Дело № 2-4105/2020
УИД 50RS0026-01-2020-006043-67
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23.09.2020 года Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Аксеновой Е.Г., при секретаре Вирабян А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Корона» к Зарубиной Т. А. о взыскании арендных платежей, коммунальных услуг, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, коммунальных услуг, возмещении ущерба, судебных расходов, по встречному иску Зарубиной Т. А. к ООО «Корона» о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании обеспечительного платежа,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО «Корона» обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя его тем, что ДД.ММ.ГГ между сторонами был заключен договор аренды части нежилого помещения 1 (комнаты 3, 4, 4а, 5, общей площадью 52,7 кв.м), по адресу: <адрес> (п. 1.1), для использования в качестве пекарни (п. 1.3). Размер арендной платы по договору составляет 80 000 руб. в месяц, НДС не облагается (п. 2.1), арендная плата выплачивается авансом ежемесячно, с 1-го по 3-е число текущего месяца, за каждый неполный календарный месяц арендная плата рассчитывает пропорционально фактическим дням аренды (п. 2.2). Услуги снабжающих (коммунально-эксплуатационных) организаций, а именно коммунальные услуги, электроснабжение, отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотвод, капитальный ремонт и вывоз мусора в арендную плату не входят, и оплачиваются арендатором отдельно по счетам, выставляемым соответствующими организациями (п. 2.4).
При заключении договора арендатором оплачен обеспечительный платеж в размере 80 000 руб., который при окончании срока действия договора, а также в случае его досрочного расторжения, засчитывается в счет арендной платы за последний арендный период либо используется для компенсации задолженности по коммунальным и иным платежам, а также возмещения ущерба, причиненного помещению (п. 2.3).
Срок договора установлен с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. (п. 3.1). Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон. При этом сторона-инициатор направляет письменное уведомление о расторжении договора не менее, чем за один месяц до расторжения (п. 3.2).
Арендатор обязан в последний день срока действия договора или в случае досрочного расторжения договора – не позднее 5 дней с момента прекращения действия договора – возвратить имущество по акту возврата имущества (п. ДД.ММ.ГГ).
При неуплате арендатором арендных платежей в установленные п. 2.2 сроки начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2).
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора, в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами (форс-мажор) (п. 6.1). Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств, должна в письменной форме в 10-дневный срок известить другую сторону о наступлении вышеизложенных обстоятельств. Надлежащим доказательством наличия вышеизложенных обстоятельств и их продолжительности будут служить справки, выданные компетентными органами по месту нахождения сторон договора (п. 6.3).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГ., помещение передано арендатору в пригодном для его использования состоянии, оборудованное системами электроснабжения, водопроводом, вентиляции, отопления.
В нарушение условий договора ответчик в период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. не исполнил обязательства по оплате арендных платежей за апрель-июнь 2020г. и по оплате услуг снабжающих организаций за март-май 2020г.
ДД.ММ.ГГ. ответчику направлена претензия с требованием об исполнении обязательств по договору и готовности расторжения договора с 28.05.2020г. при условии передачи помещения в состоянии, пригодном для его использования и эксплуатации, с исправным водопроводом, системой отопления, электроснабжения и вентиляции, а также при условии оплаты всех задолженностей по договору, на что ответчик ответил несогласием и 28.05.2020г. не явился для осмотра помещения и решения вопроса об условиях и сроках расторжения договора.
ДД.ММ.ГГ. был произведен осмотр арендуемого помещения, в ходе которого выявлено грубое нарушение, а именно отсутствие электроснабжения и отсутствие электрического щита. Со слов ответчика, щит снят по ее распоряжению.
На основании изложенного истец просит суд, взыскать с Зарубиной Т.А. в свою пользу задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере 240 000 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере 30 100,74 руб., неустойку за просрочку уплату по арендным платежам и оплате услуг снабжающих организаций за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере 5 280 руб., возмещение причиненного ущерба в размере 20 000 руб. - всего взыскать с ответчика с учетом внесенного обеспечительного платежа 215 380,74 руб. Также просит взыскать с ответчика расходы по госпошлине в размере 5 354 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб.
Ответчик Зарубина Т.А. обратилась в суд со встречным иском к ООО «Корона» о расторжении договора аренды, взыскании обеспечительного платежа, указав в его обоснование, что расчеты по договору аренды произведены ею по ДД.ММ.ГГ. включительно. В соответствии с письмом-уведомлением Управы района Северное Измайлово г. Москвы от ДД.ММ.ГГ. №Си-203 исх. со ссылкой на Указ Мэра Москвы от ДД.ММ.ГГ. №-УМ, в связи с угрозой распространения в г. Москве новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), деятельность пекарни была приостановлена с ДД.ММ.ГГ.
Арендатор уведомил представителя ООО «Корона» о приостановке деятельности посредством писем от ДД.ММ.ГГ. и ДД.ММ.ГГ. в мессенджере WhatsApp и, руководствуясь главой 6 договора, инициировал переговоры о досрочном расторжении договора и освобождении арендуемого помещения. Стороны договорились о дате приема-передачи помещения ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ. арендодатель не явился для принятия помещения, ДД.ММ.ГГ. арендатор направил на юридический адрес ООО «Корона» односторонний акт приема-передачи (возврата) помещения от ДД.ММ.ГГ., указав в сопроводительном письме на перерасчет по обеспечительному платежу, сумма, подлежащая возврату, составила 24 257,20 руб.
В ответ ДД.ММ.ГГ. арендодатель направил арендатору отказ от подписания акта, ссылаясь на отсутствие между сторонами соглашения о расторжении договора, несогласие с осуществлением перерасчета обеспечительного платежа и на отсутствие у представителя ООО «Корона» Ершова А.А. полномочий на прием помещения.
На основании изложенного истец по встречному иску Зарубина Т.А. просит отказать ООО «Корона» в иске, расторгнуть с ДД.ММ.ГГ. договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ., взыскать с ООО «Корона» сумму обеспечительного платежа по договору аренды в размере 24 527,20 руб.
Представитель ООО «Корона» Ершов А.А. в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении иска, просил отказать в удовлетворении встречного иска. Пояснял, что не имел полномочий решать с ответчиком вопросы о расторжении договора, приеме-передачи помещения, о чем сообщал Зарубиной Т.А.
Зарубина Т.А. и ее представитель в судебное заседание явились, просили в иске ООО «Корона» отказать, удовлетворить встречный иск.
Зарубина Т.А. в судебном заседании так же пояснила, что о дате передаче помещения ДД.ММ.ГГ уведомила по телефону представителя общества Ершова А.А. Поскольку Ершов А.А. принимал платежи по арендной плате, она посчитала, что надлежаще уведомила ООО «Корона» о дате передачи помещения. Письменно руководителя ООО «Корона» о дате передаче помещения (ДД.ММ.ГГ) не уведомляла. Ключи от арендованного помещения истцу не возвратила. Зарубина Т.А. не отрицала, что при освобождении арендованного помещения ею был демонтирован электрический счетчик.
Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу статей 309 и 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГ между сторонами был заключен договор аренды части нежилого помещения 1 (комнаты 3, 4, 4а, 5, общей площадью 52,7 кв.м), по адресу: <адрес> (п. 1.1), для использования в качестве пекарни (п. 1.3).
Размер арендной платы по договору составляет 80 000 руб. в месяц, НДС не облагается (п. 2.1), арендная плата выплачивается авансом ежемесячно, с 1-го по 3-е число текущего месяца, за каждый неполный календарный месяц арендная плата рассчитывает пропорционально фактическим дням аренды (п. 2.2). Услуги снабжающих (коммунально-эксплуатационных) организаций, а именно коммунальные услуги, электроснабжение, отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотвод, капитальный ремонт и вывоз мусора в аридную плату не входят, и оплачиваются арендатором отдельно по счетам, выставляемым соответствующими организациями (п. 2.4).
При заключении договора арендатором оплачен обеспечительный платеж в размере 80 000 руб., который при окончании срока действия договора, а также в случае его досрочного расторжения, засчитывается в счет арендной платы за последний арендный период либо используется для компенсации задолженности по коммунальным и иным платежам, а также возмещения ущерба, причиненного помещению (п. 2.3).
Срок договора установлен с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. (п. 3.1). Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон. При этом сторона-инициатор направляет письменное уведомление о расторжении договора не менее, чем за один месяц до расторжения (п. 3.2).
Арендатор обязан в последний день срока действия договора или в случае досрочного расторжения договора – не позднее 5 дней с момента прекращения действия договора – возвратить имущество по акту возврата имущества (п. 4.4.13).
При неуплате арендатором арендных платежей в установленные п. 2.2 сроки начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2).
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора, в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами (форс-мажор) (п. 6.1). Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств, должна в письменной форме в 10-дневный срок известить другую сторону о наступлении вышеизложенных обстоятельств. Надлежащим доказательством наличия вышеизложенных обстоятельств и их продолжительности будут служить справки, выданные компетентными органами по месту нахождения сторон договора (п. 6.3).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГ., помещение передано арендатору в пригодном для его использования состоянии, оборудованное системами электроснабжения, водопроводом, вентиляции, отопления.
ООО «Корона» обратилось в суд с иском, ссылаясь на нарушение арендатором условий по оплате арендных платежей за ДД.ММ.ГГ. и по оплате услуг снабжающих организаций за ДД.ММ.ГГ.
Зарубина Т.А. указывает на приостановление деятельности пекарни с ДД.ММ.ГГ. из-за возникновения обстоятельств непреодолимой силы.
В судебном заседании свидетель Денисова М.А. пояснила, что до ДД.ММ.ГГ года работала у ответчика в пекарне. Продукция пекарни реализовывалась в данном помещении. ДД.ММ.ГГ она и ответчика освобождали арендованное помещение, забирали вещи, технику. В указанный день в помещении присутствовали она (свидетель), Зарубина Т.А. и ее сын. Пекарня прекратила работу в связи с сообщением Управы о приостановлении деятельности, в связи с пандемией.
Как пояснила Зарубина Т.А., она уведомила представителя ООО «Корона» о приостановке деятельности посредством писем от ДД.ММ.ГГ. и ДД.ММ.ГГ. в мессенджере WhatsApp и, руководствуясь главой 6 договора, инициировала переговоры о досрочном расторжении договора и освобождении арендуемого помещения. Стороны договорились о дате приема-передачи помещения ДД.ММ.ГГ., однако арендодатель не явился для принятия помещения, акт приема-передачи помещения был составлен арендатором в одностороннем порядке и направлен арендодателю.
В ответ ДД.ММ.ГГ арендодатель направил арендатору отказ от подписания акта, ссылаясь на отсутствие между сторонами соглашения о расторжении договора, несогласие с осуществлением перерасчета обеспечительного платежа и на отсутствие у представителя ООО «Корона» Ершова А.А. полномочий на прием помещения.
Вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ Зарубиной Т.А. не представлено достоверных доказательств об уведомлении арендодателя о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГ и об осмотре помещения с целью его дальнейшей передаче (возврату) арендодателю. Представленные суду письма от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ. на имя генерального директора ООО «Корона» содержат просьбу об уменьшении арендных платежей, о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГ. в них не упоминается.
Надлежащим и соответствующим условиям договора уведомлением одной из сторон о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГ. является письменная претензия Зарубиной Т.А. от ДД.ММ.ГГ.
Учитывая положения п. ДД.ММ.ГГ договора аренды и подписание арендодателем акта осмотра помещения от ДД.ММ.ГГ., договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ., заключенный между ООО «Корона» и Зарубиной Т.А., суд считает расторгнутым с ДД.ММ.ГГ.
При этом суд учитывает сообщение Управы района северное Измайловой г. Москвы от ДД.ММ.ГГ о приостановлении деятельности ряда организаций, в связи с распространением коронавирусной инфекции, и п. 6.1 договора, в соответствии с которым, стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по договору, если это явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы…., в том числе другие события, имеющие социальное значение.
Соответственно, требование Зарубиной Т.А. по встречному иску о расторжении договора подлежит частичному удовлетворению.
Заявленное ООО «Корона» требование о взыскании задолженности по договору подлежит частичному удовлетворению.
Размер задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 74 838,70 руб., из расчета: 80 000 руб. (за апрель) + 74 838,70 руб. (за 29 дней мая: 80000:31*29) – 80 000 руб. (обеспечительный платеж).
Поскольку сумма обеспечительного платежа учтена судом при расчете арендных платежей, подлежащих взысканию, встречный иск в части взыскании обеспечительного платежа удовлетворению не подлежит.
Задолженность по коммунальным услугам за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 30 100,74 рублей, из расчета: 19 285,54 руб. (за март) + 5 407,60 руб. (за апрель) + 5 407,60 руб. (за май). Суд соглашается с представленным истцом расчетом, установив его достоверность и обоснованность.
Размер неустойки за просрочку оплаты арендных платежей по договору за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 9 754,84 руб., из расчета: 154 838,70 руб. * 0,1% * 63 дня.
Соответственно сумма неустойки, подлежащая взысканию с арендатора, в пределах заявленных истцом требований составит 5 280 руб.
Исходя из требований ст. 15 ГК РФ, требование истца о взыскании причиненного помещению ущерба подлежит частичному удовлетворению.
В силу п. ДД.ММ.ГГ договора неотделимые улучшения помещения остаются у арендодателя без возмещения стоимости, имущество не должно быть ухудшено по сравнению с состоянием на дату передачи помещения.
Зарубина Т.А. не отрицала, что при освобождении помещения демонтировала электрический счетчик.
В ходе осмотра арендуемого помещения ДД.ММ.ГГ., арендодателем установлено отсутствие электроснабжения и отсутствие электрического щита.
Согласно договору подряда № от ДД.ММ.ГГ. подрядчик осуществляет электромонтажные работы в помещении по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 15000 рублей.
Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГ ООО «Корона» оплатила стоимость работ по договору подряда от ДД.ММ.ГГ в размере 10000 рублей.
Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца подтверждённую сумму ущерба в размере 10000 рублей.
На основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 3 604,39 руб.
Требование истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя удовлетворению не подлежит, поскольку не представлено доказательств несения таких расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Корона» к Зарубиной Т. А. о взыскании арендных платежей, коммунальных услуг, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, коммунальных услуг, возмещении ущерба, судебных расходов – удовлетворить в части.
Взыскать с Зарубиной Т. А. в пользу ООО «Корона» задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в сумме 74838,70 рублей, задолженность по коммунальным услугам за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в сумме 30100,74 рублей, неустойку за просрочку арендных платежей, коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в сумме 5280 рублей, в возмещение ущерба 10000 рублей, госпошлину в сумме 3604,39 рублей.
В удовлетворении иска ООО «Корона» в остальной части: о взыскании расходов по оплате услуг представителя, а так же свыше взысканных сумм, отказать.
Встречный иск Зарубиной Т. А. к ООО «Корона» о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании обеспечительного платежа – удовлетворить в части.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГ между ООО «Корона» и Зарубиной Т. А. с ДД.ММ.ГГ.
В удовлетворении встречного иска Зарубиной Т. А. в части расторжения договора аренды с ДД.ММ.ГГ, взыскании обеспечительного платежа в сумме 24527,20 рублей - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.Г. Аксенова
Решение принято в окончательной форме 26.10.2020 года
