Дело № 2-988/2022 УИД 73RS0001-01-2022-000782-45 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Ульяновск 14 апреля 2022 года Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе: судьи Богомолова С.В., при секретаре Платовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савельева ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью «Гавань», жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании договора паенакопления недействительным, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Гавань» к Савельеву ФИО13, жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании договоров купли-продажи квартир недействительными, установил: Севельев А.В. обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гавань» (далее также - ООО «Гавань») о признании договора паенакопления недействительным. В обоснование иска указал, что между ООО «Гавань» и жилищно-строительным кооперативом «Красноармейская, д.93» 31 января 2018 г. заключен договор № паенакопления, согласно которому ООО «Гавань» (пайщик) вступил в члены ЖСК «Красноармейская, д.93», участвуя в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № в целях получения в дальнейшем в собственность квартир и парковочных мест, при условии исполнения в полном объеме обязательств по оплате членского, паевого и дополнительного (целевого), при возникновении такого, взносов, в размере, порядке и сроки, установленные Уставом. В дальнейшем ЖСК «Красноармейская, д.93» выступил застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, получил разрешение на ввод в эксплуатацию этого дома 22.01.2021. На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ЖСК «Красноармейская, д.93» 15 июня 2021 года зарегистрировало свое право собственности на следующие квартиры: квартиру общей площадью 83,6 кв.м., этаж №, кадастровый №, адрес: <адрес>, запись регистрации №; квартиру общей площадью 132,7 кв.м., этаж №, кадастровый №, адрес: <адрес>, запись регистрации №. 1 июля 2021 года истец заключил с ЖСК «Красноармейская, д.93» два договора купли-продажи: договор купли-продажи квартиры общей площадью 83,6 кв.м,, этаж №, кадастровый №, адрес: <адрес>, договор купли-продажи квартиры общей площадью 132,7 кв.м., этаж №, кадастровый №, адрес: <адрес>. В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи <адрес> стоимость этой квартиры составляет 2 666 101 руб., сумма в размере 2 666 101 руб. уплачена истцом продавцу до подписания договора. Согласно пункту 6 и пункту 12 договора квартира передана истцу до подписания договора, договор в соответствии со ст. 556 ГК РФ имеет силу передаточного акта, договор считается исполненным, а имущество - переданным с момента подписания договора. В силу пункта 4 Договора квартира на момент совершения договора никому не продана, не заложена, не подарена, не обещана быть подаренной, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав третьих лиц. В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи <адрес> стоимость этой квартиры составляет 4 231 956 руб., сумма в размере 4 231 956 руб. уплачена истцом продавцу до подписания договора. Согласно пункту 6 и пункту 12 договора квартира передана истцу до подписания договора, договор в соответствии со ст. 556 ГК РФ имеет силу передаточного акта, договор считается исполненным, а имущество – переданным с момента подписания договора. В силу пункта 4 договора квартира на момент совершения договора никому не продана, не заложена, не подарена, не обещана быть подаренной, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав третьих лиц. На момент совершения сделок купли-продажи квартир между истцом и ЖСК «Красноармейская, д.93» в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано право собственности ЖСК «Красноармейская, д.93» на указанные квартиры. В ЕГРП не имелось записей о судебном споре в отношении этого имущества, об аресте и прочих ограничениях этого имущества. На день составления настоящего искового заявления истец не может зарегистрировать переход права собственности и свое право собственности на основании договоров купли-продажи квартир от 1 июля 2021 года по причине наличия в ЕГ"РН записей об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, внесенных, как полагает истец, на основании Определений Арбитражного суда Ульяновской области от 09.07.2021 и от 13.07.2021 по делу №А72-7583/2021. Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.11.2021 истец был привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле по исковому заявлению ответчика к ЖСК «Красноармейская, д.93» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, в состав которых входят две его вышеуказанные квартиры (дело №А72-7583/2021). Ответчик (истец по делу №А72-7583/2021) основывает свои исковые требования о признании права собственности на договоре паенакопления № от 31.01.2018, в пункте 1.2.1. и 1.2.7. которого указаны, в том числе, приобретённые истцом квартиры № и №. Таким образом, договор паенакопления № от 31.01.2018 нарушает права истца как приобретателя квартир № и квартир №. Признание Договора недействительным позволит защитить законный интерес истца по совершению государственной регистрации перехода права и права собственности на квартиры № и № в <адрес>. Полагает, что заключенный между ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д.93» договор паенакопления не соответствует законодательному регулированию отношений, в которые в действительности вступили стороны этого договора. Ответчик является обществом с ограниченной ответственностью, т.е. хозяйственным обществом, уставный капитал которого разделен на доли. Хозяйственные общества осуществляют коммерческую деятельность, цель которой - систематическое получение прибыли. В силу ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищным кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения. ЖСК относится к некоммерческим корпоративным организациям в соответствии со статьей 123.1 ГК РФ. Часть 4 ст. 110 ЖК РФ гласит, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Таким образом, закон предусматривает цель создания и функционирования ЖСК – это удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление многоквартирным домом. Вступление в члены ЖСК ООО «Гавань» для участия в инвестировании строительства многоквартирного дома не может соответствовать целям, указанным законом, поскольку у коммерческой организации отсутствуют потребности в жилье, и эта организация не является управляющей многоквартирным домом, у ООО «Гавань» отсутствует лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, предусмотренная статьей 192 ЖК РФ. Действительной целью заключения ответчиком договора паенакопления от 31 января 2018 г. было участие в инвестиционной деятельности для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения в целях получения в дальнейшем в собственность квартир и парковочных мест. Статьей 111 ЖК РФ установлено, что членом жилищного кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет; юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации; юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме. Статьей 4 Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации изложена в редакции, действующей на данный момент согласно которой жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Предыдущая редакция закона не ограничивала круг лиц, которые могут быть членами ЖСК. Согласно части 2 статьи 5 Закона № 349-ФЗ требования части 1 статьи 110 ЖК РФ в редакции настоящего Федерального закона распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ вступил в силу 01.12.2011. Вышеуказанные положения закона направлены на запрет привлечения жилищно-строительными кооперативами средств юридических лиц для приобретения жилых помещений после вступления в силу Закона № 349-ФЗ, то есть запрет на вступление в ЖСК и на оплату пая такими лицами. Таким образом, поскольку ЖСК «Красноармейская, д.93» создано как юридическое лицо 13.10.2017, то членство в ЖСК юридического лица не соответствует закону. Согласно ч.1 ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. В соответствии с уставом ЖСК «Красноармейская, д.93» паевым взносом являются денежные средства, которые должны быть внесены членом кооператива на банковский счет, либо в кассу Кооператива. Член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в случае выплаты паевого взноса полностью (п.3.13. Устава). Однако в нарушение указанных норм пункт 3.3. договора предусматривает, что пайщик обязуется передать ЖСК в качестве паевого взноса земельный участок площадью 1066 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и кадастровой стоимостью 876 124 руб. 08 коп. Истец полагает, что для возникновения права собственности у члена ЖСК необходимо наличие трех условий: 1) решением общего собрания членов жилищного кооператива должно быть предоставлено жилое помещение в соответствии с размером внесенного членом кооператива паевого взноса; 2) указанным решением должны быть определены размер внесённого конкретным пайщиком паевого взноса; помещение, которое передается пайщику; 3) паевой взнос должен быть полностью внесен. Таким образом, договор не соответствует указанным требованиям закона, поскольку договор, заключенный председателем ЖСК «Красноармейская, д.93», не может заменить решение общего собрания членов ЖСК «Красноармейская, д.93». В разделе 1 договора паенакопления «Предмет договора» содержится пункт 1.2. «квартиры, приобретаемые Пайщиком в порядке паенакопления, имеют следующие характеристики», далее перечислены 7 квартир и 2 парковочных места, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по <адрес> (согласно проектной документации). Содержание договора повторяет примерное содержание договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, в том числе: условие о передаче квартир по акту приема-передачи в течение 60 дней после ввода объекта в эксплуатацию, условия, детально регламентирующие порядок передачи и приемки квартир (п. 1.10, п. 2.1.4, п. 2.1.5, п. 2.1.6, п. 2.2.2., раздел 4, п. 4.1., п.4.2. Договора); условие о стоимости 1 кв.м, квартиры (п. 3.2. договора), условие, что паевой взнос включает в себя общую стоимость квартир общей площадью 619,5 кв.м., при этом, установленный в п. 3.1. общий размер взносов, подлежащих внесению пайщиком по настоящему договору, на 109 700 руб. отличается от размера сумм вступительного и паевого взносов, предусмотренных пп. 3.1.1., 3.1.2 Договора; условия о корректировке стоимости (размера паевого взноса) в случае увеличения или уменьшения ориентировочной площади квартиры по результатам обмеров, полученных в результате кадастровых работ (п. 3.5, 3.6., 3.7. Договора); условия об ответственности сторон за просрочку исполнения своих обязательств по оплате любого из взносов пайщиком, за просрочку срока подписания акта приема-передачи квартиры, просрочку ЖСК срока ввода дома в эксплуатацию (п. 5.2., 5.3., 5.4., 5.5. договора). На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 111, 124, 125, 129 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 166, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил признать недействительным договор паенакопления № от 31 января 2018 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Гавань» и жилищно-строительным кооперативом «Красноармейская, д.93». Судом к участию в деле в качестве соответчика по иску Савельева А.В. привлечен жилищно-строительный кооператив «Красноармейская, д.93» (дате также – ЖСК, ЖСК «Красноармейская, д.93») В свою очередь, ООО «Гавань» обратилось в суд со встречным иском к Савельеву А.В., ЖСК «Красноармейская, д.93» о признании договоров купли-продажи квартир недействительными. В обоснование встречного иска указали, что земельный участок переданный по оспариваемому Савельевым А.В. договору паенакопления, до передачи ЖСК, принадлежал ООО «Гавань» на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 31.01.2018 указанный участок был передан и, значит, паевой был полностью внесен в полном объеме, что подтверждается актом приемки передачи к договору паенакопления №. Также ООО «Гавань» был внесен вступительный взнос в размере 1000 руб., что подтверждается платежным поручением № от 28.02.2018. Какие-либо дополнительные взносы ЖСК не устанавливались. Договор паенакопления № сторонами расторгнут не был. В случае, если суд посчитает, что ООО «Гавань» не могло быть членом ЖСК, то договор паенакопления № следует рассматривать с учетом разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Согласно п.4 данного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам Глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Таким образом, исходя из его правовой природы договор № паенакопления от 31.01.2018 можно расценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, подряда, простого товарищества. Летом 2021 г. ООО «Гавань» стало известно, что квартиры №, №, которые должны были перейти в их собственность, продаются. Также в отношении указанных квартир между Савельевым А.В. и ЖСК «Красноармейская, д.93» были заключены договоры паенакопления. Договоры купли-продажи от 01.07.2021 являются недействительными сделками (ст. 10, ст.166, ст.168, ст.170, ст.173.1 ГК РФ). Договоры купли-продажи от 01.07.2021 были заключены в нарушение положений Устава ЖСК «Красноармейская, д. 93» и ЖК РФ, так как не согласованы с правлением ЖСК (ст. 118, ст. 119 ЖК РФ, пп. 7, пп. 8 п. 8.3., п. 8.6. Устава ЖСК, п. 2 ст. 173.1 ГК РФ). Подписание договоров купли - продажи без согласия правления кооператива при условии того, что Савельев А.В. должен был знать о наличии такого согласия из Устава ЖСК «Красноармейская, д. 93», т.к. был пайщиком кооператива, является недействительной сделкой. Договоры купли - продажи от 01.07.2021 были заключены недобросовестными сторонами с целью причинить вред ООО «Гавань». Недобросовестность ЖСК «Красноармейская, д. 93» в лице председателя выразилась в заключении договоров купли - продажи от 01.07.2021 с Савельевым А.В. в отношении спорных квартир при наличии действующего договора паенакопления № от 31.01.2018 на спорные квартиры, заключенного с ООО «Гавань». Более того, при наличии информации о ООО «Гавань» в реестре пайщиков и до инициирования ЖСК исключения истца из состава пайщиков (уведомление от 01.07.2021), ЖСК «Красноармейская, д. 93» в лице председателя ФИО5 заключило договоры купли - продажи от 01.07.2021 спорных квартир с ответчиком. При этом, ФИО5 01.07.2021 только отправил в адрес ООО «Гавань» письмо с указанием на необходимость внесения паевого взноса, в том числе за квартиры №, №. Заключение договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отсутствии обязательного согласия правления кооператива, подтверждает недобросовестность ФИО2 и ЖСК. Савельев А.В. проявляя должную степень осмотрительности, должен был, мог ознакомиться с Уставом ЖСК «Красноармейская, д.93», из положений которого следовало, что для заключения ЖСК договора купли-продажи имущества требуется обязательное согласие правления. Тем не менее, не получив такого согласия, он подписал договоры купли-продажи от 01.07.2021 и сдал их на регистрацию. Недобросовестность Савельева А.В. подтверждается также тем, что ответчик заключал договоры купли-продажи уже после окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного <адрес>, и связи с чем, действуя разумно и добросовестно и следуя поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, должен был, мог проверить реестр пайщиков ЖСК, в котором указывается наименование пайщика, размер внесенного пая и сведения о виде жилого помещения, которое соответствует размеру пая. По состоянию на июнь - июль 2021 г. информация о ЖСК «Красноармейская, д.93» должна была быть размещена на сайте единой информационной системы жилищного строительства. Доступ к указанному сайту является общедоступным. Согласно данным, размещенным на сайте единой информационной системы жилищного строительства (https://наш.дом.рф/) какие - либо сведения о ЖСК «Красноармейская, д.93», о его пайщиках и о квартирах пайщиков отсутствует, что подтверждается распечатками с сайта. Таким образом, в отсутствие информации о ЖСК «Красноармейская, д.93», размещение которой является обязательной с 2019 г. в силу закона, Савельев А.В. должен был усомниться в добросовестности ЖСК и не заключать спорные сделки. Доказательства оплаты по договорам купли-продажи от 01.07.2021 также отсутствуют. Признание недействительными договоров купли - продажи от 01.07.2021, заключенных между Савельевым А.В. и ЖСК «Красноармейская, д. 93» в отношении спорных квартир №, № приведет к утрате Савельевым А.В. основания возникновения права на защиту которого направлен первоначальный иск. Ссылаясь на положения ст.ст. 10, 166, 168, 170, 173.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.118, 119, 123.1. Жилищного кодекса Российской Федерации, просили признать недействительными договоры купли-продажи от 01.07.2021, заключенные между Савельевым А.В. и ЖСК «Красноармейская, д. 93» в отношении квартир №, (кадастровый №), № (кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес>, применить последствия признания сделок недействительными в виде двусторонней реституции. Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Бичаев П.П., Фахрутдинов Р.Ф., Новицкий П.А., Долгов Н.М., Кротов А.В. Истец Савельев А.В. в судебное заседание не явился, его представитель в судебном заседании исковые требования и доводы иска поддержала, встречный иск не признала. Также пояснила, что одобрение сделок, совершенных председателем ЖСК, не установлено Уставом ЖСК. Недобросовестность Савельева А.В. и ЖСК не соответствует действительности, не подтверждается материалами дела. Представитель ответчика ООО «Гавань» в судебном заседании исковые требования Савельева А.В. не признал, встречный иск поддержал, приведя доводы в целом аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Представитель ответчика ЖСК «Красноармейская, д.93», третьи лица Бичаев П.П., Фахрутдинов Р.Ф., Новицкий П.А., Долгов Н.М., Кротов А.В. в судебное заседание не явились, извещались. Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2). Судом установлено, что между ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д.93» 31 января 2018 г. заключен договор паенакопления № (далее также - договор паенакопления), согласно которому ООО «Гавань» (пайщик) в целях удовлетворения потребностей пайщика в жилье, вступил в члены ЖСК «Красноармейская, д.93», участвуя в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, в целях получения в дальнейшем в собственность квартир и парковочных мест, при условии исполнения в полном объеме обязательств по оплате членского, паевого и дополнительного (целевого), при возникновении такого, взносов, в размере, порядке и сроки, установленные Уставом (п. 1 договора паенакопления). В пункте 1.2. договора пенакопления перечислены 7 квартир, приобретаемых пайщиком в порядке паенакопления и их характеристики, в том числе: <адрес> общей площадью 137,0 кв.м, стоимостью 6 740 000 руб. (п. 1.2.7.) и <адрес> общей площадью 99,1 кв.м, стоимостью 4 875 720 руб. Общая стоимость семи квартир поименованных в п. 1.2. договора составляет 30 590 100 руб. (<адрес> - 4 875 720 руб., <адрес> - 4 319 760 руб., <адрес> - 3 067 620 руб., <адрес> - 4 457 520 руб., <адрес> - 4 093 440 руб., <адрес> – 3 035 640 руб., <адрес> - 6 740 400 руб.) В пункте 1.3.1. договора паенакопления также поименованы парковочные места, приобретаемые пайщиком в порядке паенакопления: два парковочных места, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по <адрес> (согласно проектной документации). При этом, какие-либо дополнительные идентификаторы, площади и стоимость парковочных мест в договоре не указаны. Согласно п. 1.10. договора паенакопления квартиры, указанные в п. 1.2., будут передаваться по акту приема-передачи в течение 60 дней после ввода объекта в эксплуатацию. В силу п. 2.1.1. ЖСК обязался осуществить инвестирование денежных средств пайщика в строительство объекта. В соответствии с п. 3.1. договора паенакопления размер взносов, подлежащих внесению пайщиком по настоящему договору, составляет 30 590 100 руб., и включает в себя: вступительный взнос в размере 1 000 руб. (п. 3.1.1.), паевый взнос в размере 30 479 400 руб., который включает в себя общую стоимость квартир, общей площадью 619,5 кв.м (п. 3.1.2.). Стоимость 1 кв.м квартиры составляет 49 200 руб. и не подлежит изменению в процессе строительства и ввода объекта в эксплуатацию (п. 3.2. договора паенакопления). При этом, в силу п. 3.3. договора паенакопления пайщик обязуется передать ЖСК, а ЖСК обязуется принять в качестве паевого взноса земельный участок площадью 1066 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № и кадастровой стоимостью 876 124 руб. 08 коп. Передача земельного участка указанного в п. 3.3. настоящего договора производится путем подписания сторонами передаточного акта (п. 3.4. договора). На основании указанного договора паенакопления и акта приема-передачи к нему от 31.01.2018 зарегистрирован переход права собственности на указанный земельный участок от ООО «Гавань» к ЖСК, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). В дальнейшем ЖСК «Красноармейская, д.93» выступил застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, получил разрешение на ввод в эксплуатацию этого дома 22.01.2021 (в настоящее время адрес объекта - <адрес>). На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ЖСК «Красноармейская, д.93» 15 июня 2021 года зарегистрировало свое право собственности, в том числе, квартиру общей площадью 83,6 кв.м., этаж №, кадастровый №, адрес: <адрес>; квартиру общей площадью 132,7 кв.м., этаж №, кадастровый №, адрес: <адрес>. 1 июля 2021 года Савельев А.В. заключил с ЖСК «Красноармейская, <адрес>» два договора купли-продажи: договор купли-продажи квартиры общей площадью 83,6 кв.м,, этаж №, кадастровый №, адрес: <адрес>, договор купли-продажи квартиры общей площадью 132,7 кв.м., этаж №, кадастровый №, адрес: <адрес>, что подтверждается соответствующими договорами. В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи <адрес> стоимость этой квартиры составляет 2 666 101 руб. Согласно пункту 6 и пункту 12 договора квартира передана истцу до подписания договора. В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи <адрес> стоимость квартиры составляет 4 231 956 руб. Согласно пункту 6 и пункту 12 договора квартира передана истцу до подписания договора. Факт оплаты Савельевым А.В. стоимости приобретаемых квартир, подтверждается выданными ему ЖСК квитанциями к приходным кассовым ордерам от 01.07.2021. Согласно представленных расписок, указанные договоры купли-продажи были сданы на государственную регистрацию права, которая не была произведена по причине внесения в ЕГРН сведений о запрете совершения регистрационных действий на основании определений Арбитражного суда Ульяновской области от 09.07.2021 и от 13.07.2021 по делу №А72-7583/2021, в качеств обеспечения иска по спору между ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д.93». При таком положении, суд приходит к выводу, что Савельев А.В., хоть и не является стороной договора паенакопления от 31.01.2018, однако, данный договор затрагивает его права, следовательно, он имеет право его оспаривать. По мнению суда, договор паенакопления заключенный между ООО «Гавань» и ЖСК не соответствует требованиям закона и является недействительной сделкой. Статьей 4 Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 349-ФЗ) часть 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) изложена в следующей редакции: жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Согласно части 2 статьи 5 Закона N 349-ФЗ требования части 1 статьи 110 ЖК РФ в редакции настоящего Федерального закона распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (в ред. от 28.12.2013 N 4140-ФЗ). Часть 3 статьи 5 Закона N 349-ФЗ указывает, что юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу Закона N 349-ФЗ, сохраняют право членства в указанных кооперативах, то есть юридические лица, которые ранее уже стали членом ЖСК, могут и дальше ими быть, а новые - только в случае, указанном в части 1 статьи 111 Жилищного кодекса Российской Федерации. Судом установлено, что ЖСК «Красноармейская, д.93» создан в 2017 году, то есть после вступления в силу изменений в ЖК РФ, внесенных Законом № 349-ФЗ. Согласно ч. 1 ст. 111 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ) членом жилищного кооператива может быть: 1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет; 2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации; 3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме. Таким образом, юридическое лицо может являться членом жилищного кооператива только если оно принято в такой кооператив до дня вступления в силу Закона N 349-ФЗ либо оно является собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме. Ни одному из вышеперечисленных условий ООО «Гавань» не соответствует. Более того, согласно ч. 1 ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Таким образом, в силу действующего жилищного законодательства, в частности положений ч. 1 ст. 113 ЖК РФ, порядок внесения паевого взноса определяется только уставом кооператива, утвержденного общим собранием. При этом закон не предусматривает возможность изменения порядка внесения паевого взноса договором, заключенным с пайщиком. Согласно п. 4.5. Устава ЖСК «Красноармейская,д.93» паевым взносом являются денежные средства, которые должны быть внесены членом кооператива на банковский счет кооператива, либо в кассу кооператива. Таким образом, исходя из буквального толкования устава ЖСК, в данном кооперативе предусмотрена единственная форма уплаты паевого взноса - денежная. Доказательств уплаты паевого взноса денежными средствами ООО «Гавань» не представлено. При этом, вопреки доводам представителя ООО «Гавань» о необходимости расценивать договор паенакопления, как иную сделку, в частности как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, подряда, простого товарищества применения или иную сделку, у суда оснований не имеется. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. ООО «Гавань» в ходе судебного разбирательства не указало какую конкретно в действительности имели ввиду сделку, не противоречащую закону, стороны при заключении договора паенакопления от 31.01.2018. Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», на который также ссылается представитель ООО «Гавань» При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Вместе с тем, ни ООО «Гавань», ни ЖСК «Красноармейская, д.93» не являются субъектами инвестиционной деятельности в понимании Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», применяемого в части норм, не противоречащих Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ. Более того, согласно прямому указанию ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ, настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вместе с тем, исходя из субъектного состава спорного договора паенакопления и его содержания, к нему не могут быть применены положения глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество»), а также иных норм ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Таким образом, единственной формой оплаты товара по договору купли-продажи является – денежная, которая в данном случае не соблюдена. В силу п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Исходя из законодательного понятия подряда, данная сделка предполагает оказание возмездной услуги в целях извлечения прибыли подрядчиком, что противоречит целям и задачам некоммерческой организации, а также уставу ЖСК «Красноармейская, д. 93». Согласно п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вклад с целью получения в собственность коммерческой организации объектов недвижимости предполагает извлечение от этого прибыли. Однако, в силу п. 2 ст. 1041 ГК РФ, сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Следовательно, применительно к рассматриваемой ситуации, договор простого товарищества не мог быть заключен между ЖСК и ООО «Гавань», являющимся коммерческой организацией. Таким образом, заключенный между ЖСК и ООО «Гавань» договор паенакопления не соответствует требованиям закона и не может быть квалифицирован судом как сделка, на основании которой у ООО «Гавань» возникло бы право требования передачи ему в собственность объектов недвижимости, поименованных в данном договоре, следовательно, указанная сделка является недействительной (оспоримой) в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ. При этом, оснований для признания договора паенакопления ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 168 и ст. 170 ГК РФ у суда не имеется, так как спорный договор не является притворной сделкой, не посягает на публичные интересы, а также на момент его заключения он не затрагивал и, как следствие, не посягал на права и охраняемые законом интересы Савельева А.В. Вместе с тем, учитывая, что оспариваемый договор паенакопления затрагивает права Савельева А.В. лишь в части квартир №, приобретенных им у ЖСК, он подлежит признанию недействительным лишь в указанной части. Оснований для отказа по основаниям пропуска истцом срока исковой давности у суда не имеется. Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Как указывалось выше, истец Савельев А.В. об оспариваемом договоре паенакопления сделке узнал и мог узнать лишь после заключения 01.07.2021 договор купли-продажи с ЖСК. Таким образом, на момент подачи настоящего иска годичный срок исковой данности не пропущен. Ввиду того, что заключенный между ЖСК и ООО «Гавань» договор паенакполения является недействительным, как следствие, не порождает у ООО «Гавань» права требования передачи ему спорных квартир (№ и №), а также ввиду отсутствия доказательств наличие иных реально подтвержденных и предусмотренных законом имущественных обязательств у ЖСК перед ООО «Гавань», последующие сделки по отчуждению ЖСК указанных квартир Савельеву А.В. не могут рассматриваться, как нарушающие права или охраняемые законом интересы ООО «Гавань», как следствие, последнее утрачивает право их оспаривать в силу ст. 166 ГК РФ. При таком положении, встречный иск не подлежит удовлетворению. Таким образом, исковые требования Савельева ФИО14 подлежат удовлетворению, следует признать недействительным договор паенакопления № от 31.01.2018, заключенный между жилищно-строительным кооперативом «Красноармейская, д.93» и обществом с ограниченной ответственностью «Гавань», в той части, в которой он заключен в отношении квартир № и № в многоквартирном жилом доме по адресу: Ульяновская область, <адрес> (в настоящее время <адрес>) на земельном участке с кадастровым номером №. В остальной части в удовлетворении иска Савельева ФИО15, а также в удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Гавань» к Савельеву ФИО16, жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании договоров купли-продажи квартир недействительными следует отказать. При этом, оснований для применения двусторонней реституции по иску Савельева А.В., не являющегося стороной оспариваемой сделки, суд не усматривает, поскольку само по себе признание ее недействительной в указанной части приведет к восстановлению права истца, а именно устранит в данной части препятствия к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на приобретенные им квартиры. Вместе с тем, сами стороны договора паенакопления не лишены права заявить в суд в общем порядке исковые требования, связанные с применением последствий недействительности сделки, которые ими не были заявлены в рамках рассмотрения настоящего дела. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил: исковые требования Савельева ФИО17 удовлетворить частично. Признать недействительным договор паенакопления № от 31.01.2018, заключенный между жилищно-строительным кооперативом «Красноармейская, д.93» и обществом с ограниченной ответственностью «Гавань», в той части, в которой он заключен в отношении квартир № и № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (в настоящее время <адрес>) на земельном участке с кадастровым номером №. В остальной части в удовлетворении иска Савельева ФИО18, а также в удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Гавань» к Савельеву ФИО19, жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании договоров купли-продажи квартир недействительными отказать. Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Судья С.В. Богомолов. |
