Дело 2-3356/13 ДД.ММ.ГГГГ
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Невский районный суд в составе:
председательствующего судьи Каримовой Н.Ю.
при секретаре Оганесяне М.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чаловой Н. Н. к ООО «Стоун» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в суд с иском к ответчику указывая, что в соответствии с Постановлениями Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ ответчик является инвестором и застройщиком многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стоун» заключило с ООО «Премиум» договор соинвестирования строительства, предметом которого являлось объединение вкладов с целью строительства дома. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Премиум» заключило с ООО «Стоун» дополнительное соглашение к договору соинвестирования, которым определили номенклатуру строящихся квартир, составляющих долю ООО «Премиум». ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил с ООО «Премиум» договор генерального подряда, в соответствии с которым последний выступил в качестве генерального подрядчика при строительстве дома. Истица ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО «Премиум» предварительный договор, в соответствие с которым ООО «Премиум» должен был по окончании строительства заключить договор купли-продажи квартиры № по вышеназванному адресу. ДД.ММ.ГГГГ истица в счет оплаты по предварительному договору передала ООО «Премиум» 25 векселей данной организации на общую сумму 2500000 руб., эти векселя были приобретены ею у ООО «СтройКа» по номинальной стоимости, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру. Истицей с ООО «Премиум» неоднократно заключались дополнительные соглашения о переносах сроков заключения основного договора купли-продажи квартиры. В настоящее время строительство дома завершено, однако дом госкомиссией не принят. Квартира истице до настоящего времени не передана ООО «Премиум» в связи с неисполнением условий инвестиционного договора, квартира находится во владении ответчика. В отношении ООО «Премиум» возбуждена процедура банкротства. ООО «Премиум» не имеет возможности исполнить свои обязанности перед ней из-за противодействия ответчика. Истица полагает, что неисполнение обязательств было заранее спланировано. СУ УМВД по Василеостровскому району по данному факту возбуждено уголовное дело, по которому истица признана потерпевшей. Истица полагает, что фактически по своей правовой природе инвестиционный договор является договором простого товарищества, исходя из этого, в связи с исполнением ею обязательств по предварительному договору перед ООО «Премиум», у ответчика возникло обязательство по передаче ей квартиры. Истица указывает, что квартиру она приобрела для личных нужд, не связанных с извлечением прибыли и возникшие правоотношения регулируются законодательством о защите прав потребителей. В настоящее время квартира существует, как самостоятельный объект гражданских прав. Истица просит признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде однокомнатной квартиры № по адресу: <адрес>
Истица в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена. Представитель истицы Стринадко И.Н. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просит удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании исковые требования не признавал, в удовлетворении просил отказать, представил письменные пояснения, из которых следует, что ответчик не согласен с квалификацией договора соинвестирования в качестве договора простого товарищества. Заключая договоры ответчик и ООО «Премиум» имели намерения и заключили именно договор соинвестирования, что отражено п. 2.5 договора, кроме того, сторонами договора соглашение в отношении определения размеров вкладов участников и порядок их внесения в общее имущество товарищей не принималось. Предметом договора является реализация инвестиционного проекта, при этом доли каждого из участников договора определены исходя из условия, что стороны в полном объеме исполнят свои обязательства. В соответствии с условиями договора соинвестор ООО «Премиум» был обязан ежеквартально предоставлять справку об объеме капитальных вложений, из которых складывается количество отработанных квадратных метров, указанные справки ООО «Премиум» ответчику не предоставлял, зачет работ на данную квартиру сторонами не составлялся, в связи с чем, ООО «Премиум» не имело право распоряжаться квартирой. ООО «Премиум», когда привлекало денежные средства, в частности оплату договора истицей, действовало от своего лица, а не от лица товарищей. Законом не предусмотрено включение в предварительный договор условия о передаче денег в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий предварительного договора. В срок до ДД.ММ.ГГГГ ООО «Премиум» не исполнило обязательство по заключению с истцом основного договора в силу отсутствия регистрации права собственности на квартиру. В силу закона обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны были заключить договор, договор не был заключен. Таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, истекли ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с законом обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, ответчик не заключал с истцом договоров, не принимал от истца денежные средства. Право на квартиру у ООО «Премиум» не возникло, отсутствуют доказательства вложения денежных средств, внесенных истицей в ООО «Премиум» в строительство жилого дома. ООО «Премиум» в настоящее время не имеет право требования в отношении спорной квартиры, так как не исполнило обязательства по инвестированию квартиры перед ООО «Стоун», в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Премиум» и ООО «Стоун» было подписано дополнительное соглашение № 4, в соответствии с которым квартира № была передана в долю ООО «Стоун». В порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика, поскольку уважительных причин не явки в суд не представлено.
Представитель конкурсного управляющего ООО «Премиум» в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, считает обоснованными. Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Премиум» введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Лукина Ю.А.
Представитель третьего лица - Росреестра по Санкт-Петербургу в суд не явился, о рассмотрении дела извещен.
Суд считает возможным в порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.
Суд, выслушав представителей истца, третьего лица, изучив и оценив материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела усматривается, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО <данные изъяты>» установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> за счет собственных и привлеченных средств.
Во исполнение Постановления Правительства Санкт-Петербурга, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и ЗАО <данные изъяты> заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями /л.д.72-81/.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО <данные изъяты> в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ заменен на ООО «Стоун», дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО <данные изъяты> заменен на ООО «Стоун» /л.д.92-94/.
Распоряжениями Комитета по строительству сроки реализации инвестиционного проекта – строительства жилого дома неоднократно переносились, окончательно срок строительства дома определен декабрь 2012 года /л.д. 104-121/.
Из материалов дела следует, что ООО «Премиум» и ООО «Стоун» ДД.ММ.ГГГГ заключили договор соинвестирования строительства, предметом которого являлась деятельность по реализации инвестиционного проекта - строительства жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес> в целях реализации инвестиционного проекта ООО «Стоун»- застройщик за счет собственных и /или/ привлеченных средств исполняет финансовые обязательства по уплате полного комплекса расходов по инвестиционного проекту, за исключением инвестиционной составляющей от ООО «Премиум».
Согласно договору п.п. 3.1-3.3 вкладом сторон в реализацию инвестиционного проекта признаются денежные средства, вносимые сторонами при осуществлении инвестиционной деятельности. Вклад ООО «Стоун» - застройщика включает в себя расходы по реализации инвестиционного проекта. Вклад ООО «Премиум» в реализацию инвестиционного проекта составляет 100% от инвестиционных расходов на строительство объекта /генеральный подряд и прочие подрядные работы/.
Из ст. 4 договора следует, что доля ООО «Премиум» определяется и передается последнему расчетной площадью отдельных квартир объекта. Дополнительное соглашение относительно распределения строящихся квартир между сторонами производится в рабочем порядке /на соответствующем этапе готовности проектной документации/. Размер доли каждой из сторон в объекте определен исходя из условия, что стороны в полном объеме выполнят обязательства, принятые на себя по договору.
В соответствии с п.п. 2.5.5, 2.5.6, 2.5.7 договора – ООО «Премиум» обязался, ежеквартально предоставлять застройщику справки об объеме капитальных вложений на строительство; вести бухгалтерский учет затрат на строительство; до сдачи объекта предоставить застройщику справку о себестоимости проекта с указанием структуры расходов. Согласно дополнительному соглашению стороны обязались в десятидневный срок после сдачи объекта приемочной комиссии произвести сверку взаиморасчетов.
Таким образом, ООО «Премиум» обязался ежеквартально предоставлять застройщику справки об объеме капитальных вложений на строительство, из которых складывается количество отработанных квадратных метров, указанные справки ООО «Премиум» согласно пояснениям ответчика не предоставлял, зачет работ на данную квартиру сторонами не составлялся, доказательств обратного в суд не представлено.
Между истицей и ООО «Премиум» ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры № в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес> ориентировочный срок заключения договора купли-продажи -определен ДД.ММ.ГГГГ /л.д.27/.
В соответствии с п.п. 2.1, 2.3 стоимость квартиры определена в размере 2497248 руб., оплата по договору могла быть произведена денежными средствами или ценными бумагами.
Истица пояснила, что свои обязательства по договору она исполнила в полном объеме, оплатив договор векселями, истица передала ООО «Премиум» 25 векселей на общую сумму 2500000 руб. в подтверждение исполнения обязательств по договору в полном объеме истицей представлены в суд квитанция к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ года, передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ / л.д.33-35/.
На основании дополнительных соглашений между истицей и ООО «Премиум» срок заключения основного договора неоднократно переносился, по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ на 3 квартал 2012 года /л.д.36,37/.
Как следует из письма Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности дома 100% /л.д.64, 65/.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Премиум» признано банкротом, в отношении него введена процедура наблюдения, назначен конкурсный управляющий /л.д.142/.
По сообщению Росреестра по Санкт-Петербургу сведения о государственной регистрации прав на квартиру <адрес> отсутствуют /л.д.124/.
В силу ст. 1 Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал.
Согласно ст. 7 данного закона субъекты инвестиционной деятельности обязаны использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.
Учитывая вышеизложенное, а также условия предварительного договора, заключенного с истицей, произведенная ею оплата договора в ООО «Премиум» должна была быть вложена в строительство указанного в договоре объекта.
Доказательства того, что внесенная истицей оплата по договору была вложена ООО "Премиум" именно в строительство указанного выше дома, то есть доказательства фактических вложений (инвестиций) в денежной или иной форме в строительство спорного объекта со стороны ООО «Премиум», отсутствуют.
Напротив, в суд представлено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому ООО «Премиум» и ООО «Стоун» пришли к соглашению изъять из доли ООО «Премиум» и передать в долю ООО «Стоун» квартиры, в том числе кв. №; также внесены изменения, согласно которым доля ООО «Премиум» в объекте уменьшена, что свидетельствует как о том, что обязательства ООО «Премиум» не исполнены в полном объеме, что признавалось ООО «Премиум» /л.д. 122, 123/.
Таким образом, спорная квартира по обоюдному соглашению ООО «Премиум» и ООО «Стоун», по пояснениям ответчика в связи с неисполнением обязательств ООО «Премиум» передана в долю ООО «Стоун» и по окончанию строительства не могла быть передана ООО «Премиум», доля ООО «Премиум» в объекте была уменьшена, таким образом, ООО «Премиум» утратило право на получение в собственность квартиры.
Из изложенного следует, что право на квартиру № у ООО «Премиум» не возникло, следовательно, у истицы не может возникнуть право в отношении спорной квартиры, так как в рамках предварительного договора у истицы не может быть прав больше, чем у ООО «Премиум», находящегося в договорных отношениях с ответчиком.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства (п. 1 ст. 430 ГК РФ).
Учитывая, что ООО «Стоун» не участвовало в качестве стороны в предварительном договоре, заключенном между ООО «Премиум» и истицей, оплаты по договору от истицы не получало, каких-либо договорных отношений с истицей не имеет, обязательства ООО «Премиум» перед истицей не создает обязанности у ООО «Стоун» по передаче спорной квартиры истце в собственность.
Суд не может принять во внимание довод истицы, что договор инвестирования в строительство жилого дома между ООО «Премиум» и ООО «Стоун» является договором простого товарищества, поскольку сторонами указанного договора не достигнуто соглашение в отношении определения размеров вкладов участников и порядка их внесения в общее имущество товарищей, что в силу положений ст. 1041 ГК Российской Федерации является обязательным.
Согласно ст.7 п.1 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие правоотношения субъектов инвестиционной деятельности является договор между ними. Согласно ст. 1041 ГК РФ (Глава 55) по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), также обязательно заключение договора.
При определении правовой природы конкретного договора необходимо руководствоваться ст. 431 ГК Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии со ст. 1041 ГК Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Из договора инвестирования в строительство жилого дома следует, что предметом указанного договора является инвестиционная деятельность в проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями, при этом право на осуществление проектирования и строительства указанного объекта недвижимости принадлежит Застройщику, которым является ООО «Стоун, о чем прямо указано в договоре.
В договоре отсутствуют условия, предусматривающие соединение вкладов участников деятельности, что в силу положений ст. 1041 ГК Российской Федерации является обязательным условием для договора простого товарищества.
Суд учитывает, что ООО «Премиум», заключая предварительный договор с истицей, действовало от своего имени, а не от имени товарищей, как должно было действовать в случае заключения договора простого товарищества.
Необоснованны доводы истицы, что предварительный договор купли-продажи является договором соинвестирования в строительстве многоквартирного дома, поскольку указанные договоры по своей природе имеют разные предметы, права и обязанности сторон.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п.п. 4, 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса (п. 5). Необоснованное уклонение одной из сторон, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора может повлечь для нее по требованию другой стороны решение суда о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна также возместить причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК).
Даже, если бы можно было бы рассмотреть предварительный договор договором соинвестирования, то и в этом случае, он не порождает у ответчика обязанностей по передаче истице квартиры, поскольку заключен с иным лицом.
Доводы истицы, что переданные ею денежные средства ООО «Премиум» были инвестированы в строительство дома, материалами дела не подтверждаются, не могут быть они подтверждены годовыми балансовыми отчетами ООО «Премиум» и ООО «Стоун», также договорами субподряда, заключенными ООО «Премиум» с подрядной организацией ООО «МонолитСтройСервис», договорами ООО «МонолитСтройСервис» также с подрядными организациями, справками о выполненных работах и произведенных оплатах за подрядные работы, на наличие которых ссылалась истица и настаивала на их истребовании, поскольку указанные документы, отражают правоотношения между ООО «Премиум» и привлеченными подрядными организациями, отсутствуют документы, что указанные вложения были засчитаны ООО «Стоун» в долю ООО «Премиум» по соглашению между ними, тогда как ООО «Премиум» был обязан ежеквартально предоставлять справку об объеме капитальных вложений, из которых складывается количество отработанных квадратных метров, зачет работ на данную квартиру сторонами не составлялся.
В связи с введением процедуры банкротства в отношении ООО «Премиум», истец имеет право на предъявление требований о возврате денежных средств в ходе конкурсного производства.
Оценив добытые по делу доказательства, принимая во внимание, что ООО «Стоун» договоров с истицей не заключало, обязательств перед истицей не имеет, предварительный договор не порождает юридических последствий для лиц, не являвшихся участниками договора, ответчик ООО «Стоун» не несет ответственность за действия ООО «Премиум», заключавшего договор от своего имени, у истицы отсутствуют основания для возникновения права собственности на квартиру № в связи с чем, исковые требования подлежат отклонению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 125, 219, 1041ГК РФ ст.ст.56, 167,194-199, ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Чаловой Н. Н. к ООО «Стоун» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде однокомнатной квартиры № по адресу: <адрес> - отказать.
Решение может быть обжаловано в городской суд Санкт-Петербурга в течение месяца.
Судья
