РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 декабря 2013г. г. Ярославль
Ленинский районный суд г.Ярославля в составе:
председательствующего Алексеевой Т.В.
при секретаре Савиновой А.И.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ
ответчика ФИО3,
представителя ответчика ФИО3 – ФИО3 в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-1922/2013 по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании стоимости неотделимых улучшений по договору аренды, убытков, компенсации морального вреда,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании стоимости неотделимый улучшений, произведенных во исполнение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., убытков в размере <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб., судебных расходов. Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ. заключила с ответчиком договор аренды жилого помещения – квартиры <адрес> сроком с ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку жилое помещение нуждалось в капитальном ремонте, сторонами в приложении № 1 к договору был согласован перечень ремонтных работ, необходимых к проведению в квартире. В силу п. 2.1.3 договора, ответчик (арендодатель) приняла обязательство по возмещению истцу (арендатору) стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, с погашением задолженности за проведенный ремонт за счет уменьшения суммы арендных платежей. Во исполнение условий договора аренды истцом были оплачены по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ. демонтаж и установка новых пластиковых окон в количестве трех штук, стоимостью <данные изъяты> руб. По договору подряда № № от ДД.ММ.ГГГГ. по заказу истца были выполнены следующие работы: демонтаж пола, плинтусов на кухне и устройство наливного пола на кухне; замена электрической проводки с установкой новых коробок, с выводами под установку розеток и установка розеток; демонтаж старых межкомнатных дверей; подготовка стен под оклейку обоями и потолков (демонтаж покрытий, снятие старых обоев, частичное оштукатуривание и шпатлевание стен, откосов); отделка потолков (обдирка, шпатлевка, окраска), стоимостью <данные изъяты> руб. За счет средств истца приобретены материалы: межкомнатные двери с коробкой (<данные изъяты> руб.), побелка <данные изъяты> руб.), алебастр (<данные изъяты> руб.), пол наливной (<данные изъяты> руб.), смесь М300 сухая пескобетон <данные изъяты> руб.), ведро штукатурно-малярное 20л (<данные изъяты> руб.), валик для наливных полов <данные изъяты> руб.), смесь М200 сухая монтажно-кладочная (<данные изъяты> руб.), шпатлевка Старатели базовая <данные изъяты> руб.)., шпатлевка по дереву белая (<данные изъяты> руб.), клей ПВА ( <данные изъяты> руб.), шпатель нержавеющий с деревянной ручкой <данные изъяты> руб.), ведро штукатурно-малярное 12л (<данные изъяты> руб.), шлиф-шкурка 10 листов (<данные изъяты> руб.), уголок металлический 20 шт. <данные изъяты> руб.), шпатлевка финишная (<данные изъяты> руб.), дюбель 20 шт. <данные изъяты> руб.), рулетка (<данные изъяты> руб.), пена Макрофлекс <данные изъяты> руб.), гнезда холодка 5 шт. (<данные изъяты> руб.), дюбель 10 шт. <данные изъяты> руб.), сверло <данные изъяты> руб.), нож 3 лезвия (<данные изъяты> руб.), скотч малярный (<данные изъяты> руб.), иные строительные материалы (<данные изъяты> руб.), на общую сумму <данные изъяты>. Обосновывая требования о взыскании убытков, истец указала, что в нарушение условий договора аренды была несвоевременно уведомлена о расторжении договора, в связи с чем воспользовалась услугами риэлтера по подбору нового жилья, стоимостью <данные изъяты> руб. Действиями ответчика, выразившимися в ненадлежащем исполнении договорных обязательств истцу причинен моральный вред, поскольку на дату расторжения договора истец была беременна, обеспокоена отсутствием благоустроенного жилья к рождению ребенка.
В уточненном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ. стоимость неотделимых улучшений, подлежащая взысканию с ответчика, уменьшена представителем истца до <данные изъяты> руб.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержала. Суду пояснила, что истец проживала в квартире ответчика по договору найма с ДД.ММ.ГГГГ., заключенному на 11 месяцев. В последующем договор найма на новый срок не перезаключался. Оформление правоотношений в письменной форме, путем заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. было обусловлено необходимостью обеспечить права истца на получение компенсации стоимости ремонтных работ, проведение которых требовалось в обязательном порядке ввиду непригодного состояния квартиры для проживания. Считает, что заключенный договор является смешанным, содержащим положения договора аренды и договора найма. Указала, что все проведенные работы и затраты были согласованы истцом с ответчиком, приложение № 1 к договору аренды, предусматривающее конкретный перечень работ не подписано сторонами, ввиду наличия подписанного ими договора и неграмотности истца. Отметила, что сторонами было согласовано и то, что для проведения ремонтных работ будет заключен договор подряда с третьим лицом, ввиду невозможности выполнения данных работ истцом и ее супругом собственными силами.
Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО3 в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ в судебном заседании исковые требования признали частично в сумме <данные изъяты> руб. Ответчик ФИО3 суду пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ предоставляла в наем принадлежащую ей и ее матери в равных долях квартиру истцу ФИО1 Договор аренды ДД.ММ.ГГГГ. с истцом не подписывала, перечень ремонтных работ не согласовывала. Отметила, что пластиковые окна были заменены истцом по собственной инициативе, данные вложения были одобрены ею в последующем, о чем выдана расписка. Об освобождении квартиры, истец была предупреждена за один месяц. Принимая квартиру от истца, ответчик обнаружила отсутствие кресел, факты самовольного демонтажа трех дверей, свисавшую по стенам электрическую проводку. Ответчик указала, что в квартире установлена одна межкомнатная дверь, вторая дверь имеется в наличие, но не установлена, на кухне сделан наливной пол.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что квартира <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО3 и ФИО4 в равных долях, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 54,55).
Решением Ленинского районного суда г.Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ., вступившим в законную силу, ФИО4 признана недееспособной, над ней учреждена опека (л.д. 51).
По договору найма от ДД.ММ.ГГГГ. квартира № <адрес> предоставлена ФИО3 для проживания ФИО1 сроком до ДД.ММ.ГГГГ., с выплатой арендной платы в размере <данные изъяты> руб. в месяц (л.д. 44).
Из показаний ответчика и представителя истца следует, что по истечении срока действия договора, ФИО1 продолжала проживать в квартире на основании устной договоренности сторон, с взиманием арендной платы в прежнем размере.
Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что арендодатель ФИО3 передала арендатору ФИО1 в аренду жилое помещение – однокомнатную квартиру <адрес>.
Арендная плата определена сторонами в <данные изъяты>., коммунальные платежи, в том числе за электрическую энергию, воду по счетчикам оплачиваются арендодателем.
Согласно п. 1.3 договора квартира находится в состоянии, требующем капитального ремонта.
В силу п. 2.1.3 арендодателем принято обязательство по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, с погашением задолженности за произведенный ремонт за счет уменьшения суммы ежемесячных арендных платежей.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что приложением к данному договору является расписка в получении арендодателем арендной платы и документы, подтверждающие расходы на проводимый ремонт помещения. С проведением ремонтных работ согласно Приложению к договору № 1 арендодатель согласна (л.д. 6).
Обосновывая заявленные требования, представитель истца сослалась на то, что заключение ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО3 смешанного договора, содержащего нормы договора аренды и договора найма, было обусловлено необходимостью обеспечения права истца на получение компенсации стоимости ремонтных работ, проведенных в квартире.
В силу ч. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судом установлено, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. стороны согласовали условие о компенсации стоимости неотделимых улучшений при взимании арендной платы.
Утверждая о не подписании ею договора аренды, ответчик требований о признании данного договора недействительным, не предъявляла.
По договору № № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному с ИП ФИО5, ФИО1 оплачено изготовление и монтаж пластиковых окон в квартире ответчика в количестве 3 штук, стоимостью <данные изъяты>. (л.д. 11-13).
ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 выдана ФИО1 расписка с обязательством по оплате стоимости окон в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 10).
Из показаний сторон следует, что <данные изъяты> руб. была оплачена ответчиком истцу при взимании арендной платы за август <данные изъяты>. в счет погашения стоимости установленных окон.
Данное обстоятельство подтверждается и распиской в получении платы за август ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 9).
До настоящего времени принятое обязательство о выплате истцу <данные изъяты> руб. ответчиком не выполнено.
Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку судом установлен факт несения расходов арендатора на изготовление и монтаж оконных конструкций при наличии согласия на то арендодателя.
При этом суд исходит из того, что срок исполнения обязательств ответчика перед истцом наступил, поскольку договор между сторонами расторгнут, жилое помещение возвращено истцом ответчику.
В связи с чем, ФИО3 надлежит исполнить обязательства принятые перед ФИО1
Иные ремонтные работы, выполненные за счет средств ФИО1, перечислены в приложении к договору № 1 аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное приложение содержит список ремонтных работ необходимых к проведению в квартире. Данное приложение сторонами не подписано (л.д. 8).
Перечисленные в приложении работы производились на основании договора подряда № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 с ИП ФИО6 и перечислены в смете, являющейся приложением к нему.
Смета, содержащая перечень работ, как неотъемлемая часть договора подписана заказчиком ФИО1 и подрядчиком ФИО6
Подписи собственника, получение от него согласия на проведение данных работ, ни договор подряда, ни смета, являющаяся приложением к нему, не содержат.
Свидетель ФИО6 в судебном заседании показал, что выполняя работы в квартире, не знал кто является собственником жилого помещения, с ответчиком никогда не встречался, о ее согласии на проведение работ ему не известно.
Свидетель ФИО7 – супруг истца в судебном заседании пояснил, что замена окон в квартире повлекла обрушение штукатурки стен и оконных проемов, что потребовало проведение ремонтных работ. Замена пола в кухне и замена межкомнатных дверей была обусловлена их ветхостью. Все указанные работы были согласованы в договоре, подписанном между истцом и ответчиком.
Вместе с тем, анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом не было получено согласие от ответчика на проведение в квартире следующих работ: демонтаж пола, плинтусов на кухне и устройство наливного пола на кухне; замена электрической проводки с установкой новых коробок, с выводами под установку розеток и установка розеток; демонтаж старых межкомнатных дверей; подготовка стен под оклейку обоями и потолков (демонтаж покрытий, снятие старых обоев, частичное оштукатуривание и шпатлевание стен, откосов); отделка потолков (обдирка, шпатлевка, окраска).
Приложение к договору № 1 (л.д.8), представленное истцом, подписи сторон не содержит, несмотря на то, что является неотъемлемой частью договора и должно соответствовать требованиям, предъявляемым законом к форме как договора найма, так и договора аренды.
Довод представителя истца о том, что ответчиком была выдана расписка на возмещение стоимости окон, от выдачи расписки на возмещение иных работ и материалов, затраченных на их выполнение, ответчик отказалась, свидетельствует об отсутствии согласия ФИО3 на возмещении компенсации произведенных улучшений.
Довод представителя истца о том, что ответчиком было дано согласие и на возмещение стоимости ремонтных работ, с привлечением третьего лица, что безусловно способствовало большим затратам также в судебном заседании своего подтверждения не нашел.
Суд считает, что не получив согласия арендодателя на компенсацию стоимости неотделимых улучшений и выполнив ремонтные работы в квартире, истец лишила себя права предъявления требований в порядке ст. 623 ГК РФ.
По иным правовым основаниям истец суду требований не заявляла.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений и строительных материалов в размере <данные изъяты> руб.), суд полагает истцу отказать.
Разрешая требование о взыскании убытков в размере <данные изъяты> руб., затраченных на услуги по подбору нового жилья, суд не усматривает оснований для их удовлетворения.
При этом исходит из того, что арендодатель имеет прав на досрочное расторжение договора.
Об освобождении жилого помещения истец была предупреждена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ., ключи от квартиры возвратила по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 37).
Следовательно, для подбора истцом нового жилья для проживания ее семьи был предоставлен один месяц.
По договору на оказание консультационных услуг от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному с ООО «Агентство недвижимости 76 Регион», истцу ФИО1 были оказаны консультационные услуги по поиску вариантов найма жилого помещения. Указанная услуга была исполнена в период с ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 22-24).
Суд считает, что оплаченные риэлтерские услуги являются необходимыми расходами истца по подбору себе иного места жительства, а потому за счет ответчика возмещению не подлежат.
Суд также учитывает и тот факт, что договор на оказание консультационных услуг не содержит указания о какой-либо срочности его исполнения, а потому услуги были оказаны в разумный срок, обычно требуемый для исполнения такого вида услуг.
В удовлетворении требований ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда в размере 20000 рублей, суд также полагает правильным отказать.
При этом руководствуется положениями ст.ст. 151, п. 2 ст. 1099, 1100 ГК РФ, согласно которым правовые основания для компенсации морального вреда в случае причинения убытков нарушением имущественных прав истца отсутствуют.
В соответствии со ст.ст. 88,98 ГПК РФ, в связи с частичным удовлетворением исковых требований взысканию с ответчика подлежат судебные расходы.
Поскольку исковые требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений в размере <данные изъяты> руб. удовлетворены частично в размере <данные изъяты>., то в соответствии с указанной нормой закона, следует определить пропорцию.
Суд считает, что требования истца удовлетворены на <данные изъяты>.).
По данному делу истцом оплачено составление доверенности в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 7), а потому расходы по ее составлению подлежат возмещению в размере <данные изъяты>).
При подаче иска истцом была оплачена частично государственная пошлина в размере <данные изъяты>л.д. 5), в то время как оплате подлежала государственная пошлина в размере <данные изъяты>., исходя из цены иска <данные изъяты> руб.) в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. (требование о взыскании компенсации морального вреда).
Государственная пошлина по уточненному требованию в <данные изъяты>. составляет <данные изъяты> руб. Указанная сумма подлежит возмещению в размере <данные изъяты> руб. х 54%).
Государственная пошлина за требование о взыскании убытков в размере <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб. возмещению не подлежит ввиду отказа в удовлетворении данных требований.
Всего взысканию подлежат судебные расходы в размере <данные изъяты>
В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Судом установлено, что истцом оплачено <данные изъяты> рублей по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ. в ООО Юридический центр «Вы правы» по договору об оказании юридических услуг (л.д. 26,50).
В связи с чем суд полагает правильным взыскать в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в полном объеме, признавая эти расходы разумными. При этом учитывает сложность дела, участие представителя истца в нескольких судебных заседаниях, посещение квартиры ответчика с целью установления наличия материалов, не использованных в ходе проведения ремонтных работ.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании стоимости неотделимых улучшений по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО3 в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений по договору аренды - <данные изъяты> руб., судебные расходы в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.
В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Ярославского областного суда через Ленинский районный суд г.Ярославля в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.
<данные изъяты>
Председательствующий –
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты> –
