Дело №2-436/19
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
Луховицкий районный суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Ступиной С.В.
при секретаре Лушиной Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа Луховицы Московской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа Луховицы Московской области, просит суд расторгнуть договор от ...... купли-продажи земельного участка общей площадью 1500кв.м, расположенного по адресу: ..., р...., уч.39, с кадастровым номером ..., заключенный между Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области и ФИО1; взыскать с ответчика денежные средства в сумме ...., оплаченные за земельный участок; неустойку за просрочку выполнения требований потребителя в размере ....; штраф в размере ...% от стоимости земельного участка в сумме ....; компенсацию морального вреда в размере .... и расходы по оплате услуг представителя в размере ....
В судебном заседании представитель истца ФИО2 предъявленные требования поддержал, в их обоснование показал, что ... между истцом и Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью ....м, расположенного по адресу: ..., р...., ... с кадастровым номером .... Назначение земельного участка - жилая территориальная зона, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с п. 2.1 договора стоимость зе¬мельного участка составляет ... руб. и была оплачена покупателем.
В п.1.3 договора было указано, что на момент продажи ограничения (обременения) прав на земельный участок не зарегистрированы. Земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.
На основании распоряжения Администрации городского округа Луховицы Московской области от ...... была проведена выездная проверка по месту нахождения земельного участка с целью установления факта использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. По результатам проверки Управлением Росреестра по Московской области ... в отношении истца был составлен протокол об административном правонарушении и возбуждено дело об административном правонарушении за нецелевое использование земельного участка.
При оформлении разрешительной документации на строительство жилого дома истец получил уведомление Администрации городского округа Луховицы от ... № Р... из которого узнал о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на спорном земельном участке, поскольку земельный участок расположен в 200-метровой защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Успенская церковь.1840г.».
Аналогичный запрет на строительство объектов капитального строительства на земельном участке истца содержится в заключении Главного управления культурного наследия Московской области от ....
Истец приобретал участок исключительно для строительства на нем жилого дома, о чем продавец участка знал. Ответчик не поставил истца в известность о том, что объект культурного наследия федерального значения - «Успенская церковь.1840г.» - включен в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения Указом Президента РФ от 20.02.1995 года №176. Считает, что тем самым ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи земельного участка, поскольку истец не может использовать участок по его целевому назначению.
Ссылаясь на положения п.2 ст.450 ГК РФ, п.1 ст.18 Закона о защите прав потребителей, истец просит расторгнуть указанный выше договор, взыскать с ответчика оплаченную за земельный участок сумму ....
Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора: претензия с требованием о расторжении договора была направлена в адрес ответчика .... Срок для ответа на претензию установлен ст. 22 Закона о защите прав потребителей - десять дней со дня предъявления требования.
Поскольку в указанный выше срок ответ на претензию не был получен, истец просит взыскать неустойку на основании п.1 ст.23 Закона о защите прав потребителей в размере 1% от стоимости земельного участка за каждый день просрочки. Рассчитанная в таком порядке неустойка за период с ... по ... составит ....
Истец на основании п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей просит взыскать штраф в размере ...% от присужденных судом сумм (....), и в соответствии с положениями ст.15 Закона о защите прав потребителей компенсацию морального вреда, оценив причиненный ему моральный вред в ....
Считает, что иск предъявлен в пределах срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права истец узнал из уведомления ответчика от ... о недопустимости строительства на земельном участке истца.
Представитель ответчика Администрации городского округа Луховицы Московской области ФИО3 иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Показала, что при заключении договора купли-продажи земельного участка его продавец сообщил покупателю полную и достоверную информацию об участке. На дату заключения договора купли-продажи ограничений в использовании земельного участка не было. Ограничения в части использования земельного участка для строительства дома были установлены Федеральным законом РФ от 05.04.2016 года №95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 25.06.2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», который вступил в силу по истечении ста восьмидесяти дней после дня его официального опубликования - с .... Более 8 лет ограничений в использовании земельного участка не существовало. Истец должен был приступить к использованию земельного участка в течение трех лет со дня его приобретения, при добросовестном исполнении обязанностей по освоению земельного участка последующее ограничение в использовании земельного участка не повлекло для истца никаких негативных последствий. Кроме того, заявила о пропуске истцом срока исковой давности, который в соответствии со с ч.1 ст.196, ч.1 ст.200 ГК РФ составляет три года и истек ....
Определением суда от 08.05.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Росреестра по Московской области, представитель которого в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом. Лица, участвующие в деле, не возражают относительно рассмотрения дела в отсутствие представителя третьего лица. Суд в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Московской области.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
в соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст.432 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу положений ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Правила, предусмотренные пунктом 1 этой статьи, применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
В соответствии с положениями ч.1 ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Согласно ч.2 ст.56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (п.1 ч.2 ст.56 ЗК РФ); особые условия охраны окружающей среды (п.2 ч.2 ст.56 ЗК РФ) и иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами (п.4 ч.2 ст.56 ЗК РФ).
Согласно ч.3 ст.56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон.
В силу положений ч. 5 ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. В соответствии с ч. 6 ст. 56 ЗК РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п.5 ст. 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Под убытками в силу ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо полу-чило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было на¬рушено (упущенная выгода).
Частью 3 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено, что покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случаях предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами,
Судом установлены следующие обстоятельства по делу:
... между Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области и ФИО1 был заключен договор ... купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., р...., ..., площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., являющегося государственной собственностью и находящегося в ведении администрации Луховицкого муниципального района ..., назначение земельного участка - жилая территориальная зона, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство (л.д.4-5).
На основании Закона Московской области от 29.12.2016 года №207/2016-ОЗ «Об организации местного самоуправления на территории Луховицкого муниципального района Московской области», вступившего в силу 10.01.2017 года, городское поселение, образованное в результате изменении состава территории Луховицкого муниципального района, наделено статусом городского округа. Решением Совета депутатов городского округа Луховицы от 18.04.2017 года №427/45 администрация Луховицкого муниципального района Московской области переименована в администрацию городского округа Луховицы Московской области.
Следовательно, Администрация городского округа Луховицы Московской области является правопреемником Администрации Луховицкого муниципального района Московской области и надлежащим ответчиком по делу.
Согласно п.1.2 указанного выше договора основанием для его заключения является протокол заседания комиссии по продаже свободных земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от .......
Выписка из этого протокола имеется в представленной в суд Документации по продаже указанного выше земельного участка (л.д. 159-161).
Как указано в п.1.3 договора, на момент продажи ограничения (обременения) прав на земельный участок не зарегистрированы. Земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.
Стоимость приобретаемого земельного участка составила 250000руб. (п.2.1 договора).
Земельный участок передан покупателю по Акту приема-передачи земельного участка от .... В акте указано, что сделка оплачена полностью; у покупателя к продавцу по переданному земельному участку претензий нет (л.д.163 Документов по продаже указанного выше земельного участка).
Право собственности истца на приобретенный земельный участок ... было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области (запись регистрации ... от ...) (л.д.11).
При таких обстоятельствах суд считает, что сделка совершена по волеизъявлению обеих сторон; вышеуказанный договор является заключенным, поскольку стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора; переход права зарегистрирован в установленном законом порядке; договор фактически исполнен сторонами.
Ответчик передал истцу земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет; не имеющий установленных в предусмотренном законом порядке обременений и ограничений в его использовании. На дату приобретения земельного участка в ЕГРН отсутствовали сведения о каких-либо ограничениях прав или обременениях объекта недвижимости - спорного земельного участка. Согласно справке от 18.05.2006 года ... начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации Луховицкого муниципального района - главного архитектора ФИО4 участок не имеет ограничений в пользовании (л.д.3 Документов по продаже указанного выше земельного участка).
Судом установлено, что земельный участок истца расположен в 200-метровой защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Успенская церковь.1840г.», в которой запрещено строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Данное обстоятельство усматривается из уведомления Администрации городского округа Луховицы от ... № Р..., из заключения Главного управления культурного наследия Московской области от 17.03.2019 года, не оспаривается ответчиком.
Объект культурного наследия федерального значения - «Успенская церковь.1840г.» - включен в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения Указом Президента РФ от 20.02.1995 года №176.
Согласно ч.1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
Указанная выше норма права введена Федеральным законом РФ от 05.04.2016 года №95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 25.06.2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Согласно ст. 4 поименованного выше Федерального закона от 05.04.2016 года №95-ФЗ, он вступает в силу по истечении ста восьмидесяти дней после дня его официального опубликования - с 05.04.2016 года.
При этом в п. 4 ст.3 Федерального закона от 05.04.2016 года №95-ФЗ установлено, что положение пункта 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", предусматривающее запрет строительства объектов капитального строительства и их реконструкции, связанной с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика.
Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в перечне которых предусмотрены земли населенных пунктов (п.п.2 п.1 ст.7 ЗК РФ). Согласно п.2 ст.7 ЗК РФ земли, указанные в п.1 ст.7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
В силу положений ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
В заключенном между сторонами по делу договоре предусмотрена обязанность покупателя использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с требованиями действующего законодательства (п.5.2.4). Согласно п.6.3 договора истец осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его характеристиками, правовым режимом земель. Претензий не имеет и принимает на себя ответственность за совершение им любых действий, противоречащих законодательству Российской Федерации.
Исходя из содержания ст.284 ГК РФ собственник земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, должен приступить к использованию его по назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В том случае, если земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, не используется по своему целевому назначению в течение трех лет, такой земельный участок может быть изъят у собственника, (если более длительный срок не установлен законом).
В данном случае более длительный срок законом не установлен.
На основании изложенного суд считает, что истец должен был приступить к использованию земельного участка по назначению в течение трех лет с момента приобретения права собственности на него.
Суд приял во внимание продолжительность периода, истекшего с даты регистрации права собственности истца на земельный участок (...) до дня вступления в законную силу требований законодательства об установлении защитных зон памятников истории и культуры и введении запрета на строительство жилого дома в таких зонах (...), т.е. более 8 лет у истца не было ограничений в использовании земельного участка для строительства жилого дома.
Суд считает, что в течение такого длительного периода времени истец бесспорно имел реальную возможность получить в установленном порядке разрешение на строительство жилого дома. В этом случае действие запрета на возведение жилого дома в защитной зоне объекта культурного наследия к нему было бы не применимо (п. 4 ст.3 Федерального закона от 05.04.2016 года №95-ФЗ). Суд также учел, что федеральный закон, установивший запрет на строительство в защитной зоне объекта культурного наследия, вступил в действие по истечении 180 дней со дня его официального опубликования.
Суду не представлено доказательств, что у истца имелись какие-либо объективные причины для того, чтобы не исполнять указанные выше нормы права, устанавливающие обязанности для собственника земельного участка приступить к использованию участка в установленные сроки.
Как установлено судом, истец к использованию участка не приступил до того момента, пока Администрация городского округа не вынесла распоряжение от ...... о проведении внеплановой выездной проверки с целью установления факта использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.
По результатам проверки Управлением Росреестра по Московской области 26.12.2018 года в отношении истца был составлен протокол об административном правонарушении и возбуждено дело об административном правонарушении за нецелевое использование земельного участка.
По изложенным выше основаниям суд считает, что неблагоприятные для истца последствия в виде невозможности в настоящее время использовать земельный участок по его целевому назначению, наступили исключительно в результате бездействия самого истца и неисполнении им обязанностей собственника по освоению участка в установленный срок. В ходе рассмотрения дела не установлено нарушений договора купли-продажи со стороны продавца. Суд установил, что земельный участок на момент его продажи не имел ограничений в использовании, и таких ограничений не было более 8 лет со дня совершения (и исполнения) сделки. Покупателю была предоставлена полная и достоверная информация о приобретаемом участке.
С учетом вышесказанного суд приходит к выводу, что в удовлетворении требования о расторжении заключенного ... между сторонами по делу договора купли-продажи земельного участка следует отказать, соответственно, не подлежат удовлетворению производные от этого требования о взыскании оплаченной стоимости земельного участка в сумме ...., неустойки за просрочку выполнения требований потребителя в размере ...., штрафа в размере ...., компенсации морального вреда в размере .... и расходов по оплате услуг представителя в размере .... В удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.
Суд посчитал, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный для требования о расторжении договора: до предъявления иска ... истец направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.
Суд полагает, что иск предъявлен в пределах срока исковой давности по следующим основаниям:
согласно п.1, п. 2 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения;
истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске;
согласно ч.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст.200 ГК РФ);
представитель истца утверждает, что о существовании запрета на строительство истец узнал из уведомления от ..., эти доводы представителем ответчика не опровергнуты, подтверждаются материалами дела.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Администрации городского округа Луховицы Московской области о расторжении договора от ...... купли-продажи земельного участка общей площадью ....м, расположенного по адресу: ..., р...., уч..., с кадастровым номером ... заключенного между Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области и ФИО1; взыскании денежных средств в сумме ...., оплаченных за земельный участок, неустойки за просрочку выполнения требований потребителя в размере 85000руб., штрафа в размере 125000руб., компенсации морального вреда в размере .... и расходов по оплате услуг представителя в размере ....
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Луховицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 10.07.2019 года.
