Дело №3a-443/2020
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 16 июля 2020 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Шкариной Т.А.,
с участием представителя административного истца Крылова А.С. Ким К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Крылова А.С. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Крылов А.С. (далее также – административный истец) 03.03.2020 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал о том, что ему, Крылову А.С., на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: нежилое помещение, кадастровый номер [номер], этажность: 1, общая площадь 282,6 кв.м.; здание, кадастровый номер: [номер], назначение: нежилое, наименование: здание СТО автомобилей, общая площадь 1234,4 кв.м., количество этажей-2, в том числе подземных – 0; земельный участок, кадастровый номер: [номер], общая площадь 504 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности и земельный участок, кадастровый номер: [номер], общая площадь 1666 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенные по адресу: [адрес]
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером [номер] составляет 2155898,88 рублей, нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 17434096,64 рублей. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области».
Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] составляет 461532,96 рубля, земельного участка с кадастровым номером – 1511461,84 рубль. Кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области».
С данной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поскольку она затрагивает его законные права и интересы, так как превышает рыночную стоимость указанных объектов недвижимости. Административный истец является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.
По инициативе административного истца ООО «Н.» были подготовлены отчеты об оценке от 26.02.2020 года [номер], от 28.02.2020 года [номер], согласно которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] по состоянию на 05.06.2011 года составляет 5958130 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером [номер] по состоянию на 21.02.2019 года составляет 752463 рубля,
Кроме того, по инициативе административного истца ООО «Н.» также был подготовлен отчет об оценке от 25.02.2020 года [номер], согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] составила 111000 рублей, земельного участка с кадастровым номером [номер] - 368000 рублей, по состоянию на 01.11.2013 года.
Руководствуясь положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит суд удовлетворить заявленные требования.
Административным истцом Крыловым А.С. заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока для подачи иска (т.1 л.д.15-16).
При рассмотрении дела в суде представитель административного истца Ким К.А. требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить. Просила восстановить процессуальный срок на подачу административного искового заявления.
В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, были извещены судом о месте и времени рассмотрения дела в порядке главы 9 КАС РФ.
Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд письменный отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных объектов недвижимости. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не нарушало и не оспаривало права административного истца.
В информации указывается, что земельные участки с кадастровыми номерами [номер], [номер] внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12.03.2013 года.
Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], поставлен на государственный кадастровый учет в ЕГРН 21.02.2019 году.
Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 05.07.2011 года.
Кадастровая стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами [номер], [номер] определена в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 24.09.2018 №514 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» и приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011г. №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 2155898,88 рублей и 17434096,64 рублей соответственно.
Земельные участки с кадастровыми номерами [номер], [номер] вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013 года.
Земельные участки с кадастровыми номерами [номер], [номер], согласно Приложению 5 Постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области», отнесены к 9 группе видов разрешенного использования - «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер] утверждена Приложением 1 к Постановлению от 10.12.2014 №863 в размере 461532,96 рублей и 1511461,84 рублей соответственно.
Изменений кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН и акт определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Правительство Нижегородской области представило в суд письменную позицию, в которой указало, что результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена в установленном законом порядке; отчеты оценочной организации, проводившей государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, проверены Управлением Роснедвижимости по Нижегородской области. Представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представило в суд выписку из приложения №2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области – Семеновский муниципальный район.
Иные участвующие в деле лица отзывов на административное исковое заявление не представили.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд не может быть признана преградой для рассмотрения дела, суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
В Нижегородской области принят Закон Нижегородской области от 05.11.2014 года №140-З «О применении с 01 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения».
Статьей 1 данного Закона Нижегородской области установлено, что в соответствии с главой 32 части второй Налогового кодекса Российской Федерации с 01 января 2015 года на территории Нижегородской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05 июня 2011 года.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01 ноября 2013 года.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права или обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец Крылов А.С. является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами: [номер], [номер], [номер], [номер]. Данное обстоятельство подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.31-46).
Таким образом, Крылов А.С. как плательщик земельного налога и налога на имущество физических лиц, размер которых зависит от размера кадастровой стоимости, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и [номер]. Крылов А.С. в силу закона вправе требовать от суда установления кадастровой стоимости принадлежащих ему спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящей делу.
Приходя к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения административного искового заявления Крылова А.С. по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер] (по объекту с КН [номер] срок не пропущен), поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 01 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.
Из представленных в суд доказательств следует, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер] была определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года, а кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами [номер] и [номер] была определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» по состоянию на 01 ноября 2013 года. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 52:12:1800323:734 может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, а кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами [номер] и [номер] может быть определена по состоянию на 01.11.2013 года, что и просит административный истец.
Вместе с тем, из представленных в суд доказательств также следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером [номер] в размере 2155898,88 рублей определена в соответствии с положениями приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, по состоянию на 21.02.2019 года.
При таких обстоятельствах к требованиям в отношении нежилого помещения с кадастровым номером [номер] применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость помещения может быть определена по состоянию на 21.02.2019 года, что и просит административный истец.
В соответствии с выписками из ЕГРН кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером [номер] составляет 2155898,88 рублей, здания с кадастровым номером [номер] – 17434096,64 рублей, земельного участка с кадастровым номером [номер] – 461532,96 рубля и земельного участка с кадастровым номером [номер] – 1511461,84 рубль.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер], здания с кадастровым номером [номер] и земельных участков с кадастровыми номерами [номер] и [номер], расположенных по адресу: [адрес], административный истец Крылов А.С. представил в суд отчет об оценке от 26.02.2020 года [номер], отчет об оценке от 28.02.2020 года №[номер] и отчет об оценке от 25.02.2020 года [номер], составленные оценщиком ООО «Н.» ФИО1 (т.1 л.д.51-191, л.д.192-269, т.2 л.д.1-76).
Согласно Отчету об оценке от 26.02.2020 года [номер] рыночная стоимость объекта недвижимости - здания СТО автомобилей, кадастровый номер: [номер], общая площадь 1234,4 кв.м., количество этажей-2, в том числе подземных – 0, расположенного по адресу: [адрес], определена в размере 5958130 рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Согласно Отчету об оценке от 28.02.2020 года [номер] рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, кадастровый номер [номер], этажность: 1, общая площадь 282,6 кв.м., расположенного по адресу: [номер], определена в размере 752463 рубля по состоянию на 21.02.2019 года.
Согласно Отчету об оценке от 25.02.2020 года [номер] рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], общая площадь 504 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу[адрес], определена в размере 111000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; а земельного участка с кадастровым номером [номер], общая площадь 1666 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: [адрес], определена в размере 368000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленные в суд отчет об оценке от 26.02.2020 года [номер], отчет об оценке от 28.02.2020 года [номер] и отчет об оценке от 25.02.2020 года [номер], составленные оценщиком ООО «Н.» ФИО1, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.
Из раздела 2 (задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки) отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого помещения, здания и земельных участков для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 6 отчетов).
В отчете об оценке 26.02.2020 года [номер] оценщиком дано подробное описание объекта оценки – нежилого здания с кадастровым номером [номер]. Указано, что спорный объект недвижимости расположен в [адрес]. Подъезд к оцениваемому объекту осуществляется по асфальтированной дороге. Подъездные пути к месту расположения объекта оценки имеют хорошее состояние, существенных помех нет. Объект оценки расположен внутриквартально, в 400 м. от оживленной улицы (высокий трафик). Объект оценки расположен в зоне промышленной застройки. Вблизи здания автомастерские, шиномонтаж, гаражные кооперативы, склады.
В таблице 5 Отчета оценщик приводит характеристики оцениваемого здания, приведены сведения об имущественных правах, о физических свойствах и конструктивном решении объекта, дано описание земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту, а именно указано, что общая площадь объекта составляет 1234,4 кв.м., этажность - 2, назначение здания - нежилое, текущее использование – склад для хранения автомобилей, год постройки - 1981, фундамент – ж/бетонный, стены и перегородки – кирпичные, перекрытия – ж/бетонные, кровля – битум, полы – цемент, окна-глухие, двери-простые, отделка-штукатурка, окраска, коммуникации-электричество.
Кроме того, оценщиком произведен расчет физического износа объекта оценки, который составил 30%.
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области по состоянию на 1 квартал 2011 года с указанием источника информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, который как указано, в Отчете, представляет собой нежилое здание (складское), тем самым является объектом промышленно-складского назначения и относится к сегменту рынка промышленно-складского назначения (т.1 л.д. 73-74).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
Из отчета от 26.02.2020 года [номер] следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов недвижимости складского назначения в Нижегородской области (за исключением г.Нижнего Новгорода) на дату оценки – 05.06.2011 года. Отобраны объекты-аналоги. Для применения подходов к оценке исследованы цены арендных ставок на объекты производственно-складского назначения, расположенные в Нижегородской области (за исключением г.Нижнего Новгорода), изучен рынок продаж объектов недвижимости производственного назначения.
Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.
Указаны основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов для оцениваемого объекта (раздел 11.4 Отчета).
Наиболее эффективным использованием признано фактическое использование объекта оценки - использование в качестве складского (раздел 12 Отчета).
Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного и доходного подходов. В отчете содержится обоснование отказа от применения затратного подхода – расчет затрат не всегда эквивалентен рыночной стоимости, попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда, проблематичность расчета стоимости воспроизводства не новых строений, сложность определения величины накопительного износа не новых строений (сложности в корректном определении величины внешнего износа при отсутствии достоверной информации о дальнейшей динамике в данном сегменте рынка недвижимости) (раздел 13 Отчета).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Указаны источники информации, применяемой при использовании сравнительного подхода.
При определении рыночной стоимости здания доходным подходом оценщик произвел расчет ставки доходности на собственный капитал, произвел расчет потенциального валового дохода, определил возможные потери и рассчитал размер действительного валового дохода. При ставке капитализации 8,7 %, а также определенном оценщиком размере чистого операционного дохода рассчитана рыночная стоимость здания доходным подходом.
По результатам применения различных подходов к оценке оценщиком произведено согласование результатов оценки с присвоением к подходам весовых коэффициентов.
В отчете приведен подробный анализ земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание.
В отчете об оценке 28.02.2020 года [номер] оценщиком дано подробное описание объекта оценки – нежилого помещения с кадастровым номером [номер]. Указано, что спорный объект недвижимости расположен в [адрес]. Подъезд к оцениваемому объекту осуществляется по асфальтированной дороге. Подъездные пути к месту расположения объекта оценки имеют хорошее состояние, существенных помех нет. Объект оценки расположен внутриквартально, в 400 м. от оживленной улицы (высокий трафик). Объект оценки расположен в зоне промышленной застройки. Вблизи здания автомастерские, шиномонтаж, гаражные кооперативы, склады.
В таблице 4 Отчета оценщик приводит характеристики оцениваемого помещения, приведены сведения об имущественных правах, о физических свойствах и конструктивном решении объекта, а именно указано, что общая площадь объекта составляет 282,6 кв.м., этажность - 1, назначение - нежилое, текущее использование – склад, год постройки - 1981, фундамент – ж/бетонный, стены и перегородки – кирпичные, перекрытия – ж/бетонные, кровля – битум, полы – цемент, окна-глухие, двери-простые, отделка-штукатурка, окраска, коммуникации-электричество.
Кроме того, оценщиком произведен расчет физического износа объекта оценки, который составил 35%.
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете и дополнении к нему представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области по состоянию на дату оценки с указанием источника информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки – сегмент рынка складской недвижимости (т.2 л.д.19).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
Из отчета от 28.02.2020 года [номер] следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов недвижимости складского назначения в Нижегородской области (за исключением г.Нижнего Новгорода) на дату оценки – 21.02.2019 года. Отобраны объекты-аналоги. Для применения подходов к оценке исследованы цены арендных ставок на объекты складского назначения, расположенные в Нижегородской области, изучен рынок продаж объектов недвижимости складского назначения.
Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного помещения, суду не представлено.
Указаны основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов для оцениваемого объекта (раздел 11.4 Отчета).
Наиболее эффективным использованием признано фактическое использование объекта оценки - использование в качестве складского помещения (раздел 12 Отчета).
Оценка нежилого помещения проведена с применением сравнительного и доходного подходов. В отчете содержится обоснование отказа от применения затратного подхода (раздел 13 Отчета).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Указаны источники информации, применяемой при использовании сравнительного подхода.
При определении рыночной стоимости помещения доходным подходом оценщик произвел расчет ставки доходности на собственный капитал, произвел расчет потенциального валового дохода, определил возможные потери и рассчитал размер действительного валового дохода. При ставке капитализации 13 %, а также определенном оценщиком размере чистого операционного дохода рассчитана рыночная стоимость помещения доходным подходом.
По результатам применения различных подходов к оценке оценщиком произведено согласование результатов оценки с присвоением к подходам весовых коэффициентов.
Учитывая, что объектом оценки являлось помещение, стоимость земельного участка, на котором расположено здание, в котором находится спорное помещение, оценщиком не анализировалась.
Исследовав представленный в суд Отчет об оценке от 25.02.2020 года [номер], суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки – земельных участков определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.
При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком ФИО1 в Отчете приведено задание на оценку, указаны допущения и ограничительные условия, использованные при оценке, сведения о заказчике и оценщике, приведен перечень документов, устанавливающих характеристики объекта оценки, использованные источники информации.
Оценщиком дано описание объектов оценки - земельных участков с кадастровыми номерами [номер] и [номер], в том числе их качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельных участков, их площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельных участков, транспортную доступность.
Оценщиком указано, что земельный участок с кадастровым номером [номер] имеет общую площадь 504 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, форма - многоугольная, рельеф-ровный, коммуникации – электричество, местоположение – [адрес]. Объект оценки расположен в зоне промышленной застройки, вблизи здания автомастерских, шиномонтаж, гаражные кооперативы, склады. Объект оценки расположен внутриквартально, в 400 м. от оживленной улицы (высокой трафик).
Земельный участок с кадастровым номером [номер], имеет общую площадь 1666 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, форма - многоугольная, рельеф – ровный, коммуникации – электричество, местоположение – [адрес]. Объект оценки расположен в зоне промышленной застройки, вблизи здания автомастерских, шиномонтаж, гаражные кооперативы, склады. Объект оценки расположен внутриквартально, в 400 м. от оживленной улицы (высокой трафик).
Оценщиком проведен анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыт и заготовок (т.1 л.д.213-215).
Наиболее эффективным использованием спорных земельных участков признано их разрешенное и фактическое использование, а именно промышленное назначение, т.е. земельные участки, предназначены под промышленное назначение (раздел 12.1 Отчета).
В Отчете оценщик привел объем доступных рыночных данных о ценах предложений. Подобрано 8 предложений о продаже земельных участков с указанием цены и характеристик земельных участков (таблица 5 на л.д.217-218, т.1). Приведено обоснование отбора (использование либо не использование) земельных участков в качестве объектов-аналогов.
Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении Отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных земельных участков, суду не представлено.
В отчете содержатся сведения о ценообразующих факторах, влияющих на размер рыночной стоимости земельных участков, к которым оценщиком отнесено: категория и разрешенное использование земель, имущественные права, местоположение, наличие инженерных коммуникаций, площадь.
Оценка земельных участков проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок при сравнении объектов оценки и объектов-аналогов.
Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки, также расположенные в районах сходного экономического развития. Из приложенных к отчету об оценке распечаток объявлений с сайтов сети Интернет следует, что объекты-аналоги подобраны с учетом даты оценки в пределах срока экспозиции. Даты публикации объявлений предшествуют дате оценки.
Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7.
Таким образом, к отчетам приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Также в отчетах имеются распечатки (скрин-шоты) интернет-страниц объявлений с указанием авторов информации, даты размещения информации. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчетах содержится.
Оценщик ФИО1 является членом саморегулируемой организации оценщиков «Союз Федерация Специалистов Оценщиков», регистрационный номер [номер] Имеет высшее профессиональное образование, диплом НГУ им.Н.И. Лобачевского по программе «Оценка стоимости недвижимости», «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств» от 30.06.2013 года ПП [номер]. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 16.07.2018 года [номер] Стаж работы в оценочной деятельности – с 2013 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована САО «ВСК».
Сведений о том, что оценщик ФИО1 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО1 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке от 26.02.2020 года [номер], отчету об оценке от 28.02.2020 года [номер] и отчету об оценке от 25.02.2020 года [номер], составленным оценщиком ООО «Н.» ФИО1., у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных помещения, здания, земельных участков лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящей делу требования административного истца.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») при определении которой кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящей делу требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости - нежилого помещения, здания и земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Так как обращение Крылова А.С. в суд имело место 03.03.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и [номер] в размере их рыночной стоимости считать 03.03.2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Крылова А.С. по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, кадастровый номер: [номер], наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 282,6 кв.м, расположенного по адресу: [адрес], помещение 1, равной его рыночной стоимости в размере 752463 (Семьсот пятьдесят две тысячи четыреста шестьдесят три) рубля по состоянию на 21.02.2019 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, кадастровый номер: [номер], наименование: здание СТО автомобилей, назначение: нежилое здание, площадью 1234,4 кв.м, расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 5958130 (Пять миллионов девятьсот пятьдесят восемь тысяч сто тридцать) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, кадастровый номер: [номер], площадью 504 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 111000 (Сто одиннадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, кадастровый номер: [номер], площадью 1666 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: [адрес], равной рыночной стоимости в размере 368000 (Триста шестьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и [номер] в размере их рыночной стоимости считать 03.03.2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 20 июля 2020 года.
Судья М.А. Кручинин
