Дело №2-2398/2019
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ год г. Наро-Фоминск
Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Кичиной Т.В.,
секретаря судебного заседания Подгорная Д.С.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО10 к ФИО4 ФИО11, третье лицо Раевскому ФИО12, ФИО5 ФИО13 о взыскании суммы неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов и просит взыскать с ответчика <данные изъяты> руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.
Исковые требования заявлены по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО5 (покупатель) и ответчиком ФИО4 (продавец) в лице третьего лица ФИО6, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен предварительный договор <данные изъяты>, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка и нежилого дома, расположенных по адресу: <адрес> Предмет основного договора стороны оценили в <данные изъяты> руб.
При этом ФИО5 выплатил ответчику в лице третьего лица ФИО6 по Предварительному договору в качестве авансового платежа и обеспечения обязательства по заключению основного договора <данные изъяты>., что подтверждается распиской в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п№ договора стороны обязались заключить основной договор не позднее пяти рабочих дней с момента внесения Гарантийной суммы, равной стоимости объекта. Полная оплата согласно № Договора производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, срок заключения основного договора стороны определили не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, основной договор между сторонами заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложения заключить основной договор, взаимные обязательства прекращены.
По мнению истца, основной договор не был заключен в связи с утратой обеими сторонами интереса в его заключении, денежные обязательства, предусмотренные договором прекращаются и обеспечительный взнос подлежит возврату. ФИО5 обратился к ответчику с претензией о возврате денежных средств.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) был заключен договор уступки прав (требований), вытекающих из спорного договора. В соответствии с условиями договора истцу перешло право требовать возврата уплаченного авансового платежа.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2, исковые требования поддержали в полном объеме. Настаивали, что предварительный договор прекращен. Также указали, что ФИО5 не выплатил полную сумму по предварительному договору, так как дом и земельный участок имели пороки, на земельном участке отсутствовал жилой дом, границы земельного участка не соответствовали фактическим границам, в связи с чем он утратил интерес к их покупке. Также пояснили, что ФИО5 никаких требований об оплате договора и заключении основного договора не получал, а представленные ответчиком уведомления подписаны не ФИО4 Ответчиком не было выполнено условие предварительного договора по страхованию объекта, что свидетельствует об утрате интереса ответчика по заключению основного договора.
Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО3 исковые требования не признал, представил письменные возражения, указав, что предварительный договор прекратил свое действие, обеспечительный платеж удержан в качестве неустойки, о чем представитель ответчика ФИО6 сообщил ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ в офисном помещении по адресу: <адрес>. В присутствии ФИО7 ФИО5 отказался от подписи в уведомлении, в связи с чем был составлен акт.
По мнению ответчика, ФИО5 уклонился от заключения основного договора, несмотря на предложения заключить основной договор, что свидетельствует о недобросовестности. Переданная по предварительному договору сумма обеспечительного платежа, является договорной неустойкой и не является неосновательным обогащением. Кроме того, во исполнение условий предварительного договора ответчиком по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передано в пользование покупателю ФИО5 продаваемое недвижимое имущество.
Ответчиком также указано, что уступка прав (требований) по договору от ДД.ММ.ГГГГ совершена по фактически прекращенному предварительному договору, в связи с чем ФИО1 не приобрел прав по указанному предварительному договору.
Третьи лица ФИО6 и ФИО5 в судебном заседании отсутствовали, о времени месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании пояснял, что дом и земля были переданы ФИО5 в пользование по акту приема-передачи, он туда неоднократно приезжал. После просрочки платежа в ДД.ММ.ГГГГ года ключи от дома у него забрали, акт не составляли. ФИО5 после просрочки первого платежа просил рассрочить платеж. ФИО5 часто приезжал в офис, ему предлагалось произвести оплату по договору, но в уведомлениях он не расписывался, составлялись акты.
Изучив доводы истца, возражения ответчика, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором в силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п.п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 ст. 429 ГК РФ)
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО5 (покупатель) и ответчиком ФИО4 (продавец) в лице третьего лица ФИО6, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, был заключен предварительный договор <данные изъяты> по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка и нежилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Предмет основного договора стороны оценили в <данные изъяты><данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО5 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) был заключен договор уступки прав (требований), вытекающих из спорного договора. В соответствии с условиями договора истцу перешло право требовать возврата уплаченного авансового платежа.
Согласно п№ договора стороны обязались заключить основной договор не позднее пяти рабочих дней с момента внесения Гарантий ной суммы, равной стоимости объекта. Полная оплата согласно № Договора производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, срок заключения основного договора стороны определили не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, основной договор между сторонами заключен не был, взаимные обязательства прекращены.
При этом стороны договорились о том, что, если в срок, указанный в п.№ настоящего договора стороны не заключат основной договор по вине покупателя (неявка покупателя для подписания основного договора, неоплата гарантийной суммы в срок в соответствии с № настоящего договора, отказ по иным причинам от заключения основного договора и оплаты по нему (кроме форс- мажорных обстоятельств) обеспечительный взнос, внесенный покупателем в соответствии с п.№ настоящего договора, стороны согласились считать суммой неустойки, взыскиваемой за неисполнение покупателем обязательства заключить основной договор, которая возврату покупателю не подлежит, остается у продавца.
В соответствии с п№ договора, если в срок, указанный в п№ настоящего договора стороны не заключат основной договор по вине продавца (неявка покупателя для подписания основного договора, отказ по иным причинам от заключения основного договора и оплаты по нему (кроме форс- мажорных обстоятельств) обеспечительный взнос, внесенный покупателем в соответствии с п.№ настоящего договора подлежит возврату покупателю в течение 10 рабочих дней с момента предъявления покупателем соответствующего требования.
В соответствии с п.№ договора, если в срок, указанный в п№ настоящего договора, произойдет обоюдное исполнение обязательств сторонами, то уплаченные в качестве обеспечительного взноса денежные средства будут зачтены продавцом в счет оплаты покупателем цены объекта недвижимости в соответствии с п.№ настоящего договора.
Согласно п№, для обеспечения выполнения обязательств по настоящему договору покупатель оплачивает продавцу гарантийную сумму в размере <данные изъяты> рублей, в следующем порядке:
<данные изъяты> руб. не позднее ДД.ММ.ГГГГ№
<данные изъяты> руб. не позднее ДД.ММ.ГГГГ года (№
- <данные изъяты> позднее ДД.ММ.ГГГГ№
<данные изъяты>. не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.№.)
Как усматривается из материалов дела, в нарушение условий предварительного договора (п.п№), ФИО5 передал ответчику ДД.ММ.ГГГГ г. только часть денежной суммы – <данные изъяты> руб., оставшаяся часть денежных средств, предусмотренных п. № предварительного договора, передана не была, т.к. истец утратил интерес к совершению сделки без уважительных причин.
Из объяснений истца ФИО1 следует, что ФИО5 утратили интерес к заключению основного договора и отказался от внесения гарантированной суммы по договору - <данные изъяты>.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п.1 ст.329 ГК РФ)
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно п.1, п.2 с т.401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
В соответствии с № договора, в случае просрочки уплаты гарантийной суммы, нарушения согласованных сроков внесения очередного платежа (если гарантийная сумма вносится частями) более чем 5 рабочих дней, продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке путем уведомления покупателя о расторжении договора с оставлением у себя обеспечительного взноса.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО5 выплатил ответчику в лице третьего лица ФИО6 по Предварительному договору в качестве авансового платежа и обеспечения обязательства по заключению основного договора <данные изъяты>., что подтверждается распиской в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.
Из объяснений истца ФИО1 следует, что ФИО5 утратили интерес к заключению основного договора и отказался от внесения гарантированной суммы по договору - <данные изъяты>
В подтверждение своих доводов о намерении заключить договор ответчиком представлены следующие доказательства: уведомление ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ о допущенной просрочке уплаты гарантийной суммы в размере <данные изъяты>.; Акт от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ФИО6 и ФИО7, о том, что ФИО5 предложено оплатить гарантийную сумму в соответствии с предварительным договором в целях заключения основного договора; уведомление ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ о допущенной просрочке уплаты гарантийной суммы в размере <данные изъяты> руб.; Акт от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ФИО6 и ФИО7, о том, что ФИО5 предложено оплатить гарантийную сумму в соответствии с предварительным договором в целях заключения основного договора; сообщение ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ о незаключении основного договора по вине покупателя, прекращении действия предварительного договора и удержании обеспечительного платежа в качестве неустойки; Акт от ДД.ММ.ГГГГ подписанный ФИО6 и ФИО7, о том, что ФИО5 сообщено о незаключении основного договора по его вине, прекращении действия предварительного договора и удержании обеспечительного платежа в качестве неустойки.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7, будучи предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст.307 УК РФ, подтвердил, что в его присутствии ФИО6 предлагал ФИО5 получить документы о том, что он должен произвести часть оплаты по договору, речь шла о покупке дома. ФИО5 документы брал, читал, но расписаться отказывался, о чем были составлены акты. Свою подпись в представленных Актах подтвердил.
Показания свидетеля ФИО7 объективно согласуются с другими доказательствами, суд принимает их в качестве доказательства.
Доводы стороны истца о том, что представленные ответчиком уведомления о необходимости уплаты Гарантийной суммы подписаны не ФИО4 несостоятельны и допустимыми доказательствами не подтверждены, опровергаются объяснениями представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО3, настаивающего, что представленные уведомления подписаны именно его доверителем.
Представленное истцом заключением АНО ЭКЦ «<данные изъяты>», суд не может принять в качестве допустимого доказательства, поскольку выводы экспертов относительно подписи ФИО4 в документах сделаны с использованием изображений подписей в копиях документов, подписи в оригиналах документов не использовались.
В соответствии с ч.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор (п.6 ст.429 ГК РФ)
Согласно ст.190 ГК РФ срок, установленный сделкой, определяется календарной датой, истечением периода времени, а также событием, которое неизбежно должно было наступить.
Исходя из условий договора, стороны пришли к соглашению о заключении основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (Последний день внесения гарантийного платежа – ДД.ММ.ГГГГ + 5 рабочих дней с учетом праздничных и выходных дней).
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Положениями статьи 487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).
Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Аналогичные разъяснения содержатся также в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Наличие вводного слова "например" в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 свидетельствует, что договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, является лишь одним из возможных видов договора, к которым применяется изложенное правило. В связи с этим на заключение предварительного договора на приведенных выше условиях в отношении уже существующего недвижимого имущества также распространяются разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности с учетом требований об относимости и допустимости доказательств, суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор является не предварительным договором, а договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. При этом суд принимает во внимание, что этим договором, поименованным как предварительный, была установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полностью цену имущества.
Согласно условиям договора полная стоимость имущества не была уплачена ФИО5, однако объекты недвижимости были переданы ему в день заключения этого договора в соответствии с Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, поскольку в соответствии с приведенными выше разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ к указанным договорам не применяются правила статьи 429 ГК РФ, постольку у сторон договора не возникла обязанность заключить в будущем основной договор. Иное толкование существа этого договора как предварительного, на котором настаивали стороны, прямо противоречит приведенным выше разъяснениям абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".
При таких обстоятельствах, доводы истца о необходимости взыскания с ответчика обеспечительного платежа в связи с незаключением основного договора из-за обоюдной утраты интереса к совершению сделки, а также доводы ответчика об удержании обеспечительного платежа в связи с уклонением ФИО5 от заключения основного договора и не уплаты Гарантированной суммы, противоречат нормам материального права, поскольку заключенный между сторонами договор является основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. На день рассмотрения дела, указанный договор не расторгнут в установленном законом порядке. Данный договор не влечет обязанности по заключению какого-либо другого основного договора, за неисполнение которой подлежит взысканию предварительно оплаченная сумма.
Доводы стороны истца о том, что объект, указанный в предварительном договоре (дом №23), в действительности отсутствует на земельном участке, а предварительный договор заключен в отношении несуществующего дома, допустимыми доказательствами не подтверждены.
В подтверждение факта прекращения существования дома истцом представлен Акт обследования (заключение) Кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ года об отсутствии дома №№, из которого следует, что в результате визуального осмотра выявлено отсутствие объекта недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес><адрес>. Данные обстоятельства подтверждены актуальными сведениями ЕГРН на здание и земельный участок.
В подтверждение доводов ответчика о наличии на земельном участке объекта (дом, назначение нежилое) представлены договор дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок и дом, технический паспорт на здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год, декларации об объекте недвижимости за ДД.ММ.ГГГГ год (объект: дом, назначение нежилое, год создания ДД.ММ.ГГГГ и за ДД.ММ.ГГГГ год (объект: дом, назначение жилое, год создания ДД.ММ.ГГГГ передаточный акт к предварительному договору, согласно которому продавец (ФИО4) передал в пользование покупателю (ФИО5) земельный участок с расположенным на нем домом по адресу: г.<адрес>, полностью в таком виде, в каком они были на момент подписания предварительного договора.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что достоверных и допустимых доказательств, бесспорно свидетельствующих об отсутствии объекта (дом, назначение: нежилое) на земельном участке при заключении предварительного договора не представлено.
Доводы истца о том, что ответчик в нарушение п.№ предварительного договора не застраховал объекты недвижимости на период действия предварительного договора, что свидетельствует об утрате им интереса к заключению основного договора, правового значения не имеют.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности с учетом требований об относимости и допустимости доказательств, суд пришел к выводу, что правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 отсутствуют.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме, с ответчика не могут быть взысканы судебные расходы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО14 к ФИО4 ФИО15, третье лицо Раевскому ФИО16ФИО17, ФИО5 ФИО18 о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере <данные изъяты>., судебных расходов в сумме <данные изъяты>., - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий:
