УИД №39RS0001-01-2020-005139-14
Дело № 2 -4755/2020 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 декабря 2020 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Мухиной Т.А.
при секретаре Вольных А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Наумовой А.Б. к ООО «Авента» о взыскании излишне уплаченных арендных платежей, истребовании имущества, встречных требований ООО «Авента» к Наумовой А.Б. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Наумова А.Б. обратилась в суд с названным иском, указывая в обоснование иска, что 04 декабря 2019 года между ООО «Авента» (арендодатель) и Наумовой А.Б. (арендатор) был заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения №, площадью 38,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на <данные изъяты> этаже <адрес>.
Помещение было арендовано с целью проведения обучающих контактных занятий с малолетними детьми английским языком.
В связи с началом пандемии короновирусной инфекции в марте 2020 года занятия с детьми истец была вынуждена прекратить. После официального объявления Президентом РФ о режиме самоизоляции и нерабочих дней, 15 апреля 2020 года Наумова А.Б., путем направления электронного письма в адрес ответчика, обратилась с заявлением о невозможности использования арендованного помещения в связи с введением режима самоизоляции, где указано, что с 13 марта 2020 года помещение истцом не используется.
21 апреля 2020 года истцом в адрес ООО «Авента» направлено заявление о расторжении указанного договора, в связи с распространением короновирусной инфекции и объявлением режима самоизоляции, а также согласие использования обеспечительного платежа, внесенного истцом ранее в качестве оплаты за период фактического использования помещения до режима самоизоляции. Кроме того, заявление содержало просьбу о согласовании даты времени вывоза имущества, находящегося в пользовании арендатора в арендуемом помещении.
28 апреля 2020 года от общества поступил ответ об отказе расторжения договора с момента получения заявления о расторжении, предложено заключить соглашение о расторжении с 24 июля 2020 года.
03 июля 2020 года в адрес ООО «Авента» была направлена заявка на выдачу из ранее арендованного помещения № (2) телевизора «Samsung», 6 деревянных парт, 2 стульев, комода, 4 стульев на колесах. 03 июля 2020 года истцу частично была возвращена мебель. 04 июля 2020 года в адрес истца поступило сообщение об отказе вернуть имущество до момента оплаты за аренду помещения до 01 августа 2020 года.
Указала, что п.9.1 договора сторонами определено, что стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, если невозможность их исполнить явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких как стихийные бедствия, наводнения, ураган, землетрясение, техногенные катастрофы (аварии АЭС, обрыв линий электропередач, выбросы в атмосферу ядовитых веществ и т.д., террористические акты, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, незаконные действия третьих лиц, эпидемии, акты органов государственной власти, федерального значения, акты органов власти местного значения, аварии систем электро-, тепло и водоснабжения и т.д. при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по договору.
21 апреля 2020 года истец уведомил арендодателя о расторжении договора. Задолженности по оплате арендных платежей на тот момент не имелось. Взимание арендной платы после ДД.ММ.ГГГГ является незаконным.
Полагает, что отказ ответчика расторгнуть договор с момента получения заявления, а также отказ выдать имущество нарушает права истца.
Обязательство об оплате арендных платежей было дано истцом под угрозами невозврата имущества и выставлении его на реализацию.
Учитывая изложенное просила взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченные в счет арендных платежей 29500 рублей, а также произвести возврат находящегося в ранее арендуемом помещении имущества: комода белого с тремя выдвижными ящиками; 3 деревянных полки настенные белые; квадратную полку, деревянную белую; кожаный диван, зеленый; стул с мягкой сидушкой, хромированная нога; 5 парт ДСП белые; 2 деревянные парты, белые; 4 подушки; 1 передвижную систему хранения на колесиках белого цвета, высокую; 1 передвижная систему хранения на колесиках белого цвета, низкую; 1 доску маркерную напольную; 1 доску маркерную настенную; мягкие игрушки; 1 деревянный прямоугольный ящик; 1 коврик; 1 швабру; 1 совок; 1 веник; 1 железную корзину для хранения.
Ответчик ООО «Авента» обратился с встречным иском о взыскании с Наумовой А.Б. задолженности по арендной плате, указывая, что Наумовой А.Б. не полностью оплачена арендная плата, имеется задолженность по арендной плате по договору аренды № в размере 10820 рублей за период с 30 июня 2020 года по 31 июля 2020 года.
Кроме того, в соответствии с п.3.5.2 названного договора аренды в случае досрочного прекращения договора по инициативе арендатора, либо одностороннего отказа арендодателя от договора в связи с нарушением его условий арендатором, обеспечительный платеж не возвращается и засчитывается как неустойка. Размер обеспечительного платежа сторонами определен 23040 руб., уплата которого должна быть произведена равными платежами. На момент подписания соглашения о расторжении договора, стороны определили, что обеспечительный платеж засчитывается в качестве неустойки в связи с досрочным прекращением договора.
На момент подписания соглашения задолженность по оплате обеспечительного платежа составила 14660 рублей.
В связи с указанным ООО «Авента» просило взыскать с Наумовой А.Б. задолженность по арендным платежам в размере 10820 рублей, штраф в размере 14660 рублей, предусмотренный п.3.5.2 договора, расходы по оплате государственной пошлины в размере 964 руб.
В судебном заседании Наумова А.Б. и ее представитель Мололкина Н.В. заявленные истцом исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Настаивали на их удовлетворении. Встречные исковые требования полагали не подлежащими удовлетворению, поскольку задолженности по арендной плате и внесению обеспечительного платежа у Наумовой А.Б. не имеется.
Представитель ООО «Авента» по доверенности Палаткина А.И. возражала против удовлетворения иска Наумовой А.Б., настаивала на удовлетворении иска ООО «Авента». В дело представлены письменные возражения, из которых следует, что инициатором расторжения договора являлась Наумова А.Б., после длительных переговоров 01 августа 2020 года стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды, именно с этого момента договор аренды считается расторгнутым. Суждение истца о расторжении договора в апреле 2020 года является ошибочным.
В связи с неуплатой задолженности ответчик был вынужден удерживать имущество арендатора. Полагала, что иск Наумовой А.Б. не подлежит удовлетворению.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с положениями ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Судом установлено, что 04 декабря 2019 года между ООО «Авента» (арендодатель) и Наумовой А.Б. (арендатор) был заключен договор аренды № принадлежащего на праве собственности арендатору нежилого помещения <адрес>
В соответствии с условиями договора (п.1.1.) арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения №, площадью 38,4 кв.м., КН №, расположенное <адрес>
Пунктом 3.2 договора определено, что размер арендной платы составляет: за период с 04 декабря 2019 года по 04 февраля 2020 года 21 120 рублей; за период с 04 февраля 2020 года – 23040 рублей в месяц, НДС не предусмотрен.
Срок действия договора сторонами определен 11 месяцев с момента его подписания. Дата приема- передачи помещения 04 декабря 2019 года.
Пунктами 3.1.3, 3.2. и 3.5.5 договора стороны согласовали, что способ исполнения арендатором обязательств по договору, включая обязательства по возмещению любых убытков арендодателя, а также ущерба, нанесенного арендатором помещению и /или зданию является обеспечительный платеж в размере 23040 рублей.
Пунктом 3.5.2 определено, что в случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора, либо одностороннего отказа арендодателя от договора в связи с нарушением его условий арендатором, обеспечительный платеж не возвращается и засчитывается как неустойка.
В силу положений ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Часть 2 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как следует из материалов дела, Наумова А.Б. 21 апреля 2020 года обратилась с заявлением в адрес ООО «Авента» о расторжении договора в связи с распространением короновирусной инфекции и невозможностью арендатора использовать арендуемое помещение для проведения контактных занятий с малолетними детьми английским языком.
Соглашением сторон от 01 августа 2020 года вышеуказанный договор аренды был расторгнут. При этом стороны согласовали, что договор досрочно расторгается по инициативе арендатора с 01 августа 2020 года.
Стороны договорились, что оплаченную по договору сумму обеспечительного платежа в размере 23040 рублей арендатор оставляет в счет неустойки за досрочное прекращение договора по инициативе арендатора в соответствии с положениями 3.5.2 договора.
Обязательства по договору прекращаются, за исключением неисполненных арендатором обязательств по оплате арендных, коммунальных и других платежей, предусмотренных договором, в том числе пени, начисленной по дату полного погашения задолженности, независимо от срока действия договора. Арендатор обязуется произвести с арендодателем сверку платежей и погасить имеющуюся задолженность в срок до 01 августа 2020 года.
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством стороны согласовали расторжение договора с 01 августа 2020 года.
Доводы истца о том, что в силу положений п. 9.1 договора сторонами определено, что они освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору вследствие Форс-мажорных обстоятельств, к числу которых стороны отнесли эпидемии, и поэтому договор следует считать расторгнутым с 21 апреля 2020 года, т.е. с даты обращения истца с заявлением о расторжении договора, суд находит необоснованными и противоречащими вышеуказанным нормам права. Кроме того, суд учитывает, что в пункте 9.2 договора стороны предусмотрели, что если Форс- мажорные обстоятельства продолжаются более 60 календарных дней, любая из сторон вправе расторгнуть договор путем подачи письменного уведомления, не менее чем за 15 календарных дней до даты прекращения договора. В случае такого досрочного прекращения договора платежи, причитающиеся по договору арендодателю, вносятся по дату подписания акта приема-передачи помещения арендодателю. В той части, в которой платежи, внесенные авансом, не причитаются арендодателю, возвращаются после подписания акта приема-передачи помещения.
Между тем, заявление о расторжении договора истцом 21 апреля 2020 года подано без учета указанных условий договора.
Оценивая изложенное суд приходит к выводу, что оснований полагать договор аренды расторгнутым ранее даты 01 августа 2020 года не имеется. Следовательно, обязанность арендатора по внесению арендной платы до 01 августа 2020 года должна исполняться должным образом.
Как следует из представленных суду документов, задолженность Наумовой А.Б. по внесению арендной платы составила 10820 рублей, указанный расчет судом проверен с учетом предоставленных сторонами данных о внесении арендных платежей и является правильным. Переплаты арендных платежей в размере указанном истцом Наумовой А.Б. допущено не было.
В связи с указанным подлежат удовлетворению встречные требования ООО «Авента» о взыскании арендной платы.
Что касается требований о взыскании штрафа, предусмотренного п.3.5.2 договора в размере 14660 рублей, суд находит их подлежащих частичному удовлетворению. Судом установлено, что оплата Наумовой А.Б. установленного договором обеспечительного платежа подтверждена материалами дела: квитанцией, выданной ООО «Авента» 10 января 2020 года на сумму 7680 рублей, актом сверки, подписанным ген. директором Трясуновым К.Н. и заверенным печатью общества об оплате обеспечительного платежа в размере 7680 рублей 11 декабря 2019 года. Таким образом, истцом оплачен обеспечительный платеж в размере 15360 рублей. Размер платежа подлежащего взысканию в порядке п. 3.5.2 договора составит 7680 руб. (23040-15360).
Принимая во внимание, что в целях обеспечения исполнения арендатором условий договора, т.ч. внесения арендной платы условиями договора аренды стороны предусмотрели обеспечительный платеж (п.3.1.3), в связи с этим суд полагает, что действия ООО «Авента» по удержанию имущества, принадлежащего истцу для понуждения внесения арендных платежей являются чрезмерными, и перечисленное в иске имущество подлежит возврату Наумовой А.Б.
В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ООО «Авента» в пользу Наумовой А.Б. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлине соразмерно удовлетворённым требования в сумме 300 рублей.
С Наумовой А.Б. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 740 рублей.
Руководствуясь ст.194-199ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Наумовой А.Б. удовлетворить частично.
Обязать ООО «Авента» произвести возврат имущества, находящегося в части нежилого помещения №, площадью 38,4 кв.м., по адресу: <адрес>:
-комод белый с тремя выдвижными ящиками; 3 деревянные полки настенные белые; квадратную полку, деревянную белую; кожаный диван, зеленый; стул мягкий с сидушкой, хромированная нога; 5 парт ДСП белые; 2 деревянные парты, белые; 4 подушки; 1 передвижная система хранения на колесиках белого цвета, высокая; 1 передвижная система хранения на колесиках белого цвета, низкая; 1 доска маркерная напольная; 1 доска маркерная настенная; мягкие игрушки; 1 деревянный прямоугольный ящик; 1 коврик; 1 швабра; 1 совок; 1 веник; 1 железную корзину для хранения.
Взыскать с ООО «Авента» расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Встречные исковые требования ООО «Авента» удовлетворить частично.
Взыскать с Наумовой А.Б. в пользу ООО «Авента» задолженность по арендой плате в размере 10820 рублей; неустойку 6980 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 712 рублей, в удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в месячный срок с момента изготовления мотивированной части решения суда.
Мотивированное решение изготовлено 24 декабря 2020 года.
Судья Т.А. Мухина
