Дело № 2-876/21
УИД 21RS0025-01-2020-004110-48
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Чебоксары
Московский районный суд города Чебоксары под председательством судьи Кулагиной З.Г., при секретаре Халимовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего Златкина Г.И. – Герасимова А.В. к индивидуальному предпринимателю Андрееву А.В. о взыскании задолженности за пользование нежилым помещением,
у с т а н о в и л:
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ принято к производству заявление Златкина Г.И. о признании его банкротом и возбуждено производство по делу.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики суда от ДД.ММ.ГГГГ в отношении Златкина Г.И. введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утверждён ФИО1
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ Златкин Г.И. <данные изъяты> сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утвержден ФИО2
Финансовый управляющий Златкина Г.И. – ФИО обратился в суд с иском с учётом уточнения к индивидуальному предпринимателю Андрееву А.В. (далее ИП Андрееву А.В.) о взыскании задолженности за пользование нежилым помещением по договору аренды №-С от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 066 000 руб., неустойки за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 638 714,97 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП Златкиным Г.И. и ИП Андреевым А.В. заключен договор №-С, согласно которого арендодатель передал арендатору в аренду с правом выкупа нежилое помещение <адрес> Государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ. Из положения п.п.№-№ договора следует, что арендатор принимает помещение в аренду на условиях оплаты арендодателю арендной платы из расчета 168 500 руб. в месяц, НДС не взимается. Арендная плата по договору является фиксированной и изменению в течение срока действия договора не подлежит. Арендная плата не покрывает эксплуатационные расходы, связанные с обеспечением помещения коммунальными услугами, которые оплачиваются арендатором самостоятельно на основании счетов, выставленных обслуживающими организациями, в соответствии с расчетом потребления по показаниям приборов учета. С момента заключения настоящего договора и подписания сторонами акта приема-передачи помещения арендатор самостоятельно исчисляет и уплачивает арендодателю арендную плату, обеспечивая её поступление не позднее 05 числа каждого расчетного месяца. Арендатор пользуется правом внести арендную плату за любой срок в пределах действия договора. За право заключения договора в течение пяти банковских дней с момента его подписания арендатор уплачивает арендодателю задаток в размере 1 800 000 руб., НДС не взимается. В счет выкупа помещения помимо ежемесячных арендных платежей арендатор уплачивает арендатору денежное вознаграждение в размере 1 500 000 руб., НДС не взимается. Оплата предусмотренного пунктом вознаграждения производится в любое время в течение срока аренды, указанного в п.№ договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. По окончании срока действия договор право собственности на помещение переходит к арендатору при условии исполнения арендатором условий договора. В нарушение условий договора ответчик в период действия договора не производил оплату арендных платежей, входящих в состав выкупной цены. В связи с чем, право собственности на помещение к ответчику не перешло. Ответчик до настоящего времени продолжает пользоваться помещением, что является основанием для исполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, размер которых между сторонами согласован договором. Так за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма арендных платежей составляет 6 066 000 руб. Ответчик должен уплатить арендные платежи за фактическое пользование помещением исходя из размера, определенного ранее заключенным договором аренды. В соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Из указанного следует, что с ответчика подлежит взысканию сумма неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 638 714,97 руб. Определением арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от ДД.ММ.ГГГГ принято к производству заявление Златкина Г.И. о признании его банкротом и возбуждено производство по делу. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в отношении Златкина Г.И. <данные изъяты> финансовым управляющим утвержден ФИО1 Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ Златкин Г.И. признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утвержден ФИО В связи с чем, право на взыскание дебиторской задолженности должника возникло у финансового управляющего.
Определением Арбитражного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГФИО от исполнения обязанностей финансового управляющего гражданина Златкина Г.И. освобожден. Финансовым управляющим в деле о банкротсве Златкина Г.И. утвержден член Ассоциации арбитражных управляющих «Гарантия» Герасимов А.В.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу произведена замена истца финансового управляющего Златкина Г.И. – Константинова А.И. на Герасимова А.В. (л.д. №).
В судебное заседание финансовый управляющий Златкина Г.И. – Герасимов А.В. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Истец Златкин Г.И. в судебное заседание не явился, направил своего представителя Гущину Т.Г.
Представитель Златкина Г.И. - Гущина Т.Г. исковые требования просила удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила взыскать с ответчика в пользу Златкина Г.И. за пользование нежилым помещением по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 066 000 руб., неустойки за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 638 714,97 руб.
Ответчик ИП Андреев А.В. в судебное заседание не явился, направил своего представителя Данилова В.В.
Представитель ИП Андреева А.В. - Данилов В.В. исковые требования не признал, пояснив суду, что на дату истечения срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения №, общей площадью 406,9 кв.м., находящегося по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ ИП Андреев А.В. произвел платежи на общую сумму 9 609 117 руб., что превышает общую сумму платежей по договору аренды, и подтверждает надлежащее исполнение кредитором обязательств. Факт исполнения обязательств ИП Андреевым А.В. по договору аренды был также установлен вступившими в законную силу судебными актами: определениями Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ по делу №, и повторному установлению не подлежит. Златкин Г.И. является недобросовестной стороной по договору аренды, поскольку уклонялся от исполнения обязательств по оформлению регистрации перехода права собственности, что повлекло возникновение судебных разбирательств в суде общей юрисдикции и в арбитражном суде, ИП Андреев А.В. является же добросовестной стороной по договору.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
К отношениям сторон по смешанному договору применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Из положений ст. ст. 550, 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статьей 624 ГК РФ предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением сторон.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Судом установлено, что Златкин Г.И. является собственником нежилого помещения, общей площадью 406,9 кв.м., расположенного в подвале и на первом этаже жилого четырехэтажного дома, находящегося по <адрес> на основании договор № купли-продажи нежилого помещения, заключенного с Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (продавец).
ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними зарегистрировано за Златкиным Г.И. зарегистрировано право собственности на данное нежилое помещение с обременением в виде ипотеки в пользу муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Горкомимущества поступило заявление Златкина Г.И. о даче разрешения на сдачу в аренду выкупаемого нежилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ письмом № Горкомимущество дало согласие.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП Златкиным Г.И. и ИП Андреевым А.В. заключен договор №-С, по которому арендодатель ИП Златкин Г.И. передал арендатору ИП Андрееву А.В. в аренду с правом выкупа нежилое помещение № с тамбуром (лит.а1), общей площадью 406,9 кв.м., расположенное в подвале (лит.А1) и на первом этаже жилого четырехэтажного дома (литера А), находящегося по <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ супруга ИП Златкина Г.И. - Златкина Е.Е. дала нотариально удостоверенное согласие на заключение договоров аренды нежилого помещения, а также на государственную регистрацию сделок.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора аренды.
В соответствии п.п.№-№ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор принимает помещение в аренду на условиях оплаты арендодателю арендной платы из расчета 168 500 руб. в месяц, НДС не взимается. Арендная плата по договору является фиксированной и изменению в течение срока действия договора не подлежит. Арендная плата не покрывает эксплуатационные расходы, связанные с обеспечением помещения коммунальными услугами, которые оплачиваются арендатором самостоятельно на основании счетов, выставленных обслуживающими организациями, в соответствии с расчетом потребления по показаниям приборов учета. С момента заключения настоящего договора и подписания сторонами акта приема-передачи Помещения арендатор самостоятельно исчисляет и уплачивает арендодателю арендную плату, обеспечивая её поступление не позднее 05 числа каждого расчетного месяца. Арендатор пользуется правом внести арендную плату за любой срок в пределах действия договора. За право заключения договора в течение пяти банковских дней с момента его подписания арендатор уплачивает арендодателю задаток в размере 1 800 000 руб., НДС не взимается. В счет выкупа помещения помимо ежемесячных арендных платежей арендатор уплачивает арендатору денежное вознаграждение в размере 1 500 000 руб., НДС не взимается. Оплата предусмотренного пунктом вознаграждения производится в любое время в течение срока аренды, указанного в п.№ договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. По окончании срока действия договор право собственности на помещение переходит к арендатору при условии исполнения арендатором условий договора.
В пункте № договора сторонами определено, что совокупность произведенных арендатором согласно п.п. №, №, № договора платежей по истечении срока аренды признается (засчитывается) выкупной стоимостью (ценой) нежилого помещения.
Согласно п. № договора аренды результатом исполнения настоящего договора становится переход права собственности на арендуемое помещение к арендатору, если последним будут добросовестно исполнены условия настоящего договора. По окончании срока аренды помещение переходит в собственность арендатора. При этом акт приема-передачи помещения в аренду признается сторонами актом приема-передачи помещения в собственность арендатора без составления дополнительно иного передаточного документа.
Таким образом, в соответствии с условиями условиям договора аренды с правом выкупа арендованное имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ арендодатель ИП Златкин Г.И. по акту сдачи-приемки передал указанное в п.№ договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение арендатору ИП Андрееву А.В.
В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и в формировании всех его условий.
Сторонами ИП Златкиным Г.И. и ИП Андреевым А.В. в требуемой законом форме заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества с правом выкупа, в котором согласованы все существенные условия договора аренды нежилого помещения и договора купли-продажи, в том числе предмет договора, срок договора, выкупная цена недвижимости, условия перехода права собственности.
При заключении договора аренды с правом выкупа стороны определили выкупную стоимость помещения в сумме 9 366 000 руб. (1 800 000 руб. – задаток; 6 066 000 руб. – арендная плата (п.№.); 1 500 000 руб. – денежное вознаграждение в счет выкупа (п.№.)).
Судом установлено, что ИП Андреев А.В. произвел платежи по договору аренды в установленный договором срок на общую сумму 9 609 117 руб., что превышает общую сумму платежей по договору аренды.
Факт исполнения обязательств ИП Андреевым А.В. по договору аренды установлен вступившими в законную силу определениями Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ по делу №
Согласно ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Так, из указанных определений Арбитражного суда Чувашкой Республики следует, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ИП Андреевым А.В. произведено перечисление денежных средств на общую сумму 9 883 979,55 руб., из них 6 899 203,55 руб. Горкомимуществу за Залткина Г.И. по договору № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, за коммунальные услуги за ИП Златкина Г.И. – 127 116 руб., по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ – 2 857 660 руб.
Согласно письму Златкина Г.И. от ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи перечислялись ИП Андреевым А.В. за Златкина Г.И. в счет оплаты по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Горкомимуществу.
Факт исполнения обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ финансовым управляющим Златкина Г.И. – Герасимовым А.В. не оспаривается.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №) финансовый управляющий Герасимов А.В. пояснил, что Андреев А.В. выплатил выкупную стоимость нежилого помещения по договору аренды полностью и право собственности должно было перейти к нему, но из-за процедуры банкротства в отношении Златкина Г.И. данное помещение остается за должником.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истцом каких-либо доказательств о неисполнении ответчиком обязательств по договору аренды, истцом суду не представлены.
Таким образом, собранные по делу доказательства свидетельствуют о том, что обязательства по указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком исполнены до истечения срока его действия. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик внес выкупную стоимость арендуемого имущества в полном объеме.
Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не состоялось не по вине ответчика, а по обстоятельствам независящим от его волеизъявления.
Данный вывод подтверждается следующими фактическими обстоятельствами дела.
ДД.ММ.ГГГГ Андреев А.В. обратился в Росреестр по ЧР с заявлением от государственной регистрации права собственности на нежилое помещение №, общей площадью 406,9 кв.м., расположенное в подвале и на первом этаже в доме <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Андреева А.В. направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ, указав, что соответствующее заявление о государственной регистрации перехода права от Златкина Г.И. на указанный объект недвижимости в Управление не поступало, а также не представлен документ, свидетельствующий об оплате денежного вознаграждения в размере 1 500 000 руб. в соответствии с п. № договора.
Решением третейского суда по Чувашской Республике при правозащитной организации «Фонд правосудие» от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение №, общей площадью 406,9 кв.м., расположенное в подвале и на первом этаже в <адрес> признано совместной собственностью супругов Златкина Г.И. и Златкиной Е.А. и право собственности на указанное жилое помещение по ? доли за Златкиным Г.И. и Златкиной Е.А.
Вступившим в законную силу определением Ленинского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ решение третейского суда по Чувашской Республике при правозащитной организации «Фонд правосудие» от ДД.ММ.ГГГГ отменено.
ИП Андреев А.В. обратился в Ленинский районный суд г. Чебоксары с иском к Златкину Г.И. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение №, находящееся по <адрес>.
Определением Ленинского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ производства по делу по иску ИП Андреева А.В. к Златкину Г.И. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости прекращено.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ определение Ленинского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ отменено и исковое заявление ИП Андреева А.В. к Златкину Г.И. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение <адрес> оставлено без рассмотрения, поскольку исковое заявление ИП Андреева А.В. принято к производству суда ДД.ММ.ГГГГ и не было рассмотрено судом до даты введения в отношении Златкина Г.И. процедуры реструктуризации долгов гражданина и, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов гражданина, в отношении которого ведется производство по делу о банкротстве, и его кредиторов, разрешение вопроса о судьбе находящегося в собственности Златкина Г.И. спорного нежилого помещения в настоящее время возможно только в рамках дела о банкротстве.
ИП Андреев А.В. обратился в рамках дела о банкротстве Златкина Г.И. с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение №, находящееся по <адрес>.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики по делу № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления о признании права собственности на спорное помещение ИП Андрееву А.В. было отказано. При этом определением установлен факт полного исполнения обязательств ИП Андреевым А.В. по договору аренды и возникновение права требования передачи помещения в собственность ИП Андреева А.В. Однако, с учетом особенностей законодательства о банкротстве, реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов Златкина Г.И. включено требование ИП Андреева А.В. в размере 11 329 609,70 руб. основного долга.
ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим Герасимовым А.В. и ИП Андреевым А.В. заключен договор ответственного хранения нежилого помещения №1 с тамбуром (лит.а1), общей площадью 406,9 кв.м., расположенного в подвале (лит.А1) и на первом этаже жилого четырехэтажного дома (литера А), находящегося по <адрес>
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства на основе полного, всестороннего, непосредственного и объективного исследования всех доказательств в их совокупности.
Суд, анализируя представленные доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска финансового управляющего Златкина Г.И. о взыскании с ИП Андреева А.В. задолженности за пользование нежилым помещением по договору аренды №-С от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и неустойки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В иске финансовому управляющему Златкина Г.И. – Герасимову А.В. к индивидуальному предпринимателю Андрееву А.В. о взыскании задолженности за пользование нежилым помещением по договору аренды № 10-С от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 066 000 руб., неустойки за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 638 714,97 руб. отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий З.Г. Кулагина
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
