Дело №2а -922 /18
Решение
Именем Российской Федерации
21 марта 2018 г. г. Махачкала
Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе:
председательствующего судьи – Магомедрасулова Б.М.,
при секретаре – АРзумановой Г.В.,
рассмотрев административное исковое заявление Исабековой Т.А. к Управлению Росреестра по РД о признании приостановление государственной регистрации дополнительного соглашения, незаконным и обязании ее произвести регистрацию дополнительного соглашения,
установил:
Исабекова Т.А. обратилась с административным иском к Управлению Росреестра по РД о признании незаконным и отмене решения о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.11.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.11.2016 №1/8/16 и обязать его осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 04.11.2016 между ею и Обществом с ограниченной ответственностью «АБН-строй».
В обоснование иска указала, что 29.12.2017 посредством использования сервисов Интернет-портала государственных услуг, оказываемых Росреестром в электронном виде (далее - Портал госуслуг), она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее - Управление) с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.11.2016г. к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.06.2016 №1/8/16 (далее - Заявление, Допсоглашение от 04.11.2016г., Договор от 16.06.2016г. №1/8/16). С приложением необходимых документов: электронные образы паспорта, Допсоглашения от 04.11.2016г., Договора от 16.06.2016г. №1/8/16, проектной декларации от 01.08.2015г., ИНН сведения об уплате госпошлины.
Заявление было принято в работу Управлением 29.12.2017, присвоен регистрационный номер 20-1228849.
Заявление было подано совместно с контрагентом по Договору от 16.06.2016 №1/8/16 - ООО «АБН-строй» в лице исполнительного директора А.Н. Касумова.
Доп.соглашение от 04.11.2016 предполагает внесение изменений в п.1.2. ст.1 Договора от 16.06.2016г. №1/8/16 в части уточнения параметров приобретаемого ею объекта недвижимости (далее - объект договора): сохраняется общая площадь и этажность объекта договора, его место нахождения, но уточняется его составность из 28 помещений.
Внесение указанных изменений, которые обусловлены корректировкой планировки объекта договора в процессе строительства, не противоречит требованиям действующего законодательства РФ, соответствует принципу свободы договора, установленного ст. 42 Гражданского кодекса РФ. Кроме того обязательность государственной регистрации изменений в договоре долевого участия в капитальном строительстве предусмотрен ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительств многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Следовательно, она и ООО «АБН-строй», как стороны договора, обратились в регистрирующий орган, действуя добросовестно и в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, предоставив все необходимые документы.
Однако 20.01.2018 в ее адрес поступило сообщение Управления о приостановлении государственной регистрации в отношении Заявления.
Считает действия Управления по приостановлению государственной регистрации в отношении ее Заявления незаконными по следующим основаниям:
В связи с нарушением процедуры рассмотрения Заявления и приложенных к нему документов в части несоблюдения Формы и сроков направления заявителю уведомления о приостановлении государственной регистрации (делее - Уведомление).
Заявление с приложенными к нему документами было принято Управлением в обработку 29.12.2017г. в 16:00, а непосредственно в работу - 29.12.2017г. в 16:43.
Сообщение Управления о приостановлении государственной регистрации поступи на адрес ее электронной почты в выходной день (суббота) 20.01.2018г. в 16:35, т.е. по истечении 10 рабочих дней с момента поступления Заявления в работу.
Указанное сообщение не содержало в себе мотивированного уведомления.
Сообщение Управления, содержащее ссылку на мотивированное Уведомление поступило в адрес ее электронной почты 25.01.2018г. в 12:39, т.е. на 13-й рабочий день с момента принятия Управлением моего Заявления в работу и только после моей жалобы на отсутствие Уведомления в Ведомственный центр телефонного обслуживания Росреестра (обращение от 23.01.2018г. №317690).
При этом в соответствии с требованиями ч.1 ст. 16 Федерального закона 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляется органами Росреестра в течение 7 рабочих дней с даты приема заявления на осуществление государственной регистрации и прилагаемых к нему документов. При этом в соответствии с п. 5 ст. 29 218-ФЗ речь идет о направлении в адрес заявителя именно мотивированного уведомления и именно в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации.
Согласно же Уведомлению приостановление государственной регистрации фактически осуществлено государственным регистратором Д.М. Алхулаевой с 16.01.2018 т.е. за 8 (восемь) рабочих дней до направления в ее адрес мотивированного Уведомления
Кроме того выложенное на Портале госуслуг Уведомление не соответствует форме установленной Приказом Минэкономразвития России от 25.03.2016г. №173 «Об утверждении порядка и способов направления органом регистрации прав уведомления, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов».
В нарушение требований п.5 ст.29 218-ФЗ Уведомление не только не содержит четкого указания на нормы правовых актов, несоблюдение которых привело приостановлению государственной регистрации, а также указания на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований, но и не содержит рекомендаций по устранению причин приостановления. Уведомление не содержит и сведений о том, какие меры принял государственный регистратор для выяснения возникших у него вопросов.
По сути направленное в ее адрес Уведомление представляет собой размышления государственного регистратора Д.М. Алхулаевой, возникшие в ходе работы с Заявлением.
В связи с тем, что Уведомление не только не содержит сведений о том, что представленные на регистрацию Заявление и документы противоречат правовым нормам, не содержит рекомендаций по устранению причин приостановления, но и было направлено ей с нарушением формы и сроков, установленных действующим законодательством РФ, считает принятое Управлением решение о приостановлении государственной регистрации по Заявлению незаконным и нарушающим ее права законные интересы.
2. В связи с несоответствием выводов, изложенных в Уведомлении фактическим обстоятельствам дела и представленным документам.
Из текста Уведомления следует, что основанием для принятия Управлением решения о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на п.7 ч.1 ст.26 218-ФЗ послужили следующие причины:
а) «В заявлении о проведении государственной регистрации заявителем указан кадастровый номер земельного участка №, хотя в договоре от 16.06.2016] №1/8/16 указан кадастровый номер земельного участка №
Данный вывод государственного регистратора Д.М. Алхулаевой не соответствует действительности, т.к. при заполнении формы заявления на Портале госуслуг ею указан кадастровый номер земельного участка в соответствии с Договором от 16.06.2016 №1/8/16, а именно №.
После отправки заявления и документов через Портал госуслуг заявитель фактически не имеет доступа к тексту своего заявления, в связи с чем, не может ни подтвердить свои доводы, ни опровергнуть выводы государственного регистратора о неточностях в заявлении. Это создает благоприятную почву для злоупотреблений со стороны регистрирующего органа, т.к. (повторюсь) Уведомление не содержит ни доказательств наличия ошибки в заявлении, ни рекомендаций по их устранению.
В результате в основу решения Управления о приостановлении государственной регистрации по ее Заявлению положен вывод, не подтверждаемый фактическими обстоятельствами дела и не соответствующий действительности.
б) «В государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объекте недвижимости с №
При этом государственным регистратором не поясняется, откуда был взят указанный номер, какое отношение он имеет к Допсоглашению от 04.11.2016г., по какой причине его отсутствие в государственном кадастре недвижимости должно расцениваться как нарушение правовых норм и как препятствие к государственной регистрации.
В результате в основу решения Управления о приостановлении государственной регистрации по ее Заявлению положена выдуманная и необоснованная причина.
в) Представленная заявителем проектная декларация от 01.08.2015г. не содержит фактов внесенных в нее изменений; не отражает информацию, какие именно изменения внесены в проектную декларацию от 10.07.2013г., представленную на государственную регистрацию первого договора долевого участия; проектная декларация от 01.08.2015г. составлена до заключения Договора от 16.06.2016г. №».
Указанные выводы свидетельствуют о неправильном применении регистрирующим органом норм материального права, регулирующих вопросы регистрации договоров долевого участия в капитальном строительстве, дополнительных соглашений к ним, а также вопросы составления и изменения проектных деклараций.
При регистрации первого договора долевого участия строительства многоквартирного дома, в котором располагается приобретаемое нежилое помещение, в регистрирующий орган была представлена проектная декларация от 01.08.2015г. В ней объект договора не был разделен на отдельные помещения. При этом ссылка на проектную декларацию от 01.08.2015г. применительно к ее Договору от 16.06.2016г. № и Допсоглашению от 04.11.2016г. является некорректной, т.к. при государственной регистрации последующих договоров долевого участия первичная проектная документация и проектная декларация не представляются.
Далее в связи с корректировкой планировки объекта строительства была составлена проектная декларация от 01.08.2015г., содержащая сведения о разделении объекта договора на отдельные помещения, опубликованная в установленном порядке (на официальном сайте ООО «АБН-строй» в сети Интернет http://suncity05.net, принтскрин интернет-страницы прилагается к настоящему заявлению).
При заключении ею с ООО «АБН-строй» Договора от 16.06.2016г. № произошла техническая ошибка, связанная с человеческим фактором - об изменении параметров приобретаемого объекта договора в соответствии с проектной декларацией от 01.08.2015г. представители застройщика забыли.
В последующем она и застройщик предприняли все меры, чтобы зафиксировать и зарегистрировать указанные изменения. По объективным обстоятельствам представить Допсоглашение от 04.11.2016г. на государственную регистрацию получилось только в конце 2017г.
Делая вывод о том, что проектная декларация от 01.08.2015г. не отражает того, какие именно изменения внесены в проектную декларацию от 10.07.2013г., государственный регистратор Д.М. Алхулаева в очередной раз не сообщает о том, какие меры были предприняты ею для устранения возникших у нее сомнений. Между тем устранить эти сомнения можно простым сравнением двух документов (проектной декларации 2013г. и проектной декларации 2015г.), доступ к которым у государственного регистратора имеется.
Данное сравнение позволяет увидеть то, что в проектную декларацию 2013г. были внесены изменения в части разделения объекта договора на отдельные помещения и что эти изменения отражены в декларации 2015г. и Допсоглашении от 04.11.2016г.
В результате поверхностного ознакомления регистрирующего органа с представленными мною и имеющимися в его распоряжении документами в основу решения о приостановлении государственной регистрации по ее Заявлению в очередной раз положена необоснованная причина.
Считает, что регистрирующим органом создана правовая неопределенность в вопросе, который в соответствии с 218-ФЗ должен быть четко определен во избежание злоупотреблений и нарушения прав и законных интересов потребителей государственных услуг.
Ни один из выводов регистрирующего органа, указанных в Уведомлении, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, а также представленным ею и имеющимся в распоряжении Управления документам.
Считает эти выводы надуманными и нарушающими ее права и законные интересы. То обстоятельство, что Уведомление поступило в ее адрес с нарушением формы и установленных сроков, и то, что оно фактически является немотивированным и необоснованным, также нарушает ее права и противоречит требованиям действующего законодательства РФ.
Административный истец Исабекова Т.А., надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения иска, в суд не явилась, о причинах не уведомила, с заявлением об отложении не обратилась, направила для представления интересов представителй.
В судебном заседании представители административного истца на основании доверенности Булатова И.К. и Абдулгалимова Э.Б. исковые требования поддержали, просили удовлетворить по указанным в заявлении и их письменных дополнениях от 06.03.2018 на возражения ответчика основаниям.
Представитель административного ответчика на основании доверенности Магомедов И.К. в судебном заседании иск Исабековой Т.А. не признал, просил в удовлетворении отказать, по основаниям, указанным в письменных возражениях;
В соответствии с пунктом пункт 6 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон) Алиева А. М уведомлена о приостановлении начиная с 16.01.2018 осуществления действий по регистрации ограничения (обременения) в отношении объекта: земельного участка, № расположенный по адресу: Россия, <адрес>, микрорайон 8 документы на которые были представлены ДД.ММ.ГГГГ с заявлением под номером № в связи с:
форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно в представленных заявлениях на государственную регистрацию заявители просят зарегистрировать дополнительное соглашение от 04.11.2016г. к договору долевого участия 1/8/16 от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве в отношении объектов: наименование: Нежилое помещение, №-000, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, площадь 1058 кв.м. и на земельный участок с кадастровым номером №
Также был направлен внутриведомственный запрос о наличие сведений ГКН объекта недвижимого имущества. Согласно полученному уведомлению об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений № от ДД.ММ.ГГГГ в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объекте недвижимости, в отношении объекта: наименование: Нежилое помещение, №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, площадь 1058 кв.м.
С утверждениями, о необоснованности принятого решения, также не согласны поскольку, решение принималось в соответствии с законом № от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее ФЗ- 218) и с Законом № от 30.12.2004г. «Об участии в долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее ФЗ -214).
Государственная регистрация дополнительного соглашения от 28.10.2016г. к договору долевого участия в строительстве была приостановлена на основании пунктов 7 и 11 ст. 26 Закона № от 13.07.2015г. О государственной регистрации недвижимости.
На государственную регистрацию были представлены заявления, где заявители просят зарегистрировать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия 1/8/16 от 21.06.2016г. в строительстве в отношении объектов: наименование: Нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, площадь 950,5 кв.м, на земельный участок с кадастровым номером №, где собственником указанного земельного участка является иное лицо.
При этом, в ЕГРП имеется запись - о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № от 21.06.2016г.. за регистрационным номером №., где объектом является земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адрес) Микрорайон №, на котором будет осуществляться строительство многоквартирного жилого дома, в состав которого входит указанное нежилое помещение.
Касательно утверждений истца о том, что при заключении застройщиком с ней договора от 21.06.2016г. произошла техническая, связанная с человеческим фактором, по которой они заключили один договор на одно помещение - вместо 13 договоров на 13 помещений, которые на момент заключения договора значились в проектной документации, считают ложью и попыткой скрыть фальсификацию с документами со стороны застройщика АБН -строй в купе с истицей.
Так как, ранее при регистрации договора долевого участия № от 21.06.2016г.. за регистрационным номером 05-05-/012-05/148/010/2016-2284 от 04.07.2016г. заявителями был представлен поэтажный план объекта договора, датированный 21,06.2016г., где указано, что объект - помещение площадью 950,5 кв.м., хотя как утверждает истица 01.08.2015г., в проектную декларацию, представленную при регистрации первого договора, уже были внесены соответствующие изменения, касающиеся предмета договора. Тем самым заявители ввели регистрирующий орган в заблуждение, представив на регистрацию один договор долевого участия на одно помещение площадью 950,5 кв.м. - вместо 13 договоров заключенных на 13 помещений, образованных из исходного (площ. 950,5 кв.м.), А также, не представив никаких изменений в проектной декларации. Из этого следует застройщик уклоняется от предусмотренной законом процедуры регистрации 13 договоров и соответственно от уплаты 13 государственных пошлин, вместо оплаченной одной.
Далее утверждение истца о том, что регистратором не были предприняты меры по изучению, представленной декларации от 01.08.2015г. и извлечении из архива предыдущей декларации от 10.07.2013г., так как факт отсутствия в представленной декларации от 01.08.2015г. каких-либо изменений, а также невозможность определить характер и содержания того, что, поменялось, послужило причиной для приостановления регистрации, также является необоснованным.
На государственную регистрацию дополнительного соглашения была представлена новая проектная декларация, датированная уже новой датой от 01.08.2015, что само по себе является грубым нарушением действующего законодательства, т.к. согласно пунктам 4,5,6,7 ст. 19 ФЗ-214 «Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений». В данном случае изменения не были оформлены отдельным документом с датой их принятия, а была представлена совершенно новая декларация.
Также согласно п.6, ст. 19 (63-214: «изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", указанном в части 2 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Такие изменения подлежат направлению застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона». Однако на сайте застройщика публикация указанных изменений отсутствует. Что делает их недействительными.
По поводу утверждения истицы о не соответствии действительности вывода регистратора о том, что на регистрации находятся документы о регистрации сделки на этот же объект, хочу обратить внимание на тот факт, что заявитель ранее 13.12.2017г. обращался с заявлением о гос. регистрации этой же самой сделки, по которому, регистратором 19.12.2017г. было принято решение 05/999/001 /201 7-3922 о приостановлении регистрации данного договора. Но окончательного принятого решения еще нет. Также, 15.12.2017г. поступила еще одна заявка, уже вторая о регистрации этого же самого договора, но уже от второй стороны ООО АБН-строй, по которой тоже было принято решение о приостановлении 25.12.2017г.
Заинтересованное лицо ООО «АБН-строй» извещенный о месте и времени рассмотрения иска в суд представителя не направил, о причинах не уведомил, об отложении рассмотрения дела не обратился. Суд определил рассмотреть административный иск в их отсутствие.
Выслушав представителей сторон, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Суд удовлетворяет такое заявление при наличии совокупности следующих условий: несоответствия оспариваемого решения или действия (бездействия) закону или иному нормативному акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушения этим решением или действием (бездействием) прав либо свобод заявителя (часть 2 статьи 227 КАС РФ).
Из материалов дела усматривается, что 29.12.2017 с использованием сервисов Интернет портала государственных услуг Исабекова Т.А. обратилась в Управление Росреестра по РД с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.11.2016 к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.06.2016 № 1/8/16, приложив пакет документов.
В силу ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, наличия предусмотренных ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" /далее ФЗ №218-ФЗ/.
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.
Согласно ч.1 ст. 16 ФЗ №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение семи рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.
Частью 5 ст.29 ФЗ №218-ФЗ предусмотрено, что в день приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.
Данные требования закона административным ответчиком при рассмотрении заявления истицы не соблюдены, при принятии заявления 29.12.2017, о приостановлении регистрационных действий истцу сообщено 20.01.2008, а мотивированное уведомление направлено после обращения с жалобой истицы 25.01.2018г.
В уведомлении в адрес ООО «АБН-строй» указано, что в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон), начиная с 16.01.2018г. приостановлено осуществление действий по регистрации ограничения (обременения) в отношении объекта: наименование: Земельный участок, № расположенный по адресу: Россия, <адрес>, микрорайон 8, документы на который Вами были представлены ДД.ММ.ГГГГ с заявлением под номером № в связи с: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно в представленных заявлениях на государственную регистрацию заявители просят зарегистрировать дополнительное соглашение от 04.11.2016г. к договору долевого участия 1/8/16 от 16.06.2016г. в строительстве в отношении объектов: наименование: Нежилое помещение, №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, площадь 1058 кв.м. и на земельный участок с кадастровым номером №. При этом по сведениям ЕГРН имеется запись о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № от 16.06.2016г.. за регистрационным номером № где объектом является земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу Микрорайон №, на котором будет осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, в состав которого входит указанное нежилое помещение.
Также был направлен внутриведомственный запрос о наличие сведений ГКН объекта недвижимого имущества. Согласно полученному уведомлению об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений № от ДД.ММ.ГГГГ в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объекте недвижимости, в отношении объекта: наименование: Нежилое помещение, № расположенный по адресу: Россия, <адрес>, площадь 1058 кв.м. В соответствии с пунктом. 1 ст. 4 Федерального закона № от 30.12.2004г. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительств о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).
В соответствии со статьей 21 Федерального закона № от 30.12.2004г. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: 1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию: 1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 2) о разрешении на строительство; 3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства; 4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; 5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией; 6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; 7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства; 8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; 9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков); И) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору; 12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров. 2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: 1) разрешение на строительство; 2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Согласно представленному на регистрацию дополнительное соглашение от 04.11.2016г. к договору № участия в строительстве многоквартирного дома (от 16.06.2016г.), в пункте 1.2. указывается что застройщик обязуется на условиях и в сроки обеспечить строительство и передачу дольщику в указанном объекте подвального помещения (далее по тексту помещение) общей площадью 1061 кв.м, состоящего из 13 отдельных нежилых (помещений). Проектная декларация от 01.08.2015г. представленная на государственную регистрацию дополнительного соглашения по своему содержанию не содержит фактов внесенных изменений и не отражает информацию какие именно изменения внесены были в проектную декларацию, представленную на государственную регистрацию первого договора долевого участия в строительстве. Кроме того проектная декларация от 01,08.2015г. составлена до заключения договора долевого участия в строительстве № от 16.06.2016г. При этом на государственную регистрацию первого договора долевого участия в долевом строительстве была представлена проектная декларация объекта (с приложением типового плана этажей). Однако указанные отдельные помещения отсутствуют в проектной декларации, а именно в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
Согласно ст. 19 Федерального закона № от 30.12.2004г 1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. 2. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещаётся в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размёщать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. 3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. 4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. 5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона. 6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. 7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Осуществление действий по регистрации ограничения (обременения) приостанавливается до 16.04.2018.
Приостановление осуществления государственного кадастрового учета или государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, в случаях, установленных Законом, может быть обжаловано в административном порядке (часть 9 статьи 26 Закона) заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план или акт обследования, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план или акт обследования, в апелляционную комиссию, созданную при органе регистрации прав в соответствующем субъекте Российской Федерации для рассмотрения заявлений об обжаловании решений о приостановлении. Обжалование указанного приостановления в судебном порядке возможно только после его обжалования в апелляционную комиссию (часть 1 статьи 26.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности"). Приостановление осуществления государственной регистрации прав (ограничения прав) либо государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ограничения прав) в отношении документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде (часть 12 статьи 29 Закона). В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона (статья 27 Закона).
Из мотивированного Уведомления государственного регистратора в адресованного ООО «АБН-строй», а не истцу, следует, что регистрационные действия приостановлены в отношении объекта недвижимости – земельного участка № в <адрес>, микрорайон 8, в связи с тем что документы, представленные на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства, ранее зарегистрированным в ЕГРН -ДД.ММ.ГГГГ, где объектом является земельный участок за кадастровым номером №
Из материалов дела следует, что заявление и документы для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.11.2016г. к договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ответчиком ДД.ММ.ГГГГ за номером № представлены ДД.ММ.ГГГГ истцом и застройщиком ООО «АБН-строй». Из заявления и материалов следует, что объект долевого строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № и потому утверждения ответчика, что кадастровый номер земельного участка для регистрации дополнительного соглашения не соответствует номеру участка договора долевого участия от 16.06.2016г. неосновательны.
В последующем ответчик в уведомлении о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения приводит требования норм Федерального закона № от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, ссылается на то, что на его межведомственный запрос о наличии сведений ГКН объекта недвижимого имущества получено уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объекте недвижимости, нежилом помещении, КН/УН: 05-05/0№-000, по адресу: Россия, <адрес>, площадь 1058 кв.м. Однако в материалах дела отсутствуют и в суд не представлены ответчиком указанный запрос и ответ на него.
Также из уведомления о приостановлении государственной регистрации, кроме разъяснения требований к договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов, предусмотренных п.1ст.4 Федерального закона №214 от 30.12.2004, не указаны какие статьи законов послужили основанием для приостановления государственной регистрации дополнительного договора от 04.11.2016, какие документы необходимы для устранения имеющихся оснований. В обоснование приостановления приводит данные, не вытекающие из дополнительного договора от 04.11.2016 к договору от 16.06.2016, о площади -1061кв.м., состоящего из 13 помещений. Ссылается на отсутствие в проектной декларации от 01.08.2015 данных о внесенных изменениях в проект помещения и отсутствие ее публикации в соответствии с требованиями ФЗ №.
Из представленных в суд ответчиком материалов установлено, что технический план объекта недвижимости - многоквартирного дома в <адрес>, составленный ДД.ММ.ГГГГ, с описанием состава помещений в нем, соответствует дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, а также проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ., размещенной в соответствии с требованиями закона в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования.
Однако из уведомления о приостановлении регистрационных действий ответчика не следует, осуществлялась ли в ходе правовой экспертизы дополнительного договора долевого участия и приложенных материалов проверка соответствия спорного помещения в том виде, в котором указано в дополнительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, проектно-сметной документации на строительство жилого дома, представленного ответчику застройщиком при заключении первого договора долевого участия в строительстве данного многоквартирного дома.
При указанных обстоятельствах, суд находит приостановление регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве многоквартирного дома в <адрес>, незаконным, подлежащим отмене.
Для восстановления нарушенных прав истца, суд считает необходимым обязать ответчика повторно рассмотреть заявление Исабековой Т.А. от 29.12.2017 № 20-1228849 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.11.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.06.2016 №1/8/16.
Вместе с тем, суд не находит оснований к удовлетворению требования истца об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 04.11.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.06.2016 №1/8/16, считает его преждевременно заявленным, поскольку правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию права документов входит в обязанности органа государственной регистрации и в рассматриваемом случае данная обязанность ответчиком надлежаще не была исполнена.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Исабековой ФИО10 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД удовлетворить частично.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД от ДД.ММ.ГГГГ - приостановление государственной регистрации дополнительного соглашения с «АБН-строй» от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ№ в <адрес>
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД рассмотреть заявление Исабековой Т. А. о регистрации дополнительного соглашения от 04.11.2016 к договору долевого участия в строительстве от 16.06.2016 №1/8/16 и дать мотивированный ответ в установленном законом форме.
Резолютивная часть решения суда вынесена и объявлена 21 марта 2018 г.
Решение в окончательной форме изготовлено 26 марта 2018 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.
Председательствующий Магомедрасулов Б.М.
