Дело № 2-2311/2021
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
02 июня 2021 года г. Одинцово Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Ужакиной В.А.
при секретаре Воробьевой М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Абдулгалимовой Фатимат Курбановны к Бутриной Марии Александровне о взыскании задолженности по арендной плате, денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг, неустойки, ущерба, судебных расходов, по встречному иску Бутриной Марии Александровны к ИП Абдулгалимовой Фатимат Курбановны о взыскании неосновательного обогащения, стоимости неотделимых улучшений, компенсации морального вреда, судебных расходов,
У с т а н о в и л:
Истец ИП Абдулгалимова Ф.К. обратилась в суд с иском к ответчику Бутриной М.А. с учетом уточнений о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом № 1 от 15.05.2019 г. в размере 357903 руб. 23 коп. за период с 01.04.2020 г. по 17.07.2020 г., задолженности по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом № 1 от 15.05.2019 г. в размере 30876 руб. 08 коп. за период с марта 2020 г. по июль 2020 г., неустойки за просрочку уплаты арендной платы в размере 61561 руб. 50 коп. за период с 06.04.2020 г. по 22.03.2021 г., ущерба, причиненного арендуемому помещению, в размере 378000 руб. 00 коп., расходов за проведение оценки ущерба в сумме 15000 руб. 00 коп., по оплате государственной пошлины в сумме 11219 руб. 00 коп.
Свои требования мотивировала тем, что 15.05.2019 г. между ИП Абдулгалимовой Ф.К. и Бутриной М.А. заключен договор аренды нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом № 1, в соответствии с которым истец обязался предоставить ответчику в пользование нежилое помещение площадью 106,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: АДРЕС, для использования в целях предпринимательской деятельности по оказанию услуг салона красоты, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение, передать в пользование все оборудование, мебель, телефонные линии, телефонные аппараты и иное имущество, установленное и находящееся в помещении, а арендатор обязался содержать помещение в технически исправном состоянии, уплачивать арендодателю арендную плату в предусмотренный договором срок и производить оплату коммунальных услуг на основании предоставленных счетов от соответствующих организаций. Указанный договор расторгнут по соглашению сторон 11.07.2020 г., фактически нежилое помещение возвращено ответчиком истцу 17.07.2020 г., что подтверждается соответствующим актом. Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнила, в связи с чем за ней за период с 01.04.2020 г. по 17.07.2020 г. образовалась задолженность в размере 357903 руб. 23 коп. Кроме того, за период с марта 2020 г. по июль 2020 г. истцом в отношении арендуемого нежилого помещения осуществлена оплата коммунальных услуг на сумму 30876 руб. 08 коп. Поскольку от погашения задолженности по арендной плате и возмещения денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг Бутрина М.А. уклоняется, истец вынуждена обратиться с настоящими требованиями в суд. Кроме того, Бутриной М.А. в период действия договора аренды без согласия ИП Абдулгалимовой Ф.К. произведена несогласованная перепланировка и переоборудование арендуемого помещения, а именно: работы по переносу межкомнатной перегородки, работы по переносу точек подключения сантехнического оборудования и работы по установке подиума. Проведение работ подтверждается письмом ответчика от 20.08.2020 г. В результате осуществления указанных работ внутренней отделке нежилого помещения истца причинены повреждения, рыночная стоимость восстановления отделки составляет 378000 руб. 00 коп. Поскольку в добровольном порядке ответчик возместить причиненные истцу убытки отказывается, истец также вынужден защищать свое нарушенное право в суде.
В процессе рассмотрения дела Бутриной М.А. предъявлено встречное исковое заявление к ИП Абдулгалимовой Ф.К. о взыскании неосновательного обогащения в размере 400000 руб. 00 коп., стоимости неотделимых улучшений в размере 1659679 руб. 90 коп., задолженности в размере 66500 руб. 00 коп. от суммы обеспечительного платежа, стоимости проведенной оценки и рецензии в размере 50000 руб. 00 коп., расходов по оплате юридических услуг в размере 140000 руб. 00 коп., компенсации морального вреда в размере 100000 руб. 00 коп., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 19400 руб. 00 коп.
В обоснование требований Бутрина М.А. указала, что 15.05.2019 г. между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом № 1, в соответствии с которым истец обязался предоставить ответчику в пользование нежилое помещение площадью 106,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: АДРЕС для использования в целях предпринимательской деятельности по оказанию услуг салона красоты, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение, передать в пользование все оборудование, мебель, телефонные линии, телефонные аппараты и иное имущество, установленное и находящееся в помещении, а арендатор обязался содержать помещение в технически исправном состоянии, уплачивать арендодателю арендную плату в предусмотренный договором срок и производить оплату коммунальных услуг на основании предоставленных счетов от соответствующих организаций. С 30.09.2019 г. за пользование объектом аренды была установлена ежемесячная арендная плата в размере 106 500 руб. 00 коп. Постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ с целью предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Московской области введен режим повышенной готовности, в связи с чем деятельность всех салонов красоты, SPA-салонов и парикмахерских была приостановлена до 01 мая 2020 г., а затем - до 03.06.2020 года. Возобновление работы салонов красоты, соляриев, саун и спа-салонов площадью до 400 кв. м. было разрешено с 03.06.2020 г. В связи с введением режима повышенной готовности и отсутствием прибыли 28.03.2020 г. Бутрина М.А. обратилась в адрес ИП Абдулгалимовой Ф.К. с заявлением о предоставлении льготных условий аренды с учетом ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред.от 30.12.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». 08.04.2020 г. ответчик в ответном письме согласилась на уменьшение арендной платы до 20 000 руб. в месяц. Данная сумма за апрель 2020 года была оплачена арендатором и принята арендодателем в качестве надлежащего исполнения. Впоследствии стороны достигли устного соглашения о размере арендной платы в сумме 20000 руб. 00 коп. и за май 2020 года. Поскольку в период с 12.03.2020 г. по 03.06.2020 г. включительно арендатор был лишен как физической, так и правовой возможности использовать помещение по прямому назначению и вести предпринимательскую деятельность по оказанию услуг салона красоты, арендодатель вправе получить арендную плату за май 2020 года в сумме 20 000 руб. из обеспечительного платежа размером 106 500 рублей, находящийся на расчетном счете арендодателя. В связи с продолжением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и в мае 2020 года, отсутствия работы, невозможности продолжать предпринимательскую деятельность, 31.05.2020 г. Бутрина М.А. направила ИП Абдулгалимовой Ф.К. уведомление о расторжении договора аренды, а также о возврате обеспечительного платежа, однако удовлетворения требования не получила. 04.06.2020 г. истец повторно обратилась в адрес ответчика с уведомлением о расторжении указанного договора. Договор арендодатель с арендатором расторг 11.07.2020 г. Акт возврата нежилого помещения составлен между сторонами 17.07.2020 г. При этом, замечаний и претензий по переданному помещению арендодателем к арендатору не имелось. Впоследствии нежилое помещение продано ответчиком третьему лицу. Между тем, в период действия договора аренды арендатором с согласия арендодателя и за свой счет произведены неотделимые улучшения объекта недвижимости по адресу: АДРЕС с кадастровым номером №. Согласно отчету от 10.02.2021 г. расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на 11.07.2020 г. в состоянии отделки «Повышенная (улучшенная)» с учетом НДС, округленно составляет: 9 404 000 руб., кадастровая стоимость объекта недвижимости по адресу: АДРЕС на 09.09.2020 года составляет 1 544 881 руб. 54 коп. Таким образом, у арендатора по факту прекращения договора аренды возникло право взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений объекта аренды по правилам ст.623 ГК РФ. В стоимость входят затраты на ремонтно-восстановительные работы переданного в аренду помещения, замена и приобретение новой мебели, внутреннее и наружное оформление салона, приведение помещения в нормальное состояние, ремонт помещения с использованием лучших материалов, реклама, оформление салона. Так, в соответствии с договором № 96 от 02.08.2019 г. договора бытового подряда на ремонтно-отделочные работы, в соответствии со сметой на выполнение отделочных работ (приложение №1 к договору) № 96, и актом сдачи приемки выполненных работ (приложение №2 к договору № 96 от 24 августа 2019 года), сумма неотделимых улучшений помещения составила 1047262 руб. 90 коп. В соответствии с договором № 139 на оказание услуг по открытию салона красоты от 12.05.2019 г. закуплена новая мебель, которая доставлена и установлена в помещении по адресу арендодателя. Общая сумма договора, на которую увеличена стоимость проданного помещения, составила 1 925 606 руб. 00 коп., в том числе: входная группа - мебель, приобретенная по спецзаказу и оставленная новому хозяину помещения на сумму 309 883 руб. 00 коп.; мебель, приобретенная по спецзаказу и оставленная новому хозяину помещения в парикмахерском зале на сумму 302534 руб.; материалы и инструменты для мастеров 489 400 руб. ( материалы и новые инструменты частично были проданы истцом, в салоне осталась около половины закупленного), наружное оформление салона 119 000 руб. 00 коп. (данное оформление продано и используется новым собственником помещения), сигнализация, кондиционеры, шторы, антенна, хоз. товары - 85 750 руб. 00 коп. (сигнализация, кондиционеры, шторы, антенна, проданы и используются новым собственником помещения), доставка, установка и сборка мебели, подключение оборудования 100 000 руб. 00 коп. Общая сумма договора, на которую увеличена стоимость проданного помещения, составила 1 659 679 руб. 00 коп. При этом, согласие арендодателя на проведение ремонтно-строительных работ в помещении было получено, в том числе, предоставлением Технических регламентов, требований и норм к проводимым ремонтным работам. Также вопросы, касающиеся ремонтных работ на объекте, согласовывались сторонами посредством электронной почты. роме того, по причине прекращения доступа на объект аренды, в помещении остались неиспользованные материалы и инструменты для мастеров салона, закупленные арендатором. Удерживаемое арендодателем имущество арендатора в виде неиспользованных материалов и инструментов для мастеров салона на сумму 400 000 руб. и проданное при продаже помещения новому собственнику является для ИП Абдулгалимовой Ф.К. неосновательным обогащением согласно ст. 1102 ГК РФ. В результате возникшего между сторонами спора, постоянных необоснованных требований и угроз со стороны Абдулгалимовой Ф.К. и неизвестных лиц от ее имени, Бутрина М.А. постоянно испытывала сильное нервное переживание, стрессы, в связи с чем ей причинен моральный вред, который она оценивает в размере 100000 руб. 00 коп.
В судебное заседание истец ИП Абдулгалимова Ф.К. не явилась, направив своего представителя, который в судебном заседании заявленные требования с учётом уточнений поддержал в полном объеме. Обратил внимание, что просрочка арендных платежей началась с апреля 2020 г. При этом, в письменной форме между сторонами дополнительное соглашение об изменении арендной платы заключено не было, следовательно, размер арендной платы остался прежним в размере 106500 руб. 00 коп. До настоящего времени задолженность не погашена и подлежит взысканию с ответчика в полном объеме. Оснований для освобождения ответчика от погашения долга, в том числе, по обстоятельствам распространения коронавирусной инфекции, не имеется, поскольку такого соглашения сторонами не достигнуто. При этом, истец согласен зачесть обеспечительный платеж в счет образовавшейся задолженности. Также арендатор обязался нести расходы за предоставленные коммунальные услуги, однако, от указанной обязанности уклонился. Данная обязанность самостоятельно исполнена истцом и подлежит возмещению с ответчика. В арендуемом нежилом помещении арендатором самовольно произведены перепланировка и переоборудование, чем истцу причинены убытки. Поскольку помещение было возвращено в ненадлежащем виде, ИП Абдулгалимова Ф.К. реализовала его по договору купли-продажи в пользу Арутюняна К.Р. по заниженной стоимости. На момент составления акта по возврату нежилого помещения истец была лишена возможности обнаружить указанную перепланировку и переоборудование, в связи с чем впоследствии привлекла специалиста. Оценка стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки нежилого помещения по результатам перепланировки приведена в независимом заключении с учётом осмотра нежилого помещения. Доступ в помещение был предоставлен новым собственником, а первоначальная дата в отчете - 05.08.2020 г. –является технической ошибкой эксперта. Сам факт незаконной перепланировки установлением Решением Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области от 28.03.2017 г. № 14/44, фотоматериалами ответчика, а также представленными в материалы дела планами помещения. С встречными исковыми требованиями представитель истца в судебном заседании не согласился, полагая их необоснованными и не основанными на законе. Указал, что Бутриной М.А. избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку если в нежилом помещении осталось принадлежащее ей движимое имущество, она не лишена возможности обратиться с требованием о его истребовании из чужого незаконного владения. В свою очередь, у Абдулгалимовой Ф.К. данное имущество отсутствует, с требованием о его передачи Бутрина М.А. не обращалась. В части произведения неотделимых улучшений в арендуемом помещении указал, что, во-первых, Бутриной М.А. не доказан факт произведения таких улучшении за свой счет и в указанном размере, во-вторых, не представлено доказательств, что согласие арендодателя на них было получено, а следовательно, все работы, которые провела ответчик в помещении, являлись ее личным волеизъявлением, основания для взыскания денежных средств с Абдулгалимовой Ф.К. отсутствуют. Помещение передавалось ответчику истцом в пригодном состоянии, с мебелью и оборудованием под салон, из акта возврата нежилого помещения не усматривается, что оно возвращено арендодателю с улучшениями. Также пояснил, что уклонение от расторжения договора аренды со стороны его доверителя не имелось, соглашение о расторжении составлено в июле 2020 года, поскольку имелась задолженность по арендной плате, которую ответчик отказывалась в добровольном порядке погашать. Требования о компенсации морального вреда в данном случае удовлетворению не подлежат, поскольку заявлен иск, направленный на восстановление имущественных прав истца, а кроме того, не представлено доказательств причинения ответчику физических и нравственных страданий в результате неправомерных действий истца.
Ответчик Бутрина М.А. и ее представитель в судебном заседании настаивали на удовлетворении встречного искового заявления. Обратили внимание, что факт произведения неотделимых улучшений арендуемого помещения и наличия в нем новой мебели и оборудования подтверждается представленным в материалы дела отчетом об оценке и рецензией, делом правоустанавливающих документов, из которого следует, что помещение было реализовано новому собственнику по значительно завышенной цене. Так, 09.09.2020 г. нежилое помещение было передано по акту приема - передачи по договору купли - продажи недвижимого имущества от 25.08.2020 г., покупатель его принял без замечаний, на дату подписания акта недостатков/дефектов объекта сторонами не выявлено, техническое состояние объекта удовлетворяло потребности покупателя. При этом, договор купли-продажи между Абдулгалимовой Ф.К. и Арутюняном К.Р. составлен таким образом, чтобы скрыть реальную цену сделки в размере 12500000 руб. 00 коп., поскольку несмотря на указание стоимости недвижимого имущества 5000000 руб. 00 коп., договор содержит условие о возмещении продавцом покупателю компенсации при наступлении определённых обстоятельств в размере 7500000 руб. 00 коп. Данная сумма будет состоять из произведённых покупателем улучшений объекта недвижимости: капитального ремонта, евро косметического ремонта, расходов по получению разрешения/лицензии на осуществления медицинской или иной деятельности по адресу недвижимого имущества. Однако, улучшения объекта не требовалось, так как Бутриной М.А. произведены неотделимые улучшения на сумму более 1000000 руб. 00 коп. и в нем осталась принадлежащая ей мебель на сумму около 1000000 руб. 00 коп. Компенсация в размере 7500000 руб. 00 коп. фактически передана Арутюняном К.Р. Абдулгалимовой Ф.К., что также известно Бутриной М.А. от нового собственника. Данные действия были направлены сторонами сделки с целью уклонения от уплаты налогов на доходы физического лица. Кроме того, причинение физических и нравственных страданий подтверждается представленными Бутриной М.А. в материалы дела медицинскими документами, из которых следует, что имело место ухудшения здоровья Бутриной М.А. в период беременности по факту переживания и нервного потрясения. С исковым заявлением Абдулгалимовой Ф.К. Бутрина М.А. и ее представитель в судебном заседании категорически не согласились. Указали, что поскольку пользование помещением по договору аренды №1 нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом по адресу: АДРЕС было прекращено с момента официального запрета на работу Салонов красоты с 28.03.2020 г. и до момента подписания соглашения о расторжении договора аренды от 11.07.2020 г., требования ИП Абдулгалимовой Ф.К. по оплате помещения за период с 01.04.2020 г. по 17.07.2020 г. в размере 357903 руб. 23 коп., коммунальных платежей за период с апреля 2020 года по июль 2020 года в размере 30 876 руб. 08 коп., о взыскании неустойки за период с 06.04.2020 г. по 22.03.2021 г. 61561 руб. 50 коп. не обоснованы и незаконны. В случае взыскания неустойки обратили внимание, что он произведен с отступлением от условий договора, поскольку неустойка подлежит начислению не ежедневно, а ежемесячно.
По факту выставления требования о возмещении ущерба, причиненного незаконной перепланировкой, пояснили, что все работы, которые имели место быть в помещении, были согласованы с арендодателем, что подтверждается тем, что никаких претензий от Абдулгалимовой Ф.К. в том числе ни после посещения салона, ни при подписании акта возврата нежилого помещения, в адрес Бутриной М.А. не имелось. Доказательства, подтверждающие причинение внутренней отделке помещения повреждения в результате незаконного переоборудования, в частности, отчет стоимости восстановительных работ, сфальсифицирован и не может быть принят в качестве допустимого доказательства, поскольку в указанную экспертом дату осмотр помещения не мог быть произведен ввиду отсутствия в него доступа со стороны охранного предприятия, а также в силу наличия в фотоматериалах отчета мебели, которая завезена в него новым собственником 15.09.2020 г. Таким образом, осмотр помещения мог быть произведен экспертом во второй половине сентября 2020 года. К доводу о том, что доступ был предоставлен новым собственником, который получил помещение по акту 09.10.2020 г., в связи с чем в отчете указан период проведения оценки с 01.08.2020 г. по 16.10.2020 г., Бутрина М.А. и ее представитель отнеслись критически, просили исключить из оценки доказательств акт приема-передачи от 09.10.2020 г., поскольку согласно имеющегося у них акта передача помещения состоялась 09.09.2020 г., подлинник акта от 09.10.2020 г. суду не представлен.
Третье лицо Арутюнян К.Р. в судебное заседание не явился, будучи надлежаще уведомленным о дате месте и времени судебного разбирательства.
Суд с учетом мнения участников процесса и в силу положений ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Заслушав пояснения представителя истца, доводы ответчика и ее представителя, изучив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Данному конституционному положению корреспондирует п.3 ст.1 ГК РФ, в силу которого при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Частью 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Положениями статьи 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.
В судебном заседании установлено, что 15.05.2019 г. между ИП Абдулгалимовой Ф.К. и Бутриной М.А. заключен договор аренды нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом № 1, в соответствии с которым истец обязался предоставить ответчику в пользование нежилое помещение площадью 106,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: АДРЕС для использования в целях предпринимательской деятельности по оказанию услуг салона красоты, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение, передать в пользование все оборудование, мебель, телефонные линии, телефонные аппараты и иное имущество, установленное и находящееся в помещении, а арендатор обязался содержать помещение в технически исправном состоянии, уплачивать арендодателю арендную плату в предусмотренный договором срок и производить оплату коммунальных услуг на основании предоставленных счетов от соответствующих организаций. (л.д. 16-20 том 1).
В соответствии с п. 1.5 договора он заключен с момента его подписания и действует три года.
Согласно п. 2.1 договора арендодатель в день подписания настоящего договора передает арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора.
Вместе с помещением в аналогичном порядке сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в помещении имущество, перечисленное в приложении № 1 к договору. (п. 2.2)
Согласно п. 2.3 договора помещение должно быть передано в удовлетворительном состоянии, соответствующем назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующего пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках.
В п. 2.6 договора арендатор обязался передать арендодателю помещение в состоянии, в котором оно было ему передано арендодателем по акту приема-передачи помещения с учетом нормального износа, а в случае если в течение срока аренды арендодателем либо арендатором производились улучшения в помещении, то также и с их учетом.
Согласно п. 2.7 договора арендатор обязуется содержать помещение в технически исправном состоянии, соответствующем санитарным и противопожарным нормам, устранять выявленные нарушения указанных норм и их последствия на условиях, определенных настоящим договором таким образом, чтобы привести помещение в такое состояние, в котором они бы соответствовали указанным нормам.
В п. 3.2 договора стороны определили, что арендатор вправе по согласованию с арендодателем и органами государственного управления произвести за свой счет перепланировку предоставленного в аренду помещения. Арендатор вправе производить с предварительного письменного согласия арендодателя улучшения, не нарушающие требования законодательства российской Федерации, предъявляемые к данному виду помещения. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора.
Арендатор обязан поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии не допуская порчи имущества арендодателя и проводить текущий ремонт нежилого помещения при необходимости. (п. 3.3 договора).
В п. 3.4 договора арендатор обязался при обнаружении признаков аварийного состояния электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю. Арендодатель обязуется за свой счет и в разумные сроки устранять неисправности аварии произошедшие в системах горячего и холодного водоснабжения, в сети электроснабжения, теплоснабжения и канализации, произошедших не по вине арендатора. Этот ремонт может быть проведен арендатором с возложением расходов на арендодателя путем вычитания соответствующих сумм из суммы арендной платы, причитающейся арендодателю.
Оборудование арендуемого помещения современными средствами от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализации, а также организация при необходимости круглосуточной охраны помещения по договору с органами полиции производится за счет арендатора. (п. 3.6 договора).
Согласно п. 4.1 договора стороны согласовали, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 1000 руб. за 1 кв.м общей площади в месяц. Оплата коммунальных платежей производится за счет арендатора на основании предоставленных арендодателем счетов от соответствующих организаций, оказывающих коммунальные услуги.
Согласно п. 4.2 договора указанная ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению не подлежит. Арендатор не несет никаких других расходов, связанных с арендой указанного помещения и с выплатой каких-либо дополнительных вознаграждений, налогов и сборов, помимо предусмотренных в настоящем договоре.
В п. 4.4 договора стороны определили, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке:
- первый платеж в размере 60000 руб. в течение десяти рабочих дней считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения. Помимо арендной платы в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора в соответствующем регистрирующем органе. За счет обеспечительного платежа арендодатель вправе покрыть последние периоды аренды помещения в счет арендной платы при прекращении настоящего договора;
-второй платеж в размере 70000 руб. вносится до 30.06.2019 г. за период с 15.06.2019 г. по 14.07.2019 г.-третий платеж в размере 80000 руб. вносится до 30.07.2019 г. за период с 15.07.2019 г. по 14.08.2019 г.
- четвертый платеж в размере 90000 руб. вносится до 30.08.2019 г. за период с 15.08.2019 г. по 14.09.2019 г.
- пятый платеж в размере 53250 руб. вносится до 30.09.2019 г. за период с 15.09.2019 г. по 30.09.2019 г.
- последующие платежи в размере месячной арендной платы равной 106500 руб. вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 5 числа.
Уплата арендной платы в денежной форме производится путем перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет арендодателя указанный в разделе 8 настоящего договора. (п. 4.6 договора).
Согласно п. 4.9 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным письменным уведомлением арендодателя о таком отказе за тридцать календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора. При этом арендодатель вправе за счет обеспечительного платежа указанного в п. 4.4 договора покрыть последние периоды помещения в счет арендной платы.
В п. 5.1 договора стороны определили, что они освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по данному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).
При наступлении указанных в п. 5.1 обстоятельств сторона по настоящему договору для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему договору должна в кратчайший срок известить о них в письменном виде другую сторону с приложением соответствующих свидетельств. (п. 5.2 договора).
Согласно п. 6.2 договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в п. 4.4 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более 10 % от суммы платежа. В случае нарушения сроков оплаты арендный платежей, предусмотренных п. 4.4 договора, три раза подряд арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора с предварительным письменным уведомлением арендатора об этом за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора.
В соответствии с п. 7.2 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменном виде и подписаны надлежаще сторонами. Изменение условий договора допускается исключительно по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и в случае достижения сторонами согласия оформляются дополнительным соглашением. Если стороны не достигают согласия, договор действует на прежних условиях.
15.05.2019 г. ИП Абдулгалимова Ф.К. передала по акту Бутриной М.А. нежилое помещение в надлежащем к использованию состоянии, а также перечисленное в описи (приложение № 1) имущество и оборудование в удовлетворительном состоянии.
Какие-либо указания на наличие в помещении дефектов/недостатков отделки либо имущества в акте и описи отсутствуют.
23.05.2019 г. договор аренды прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Московской области.
Указанный договор расторгнут по соглашению сторон 11.07.2020 г. (л.д. 227 том 2).
При этом, в соглашении стороны определили, что с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора обращается арендодатель.
Данное соглашение прошло регистрацию в установленном законом порядке 27.07.2020 г.
Фактически нежилое помещение возвращено ответчиком истцу 17.07.2020 г., что подтверждается соответствующим актом. (л.д. 163 том 1).
К указанному акту составлена опись передаваемого имущества, установленного и находящегося в помещении (л.д. 164-165 том 1).
Указанные документы идентичны по содержанию акту и описи по состоянию на 15.05.2019 г., за исключением некоторых позиций. Так, в описи передаваемого имущества указано, что на 17.07.2020 г. в помещении отсутствует кушетка для массажа, медицинская этажерка, кресло с мойкой.
Указание на наличие в нежилом помещении повреждений внутренней отделки либо неотделимых улучшений, а также новой мебели и оборудования, отсутствует.
По смыслу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения условий договора не допускается за исключением случаев предусмотренных законом. (ст. 310 ГК РФ).
Судом установлено, что в нарушение принятых на себя обязательств арендная плата Бутриной М.А. с апреля 2020 г. в соответствии с условиями договора не вносилась, в связи с чем за ней образовалась задолженность, которая согласно представленному истцом расчета за период с 01.04.2020 г. по 17.07.2020 г. составляет 357903 руб. 23 коп. (за вычетом произведенной ответчиком арендной платы за прель 2020 года в сумме 20000 руб. 00 коп.).
Указанный расчет судом проверен, ответчиком надлежащим образом не оспорен, в связи с чем признан судом правомерным.
Задолженность до настоящего времени не погашена. Ответчик в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательств исполнения своего обязательства в полном объеме, в связи с чем суд считает требования ИП Абдулгалимовой Ф.К. о взыскании задолженности по арендной плате обоснованными, однако подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что Бутриной М.А. 15.05.2019 г. произведена оплата обеспечительного платежа по договору аренды на сумму 106500 руб. 00 коп. (л.д. 16 том 3).
Принимая во внимание условия договора аренды о том, что при прекращении договора аренды арендодатель вправе удовлетворить свои требования в счет погашения задолженности по арендной плате из обеспечительного платежа, а также мнение представителя истца о зачете указанного платежа, суд полагает необходимым уменьшить размер задолженности на 106500 руб. 00 коп. и взыскать с Бутриной М.А. в пользу ИП Абдулгалимовой Ф.К. задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 г. по 17.07.2020 г. в сумме 251403 руб. 23 коп.
При этом, к позиции ответчика о том, что имело место изменение договора аренды в части установления размера арендной платы в сумме 20000 руб. 00 коп., поскольку такое предложение со стороны арендатора одобрено арендодателем в письменном виде, суд относится критически в связи с тем, что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы сторонами не заключалось, а уполномоченным органом не регистрировалось.
Представленная же переписка (л.д. 233 том 2), в ходе которой стороны достигли согласия в части снижения арендного платежа до 20000 руб. 00 коп., не может подменять собой установленный ст. 452 ГК РФ и условиями договора аренды (п. 7.2) порядок.
К заявлению Бутриной М.А. о том, что в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, а именно введением по Постановлению Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ с целью предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Московской области и приостановлением деятельности салона красоты до 03.06.2020 г., она должна быть освобождена от обязанности по погашению задолженности по арендной плате, суд относится критически, поскольку, во-первых, бесспорных и допустимых доказательств того, что неисполнение обязательства по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы явилось следствием введения режима повышенной готовности, не представлено; во –вторых, Бутрина М.А. во исполнение п. 5.2 договора не была лишена заявить о расторжении указанного договора в момент наступления указанных обстоятельств и заключить соответствующее с ИП Абдулгалимовой Ф.К. соглашение, чем бы освободила себя от обязанности несения арендной платы.
Доводы ответчика о том, что ей периодически велась беседа с истцом и ее супругом в части согласования льготных условий договора аренды, суд находит несостоятельными и не являющимися основанием для освобождения ответственности, предусмотренными ст. 401 ГК РФ.
Обстоятельств полагать, что ИП Абдулгалимова Ф.К., действуя недобросовестно, необоснованно уклонялась от расторжения договора аренды нежилого помещения с целью извлечения более выгодного положения для себя, из представленных в материалы дела документов и объяснений сторон не имеется, а потому данный вывод является субъективным мнением ответчика.
Поскольку факт несвоевременного внесения арендной платы установлен в ходе разбирательства дела, суд полагает, что имеются и предусмотренные и договором и законодателем основания для применения к ответчику меры гражданско-правовой ответственности в виде неустойки.
Вместе с тем, суд не может согласиться с представленным истцом расчетом неустойки за период с 06.04.2020 г. по 22.03.2021 г. в размере 61561 руб. 50 коп., поскольку данный расчет составлен с отступлением от положений п. 6.2 договора и предусматривает начисление за каждый день просрочки.
Таким образом, неустойка за период с 06.04.2021 г. по 22.03.2021 г. составит 2026 руб. 76 коп. ((86500*11*0,05 %)+ (86500*16/30*0,05%)+ (106500*10*0,05%)+ (106500*16/30*0,05%)+(106500*9*0,05%)+(106500*16/30*0,05%)+(106500*8*0,05%)+(106500*16/30*0,05%))
Также установлено, что за период с марта 2020 г. по июль 2020 г. ИП Абдулгалимовой Ф.К. понесены расходы в счет оплаты коммунальных услуг нежилого помещения в размере 30876 руб. 08 коп.
Поскольку в указанный период времени помещение находилось в пользовании Бутриной М.А., доказательства неоказания либо ненадлежащего оказания ресурсоснабжающими организациями коммунальных услуг в отношении спорного нежилого помещения не представлены, а договором аренды прямо предусмотрена обязанность по оплате таких услуг при предъявлении счетов Бутриной М.А., суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг в размере 30876 руб. 08 коп.
Обстоятельств для освобождения ответчика от исполнения указанного обязательства суд не усматривает.
Положениями статьи 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Исходя из положений статьи 623 ГК РФ, арендатор вправе претендовать на возврат стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества только в случае получения согласия собственника.
На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии со статьей 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом, объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами (ч. 1 ст. 68 ГПК РФ).
Разрешая заявленные исковые требования ИП Абдулгалимовой Ф.К. о взыскании с Бутриной М.А. о взыскании ущерба в размере стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС в сумме 378000 руб. 00 коп., суд приходит к выводу, что истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ достаточных и допустимых доказательств факта причинения ущерба, его размера, а также того обстоятельства, что причинителем вреда является именно ответчик Бутрина М.А. не представлено.
Приобщенный в материалы дела в качестве доказательств размера причинённого ущерба – отчет ООО «Независимая оценка и экспертиза» об оценке стоимости восстановительного ремонта в результате противоправных действий третьих лиц таким доказательством с точки зрения действующего гражданского процессуального кодекса не является, поскольку, во-первых, из него не усматривается причинно-следственной связи между фактом причинения истцу ущерба и противоправными действиями Бутриной М.А. по произведению в помещении перепланировки и переоборудования; во-вторых, сам факт произведения такой перепланировки и переоборудования Бутриной М.А. в судебном заседании бесспорно не установлен в связи с тем, что от проведения по делу судебной экспертизы стороны отказались, какое -либо предписание надзорного органа по факту самовольной перепланировки нежилого помещения либо невозможность осуществления регистрации перехода права собственности на нового собственника в связи с разночтениями в характеристиках объекта недвижимости в материалы дела не приложено, а несоответствие планов помещения до передачи его в пользование Бутриной М.А. и после возврата арендодателю ввиду возведения в нем перегородок не может служить однозначным подтверждением незаконного переоборудования. Кроме того, суд не обладает специальными познаниями в части разрешения вопроса о том, какие именно действия привели к изменению характеристик объекта недвижимости и нарушены ли этими действиями требования санитарных, строительно-технических, противопожарных норм и правил.
Также суд находит заслуживающими внимания доводы ответчика о том, что сам по себе отчет ООО «Независимая оценка и экспертиза» ввиду расхождения в нем дат составления (05.08.2020 г первоначально и 16.10.2020 г. в последующем) дат, в течение которого производился осмотр помещения и определялись работы по оценке (с 01.08.2020 г. по 05.08.2020 г. первоначально и с 01.08.2020 г. по 16.10.2020 г. в последующем), с учетом ответа на запрос суда из АО «Цезарь Сателлит», согласно которого в спорный период объект находился под охраной и доступ в него фактически не осуществлялся (л.д. 86 том 4), не может служить допустимым и достоверным доказательством причинения ущерба истцу ответчиком.
При этом, суд учитывает и то обстоятельство, что на момент заключения соглашения о расторжении договора аренды и составления акта возврата какие-либо претензии у Абдулгалимовой Ф.К. в адрес Бутриной М.А. по факту причинения повреждений внутренней отделки помещения, отсутствовали, оснований полагать, что на момент приемки арендуемого помещения истец была лишена возможности убедиться в его надлежащем состоянии либо данные повреждения носили скрытый характер, не имеется.
Акт приема-передачи нежилого помещения, составленный между ИП Абдулгалимовой Ф.К. и Арутюняном К.Р. 09.10.2020 г., на который истец ссылался как на доказательство того, что фактически помещение передано новому собственнику лишь 09.10.2020 г. и причинителем вреда истцу является именно Бутрина М.А., с учетом заявления ответчика и в силу ст. 67 ГПК РФ суд считает необходимым исключить из числа доказательств, поскольку его подлинник в материалы дела не представлен, а юридически значимое обстоятельство не может быть подтверждено лишь копией документа.
Анализируя изложенное, суд полагает, что вина Бутриной М.А. в причинении ущерба ИП Абдулгалимовой Ф.К. надлежащим образом не доказана, что исключает возможность удовлетворения требований о взыскании денежных средств на сумму 378000 руб. 00 коп.
В соответствие с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Кодекса.
Пунктом 1 ст. 1104 ГК РФ установлено, что имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
В силу указанных норм восстановление имущественной сферы потерпевшего в первую очередь осуществляется в натуральном выражении и лишь при невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество - в денежном выражении (в виде возмещения действительной стоимости такого имущества).
Таким образом, основным способом восстановления имущественных прав при неосновательном сбережении имущества одним лицом за счет другого является возврат данного имущества.
Согласно ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные гл. 60 Кодекса, подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
Согласно ст. 1105 Кодекса в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
Таким образом, кондикционное обязательство является родовым понятием по отношению ко всем обязательствам возвратить имущество, приобретенное (сбереженное) без достаточных оснований, включая обязательство по виндикационному иску.
Предметом требования потерпевшего по кондикционному иску могут быть только вещи, определяемые родовыми признаками, имущественные права, а также не индивидуализированные каким-либо образом деньги, ценные бумаги на предъявителя или бездокументарные ценные бумаги, то есть объекты гражданских прав, виндикация которых в принципе исключена.
Сохранившееся в натуре индивидуально-определенное имущество должно истребоваться от незаконного владельца посредством виндикационного иска.
Кондикционный иск в силу своей субсидиарности может быть применен, только если нет оснований для предъявления не только виндикационного, но и иного специального иска (например, деликтного).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. 301, 302 Кодекса. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст. 301, 302 Кодекса, а не по правилам гл. 59 Кодекса.
В пункте 36 постановления N 10/22 разъяснено, что в соответствии со ст. 301 Кодекса лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Как следует из материалов дела, предметом спора является мебель, оборудование, материалы и инструменты для мастеров, которые согласно утверждениям Бутриной М.А. были приобретены за ее счет и оставлены в помещении на момент его передачи Абдулгалимовой Ф.К., а в настоящее время в связи с реализацией последней недвижимого имущества по договору купли-продажи от 09.09.2020 г. в пользу Арутюняна Р.К. находятся в фактическом пользовании, владении и распоряжении третьего лица.
Таким образом, предметом спора Бутриной М.А. в настоящем случае являются как индивидуально-определенные вещи, так и вещи, определенные лишь родовыми признаками.
Кроме того, в состав требований Бутриной М.А. по существу включены требования о взыскании стоимости ремонта и неотделимых улучшений принадлежащего третьему лицу помещения, а именно: внутреннее и наружное оформление салона, реклама, дизайн, материалы, декор, сигнализация, кондиционеры, шторы, антенна,
В обоснование данных требований Бутриной М.А. в материалы дела приобщены договор № 96 от 02.08.2019 г. бытового подряда на ремонтно-отделочные работы со сметой на выполнение отделочных работ и актом сдачи приемки выполненных работ; договор № 139 на оказание услуг по открытию салона красоты от 12.05.2019 г. и акт выполненных работ, фотоматериалы закупленной новой мебели и оборудования, декора помещения; опись имущества, оставшегося на складе, анализ произведенных улучшений в арендованном помещении на период май 2019 года/ май 2020 года, договор оказания рекламных услуг № 79 от 23.07.2019 г., акт и платежные документы к нему; договор № 19-Ип от 23.09.2019 г. и акт и платежные документы к нему, а также отчет ООО «Компания Романовых» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по адресу: АДРЕС, от 10.02.2021 г. и договор на проведение рецензии на отчет ООО «Независимая оценка и экспертиза».
Общая стоимость материалов и инструментов заявлена Бутриной М.А. в размере 400000 руб. 00 коп., а неотделимых улучшений в размере 1659679 руб. 90 коп.
Как указано выше, защита прав собственника в отношении индивидуально-определенного имущества, которое находится в чужом незаконном владении, осуществляется посредством предъявления виндикационного иска.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 Кодекса).
В силу ст. 303 Кодекса при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть удовлетворен, при совокупности следующих условий - если истцом доказано наличие у него права собственности или иного вещного права в отношении истребуемого имущества, спорное имущество находится в незаконном владении ответчика к моменту рассмотрения спора, ответчик не является его добросовестным приобретателем и между истцом и ответчиком отсутствуют обязательственные правоотношения.
Вместе с тем из материалов дела следует, что виндикационного требования истцом не заявлялось, доказательства наличия именно у ответчика индивидуально-определенных предметов мебели, оборудования, материалов и инструментов, принадлежащих Бутриной М.А. на праве собственности, не представлено.
Более того, сама ответчик не оспаривает того обстоятельства, что указанное имущество передано Арутюняну К.Р.
В свою очередь, защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, названными в ст. 12 Кодекса, а также иными предусмотренными законом способами.
В силу диспозитивности данных норм заинтересованное лицо самостоятельно избирает способ защиты нарушенного права. Вместе с тем способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал ненадлежащий способ защиты, его требования не могут быть удовлетворены.
Оценив изложенные обстоятельства, суд полагает, что требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере стоимости индивидуально-определенных предметов и оборудования, а также стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, не подлежат удовлетворению в силу избрания последней ненадлежащего способа защиты.
Ссылка Бутриной М.А. в обоснование невозможности возврата имущества в натуре на нахождение его в пользовании третьего лица не является юридически значимым обстоятельством и при отсутствии других доказательств обоснованности заявленных требований не влечет возможности удовлетворения иска о взыскании стоимости имущества.
Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что представленное Бутриной М.А. в качестве надлежащего доказательства размера произведенных ею неотделимых улучшений – отчет Компании Романовых, бесспорным и однозначным доказательством служить не может, поскольку при проведении оценки экспертом за основу взяты объекты аналоги и их стоимость на сопоставляемые экспертом даты в сравнении со спорным объектом недвижимости.
Также сам факт произведения улучшений арендуемого Бутриной М.А. помещения с согласия ИП Абдулгалимовой Ф.К., что позволило бы ей в силу ст. 623 ГК РФ требовать какой-либо компенсации с ответчика, в судебном заседании не нашел своего подтверждения. В акте возврата от 17.07.2020 г. прямое указание на новое имущество, оборудование, улучшения в результате ремонтных работ и декорирования отсутствует, от проведения по делу судебной оценочной экспертизы ответчик в судебном заседании отказался, а ее ссылки на то, что Абдулгалимова Ф.К. всячески уклонялась от фиксации имущества и улучшений, ничем не подтверждены и являются лишь его субъективным мнением.
Заявление Бутриной М.А. о том, что факт произведения за ее счет улучшений подтверждается договором купли-продажи, заключенным между Абдулгалимовой Ф.К. и Арутюняном К.Р., поскольку ответчиком по встречному иску третьему лицу реализовано недвижимое имущество по цене, явно превышающей его стоимость на момент его поступления в собственность Абдулгалимовой Ф.К., несостоятельно и является предположением. Бесспорных и допустимых доказательств того, что новый собственник за приобретаемое помещение оплатил ответчику 12500000 руб. 00 коп., материалы дела не содержат.
При этом, прерогатива оценки представленных доказательств принадлежит суду, в связи с чем оценка таких доказательств истцом и ответчиком по своему личному усмотрению и убеждению не может носить заранее установленной силы для суда.
Таким образом, поскольку требований о возврате неосновательно сбереженного имущества в натуре Буриной М.А. не заявлялось, наличие такого имущества во владении ответчика на момент рассмотрения спора судом не установлено, требования Бутриной М.А. о взыскании неосновательного обогащения, стоимости неотделимых улучшений удовлетворению не подлежат.
Учитывая, что обеспечительный платеж в сумме 106500 руб. 00 коп. учтён судом при определении Бутриной М.А. задолженности по арендной плате, суд не усматривает и оснований для взыскания с Абдулгалимовой Ф.К. в пользу Бутриной М.А. денежных средств в сумме 66500 руб. 00 коп.
На данных требованиях ответчик в судебном заседании не настаивал, вместе с тем от них по правилам ст. 173, 220 ГПК РФ не отказался.
Учитывая, что в судебном заседании разрешено имущественное право Бутриной М.А., а кроме того, в удовлетворении встречных требований судом отказано, обстоятельства для взыскания в ее пользу с Абдулгалимовой Ф.К. в порядке ст. 151 ГК РФ компенсации морального вреда отсутствуют.
Частью 1 статьи 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в сумме 11219 руб. 00 коп., которые подлежат возмещению в ее пользу с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 6043 руб.
В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся почтовые расходы, расходы подлежащие выплате экспертам и специалистам, расходы на оплату услуг представителей.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
За составление отчета об оценке истцом оплачено 15000 руб. 00 коп.
Вместе с тем, принимая во внимание, что истцу в требовании о возмещении убытков отказано, оснований для возмещения указанных расходов суд не находит.
Учитывая, что Бутриной М.А. в полном объеме отказано в удовлетворении встречных требований, понесенные ею в связи с рассмотрением встречного искового заявления расходы по оплате государственной пошлины в размере 19400руб., за составление отчета и рецензии в сумме 50000 руб. 00 коп., за услуги представителя в размере 140000 руб. 00 коп., возмещению за счет Абдулгалимовой Ф.К. не подлежат.
При этом, суд также принимает во внимание, что истцом при разрешении спора расходы за оказание юридической помощи с ответчика в пользу истца не заявлялись.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ИП Абдулгалимовой Фатимат Курбановны к Бутриной Марии Александровне о взыскании задолженности по арендной плате, денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг, неустойки, ущерба, судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с Бутриной Марии Александровны в пользу ИП Абдулгалимовой Фатимат Курбановны задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 г. по 17.07.2020 г. в размере 251403 руб. 23 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с марта 2020 г. по июль 2020 г. в сумме 30876 руб. 08 коп., неустойку за просрочку уплаты арендной платы за период с 06.04.2020 г. по 22.03.2021 г. в сумме 2026 руб. 76 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6043 руб.
В удовлетворении исковых требований ИП Абдулгалимовой Фатимат Курбановны к Бутриной Марии Александровне о взыскании ущерба в сумме 378000 руб. 00 коп., расходов по проведению экспертизы в сумме 15000 руб. 00 коп, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 5176 руб. – отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Бутриной Марии Александровны к ИП Абдулгалимовой Фатимат Курбановны о взыскании неосновательного обогащения в размере 400000 руб. 00 коп., стоимости неотделимых улучшений в размере 1659679 руб. 90 коп., задолженности в размере 66500 руб., стоимости оценки и рецензии в размере 50000 руб. 00 коп., расходов по оплате юридических услуг в сумме 140000 руб. 00 коп., компенсации морального вреда в сумме 100000 руб. 00 коп., судебных расходов в виде государственной пошлины в размере 19400 руб. – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления в окончательной форме.
С у д ь я:
В окончательной форме решение суда составлено 25.06.2021 г.
