№
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Норильск Красноярского края 18 сентября 2023 года
Норильский городской суд Красноярского края
в составе председательствующего судьи Гинатулловой Ю.П.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хазиевой Е.А.,
с участием истца Приходько П.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Приходько Павла Евгеньевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Совхоз «Норильский» о возложении обязанности на арендодателя, продлении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Приходько П.Е. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Совхоз «Норильский» (далее – ООО «Совхоз «Норильский») о возложении обязанности на арендодателя, продлении договора аренды, мотивируя тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества от № 05/г 01.10.2015, договор на возмещение стоимости электрической энергии от 01.02.2015. Между истцом и ответчиком неоднократно заключались дополнительные соглашения к договору аренды недвижимого имущества. Дополнительным соглашением от 01.03.2022 к договору аренды недвижимого имущества № 05/г 01.10.2015, внесены следующие изменения: подпункт 2.1.2. Размер фиксированной части арендной платы в месяц составляет 20 000 рублей. В подпункте 2.1.3 Ежемесячно с 02 марта 2022г. Арендатор оплачивает коммунальные платежи (расходы на тепло снабжение, электроснабжение и прочее) Прочие коммунальные услуги отсутствуют (канализация и водоснабжение). Расчет оплаты за коммунальные услуги 100 руб. за кв.м., занимаемой площади арендатором. Занимаемая площадь составляет 65.0 кв.м. (11.3м X 5.7м), сумма в месяц составляет 6 500 руб. Сумма 6 500 руб. не обоснована расчетами, занимаемая площадь так же рассчитана не верно. Расчет произведен в общем, а не по показаниям электросчетчика, установленного и опломбированного ответчиком. Истец написал письмо арендодателю ООО Совхоз «Норильский» с просьбой, предоставить мне номера счетов на тепло- энергоснабжение согласно договора ответчика с ОАО - НТЭК. Полагает, что что в малых боксах не установлены электросчетчики, поэтому всю сумму выставленную Арендодателю оплата за электроэнергию ОАО НТЭК распределяется на все боксы так, что с больших и маленьких «Боксов» берут оплату за занимаемую «площадь». Сумма 6 500 руб. необоснованно завышена. Все расчеты по оплате услуг должны быть финансово экономически обоснованы. Просит суд обязать Арендодателя взымать оплату с Арендатора за коммунальные услуги: а) Электроэнергию согласно показаниям электросчетчика, установленного в строении, именуемое «Гараж большой (Бокс №1); б) тепло водоснабжение согласно договора с ОАО НТЭК; Обязать продлить Договор на аренду строения, именуемое «Гараж большой (Бокс №1) сроком на 1 год.
В судебном заседании истец на заявленных требованиях настаивал, пояснил, что договор аренды недвижимого имущества от № 05/г 01.10.2015 подписывал, как и дополнительные соглашения к указанному договору. Полагает, что электроэнергию должен оплачивать по показаниям прибора учета, а не фиксированной суммой, тепло водоснабжение согласно договора с ОАО «НТЭК». Поскольку в боксе № 1 находится его автомобиль, истцу необходимо время, для восстановления автомобиля, просит продлить договор аренды на 1 год. В настоящее время в гараже отключена электроэнергия, отопление, вода из-за неуплаты.
Представитель ответчика ООО «Совхоз «Норильский», действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, представил возражения и дополнение к возражениям, согласно которым исковые требования истца не признают в полном объеме, поскольку условия договора аренды, являющегося предметом спора, не содержит условий, противоречащих законодательству, приняты истцом добровольно и осознанно. Просят отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Принимая во внимание доводы представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд находит не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно с ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ООО «Совхоз Норильский» принадлежит на праве собственности строение, именуемое «Гараж большой (бокс № 1)» расположенный по <адрес>
Между ООО «Совхоз Норильский» (Арендодатель) и Приходько П.Е. (Арендатор) (далее – стороны) заключен договор аренды недвижимого имущества № 05/г от 01.10.2015, согласно которому ООО «Совхоз Норильский» передал во временное пользование, следующий объект: строение, именуемое «Гараж большой (бокс № 1)» расположенный по <адрес> (далее – Объект).
Данное имущество было передано истцу по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы в месяц составляет 12 000 (двенадцать тысяч) рублей, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения. В указанную сумму арендной платы входит, в том числе, компенсация Арендодателю в отношении Объекта расходе то оплате коммунальных платежей в виде расходов по оплате тепло-, водоснабжения, канализации. Компенсация всех иных эксплуатационных расходов в отношении арендуемого Объекта должна осуществляться Истцом самостоятельно за свой счет либо через Арендодателя на основании отдельно подписанного договора на возмещение соответствующих Расходов.
Кроме того, между сторонами заключен договор от 01.10.2015 № 03 на возмещение стоимости электрической энергии. Срок действия договора с 01.10.2015 по 31.08.2016.
Сторонами заключен договор от 01.02.2016 № 05 на возмещение стоимости электрической энергии. Срок действия договора с 01.02.2016 по 31.12.2016.
01.09.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которого пункт 2.1 договора аренды недвижимого имущества № 05/г от 01.10.2015 изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы в месяц составляет 18 000 (Восемнадцать тысяч) рублей, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения. В указанную сумму арендной платы входит, в том числе, компенсация Арендодателю в отношении Объекта расходов по оплате коммунальных платежей в виде расходов по оплате тепло-, водоснабжения, канализации. Компенсация всех иных эксплуатационных расходов в отношении арендуемого Объекта должна осуществляться Арендатором самостоятельно за свой счет либо через Арендодателя на основании отдельно подписанного договора на возмещение соответствующих расходов, в том числе в части размера арендной платы».
01.01.2022 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которого пункт 2.1 договора аренды недвижимого имущества № 05/г от 01.10.2015 изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы в месяц составляет 20 000 рублей, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения. В указанную сумму арендной платы входит, в том числе, компенсация Арендодателю в отношении Объекта расходов по оплате коммунальных платежей в виде расходов по оплате тепло-, водоснабжения, канализации. Компенсация всех иных эксплуатационных расходов в отношении арендуемого Объекта должна осуществляться Арендатором самостоятельно за свой счет либо через Арендодателя на основании отдельно подписанного договора на возмещение соответствующих расходов».
01.03.2022 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которого пункт 2.1 договора аренды недвижимого имущества № 05/г от 01.10.2015 изложен в следующей редакции:
«а) подпункт 2.1.1. «Размер арендной платы в месяц, за пользование строением, состоит из слагаемых фиксированной части арендной платы и коммунальных платежей (расходы на тепло снабжение, электроснабжение и прочие).
б) подпункт 2.1.2. «Размер фиксированной части арендной платы в месяц составляет 20 000 рублей, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения.
в) подпункт 2.1.3. «Ежемесячно с 01 марта 2022г. Арендатор оплачивает коммунальные платежи (расходы на теплоснабжение, электроснабжение и прочие) из расчета 100 рублей за кв.м, занимаемой площади Арендатором. Занимаемая площадь составляет: 65,0 кв.м. (11,3м*5,7м). Сумма в месяц составляет 6 500 рублей в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения. Коммунальные платежи уплачиваются арендатором арендодателю, ежемесячно в срок не позднее 05 числа текущего месяца за текущий месяц».
Сторонами не оспаривалось, что указанные договоры, дополнительные соглашения были подписаны добровольно.
Приходько П.Е. обращался к ответчику ООО «Совхоз Норильский» с претензией об изменении порядка оплаты по договору, которая получена ответчиком 28.07.2022.
ООО «Совхоз Норильский» направило в адрес истца ответ, согласно которому арендодатель и арендатор действуя самостоятельно, независимо и добровольно определили в заключенных соглашениях размер арендной платы и порядок его внесения. Каких-либо иных платежей, подлежащих оплате арендатором, не предусмотренных догвором аренды от 01.10.2015 № 05/г, арендодатель не начислял и не получал.
Между ООО «Совхоз Норильский» и АО «НТЭК» заключены договора: договор теплоснабжения и поставки горячей воды от 17.08.2020 № НТЭК-48-2088/20, договор холодного водоснабжения от 17.08.2020 № НТЭК-48-2089/20, договор энергоснабжения (электричество) от 07.09.2020 № НТЭК-48-2172/20.
Согласно возражениям ответчика, что не оспорено стороной истца, задолженность Приходько П.Е. за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 по оплате арендной платы в части возмещения расходов на коммунальные услуги, составляет 65 000 руб. Письмом от 04.08.2022 № 33 Ответчик уведомлял Истца о наличии у него задолженности, однако задолженность не погашена.
В силу п. 5.1 договора аренды, договор может быть прекращен при его расторжении за неоднократное неисполнение обязательств по настоящему договору.
Согласно п. 5.3 договора аренды, договор может быть расторгнут арендодателем (Ответчиком) в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем отказа от исполнения настоящего договора при следующих обстоятельствах в случае, когда арендатор (Истец) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
13.02.2023 ООО «Совхоз Норильский» направило Приходько П.Е. уведомление о расторжении договора аренды. Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Почта России, Приходько П.Е. уведомление получил 07.03.2023
Из ответа Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю следует, что Приходько П.Е. обращался в Управление по вопросу оплаты суммы компенсации расходов на электроснабжение по договору аренды недвижимого имущества, заключенного между Приходько П.Е. и ООО «Совхоз Норильский». Управлением дан ответ, согласно которому из договора аренды следует, что Приходько П.Е. был ознакомлен и согласен с условиями Договора аренды в полном объеме, о чем свидетельствуют его подпись, как в самом Договоре аренды, так и в дополнительных соглашениях к нему. Оснований для принятия мер ответственности к ООО «Совхоз Норильский» Управление не находит, поскольку отношения меду Приходько П.Е. и ООО «Совхоз Норильский» сложились из договора аренды, а не из договора купли-продажи товара, оказания услуг или выполнения работ.
По сведениям Отдела МВД России по г. Норильск, транспортных средств за Приходько П.Е. не зарегистрировано.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 названной статьи).
Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из системного анализа статей 450, 452 ГК РФ следует, что в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения его условий, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.
Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
На основании п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Как следует из пункта 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
Поскольку требование истца направлено на обязание ответчика внести изменение в пункт 2.1, 6.1 договора аренды о размере арендных платежей в части оплаты коммунальных услуг, продлении срока договора аренды, то изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает по существу заключение нового договора, который распространяет свое действие на прежние отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.
В силу положений гражданского законодательства, регулирующих арендные отношения, по истечении срока договора аренды арендодатель - уполномоченный орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, может заключить новый договор аренды.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Ссылки стороны истца на то обстоятельство, что у истца в гараже находится автомобиль, который необходимо отремонтировать, в связи с чем, необходимо продлить договор аренды, суд считает несостоятельными, указанные истцом обстоятельства сами по себе не могут являться существенными обстоятельствами для внесения изменений в договор.
В силу вышеназванных норм, намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.
При этом ст. 621 ГК РФ, устанавливая исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, является общей нормой по сравнению со специальными нормами.
Таким образом, право арендатора на возобновление договора аренды не означает, что указанные истцом обстоятельства являются достаточными основаниями для автоматического продления срока аренды.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что у истца имеется задолженность перед ответчиком по арендным платежам за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 в размере 65 000 руб. Письмом от 04.08.2022 № 33 ответчик уведомлял истца о наличии у него задолженности, однако задолженность не погашена. 13.02.2023 ООО «Совхоз Норильский» направило Приходько П.Е. уведомление о расторжении договора аренды, в связи с неоднократным неисполнением обязательств по договору. Ответчик
01.03.2022 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которого пункт 2.1 договора аренды недвижимого имущества № 05/г от 01.10.2015 изложен новой редакции и подписан сторонами.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Предложенное арендодателем дополнительное соглашение от 01.03.2022, предусматривающее повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
Требование истца об обязании арендодателя взымать оплату с арендатора за коммунальные услуги: а) Электроэнергию согласно показаниям электросчетчика, установленного в строении, именуемое «Гараж большой (Бокс №1); б) тепло водоснабжение согласно договора с ОАО «НТЭК», удовлетворению не подлежат, поскольку истец не является собственником гаража, не является стороной договора, заключенного между ООО «Совхоз Норильский» и ОАО «НТЭК», на указанные правоотношения не распространяются нормы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Кроме того, Приходько П.Е. факт надлежащего исполнения обязанностей по внесению арендной платы и коммунальным платежам не доказан, так как из пояснений самого истца и возражений ответчика следует, что у Приходько П.Е. имеется задолженность по внесению коммунальных платежей в размере 65 000 руб., подача коммунальных услуг в спорный гараж прекращена ответчиком.
В данном же случае, требования истца направлены на то, чтобы в принудительном порядке обязать ответчика внести изменения в существенные условия договора, а именно о размере арендной платы в части оплаты коммунальных услуг, порядке определения арендной платы, сроке договора.
Воля арендатора направленная на изменение условий договора в части установленного договором размера/способа оплаты коммунальных платежей, срока действия договора аренды, то есть иным образом установленным в договоре аренды, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника указанного недвижимого имущества. Иное толкование положений статей Гражданского Кодекса РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Приходько П.Е. как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.
На основании изложенного исковые требования Приходько П.Е. удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 –198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Приходько Павла Евгеньевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Совхоз «Норильский» о возложении обязанности на арендодателя, продлении договора аренды - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в месячный срок со дня вынесения решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья Ю.П. Гинатуллова
Мотивированное решение изготовлено 26 сентября 2023 года.
