Дело №2-4207/2021 УИД 53RS0022-01-2021-004967-53
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 ноября 2021 года Великий Новгород
Новгородский районный суд Новгородской области в составе
председательствующего судьи Инякиной Н.Ю.,
при помощнике судьи Ивановой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зеликова Р.А. к Китовой А.С. о признании недействительным договора аренды, о применении последствий недействительности сделки, взыскании компенсации расходов, понесенных на производство неотделимых улучшений помещения, компенсации морального вреда, взыскании судебных издержек,
установил:
Зеликов Р.А. обратился в суд с иском к Китовой А.С. о признании недействительным договора аренды, о применении последствий недействительности сделки, взыскании компенсации расходов, понесенных на производство неотделимых улучшений помещения, компенсации морального вреда, взыскании судебных издержек, указав, что 01.03.2021 года сторонами заключен договор субаренды № нежилого помещения. В соответствии с п.1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду часть встроенного помещения площадью 31,5 кв.м., из них 7 кв.м. - торговая, расположенного на 1-ом этаже по адресу <адрес> кадастровый №. Помещение предоставлено для использования в целях организации офиса на срок до 28.02.2022 года. 01.03.2021 года сторонами подписан акт приема-передачи помещения. После подписания договора и акта арендатор приступил к ремонтным работам в указанном помещении. Согласно п.3.1 договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 16 000 руб. В апреле 2021 года представитель арендодателя указал, что арендная плата повышается, составляет теперь 20 000 руб., предложил заново подписать в связи с этим договор. Арендатор в ответ на указанное уведомление предложил в таком случае зарегистрировать договор аренды в органах Росреестра. После указанных событий представитель арендодателя прекратил общение с арендатором. Арендатор обнаружил, что договор аренды заключен на 1 календарный год. В связи с возникшей правовой неопределенностью арендатор был вынужден приостановить ремонтные работы в помещении, обратиться в адрес арендодателя и представителя арендодателя с запросом о предоставлении копии договора субаренды № от 01.02.2021, указанного в качестве основания, подтверждающего право владения арендодателем указанной площадью, а также согласия на передачу помещения в субаренду арендодателю. Полагая, что договор подлежит обязательной государственной регистрации, отсутствие которой, считает, является основанием для признании заключенного им договора недействительной сделкой. Полагает, что срок договор субаренды превысил срок договора аренды, заключенный субарендодателем. Считая заключенный договор субаренды недействительным, просит применить последствия его недействительности, одним из которых считает взыскание с ответчика расходов, понесенных на производство неотделимых улучшений: доставка и монтаж натяжных потолков, покупка трековых светильников, а также комплектующих для их становки, изготовление торгового оборудования по индивидуальным размерам, стоимость отделочных ремонтных работ помещения: материалов для ремонтных работ, возврате арендных платежей. Также истец испытывал нервозность из-за отказа ответчика обсуждать вопросы аренды, столкнулся с бессонницей из-за состояния абсолютного непонимания того, с ним заключен долгосрочный договор или нет, и полного бессилия из-за невозможности разрешить ситуацию, в связи с чем, просит взыскать с ответчика компенсацию морального в размере 200 000 рублей.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ООО «Издательство «Алфавит»» и Романишин В.И.
В судебное заседание истец не явился, об отложении судебного заседания не просил.
Ответчик также не явился в судебное заседание, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее представив возражения в соответствии с которыми просил отказать в иске.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Издательство «Алфавит»» и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Романишин В.И. в суд не явились, об отложении судебного заседания не просили.
В порядке ст.167 ГПК РФ, суд посчитал возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
По смыслу пункта 2 той же статьи правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Положение пункта 2 ст.623 ГК РФ о праве арендатора при прекращении договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды, по существу представляет собой специальное правило, регулирующее отношения вследствие неосновательного обогащения, которые могут возникать при прекращении договора аренды.
При этом в настоящем деле пунктом 2.3.14 договора аренды, подписанного сторонами (л.д.13), предусмотрена обязанность арендатора в случае прекращения договора передать объект арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не худшем, чем арендатор его получил.
По смыслу данного пункта правом на компенсацию стоимости неотделимых улучшений при прекращении договора арендатор не пользуется.
Такой вывод соответствует и пункту 4.1 договора аренды, согласно которому, если состояние возвращаемого помещения по окончании срока действия настоящего договора по вине арендатора хуже состояния с учетом нормального износа, указанного в акте приема-передачи, то арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб на основании двустороннего акта, подписанного уполномоченными представителями сторон, в соответствии с действующим законодательством.
Согласно п.4.3 договора, арендодатель не несет ответственности за убытки арендатора, возникающие в результате его хозяйственной деятельности.
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что арендодатель не несет ответственности за сохранность имущества арендатора, находящегося в арендуемом помещении.
Главой седьмой договора предусмотрено, что в случае производства арендатором улучшений арендованного помещения, неотделимых от здания без вреда для его конструкций, после прекращения срока действия договора неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя и арендодатель не возмещает их стоимость арендатору. (п.7.2)
Арендатор производит согласованные с арендодателем улучшения на основании оформленной документации в соответствии с действующими нормативными правовыми актами. (п.7.4)
Таким образом, в соответствии с условиями договора, произведенные арендатором за свой счет своих собственных средств неотделимые улучшения объекта являются собственностью арендодателя, за исключением случая, указанного в пункте 7.3 договора, т.е. случая, когда произведенные арендатором отделимые без вреда для арендуемого помещения улучшения являются собственностью арендатора.
С учетом приведенных положений закона и договора для разрешения спора имеет значение определение правового положения сторон, в том числе оценка условий и обстоятельств исполнения договора аренды, что влияет на право истца требовать его признания незаключенным, но не недействительным, а также установление того, что явилось причиной прекращения отношений между сторонами.
В силу пункта 3 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Пунктом 3 ст.433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Несмотря на то, что данные положения ГК РФ введены Федеральным законом от 08.03.2015 N42-ФЗ и действуют с 01.06.2015, ранее аналогичный подход был закреплен судебной практикой.
Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N12444/12 по делу NА32-24023/2011 было указано, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.
Такой же подход применялся и в случаях несоблюдения требования о государственной регистрации договора.
В частности, из разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими и собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, то обязательство, которое связывает стороны, не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК РФ) и оснований для применения судом ст.ст.1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст.309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной обязательствами.
В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По смыслу данных разъяснений стороны заключенного в требуемой форме договора аренды, который исполнялся сторонами, но не прошел госрегистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства, не вправе произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения.
То есть в данном случае у суда не имеется оснований признания заключенного сторонами договора недействительным по основаниям, предусмотренным законом.
Таким образом, оснований для признания договора недействительным по указанным истцом основаниям, у суда не имеется, следовательно, данное требование подлежит отклонению.
В данном случае фактические обстоятельства дела указывают на то, что стороны приступили к исполнению договора.
Согласно пункту 1.1, 1.2 подписанного сторонами договора аренды (л.д.12) целью передачи объекта во временное пользование арендатору является размещение в нем офиса.
Пунктом 2.3.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан принять от арендодателя помещение по акту приема-передачи помещения и использовать помещение, в соответствии с условиями настоящего договора.
Как видно из акта приема-передачи от 01.03.2021 года, подписанного сторонами и являющегося неотъемлемой частью спорного договора, арендодатель передал, а арендатор принял помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. (п.1.2)
Передаваемое в аренду помещение находится в исправном техническом состоянии, отвечающем требованиям эксплуатации нежилых помещений для целей использования помещения арендатором. (п.1.3)
Претензий у арендатора к арендодателю по техническому, санитарному и противопожарному состоянию передаваемого помещения не имеется. (п.1.4)
Таким образом, объект передан арендатору в надлежащем техническом состоянии, не требующем капитального ремонта.
Исходя из данных указаний, включенных в договор, заслуживают внимания доводы ответчика о том, что принадлежащее ему нежилое помещение на момент подписания договора находилось в надлежащем техническом состоянии, было пригодным для использования, а соответственно, ремонтные работы, на которые ссылается истец, выполнялись исключительно в его интересах, чтобы оно больше отвечало его нуждам.
Доводы ответчика фактически подтверждаются и объяснениями истца и его представителя при рассмотрении дела, согласно которым целью ремонта являлось приведение помещения в надлежащее техническое состояние (осветительный факторы), установка подвесных потолков с целью замены по своему усмотрению ранее имевшихся для дальнейшего использования под офисные нужды.
В связи с этим для правильного разрешения спора имеет значение определение правового положения ответчика при проведении ремонтных работ в нежилом помещении, в отношении которого был заключен договор аренды, а именно то, являлось ли проведение ремонта дополнительным обязательством арендодателя, исполнение которого было условием передачи объекта и его принятия арендатором, или ответчик должен рассматриваться в качестве подрядчика, осуществлявшего работы по заданию арендатора.
В последнем случае факт проведения ремонтных работ в помещении по заданию арендатора, который мог привлечь к этому любых лиц, включая самого ответчика, должен рассматриваться как подтверждение передачи помещения во владение и пользование истца. При этом содержание договора аренды не дает основания именно для такого вывода.
Так, никаких обязательств арендодателя по проведению ремонта в договор включено не было, как указано выше, помещение согласно договору находилось к моменту его заключения в надлежащем техническом состоянии.
В свою очередь, отдельное соглашение между сторонами по вопросу о проведении ремонтных работ в письменной форме достигнуто не было, что также не позволяет сделать вывод о принятии ответчиком соответствующих обязательств именно в качестве дополнительных предварительных условий передачи имущества в аренду.
Доводы истца о том, что арендодатель видел производимые истцом работы, следовательно, ему было известно о них, не может являться основанием для возникновения обязательства арендодателя по заключенному сторонами договору принять данные неотделимые улучшения, также не подтверждают согласованность действий сторон в данной части.
Напротив, из приведенных выше условий пунктов договора аренды прямо следует, что по соглашению сторон в течение всего срока аренды арендатор обязуется содержать помещение в надлежащем эксплуатационном состоянии. Для целей настоящего пункта арендатор обязуется за свой счет осуществлять при необходимости текущий ремонт помещения. Под текущим ремонтом подразумеваются работы, связанные с поддержанием помещения в рабочем состоянии в связи с нормальным износом. (п.2.3.10 договора)
Никаких изменений в договор в указанной части сторонами не вносилось.
Довод истца о том, что отсутствие между сторонами подписанного акта приема-передачи обусловлено их устной договоренностью, никакими иными доказательствами не подтвержден и вступает в противоречие с условиями договора, изложенными в письменной форме.
С учетом изложенного, проведение истцом ремонта следует рассматривать как подтверждение того, что объект фактически поступил во владение и пользование арендатора, который по своему усмотрению мог привлечь к проведению ремонтных работ любых лиц, не исполняя каких-либо обязательств арендатора.
Такой вывод согласуется и с тем обстоятельством, что закупка материалов для ремонта осуществлялась истцом без согласования с ответчиком, какая-либо смета не составлялась и не подписывалась сторонами, материалы на объекте ответчик не принимал.
Более того, довод самого истца о том, что об отсутствии государственной регистрации и необходимости такой регистрации договора аренды он сообщил ответчику в тот момент, когда последний в устной форме (без заключения дополнительных соглашений, либо каких-то письменных понуждений) предложил увеличить арендную плату с 16 000 руб. до 20 000 руб., косвенно указывает на то, что истец до этого времени считал договор заключенным, а помещение - переданным.
В тексте договора аренды и в исковом заявлении адрес спорного помещения указан ответчиком в качестве её юридического адреса.
Истец также указал, что не оспаривал представитель ответчика о том, что в марте 2021 года им была двукратно внесена арендная плата, в мае однократно, то есть подтверждается также тот факт, что истец приступил к использованию помещения для коммерческой деятельности.
Наряду с этим в пункте 7.4 договора предусмотрено, что арендатор производит согласованные с арендодателем улучшения на основании оформленной документации в соответствии с действующими нормативными правовыми актами.
То есть, условия, на которых арендатору разрешается производить неотделимые улучшения объекта, определяются в подписываемом сторонами дополнительном соглашении к договору аренды.
Соответствующее письменное соглашение между сторонами отсутствовало, вместе с тем, согласно доводам самого истца ремонт в помещении, являющемся объектом аренды, производился по согласованию сторон.
При этом истцом не представлены схемы планировки помещения (план потолков, план расстановки сантехники, план монтажа, демонтажа существующих конструкций, расстановки электророзеток и светильников, иное) с отметками о согласовании этих планов ответчиком, что указывает на отсутствие между сторонами самостоятельных договорных отношений, связанных с приспособлением помещения под нужды арендатора, и вместе с тем, не опровергает, а подтверждает факт передачи ему помещения в соответствии с условиями договора аренды, поскольку только в качестве законного владельца помещения он имел возможность с согласия арендодателя организовать его ремонт.
Какие-либо обязательства сторон, относящиеся к порядку регистрации договора аренды, в него включены не были, в связи с чем нельзя признать состоятельным утверждение истца о том, что обязанность по представлению договора в регистрирующий орган лежала на ответчике.
В силу пункта 1 ст.51 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Исходя из данного положения закона истец, при наличии у него соответствующей заинтересованности, имел возможность самостоятельно обратиться за государственной регистрацией договора аренды, и не имеется оснований для вывода о том, что за это отвечает именно ответчик.
С учетом изложенного, принимая во внимание приведенные выше нормы действующего законодательства и разъяснения высших судебных инстанций, ни одна из сторон не вправе требовать признания договора незаключенным, либо недействительным по указанным основаниям, а также отказаться от исполнения принятых обязательств, произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения.
Как указано выше, письменное соглашение об условиях производства работ в нежилом помещении, в том числе о сроках их проведения, между сторонами отсутствовало. Приложенная истцом к исковому заявлению «смета» (л.д.39) сторонами не подписана и в качестве доказательства согласования ими затрат на ремонт рассматриваться не может.
С учетом изложенных выше обстоятельств, позволяющих признать помещение фактически переданным арендатору, а также указывающих на то, что несоблюдение согласованного сторонами срока проведения ремонта, в течение которого арендная плата не подлежала уплате, было обусловлено действиями самого арендатора, его заявление об отказе от исполнения условий договора аренды со ссылкой на отсутствие регистрации договора нельзя признать добросовестным.
Какого-либо письменного уведомления, в котором указывалось бы, что истец считает договор аренды недействительным (незаключенным) по какой-либо причине ввиду несоблюдения требования о его государственной регистрации истец не направлял в адрес ответчика.
Согласно объяснениям истца он в социальной сети «Контакт» предложил ответчику зарегистрировать спорный договор, на что не получил согласия, вместе с тем содержание данного сообщения дает основания лишь для вывода о намерении ответчика отказаться от договора, но не связывает ни его, ни суд в отношении квалификации договора как незаключенного либо недействительного.
При наличии соответствующей заинтересованности истец мог оспаривать обоснованность одностороннего отказа ответчика от договора, требовать его государственной регистрации и оформления передачи помещения, но не сделал этого, тем самым подтвердив правомерность отказа.
Принимая во внимание приведенные выше условия договора аренды, а также вывод о том, что по истечении согласованного сторонами срока арендная плата подлежала внесению арендатором, отказ истца от договора в такой ситуации не влечет возникновения у истца права на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Исходя из пункта 1 ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Однако не имеется никаких оснований рассматривать указанные истцом затраты на ремонтные работы в качестве стоимостного выражения реального улучшения имущества ответчика.
При этом, по утверждению истца, произведенные в помещении работы ответчиком не принимались, однако незавершенные ремонтные работы вообще не могут рассматриваться в качестве улучшения объекта, за исключением случая, когда на момент заключения договора он находился в непригодном для использования состоянии (нуждался в ремонте).
В свою очередь, поскольку соответствующие работы истец инициировал самостоятельно, и в своих интересах, сами понесенные истцом расходы также не могут рассматриваться как неосновательное приобретение имущества ответчиком.
Представленные истцом платежные документы свидетельствуют лишь о фактических затратах истца на оплату работ, выполнявшихся в интересах Зеликова Р.А., но не позволяют признать данные суммы неосновательным обогащением Китовой А.С.
Проводя ремонтные работы в помещении с целью удовлетворения нужд самого истца, последний мог бы требовать возмещения понесенных расходов лишь в качестве убытков, причиненных необоснованным отказом от исполнения договора, при условии, что за это отвечает Китова А.С., однако, исходя из вышеизложенного, основания для такого вывода также отсутствуют.
Напротив, отказ от исполнения договора в данном случае был обусловлен причинением убытков ответчику вследствие приведения принадлежащего ему помещения в непригодное для использования состояние и его нуждаемости в завершении начатых по инициативе истца ремонтных работ, при том, что арендная плата за помещение ответчиком до момента прекращения отношений между сторонами вносилась не в полном объёме, что подтверждается объяснениями самого истца.
Доводы истца о том, что срок договор субаренды превысил срок договора аренды, заключенный субарендодателем, суд не может принять во внимание, поскольку, как видно из материалов дела, и не оспорено истцом, 01 января 2021 года заключен договор № передачи имущества в безвозмездное пользование Романишиным В.И., являющимся собственником спорного нежилого помещения, что подтверждается свидетельством ГРП от 28.04.2007г., и ООО «Издательство «Алфавит»» на срок до 30 декабря 2021 года, дополнительным соглашением от 01.02.2021 года стороны данного договора установили срок данного пользования до 30 декабря 20223 года.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований в части признании договора аренды недействительным по указанным истцом основаниям, равно возмещении стоимости неотделимых улучшений удовлетворению не подлежат.
Разрешая исковое требования о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.
В силу ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Согласно пункту 2 статьи 1101 Гражданского кодекса РФ, размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда.
Указанные законоположения предусматривают установление факта причинения нравственных или физических страданий, наличия причинно-следственной связи между противоправностью действия и наступлением вреда в виде нравственных или физических страданий.
Как видно из заявленных требований, они являются требованиями материального характера, при этом данные обстоятельства не подтверждают нарушение ответчиком каких-либо личных неимущественных прав истца либо принадлежащих истцу нематериальных благ и, как следствие, причинение истцу физических или нравственных страданий в связи с заявленными требованиями, то есть не исполнение обязательств ответчиком имущественных обязательств, основанием для взыскания компенсации морального вреда не является.
Поскольку иск оставлен без удовлетворения в полном объеме, не может быть разрешен вопрос о взыскании и судебных издержек.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Зеликова Р.А. к Китовой А.С. о признании недействительным договора аренды, о применении последствий недействительности сделки, взыскании компенсации расходов, понесенных на производство неотделимых улучшений помещения, компенсации морального вреда, взыскании судебных издержек, – оставить без удовлетворения.
На решение лицами, участвующим в деле, может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий подпись Н.Ю. Инякина
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
