Дело № 2-88/2020
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Мирный 16 марта 2020 г.
Мирнинский городской суд Архангельской области в составе:
председательствующего Агеева Д.А.,
при секретаре судебного заседания Макуровой Ю.С.,
с участием истца Солодягина С.В.,
представителя истца - Пирогова М.Ю.,
представителя администрации Мирного, третьего лица Муниципального учреждения «Управление муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного» Игнатьевой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Солодягина Сергея Вилорьевича к администрации Мирного о признании незаконным отказа в изменении условий договора аренды земельного участка, обязании внести изменения в условия договора аренды, обязании произвести перерасчет арендной платы,
установил:
Солодягин С.В. обратился в суд с иском к администрации Мирного с требованиями:
- о признании незаконным отказа администрации Мирного в изменении условий договора аренды земельного участка от 15 апреля 2016 г. в части изменения установления, начиная с 12 августа 2017 г., размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу за этот участок и проведения перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 15 апреля 2016 г. за период с 12 августа 2017 г. до даты окончания действия договора с учетом установления размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу;
- возложении обязанности на ответчика установить, начиная с 12 августа 2017 г., размер арендной платы за земельный участок равным земельному налогу за этот земельный участок;
- возложении обязанности на ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 15 апреля 2016 г. за период с 12 августа 2017 г. до даты окончания действия договора с учетом установления размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу.
В обоснование иска указал, что 15 апреля 2016 г. он заключил с ответчиком договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования: для размещения здания вневедомственной охраны. На земельном участке установлены ограничения – участок является запретной зоной с особыми условиями военного объекта Архангельского лесничества МО РФ. В декабре 2019 г. он обратился к ответчику с заявлением, в котором просил обязать администрацию Мирного внести изменения в условия договора аренды земельного участка от 15 апреля 2016 г.: установить, начиная с 12 августа 2017 г. размер арендной платы за земельный участок равным земельному налогу за этот земельный участок, обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 15 апреля 2016 г. за период с 12 августа 2017 г. до даты окончания действия договора с учетом установления размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу. Свои требования мотивировал тем, что согласно абз.8 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют. В соответствии с Решением городского Совета депутатов Мирного Архангельской области от 30 ноября 2010 г. № 179 «О земельном налоге на территории муниципального образования «Мирный» (ред. От 10.11.2016 № 213) для земельных участков, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд установлена ставка 0,3 %. Также приеменяется ставка 1, 5 %. По мнению истца после изменения кадастровой стоимости (с марта 2019 г.) арендная плата должна составить 5 727 руб. 70 коп. х 0,3% = 17 руб. 18 коп. (при ставке 1,5% - 85 руб. 92 коп.) Ответчик отказал ему в удовлетворении его заявления о внесении изменений в условия договора аренды земельного участка и установлении, начиная с 12 августа 2017г., размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу за этот земельный участок.
В ходе судебного заседания истец и его представитель настаивали на удовлетворении иска в полном объеме по тем же основаниям.
Представитель третьего лица ООО «Домстрой» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.
Представитель ответчика администрации Мирного, она же представитель третьего лица Муниципального учреждения «Управление муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного» Игнатьева М.А. иск не признала, и пояснила, что истцом избран ненадлежащий способ зашиты права, поскольку письмо администрации Мирного об отказе в изменении условий договора аренды и перерасчете размера арендной платы не устанавливает, не изменяет и не прекращает гражданских прав и обязанностей, и не является сделкой, подлежащей обжалованию в судебном порядке. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды возможно только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты. Город Мирный является закрытым административно-территориальным образованием, и все земельные участки, находящиеся на территории Мирного, ограничены в обороте. Земельные участки, используемые для сходных целей, собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенные к землям, ограниченным в обороте, на территории городского округа Архангельской области «Мирный», отсутствуют. Применение принципа 7 Основных принципов определения арендной платы при определении размера арендной платы всем арендаторам на территории Мирного будет противоречить принципу экономической обоснованности размера арендной платы в муниципальном образовании, поскольку доходы от арендной платы за землю являются одним из основных источников бюджета муниципального образования. Требования истца о перерасчете арендной платы за период с 12 августа 2017 года по 31 декабря 2018 года, противоречат положениям статьи 13 ГПК РФ об обязательности исполнения судебных актов, фактически направлены на пересмотр вступивших в законную силу судебных актов о взыскании заложенности по договору аренды с Солодягина С.В.
Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 13 января 2016 г. между Солодягиным С.В. и администрацией Мирного был заключен договор купли-продажи здания вневедомственной охраны, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Мирный, ул. Заозерная, д. 2, стоимостью 1 500 001 рубль, права переход права собственности на основании данного договора зарегистрирован в установленном законом порядке 20 февраля 2016 г., о чем внесена соответствующая запись.
15 апреля 2016 г. стороны заключили договор аренды земельного участка №***, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользования и владение земельный участок с кадастровым номером ***, по адресу: г. Мирный, ***, площадью 6985 кв.м., с разрешенным видом использованием - для размещения здания вневедомственной охраны. Согласно акту приема-передачи земельного участка от 15 апреля 2016 г. указанный земельный участок был передан арендатору Солодягину С.В. (л.д.8-11)
По условиям договора сумма арендной платы за земельный участок с 15 апреля 2016 г. до 1 января 2017 г. составляет 269 274 руб. 27 коп. Условия Договора в части внесения арендной платы распространяются на отношения, возникшие до заключения настоящего Договора с 20 февраля 2016 г. в связи с фактическим землепользованием, в общей сумме 56 743 руб. 62 коп.
В письме от 25 декабря 2019 г. Глава мирного отказал истцу в удовлетворении его заявления о внесении изменений в условия договора аренды земельного участка и установлении, начиная с 12 августа 2017г., размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу за этот земельный участок. (л.д.7, 27, 28)
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Согласно ст.6 Закона РФ от 14.07.1992 N 3297-1 (ред. от 29.06.2018) "О закрытом административно-территориальном образовании" земельные участки, занимаемые организациями и (или) объектами, по роду деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, находятся в федеральной собственности и передаются в постоянное (бессрочное) пользование этим организациям и (или) объектам.
В закрытом административно-территориальном образовании особый режим использования земель устанавливается по решению Правительства Российской Федерации.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.07.2001 N 508 "Об утверждении перечня закрытых административно-территориальных образований и расположенных на их территориях населенных пунктов" г.Мирный Архангельской области является закрытым административно-территориальным образованием.
Правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).
К числу таких принципов, содержащихся в постановлении № 582, относится принцип экономической обоснованности, который предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке. Исходя из указанного принципа, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.
Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12 августа 2017 года, Основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года № 710 утверждены Методические рекомендации по применению Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.
В пункте 30 раздела 8 Методических рекомендаций указано, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность.
Ставки арендной платы на территории муниципального образования «Мирный» в соответствии с требованиями законодательства, и принципами арендной платы за землю, установлены решением городского Совета депутатов Мирного № 340 от 24 января 2013 года «О внесении изменений и дополнений в решение городского Совета депутатов Мирного от 18 ноября 2009 года № 66 «О порядке определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Мирный». Указанное решение сессии городского Совета депутатов является действующим, и его нормы обязательны для участников земельных отношений на территории Мирного. При принятии указанного решения сессии городского Совета, ставки арендной платы прогнозировались на основании экономической оценки факторов, влияющих на доходность земельных участков.
Таким образом, установление ставок арендной платы в процентном отношении от экономической составляющей участка (кадастровой стоимости) подразумевает соблюдение принципа экономической обоснованности.
Пунктом 17.2 решения городского совета депутатов от 24 января 2013 года № 340 установлена базовая ставка арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры, искусства, религии (за исключением указанных в пункте 17.1) - в размере 5,9. С учетом вида разрешенного использования земельного участка истцу при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком, начиная с 2016 года по настоящее время, администрацией Мирного при расчетах по договору применяется ставка арендной платы в размере 5,9.
Городской округ Архангельской области «Мирный» является закрытым административно-территориальным образованием. В силу пункта 5 статьи 27 ЗК РФ все земельные участки, находящиеся на территории Мирного ограничены в обороте. Земельные участки, используемые для сходных целей, собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенные к землям, ограниченным в обороте, на территории городского округа Архангельской области «Мирный», отсутствуют.
Применение принципа 7 Основных принципов определения арендной платы при определении размера арендной платы всем арендаторам на территории Мирного будет противоречить принципу экономической обоснованности размера арендной платы в муниципальном образовании.
Кроме этого, в соответствии со статьей 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Решением Мирнинского городского суда Архангельской области от 21 июня 2017 года Солодягину С.В. было отказано в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи от 13 января 2016 года, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на здание вневедомственной охраны, расторжении договора аренды земельного участка №*** от 15 апреля 2016 года взыскании денежной суммы, уплаченной по договору купли продажи здания в размере 1 500 001 рублей, признании торгов от 18 декабря 2016 года по продаже муниципального имуществ несостоявшимися.
Решением Мирнинского городского суда Архангельской области от 13 марта 2018 года, вступившим в законную силу, Солодягину С.В. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации МО «Мирный» о расторжении договора купли-продажи №1 от 13 января 2016 года на здание вневедомственной охраны, расторжении договора аренды №15/16 от 15 апреля 2016 года земельного участка и взыскании неосновательного обогащения в размере 1 500 001 руб.
На основании решения Мирнинского городского суда Архангельской области от 19 июня 2018 года с Солодягина С.В. взыскана в бюджет муниципального образования «Мирный» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № *** от 15 апреля 2016 года за период с 1 января 2016 по 31 декабря 2017 года в размере 725061 рубль 89 копеек.
Решением Мирнинского городского суда Архангельской области от 3 июля 2019 года с Солодягина С.В. так же взыскана задолженность по указанному договору в размере 416572 рубля 00 копеек за период с 1 января 2018 по 31 декабря 2018 года.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Так, из материалов дела следует, что законность заключения договора аренды земельного участка являлась предметом рассмотрения гражданских дел и проверена в судебном порядке.
Каких-либо существенных изменений обстоятельств, влекущих в силу ст. 451 ГК РФ изменение договора, из которых стороны исходили при его заключении, не установлено.
Удовлетворение иска об изменении договорного условия о размере арендной платы возможно при установлении судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют. Суд должен установить противоречие договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора (вынесения решения), а во-вторых, суд должен установить соответствие предлагаемой истцом формулировки договорного условия императивным нормам права. Таких обстоятельств по делу не установлено.
Поскольку заявленные истцом требования об обязании установить размер арендной платы за земельный участок равный земельному налогу, начиная с 12 августа 2017 года, не могут охватывать ретроспективные правоотношения сторон, оснований для удовлетворения данного требования не имеется.
Требования истца о перерасчете арендной платы за период с 12 августа 2017 года по 31 декабря 2018 года, противоречат положениям статьи 13 ГПК РФ об обязательности исполнения судебных актов, фактически направлены на пересмотр вступивших в законную силу судебных актов о взыскании заложенности по договору аренды с Солодягина С.В., в связи с чем суд не находит оснований для их удовлетворения. Поскольку требования об обязании установить иной размер аренной платы удовлетворению не подлежат, не имеется оснований и для перерасчета размера арендной платы за период до даты окончания договора аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания незаконным отказа администрации Мирного в изменении условий договора аренды земельного участка, равно как не находит оснований для удовлетворения требований об обязании ответчика внести изменения в условия договора аренды земельного участка в части установления с 12 августа 2017 года размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу за этот земельный участок, обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды с 12 августа 2017 г. до даты окончания договора с учетом установления размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Солодягину Сергею Вилорьевичу отказать в удовлетворении исковых требований к администрации Мирного о признании незаконным отказа администрации Мирного в изменении условий договора аренды земельного участка от 15 апреля 2016 г. в части изменения установления, начиная с 12 августа 2017 г., размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу за этот участок и проведения перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 15 апреля 2016 г. за период с 12 августа 2017 г. до даты окончания действия договора с учетом установления размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу, возложении обязанности на ответчика установить, начиная с 12 августа 2017 г., размер арендной платы за земельный участок равным земельному налогу за этот земельный участок, возложении обязанности на ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 15 апреля 2016 г. за период с 12 августа 2017 г. до даты окончания действия договора с учетом установления размера арендной платы за земельный участок равным земельному налогу.
Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Мирнинский городской суд Архангельской области.
Председательствующий Агеев Д.А.
Мотивированное решение суда изготовлено 20 марта 2020 года.
Председательствующий Агеев Д.А.
