудебном порядке истцу отказано. Просит урегулировать разногласия по договору № ****** следующим образом:
1. Пункт 3.1. Стоимость услуг Исполнителя определена из расчета 277 рублей 20 копеек за 1 кв.м в месяц (НДС не облагается на основании статьи 346.11 главы 26.2 НК РФ) изложить в следующей редакции:
«3.1. Стоимость услуг Исполнителя определена из расчета 26,02 за 1 кв. м. в месяц».
2. Пункт 1.2.2. исключить.
3. Пункт 2.3.3. исключить.
4. Пункт 3.2 исключить.
5. Пункты 4.3, 4.4, 4.5 исключить.
6. Пункт 4.8 исключить.
7. Пункт 6.6 исключить.
До рассмотрения спора по существу истцом заявлено об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит урегулировать разногласия по договору № ****** следующим образом: пункт 3.1. стоимость услуг исполнителя определена из расчета 277 руб. 20 коп. за 1 кв.м в месяц (НДС не облагается на основании ст. 346.11 главы 26.2 НК РФ) изложить в следующей редакции: стоимость услуг исполнителя определена из расчета 28,16 рублей за 1 кв. м. в месяц». В случае, если суд сочтет, что ставка платы в размере 28,16 руб., утвержденная органом местного самоуправления, применению не подлежит, просит суд урегулировать разногласия по договору № ******, применив ставку платы в 150 руб., утвержденную решением общего собрания собственников помещений в ТЦ «Восточный» и оформленную протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№ ******. В остальной части иска на заявленных требованиях не настаивает.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования в уточненном размере поддержал, в обоснование которых привел аналогичные изложенным в исковом заявлении доводы. В дополнение к изложенному в иске указал на несостоятельность утверждений ответчика о наличии у истца альтернативного способа исполнения обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в здании ТЦ «Восточный». С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников помещений офисного здания с элементами торговли, расположенного по адресу: <адрес>Г. В соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** внеочередного общего собрания собственников помещений офисного здания с элементами торговли, расположенного по адресу: <адрес>Г, собственники приняли решение в случае отказа ООО «Восточный» осуществлять управление на условиях стоимости эксплуатационных услуг, утвержденных решением настоящего общего собрания собственников или не поступления ответа от ООО «Восточный» в адрес инициатора настоящего общего собрания в течение десяти дней с даты направления такого предложения, избрать в качестве управляющей организации ООО «УК «Парус». ДД.ММ.ГГГГ инициатором и председателем общего собрания собственников ООО «Восточный» было направлено предложение осуществлять управление офисным зданием с элементами торговли, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>Г, на условиях стоимости эксплуатационных услуг, утвержденных решением общего собрания собственников, а именно: установить для всех собственников помещений ставку ежемесячной стоимости эксплуатационных услуг в отношении общего имущества (текущий ремонт и содержание общего имущества, вывоз твердых бытовых отходов, услуги клининга, обслуживание лифтов и эскалаторов, кабельных линий, индивидуального теплового пункта, тепловой сети, водопровода, хозяйственно-бытовой канализации, систем пожарной защиты, систем вентиляции, видеонаблюдения) в размере 150 рублей за 1 кв.м. площади помещения, принадлежащего собственнику, при этом указанная ставка подлежит ежегодному увеличению в соответствии с ростом уровня индекса потребительских цен на территории <адрес>. От ООО «Восточный» ответа на предложение в установленный решением общего собрания собственников срок не поступило. В связи с чем ООО «УК «Парус» считается избранной в качестве управляющей организации офисного здания с элементами торговли, расположенного по адресу: <адрес>Г. ДД.ММ.ГГГГ инициатором и председателем общего собрания собственников был передан оригинал протокола № ****** внеочередного общего собрания собственников помещений офисного здания с элементами торговли, расположенного по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи и с сопроводительным письмом приступить к управлению офисным зданием с элементами торговли, расположенным по адресу: <адрес>Г. ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Парус» направило в адрес ООО «Восточный» требование о передаче всей документации и помещений в ТЦ «Восточный», тем самым выразило свою волю. По настоящее время ООО «Восточный» уклоняется от передачи управления торгово-офисным центом «Восточный» ООО «УК «Парус». Неисполнение ответчиком, либо третьим лицом решений, указанных в пункте 3 Протокола влечет за собой фактическое продолжение осуществления ответчиком деятельности в качестве эксплуатирующей организации. Срок исполнения ответчиком и третьим лицом пункта 3 Протокола не установлен, так как сроки перехода здания от эксплуатирующей организации к управляющей компании зависят от множества факторов, повлиять на которые общее собрание не в силах. Так, ключи от помещений общего пользования и техническая документация обществу «УК «Парус» ответчиком не переданы. Договоры с поставщиками коммунальных услуг ООО «Восточный» не расторгнуты и без согласия ответчика расторгнуты быть не могут. Уклонение ответчика от передачи третьему лицу общего имущества собственников, в том числе энергопринимающих устройств, во-первых, исключает возможность ООО «УК «Парус» приступить к исполнению функций управляющей компании, во-вторых продолжает деятельность ответчика в качестве эксплуатирующей организации. Ответчик указывает на то, что он не принял обязанность управлять зданием, однако фактически, не перестал обслуживать здание по договорам оказания эксплуатационных услуг, а также в соответствии с п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается. При этом ООО «Восточный» на протяжении более 17 лет имеет доступ к общим сетям и препятствует доступу в указанные помещения другим собственникам. Также использует места общего пользования в своих интересах. Выставляемые ООО «Восточный» акты и счета оказанных эксплуатационных услуг не содержат полной и достоверной информации об оказанных услугах, так как в них отражена только строка с наименованием услуги по эксплуатации ТЦ Восточный, вместе с тем сведения об услуге в акте должны максимально полно отражать информацию о том, какая именно услуга была оказана, наименование услуги в акте должно соответствовать фактически оказанным услугам. При этом, помимо наименования услуги, в акте должны быть описаны конкретные действия, совершенные исполнителем. Если акты не содержат указания на конкретные оказанные услуги и их характер, то невозможно установить, какие именно услуги были оказаны. Факт оказания исполнителем тех или иных услуг и принятие их заказчиком должен подтверждаться соответствующими документами, содержащими информацию о наименовании, объеме, стоимости каждой услуги. Выставляемые акты не позволяют определить ни вид услуг, ни их объем и стоимость. Истец считает, что ООО «Восточный» намеренно обходит требования закона с целью причинения убытков собственникам нежилых помещений торгового центра в виде разницы между реальными разумными расходами собственников и произвольно назначенной ценой услуг истца, то есть извлекает преимущество из своего незаконного и недобросовестного поведения (злоупотребляет правом). Учитывая фактические действия ответчика в качестве эксплуатирующей организации и уклонение от исполнения протокола, ООО «Восточный» обязан заключить с истцом договор эксплуатации. Со стороны ответчика имеет место недобросовестное поведение, которое выразилось в необоснованном установлении кабальной ставки платы за содержание общего имущества, уклонении от раскрытия расходов на содержание общего имущества с подтверждением первичной документации бухгалтерской отчетности.
Представители ответчика ФИО3, ФИО4 в судебном заседании иск не признали и просят отказать в его удовлетворении. В обоснование возражений по иску указали, что истцом не соблюден специальный порядок досудебного урегулирования спора, поскольку в материалах дела отсутствуют документы, позволяющие установить соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора о согласовании условий договора, так не предоставлены документы, свидетельствующие о направлении ответчиком в адрес регистрации истца проекта договора, получения на адрес регистрации ответчика протокола разногласий с иными условиями, предложенными к рассмотрению истцом, а также отказа ООО Восточный от предложенных истцом изменений, документов, свидетельствующих о направлении в адрес истца и ответчика юридически значимых сообщений, направленных на заключение спорного договора, иными, согласованными сторонами, участвующими в деле, способами или сложившимися в указанный истцом период согласования условий спорного договора правилами взаимоотношениями сторон. Ответчик не является лицом, обязанным заключить договор оказания возмездных услуг. ООО «Восточный» с 2006 года оказывает услуги по содержанию и эксплуатации имущества в здании офисного центра с элементами торговли. В 2011 году решением Арбитражного суда <адрес> по делу № А60-62254/2009 был определен состав общего имущества в здании, содержанием и эксплуатацией которого до сих пор занимается ответчик. Деятельность ответчика осуществляется на основании договоров возмездного оказания услуг, заключаемых с собственниками помещений в здании. Общее собрание собственников помещений в здании не проводилось до 2021 года, форма управления общим имуществом не была установлена до августа 2021 года. В силу законодательного неурегулирования деятельности организаций по обслуживанию общего имущества в коммерческих нежилых зданиях Постановлением Пленума ВС РФ № ****** от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена возможность применения по аналогии закона норм права, регулирующих сходные отношения, предусмотренные ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. До 2021 года собственники помещений в здании ТЦ «Восточный» не предпринимали никаких попыток выбрать один из установленных законодательством способов управления зданием, не изъявляли свою волю на непосредственное управление зданием. В связи с этим полагают об отсутствии законных оснований признавать тождественность деятельности и положения ООО «Восточный» деятельности и положению управляющей организации по аналогии с жилищным законодательством, а договор оказания услуг, который ООО «Восточный» заключает с собственниками помещений, расценивать как договор управления. Управляющей организацией может быть не только коммерческая, но и некоммерческая организация. Следовательно, договор управления многоквартирным домом не отвечает признаку публичного договора. Кроме того, к управляющей организации может обращаться с предложением заключить договор управления не каждый, а собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления жилищного кооператива или органы управления иного специализированного потребительского кооператива. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, однако сами условия определяются собственниками помещений на их общем собрании. При этом при формировании условий учитывается техническое состояние и необходимые собственниками помещений услуги и работы в отношении объекта управления. Следовательно, для собственников помещений в различных многоквартирных домах априори не может быть одинаковых условий, что также не соответствует, по мнению ответчика, признаку публичного договора. Заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным для управляющей организации только в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления, в связи с чем полагают неприменимым в отношении договора управления многоквартирным домом понятия публичного договора. В связи с чем его условия не могут быть согласованы в судебном порядке. Иные договоры, заключаемые в отношении содержания и обслуживания имущества в зданиях строениях не признаются законодателем обязательными для заключения. При этом истцом не предоставлены в материалы дела документы, свидетельствующие о наличие между истцом и ответчиком соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Кроме того, ответчик не выражал согласие на рассмотрение судом спора об установлении условий договора. В связи с чем ответчик полагает, что ООО «Восточный» не является лицом, обязанным в силу закона или принятого на себя соответствующего обязательства заключить с истцом договор оказания возмездных услуг, как и истец не является в соответствии с действующими нормами права, лицом, обязанным заключить договор с организацией, осуществляющей деятельность по содержанию и эксплуатации общего имущества в здании. В настоящее время у ООО «Восточный» отсутствуют права на заключение договоров возмездного оказания услуг по содержанию и эксплуатации общего имущества в здании ТЦ «Восточный», поскольку ДД.ММ.ГГГГ инициативной группой из собственников помещений в здании ТЦ Восточный было направлено уведомление о проведении внеочередного общего собрания собственников с приложенной повесткой. По результатам собрания было оформлено решение собственников (протокол от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно результатам голосования большинство собственников приняло решение об установлении способа управления зданием в виде управления управляющей организацией. В качестве управляющей организации собрание собственников выбрало ООО «УК «Парус». Таким образом, в период после августа 2021 года ООО «Восточный» не уполномочено собственниками помещений в здании на заключение подобных договоров, а также договоры управления собственники помещений в здании «Восточный» обязаны заключать только с ООО «УК «Парус». При этом порядок и срок начала осуществления избранной управляющей организацией деятельности по управлению нежилым зданием по аналогии с объектами жилого фонда определяется датой заключения договора управления. ООО «УК «Парус» не приступает к исполнению функций управляющей компании по иным причинам, а не из-за отсутствия у нее технической документации на здание. Согласно действующему законодательству (п. 10 ст. 162 ЖК РФ) передача документов производится в течение 3 рабочих дней с даты расторжения договоров, заключенных с ранее действующей организацией. Договоры оказания услуг, заключенные собственниками помещений в здании, не расторгнуты, доказательств заключения договора управления с ООО «УК Парус» ответчику не предоставлено. В силу прямого указания закона (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ) до даты заключения договора управления с избранной УО, ранее действующая организация обязана осуществлять услуги по эксплуатации имущества. Эксплуатация общего имущества в здании возможна при наличии в пользовании у организации, ее осуществляющей, документации и вещей, перечисленных в п. 10 ст. 162 ЖК РФ. Таким образом, ответчик продолжает исполнять принятые на себя договорные обязательства в соответствии с нормами гражданского и жилищного законодательства. Отсутствует предусмотренная действующим законодательством обязанность заключать договоры оказания услуг по обслуживанию имущества в нежилых зданиях по ценам, установленным правительством субъекта Федерации для обслуживания МКД. При этом, определяя ставки по обслуживанию имущества в МКД, администрация <адрес> исходит из установления цены за обслуживание здания в соответствии с перечнем оказываемых услуг, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 290 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме"). Минимальный перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ № ******, не включает в себя следующие услуги, оказание которых производится в зданиях торговых центров и связанных со спецификой объекта. Требования к услугам, оказываемым в МКД по минимальному перечню, также существенно отличается от требований к услугам по содержанию общего имущества и прилегающей территории торговых центров. Ответчик указывает на недобросовестность действий истца и просит в удовлетворении иска отказать.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО «УК «Парус» ФИО5 поддержал заявленные исковые требования и приведенные в обоснование их доводы, указал, что ООО «УК «Парус» не имеет возможности приступить к выполнению обязанностей по управлению общим имуществом собственников ТЦ «Восточный» в соответствии с решением общего собрания собственников, поскольку ответчиком в ответ на их обращение не была передана необходимая для обслуживания и эксплуатации здания техническая документация, а также не предоставлен доступ в помещения общего пользования, в том числе, в которых расположены объекты инженерных сетей и коммуникаций. В сложившейся ситуации исполнение обязанностей ООО «УК «Парус» по управлению зданием ТЦ «Восточный» не представляется возможным. До настоящего времени управление осуществляется организацией ответчика.
Информация о времени и месте рассмотрения дела также размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда <адрес> в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.
С учетом мнения представителей сторон, на основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав представителей сторон, третьего лица, эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
Истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 26,8 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0206032:4620, расположенное на 7 этаже в здании по адресу: <адрес>.
Техническую эксплуатацию и обслуживание указанного помещения осуществляет ответчик.
Ответчиком истцу представлен проект договора на оказание возмездных услуг по использованию и эксплуатации нежилого помещения, мест общего пользования в здании ТЦ «Восточный», и прилегающей к нему территории № ****** от ДД.ММ.ГГГГ.
С учетом представленных в материалы дела сведений о способе направления проекта договора и последующего поведения ответчика в лице его представителей, суд критически относится к доводам стороны ответчика о том, что проект договора истцу не направлялся. Обратное следует из существа спора и поведения сторон в нем, предоставленного ответа от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** (л.д. 33-34 т. 1).
При этом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт обращения истца в адрес ответчика в досудебном порядке, доводы стороны ответчика об обратном, в том числе ненаправления претензии, были опровергнуты представленными в материалы дела доказательствами об отправке, которые ответчиком не оспорены.
Поскольку по некоторым пунктам договора у сторон возникли разногласия, урегулировать которые в досудебном порядке стороны не смогли, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В ходе рассмотрения дела, между сторонами остались разногласия по пункту 3.1 договора на оказание возмездных услуг по использованию и эксплуатации нежилого помещения, мест общего пользования в здании ТЦ «Восточный», и прилегающей к нему территории № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в части определения стоимости услуг.
Истец считает необходимым изложить указанный пункт договора в предложенной в иске редакции.
Ответчик при производстве по настоящему делу указывает на необоснованность заявленных требований и отсутствие оснований для урегулирования разногласий к договору, поскольку таковой не подлежит заключению. При этом полагает, что стоимость услуг изменению не подлежит, так как определена с учетом расходов исполнителя, площади здания, обслуживаемого исполнителем, и соответствует его коммерческому усмотрению, исходя из свободы договора.
При разрешении спора суд принимает во внимание, что согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 названного Кодекса. Аналогичная правовая позиция приведена в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно положениям ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Порядок определения размера платы за жилое помещение установлен статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 указанной статьи плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Такие требования установлены частью 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491.
Учитывая совокупное толкование приведенных норм действующего законодательства, на истца возлагается бремя соразмерного несения расходов по содержанию общего имущества нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>.
Оценив в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу, что расценки на оказываемые по рассматриваемому договору услуги, подлежат расчету ответчиком, исходя из прилагаемого к договору перечня услуг (работ) по содержанию и техническому обслуживанию помещений и стоимости ранее выполненных аналогичных услуг, определенной на основании документов, подтверждающих несение ответчиком расходов по оплате указанных услуг, а также расчета трудозатрат на выполнение работ.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства, суд пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств экономической обоснованности предложенной им цены с учетом ставок платы, установленных органом местного самоуправления, поскольку данные ставки включают иной перечень услуг, не совпадающий с услугами по содержанию нежилого здания, и не учитывают особенности обслуживания такого здания.
При этом, в данном конкретном случае, при разрешении вопроса об урегулировании разногласий по договору, не может быть принят и размер платы, установленный решением общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку данный размер ставки ежемесячной стоимости эксплуатационных услуг в отношении общего имущества, из расчета 150 рублей за 1 кв.м., установлен с учетом избранного способа управления посредством ООО «УК «Парус», который до настоящего времени не реализован.
Вместе с тем, поскольку ответчиком при рассмотрении спора по существу не представлены сведения о размере расходов, необходимых для оказания услуг и выполнения работ согласно прилагаемому к договору перечню услуг (работ), как и доказательств, подтверждающих расходы по ранее выполненным аналогичным услугам (работам), а также трудозатрат на их выполнение, и обоснования их фактической необходимости, то при разрешении спора по существу суд принимает во внимание сведения, полученные при производстве судебной экспертизы, которая была назначена в рамках рассмотрения настоящего спора при участии сторон, имеющих возможность представить на рассмотрение все необходимы материалы.
Согласно заключению эксперта ООО «Консалтинг Групп» ФИО6, выполненного по результатам проведенной в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ судебной экспертизы, размер стоимости услуг ООО «Восточный» за содержание общего имущества, обслуживание и ремонт инженерной инфраструктуры здания, расположенного по адресу: <адрес>, из расчета 277 руб. 20 коп. за 1 кв.м. в месяц, приведенный в проекте договора № ****** от ДД.ММ.ГГГГ на оказание возмездных услуг по использованию и эксплуатации нежилого помещения, мест общего пользования в здании ТЦ «Восточный» и прилегающей к нему территории, исходя из условий данного договора, не соответствует рыночным условиям, рыночная стоимость таких услуг составляет 161 руб. 35 коп.
По мнению эксперта, исходя из финансовой и налоговой документации определить рыночную стоимость исследуемых услуг не представляется возможным.
Оценивая представленное заключение по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит его соответствующим требованиям относимости, допустимости, достоверности. Так, указанное заключение выполнено экспертом, имеющим необходимые профессиональные навыки и опыт работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Указанное заключение основано на представленных сторонами, третьим лицом в материалы дела сведениях. Выводы эксперта подтверждены соответствующими расчетами. В заключении эксперта подробно и последовательно изложены ход экспертного исследования; примененные методы исследования, анализ представленных материалов, выводы эксперта не противоречат установленным фактам. Заключение эксперта содержит мотивированные ответы на поставленные судом вопросы. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.
Рассмотрев заключение эксперта, суд считает его относимым и допустимым доказательством по настоящему делу. Оно достаточно мотивировано и аргументировано, содержит исследовательскую часть и выводы, которые соответствуют фактическим обстоятельствам. Следовательно, данное заключение выполнено надлежащим образом, основано на полном и всестороннем исследовании.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердил приведенные в заключении выводы и возражал по доводам ответчика, указав на то, что рыночная стоимость определялась с учетом перечня, предусмотренного договором.
При этом, суд находит несостоятельными доводы стороны ответчика о том, что договор с истцом не носит обязательного характера, не является договором управления, в связи с чем не подлежат удовлетворению заявленные исковые требования об урегулировании разногласий.
Так, между ООО «Восточный» и собственниками помещений в здании ТЦ «Восточный» в их исключительном большинстве, что ответчиком не оспаривается, заключены договоры, согласно условиям которых ответчик обязался оказывать услуги по использованию и эксплуатации нежилых помещений, мест общего пользования и прилегающей к зданию территории. При этом ответчик, независимо от согласия собственников, вправе привлекать к исполнению своих обязанностей третьих лиц, если для осуществления определенных действий требуется специальное разрешение (лицензия) (п. 1.3). В соответствии с п. 2.3.7 заказчик, в частности истец, вправе производить переоборудование и перепланировку принадлежащих ему помещений за свой счет только с письменного согласия ответчика.
При анализе пределов деятельности ответчика в рамках оказания услуг собственников здания, расположенного по спорному адресу, суд пришел к выводу, что ООО «Восточный» фактически осуществляет управление комплексной технической эксплуатацией здания и прилегающей к нему территории, направленных на полную и всестороннюю ежедневную поддержку оптимального режима эксплуатации здания.
Так, с собственниками помещений в здании ООО «Восточный» заключены договоры на оказание эксплуатационных услуг, согласно условиям которых ответчик как исполнитель принял, в частности обязательства по проведению профилактических осмотров и техническому обслуживанию инженерных сетей (теплофикационных, водопроводных, канализационных и электрических систем и устройств), находящихся в местах общего пользования, включая подготовку оборудования к сезонной эксплуатации (в качестве обязательной услуги), профилактического осмотра инженерных сетей (включая приборы), находящихся в зоне эксплуатационной ответственности собственника по дополнительной заявке, уборке и вывозу снега, благоустройству прилегающей к ТЦ «Восточный» территории, уборке мест общего пользования и прилегающей территории, текущему и капитальному ремонту здания и инженерных систем, охране здания, обслуживании пожарной сигнализации и видеонаблюдения, вывозу ТБО, мытью фасада здания, санитарно-эпидемиологическим работам, обслуживанию опасных объектов здания (лифтов, эскалаторов), обслуживанию приточно-вытяжной вентиляционной системы, оказанию услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией объекта, обследованию помещений на предмет соответствия санитарным нормам, на предмет нанесенного ущерба в случае возникновения аварий и т.д. В случае организации на земельном участке автопарковки, право распоряжения принадлежит ответчику, который вправе предоставить собственнику места для парковки.
Также представленными в дело доказательствами и пояснениями сторон подтверждается заключение ответчиком договоров с ресурсоснабжающими, подрядными и иными организациями в целях осуществления эксплуатации и техническому обслуживанию здания ТЦ «Восточный», обеспечения собственников помещений в здании коммунальными услугами.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. 1 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, как указано выше, в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, названного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Частью 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В п. 2 постановления Пленума N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как следует из разъяснения, данного в п. 3 названного постановления Пленума, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе договоры, заключенные ответчиком с собственниками помещений в здании ТЦ «Восточный», принимая во внимание вышеприведенные обстоятельства по заключению ответчиком договоров с ресурсоснабжающими и иными организациями в целях обеспечения здания коммунальными услугами и нормальной его эксплуатации, исходя из условий договора долевого инвестирования, в котором изначально были определены условия, обязывающие собственника заключить договор с единой эксплуатирующей организацией, что непосредственно приведено ответчиком в обоснования право истребования с собственников оплаты услуг, независимо от заключения договора, в совокупности с фактом осуществления ответчиком эксплуатации здания в целом, суд пришел к выводу о том, что ООО «Восточный» фактически осуществляет управление в отношении здания ТЦ «Восточный», расположенного по адресу: <адрес> «г».
Заключение собственниками с ответчиком договоров на оказание эксплуатационных услуг, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений, свидетельствует о подтверждении статуса ответчика как управляющей организации и о наделении его соответствующими полномочиями.
Вопреки приведенным ответчиком возражениям, при наличии единой организации, осуществляющей оказание услуг по использованию и эксплуатации нежилых помещений, мест общего пользования в здании, оказывающей коммунальные услуги, истец лишен возможности заключения договора на оказание данных услуг с иным лицом и на отличных от рассматриваемых условиях. В связи с чем, данный спор подлежит рассмотрению с учетом положений ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации и в порядке ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 названного Кодекса).
В силу ч. 2, 3 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
На основании ст. 158 данного Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в постановлении Президиума от ДД.ММ.ГГГГ N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Порядок определения размера платы за жилое помещение установлен ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 указанной статьи плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Такие требования установлены ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491.
Учитывая совокупное толкование приведенных норм действующего законодательства, на ФИО1 возлагается бремя соразмерного несения расходов по содержанию общего имущества нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу, что расценки на оказываемые по рассматриваемому договору услуги, рассчитаны ООО «Восточный», исходя из прилагаемого к договору перечня услуг (работ) по содержанию и техническому обслуживанию помещений и стоимости выполняемых услуг, определяемой ответчиком самостоятельно с учетом расходов и трудозатрат на выполнение работ и оказание услуг, а также своей коммерческой заинтересованности.
Несмотря на предоставленную судом возможность и разъяснение необходимости предоставления соответствующих доказательств размера фактических расходов, ответчиком таковых в материалы дела не предоставлено, более того, отказано в их предоставлении для разрешения спора по настоящему делу по существу.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства, исходя из требований экономической обоснованности предложенной ответчиком цены, суд пришел к выводу о включении пункта 3.1 в договор в следующей редакции: стоимость услуг исполнителя определена из расчета 161 руб. 35 коп. за 1 кв.м. в месяц (НДС не облагается на основании ст. 346.11 главы 26.2 НК РФ. Данный размер соответствует рыночной стоимости оказываемых услуг в перечне, являющемся приложением к договору, что обеспечивает баланс интересов сторон и соответствует требованиям действующего законодательства в силу вышеприведенных норм права. Поскольку на момент разрешения спора по существу не было реализовано решение общего собрания собственников помещений по спорному адресу, организация ответчика продолжает осуществлять свою деятельность по обслуживанию и эксплуатации здания ТЦ «Восточный, то заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ООО «Восточный» в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, уплаченной по чек-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № ****** от ДД.ММ.ГГГГ на оказание возмездных услуг по использованию и эксплуатации нежилого помещения, мест общего пользования в здании торгового центра «Восточный» и прилегающей к нему территории следующим образом:
пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: стоимость услуг исполнителя определена из расчета 161 руб. 35 коп. за 1 кв.м. в месяц (НДС не облагается на основании статьи 346.11 главы 26.2 НК РФ).
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.
Председательствующий: Н.А.Бабкина
