Дело №3a-286/2022
52OS0000-01-2021-000952-25
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 24 августа 2022 года
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Дуцевой Н.Е., при секретаре судебного заседания Мурзаевой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Этап» о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Этап» обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/003092 от 22.09.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, а также об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером [номер] категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная), среднеэтажная жилая застройка; общей площадью 16 546+/-47 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 30 643 192 рублей по состоянию на 05 августа 2021 года.
В обоснование заявленных требований административный истец - Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Этап» (далее по тексту - ООО «Специализированный застройщик «Этап», Общество) указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого, определенная ГБУ НО «Кадастровая оценка» на основании Приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 №326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) по Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года», составляет 83 625 710,28 рублей.
Административный истец указывает, что с установленной кадастровой стоимостью он не согласен, поскольку она затрагивает его законные права и интересы. Считает, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение его обязательств, в частности по уплате налога на недвижимое имущество юридических лиц.
Заявленный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости подтвержден отчетом об оценке [номер]Е от 06.08.2021, выполненный оценщиком ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт».
27.07.2021 ООО «Специализированный застройщик «Этап» обратилось к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
22.09.2021года по результатам рассмотрения заявления ООО «Специализированный застройщик «Этап» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, ГБУ НО «Кадастровая оценка» было принято решение №ОРС-52/2021/003092 об отказе в его удовлетворении.
Административные ответчики - Министерство имущественных и земельных отношений по Нижегородской области и ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» представили отзыв на административное исковое заявление ООО «Специализированный застройщик «Этап», в котором указали, что оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости №ОРС-52/2021/003092 от 22.09.2021, принято в пределах компетенции Учреждения, в соответствии с утвержденной формой решения, требованиями к заполнению, к формату, подписано уполномоченным лицом.
Подробно описывая причины, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения, также указали, что административным истцом не указано, какие, по его мнению, нарушения законов и иных нормативных правовых актов допущены ГБУ НО «Кадастровая оценка» при принятии решений, которые привели к нарушению права, свобод и законных интересов административного истца, и которые являются основаниями для признания незаконным и отмены решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости.
Кроме того, оспариваемое решение не препятствует установлению кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости при устранении выявленных нарушений законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости, указанных в оспариваемом решении. Выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности и их устранение не требуют проведения судебной экспертизы.
На основании вышеизложенного, просили в удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Этап» отказать в полном объеме (л.д.140-145 том 1).
Заинтересованным лицом - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области (Росреестр) в своем отзыве указан, что с 20.06.2015 Приказом Росреестра от 12.05.2015 №П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Земельный участок с кадастровым номером [номер] был поставлен на государственный кадастровый учет 13.05.2019.
Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Нижегородской области №358 от 15.06.2010 в размере 5123238,62 рублей по состоянию на 14.06.2012.
Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений по Нижегородской области от 21 октября 2020 года №326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года» в размере 43 295 577,24 рублей и внесена в ЕГРН 16.01.2021 на основании Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с положениями Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Дата применения кадастровой стоимости - 01.01.2021.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] утверждена ГБУ НО «Кадастровая оценка» Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 29.11.2021 №АЗУ-52/2021/002000, в размере 77913790,32 рублей, по состоянию на 25.05.2021 и внесена в ЕГРН 02.12.2021, на основании Акта бюджетного учреждения, созданного субъектом РФ, об определении кадастровой стоимости, в соответствии с положениями Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Дата начала применения кадастровой стоимости - 25.05.2021.
В случае предоставления в адрес Филиала вступившего в законную силу решения суда о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, Учреждение, в рамках полномочий, осуществит загрузку в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Просит рассмотреть настоящее административное дело без участия представителя Учреждения (в лице Филиала) с учетом позиции, отраженной в данном отзыве (л.д.131-138 том 1).
В судебное заседание представители административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
От представителя административного истца - Щеткина В.В., 19.08.2022 поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя административного истца, который поддерживает заявленные требования, настаивает на их удовлетворении. Возражений и дополнений не имеет (л.д.7 том 2).
От заинтересованного лица - Администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области также поступило ходатайство о рассмотрении данного административного искового заявления в отсутствие представителя Администрации.
Указывает, что поддерживает позицию административных ответчиков в полном объеме (л.д.13 том 2).
Учитывая требования ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Изучив доводы административного искового заявления, с учетом письменной позиции административных ответчиков, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
Исходя из положений ч.1 ст.245 КАС РФ, ст.22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
В соответствии с п.2 ст.375 и п.2 ст.378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, данным в п.1, п.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости (далее - объекты недвижимости) на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (ст.3 названного закона).
При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон №237-ФЗ).
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.
К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Исходя из положений ч.1 ст.245 КАС РФ, ст.22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Нижегородской области от 27 ноября 2003 года №109-3 «О налоге на имущество организаций» на территории Нижегородской области введен налог на имущество организаций, а статьей 11 закона установлены особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 11 Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 года №109-3 «О налоге на имущество организаций» налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в том числе, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и здания в них; нежилые здания, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года №326-13-566703/20 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года.
Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 №326-13-566703/20, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2020 года составляет 77913790,32 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объектов недвижимости).
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года №837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-Ф3 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.
Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-Ф3, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237- ФЗ.
Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-Ф3 предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:
кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.
Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:
- если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
- если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
- если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.
Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.
Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
- об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
- об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.
Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.
В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.
Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
Из материалов дела следует, что ООО «Специализированный застройщик «Этап» является собственником объекта недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная), среднеэтажная жилая застройка; общей площадью 16 546+/-47 кв.м., расположенного по адресу: [адрес].
Право собственности на земельный участок подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости №КУВИ-002/2021-171400221 от 25.12.2021, представленной суду ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области (Росреестр) (л.д.193-198 том 1).
Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года №326-13-566703/20 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года.
Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2020 и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2021 года.
Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года №326-13-566703/20, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2020 года составляет 83 625 710,28 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).
Согласно отчету об оценке ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт» [номер]Е от 06.08.2021, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости, по состоянию на 05 августа 2021 года, составила 30 643 192 рублей (л.д.29-91 том 1).
27 июля 2021 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 30 643 192 рублей.
Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 22.09.2021 №ОРС-52/2021/003092 в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 30 643 192 рублей было отказано.
Полагая данное решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» незаконным, нарушающим интересы Общества, 12 ноября 2021 года, ООО «Специализированный застройщик «Этап» обратилось в суд с настоящим административным исковым заявлением.
В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года №253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».
Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке».
Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.
Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года №Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».
Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).
В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:
определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;
определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;
предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;
рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;
сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;
иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;
деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.
Оспаривая решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/003092 от 22.09.2021, административный истец исходит из того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года №326-13-566703/20, является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает его законные права по уплате налоговых платежей.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.
Как установлено частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах I и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Судом установлено, что 27 июля 2021 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], в размере его рыночной стоимости 30 643 192 рублей (л.д.18 том 1).
ООО «Специализированный застройщик «Этап» были предоставлены все необходимые документы, включая отчет об оценке ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт» [номер]Е от 06.08.2021, которым была определена рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 52:25:0010805:256 (л.д.29-91 том 1).
Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/003092 от 22.09.2021 в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 30 643 192 рублей было отказано (л.д.18 том 1).
Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом [номер] от 06.08.2021, подготовленным ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт» (оценщик ФИО4) явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, на которые сослался административный ответчик:
1. В отчете не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов не обосновано в отчете об оценке. В свободном доступе в открытых интернет-источниках размещены сведения о продаже земельных участков г. Кстово, предназначенных под МЖС, с удельной стоимостью от 4444,45 до 10120,49 руб./кв.м. В расчете использованы аналоги стоимостью от 1402,13 до 1721,28 руб./кв.м. (таб.11 стр.33). Использование в расчетах части доступной рыночной информации привело к существенному занижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Нарушение п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611;
2. В отчете об оценке при отборе аналогов в рамках сравнительного подхода оценщик необоснованно отказывается от использования аналога № 5 (табл.8 стр.22-23). Отбор аналогов следует проводить по ценообразущим критериям и степени их сопоставимости с объектом оценки. Оценщик же отказался от использования указанного аналога по причине его высокой стоимости, что привело к снижению итоговой стоимости объекта оценки. Нарушения п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, и п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 (л.д.18 оборот том 1).
Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлению ООО «Специализированный застройщик «Этап» документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявление было правомерно принято к рассмотрению бюджетного учреждения.
Сроки уведомления о поступлении заявления ООО «Специализированный застройщик «Этап» и о принятии его к рассмотрению бюджетного учреждения, направленного в адреса заявителя и сроки рассмотрения указанного заявления бюджетным учреждением были соблюдены.
Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением был соблюден.
Содержание решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 22.09.2021 №ОРС-52/2021/003092 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года №П/0287.
Поскольку оспариваемое административным истцом решение ГБУ НО «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/003092 от 22.09.2021 принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ГБУ НО «Кадастровая оценка», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Определением суда от 20.01.2022 была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:
- соответствует ли отчет об оценке [номер]Е от 06.08.2021, подготовленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт» ФИО4 (л.д.26-137) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки?
- если не соответствует и, допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, то определить рыночную стоимость объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 16 546+/-47 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная), среднеэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 05 августа 2021 года.
Проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» с возможностью включения в состав комиссии экспертов лиц, не работающих в данном учреждении, если их специальные знания необходимы для дачи заключения (л.д.207-211 том 2).
Как следует из заключения эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5[номер] от 25.07.2022, для ответа на поставленный судом вопрос, эксперт проверил соответствие содержания отчета об оценке [номер]Е от 06.08.2021 требованиям следующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность:
- Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Федеральным стандартам оценки №№ 1,2, утвержденные Приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298 от 20.05.2015 (ФСО № 1, ФСО № 2);
- Федеральному стандарту оценки № 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 (ФСО №3);
- Федеральному стандарту оценки № 7, утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7).
На основании проведенного исследования Отчета об оценке [номер] от 20 августа 2021 г., выполненного оценщиком ФИО4, эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; информация, использованная оценщиком не является достаточной, а именно:
- выявлены несоответствия п.5 ФСО №3, п.22 ФСО №7 влияющие на итоговую стоимость объекта оценки (стр.36 Экспертного заключения).
Давая оценку заключению эксперта [номер] от 25.07.2022, суд приходит к выводу о том, что Отчет об оценке [номер]Е от 06.08.2021, подготовленный ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Указанный вывод основан на том, что выявленные экспертом ошибки существенные и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Суд полагает, что выводы эксперта являются ясными и полными, носят категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.
Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется. Лица, участвующие в деле, данное заключение эксперта не оспаривают, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не поступало.
Проверив соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих основания принятия оспариваемых решений, суд приходит к выводу, что являвшийся предметом проверки отчет об оценке ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт» [номер]Е от 06.08.2021, составлен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; информация, использованная оценщиком не является достаточной.
Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с представленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление в указанной части не подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-Ф3 решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Разрешая административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная), среднеэтажная жилая застройка; общей площадью 16 546+/-47 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости, в размере 30 643 192 рублей, по состоянию на 05 августа 2021 года, суд приходит к следующим выводам.
Согласно заключению эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5[номер] от 25.07.2022 (л.д.231-249 том 1), оценка рыночной стоимости объекта оценки была произведена экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, для чего им были отобраны 3 объекта-аналога (табл.5 на стр.33-34 Экспертного заключения) и применены корректировки: на торг (табл.99 на стр.30 Экспертного заключения), на использование или назначение объекта (табл.3 на стр.30 Экспертного заключения), на статус населенного пункта (табл.18 на стр.32 Экспертного заключения), на площадь объекта (табл.35 на стр.32 Экспертного заключения) - источник информации - Справочник оценщика недвижимости-2020 «Земельные участки. Часть 2»; на время продажи/предложения (табл.4 на стр.31 Экспертного заключения) - по данным исследований Ассоциации «СтатРиэлт» - Информационный портал недвижимости.
Согласование скорректированных цен аналогов произведено методом ранжирования, с использованием формулы на стр.33 Экспертного заключения.
Расчет стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер], по состоянию на 05.08.2021, представлен в таблице 5 на стр.33-34 Экспертного заключения (л.д.248 – 248 оборот том 1).
Таким образом, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная), среднеэтажная жилая застройка; общей площадью 16 546+/-47 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на [дата], составляет 52 428 152 (пятьдесят два миллиона четыреста двадцать восемь тысяч сто пятьдесят два) рублей (л.д.249 оборот том 1).
Заключение эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5[номер] от 25.07.2022, составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе отчет об оценке ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт» [номер]Е от 06.08.2021, суд по указанным выше основаниям, отдает предпочтение полученному по результатам проведения заключению эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5[номер] от 25.07.2022, полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], в размере 52 428 152 (пятьдесят два миллиона четыреста двадцать восемь тысяч сто пятьдесят два) рублей, по состоянию на юридически значимую дату (05 августа 2021 года), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, по состоянию на 05 августа 2021 года, подлежат удовлетворению.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ООО «Специализированный застройщик «Этап» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ НО «Кадастровая оценка» - 27 июля 2021 года.
Административным истцом также заявлено требование о признании незаконным решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/003092 от 22.09.2021.
Рассматривая указанные требования, суд приходит к следующему.
При изложенных обстоятельствах, учитывая несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, федеральным стандартам в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о законности решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/003092 от 22.09.2021 и отказа в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке [номер]Е от 06.08.2021, выполненным оценщиком ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт» ФИО4, в размере 30 643 192 рублей, в связи с чем, административные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Этап» о признании решения ГБУ № ОРС-52/2021/003092 от 22.09.2021 незаконным - удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Этап» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная), среднеэтажная жилая застройка; общей площадью 16 546+/-47 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 52 428 152 (пятьдесят два миллиона четыреста двадцать восемь тысяч сто пятьдесят два) рублей, по состоянию на 05 августа 2021 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], считать 27 июля 2021 года.
В удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Этап» о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» №ОРС-52/2021/003092 от 22.09.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (объект недвижимости с кадастровым номером [номер]) незаконным - отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.
Судья областного суда: Н.Е.Дуцева
Решение в окончательной форме принято 01 сентября 2022 года.
Судья областного суда: Н.Е.Дуцева
