Дело № 1/2-10/2016
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 апреля 2016 года пгт. Кромы
Кромской районный суд Орловской области в составе
председательствующего судьи Гридиной М.Н.,
с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 по доверенности П.М.А.,
представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 по доверенности Г.Н.И.,
при секретаре Олениной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам по договору найма жилого помещения и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора найма жилого помещения,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам по договору найма жилого помещения. В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 был заключен договор № найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (далее Договор). Срок действия Договора был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, однако, ответчик в установленный Договором срок не выехала из занимаемого жилого помещения, в связи с чем, срок его действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Согласно условиям Договора, ответчик обязалась ежемесячно вносить плату за наем жилого помещения в сумме **** рублей и коммунальные платежи. Однако ФИО2 длительное время коммунальные платежи за отопление жилья не оплачивала, в связи с чем, на момент ее выезда из квартиры у ответчицы образовалась задолженность в сумме **** рублей за отопление и пени в сумме **** рубля, которую она (ФИО1) оплатила самостоятельно. Кроме того, она (ФИО1) оплатила и имеющуюся задолженность по взносам на капительный ремонт в сумме **** рубля. Просила суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по коммунальным платежам в общей сумме **** рублей, а также в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг представителя **** рублей, оплате услуг нотариуса за заверение доверенности **** рублей и по оплате государственной пошлины в сумме **** рублей.
ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование исковых требований указала, что данный Договор является недействительным, поскольку фактически был заключен не с ФИО1, а с Ш.П.П., не имеющим на это полномочий, так как у него отсутствует нотариально заверенная доверенность на право представления интересов ФИО1 Сама ФИО1 при заключении договора отсутствовала. Кроме того, Договор не зарегистрирован в налоговом органе, и, учитывая, что сдача в наем жилого помещения является предпринимательской деятельностью, ФИО1 уклоняется от уплаты налогов, что является противоправным. При заключении Договора она была введена в заблуждение лицами, представившими ей на подпись данный Договор, поскольку они злоупотребили ее доверием. Несмотря на то, что Договор не содержит указаний на ее обязательства оплачивать взносы за капитальный ремонт, указанная сумма взималась с нее наймодателем. Вместе с тем, оплата взносов на капитальный ремонт является обязанностью собственника жилого помещения. В нарушение п.3.1. Договора с нее и совместно с ней проживающей М.А.А. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ фактически взималась плата за наем жилого помещения в размере не **** рублей, а **** рублей ежемесячно. Кроме того, ФИО1 нарушен п.4.2 Договора, поскольку она (ФИО2) не была письменно предупреждена о его расторжении не менее, чем за 30 суток до предполагаемой даты расторжения. Считает, что в настоящее время срок действия Договора истек, поскольку был заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, считается прекращенным. Кроме того, вопреки п.8.1 Договора ФИО1 не подтвердила свое право распоряжения вышеуказанной квартирой.
В ходе рассмотрения гражданского дела по существу представителем истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 по доверенности П.М.А. размер первоначальных исковых требований был уменьшен в части взыскания взносов на капительный ремонт на сумму **** рублей.
В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 не явилась. О дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. В направленном суду заявлении ходатайствовала о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие.
Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 по доверенности П.М.А. в судебном заседании уменьшенные исковые требования к ФИО2 поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить. Встречные исковые требования не признала и в их удовлетворении просила суд отказать.
Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась. О дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Причину неявки суду не сообщила, дело рассмотреть в свое отсутствие не просила.
Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 по доверенности Г.Н.И. в судебном заседании исковые требования к ФИО2 не признал и просил в их удовлетворении отказать. Встречные исковые требования к ФИО1 поддержал в полном объеме и просил суд об их удовлетворении.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, свидетеля, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» был внесен ряд изменений в часть первую Гражданского Кодекса РФ, регулирующую, в частности, общие положения о договоре.
Часть 2 статьи 674 ГК РФ, регламентирующая государственную регистрацию, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, была введенаФедеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».
Таким образом, суд при разрешении как первоначальных исковых требований, так и встречного иска руководствуется нормами Гражданского Кодекса РФ и Жилищного Кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами Договора, в связи с чем, положения части 2 статьи 674 ГК РФ к Договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ не применимы.
Кроме того, данная норма предусматривает регистрацию Договора в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ч.1 ст.9 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы, но не налоговый орган, как указывает ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 и ее представитель Г.Н.И.
Таким образом, доводы ФИО2 и ее представителя Г.Н.И. в данной части являются несостоятельными.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Статья 671 ГК РФ предусматривает, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Статья 674 ГК РФ устанавливает письменную форму для заключения договора найма жилого помещения.
Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Судом установлено, что между сторонами по делу ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор № найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.7-8).
Право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по указанному адресу, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26).
Согласно акту передачи квартиры и имущества к договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира была передана ФИО1 (Наймодатель) ФИО2 (Наниматель) в удовлетворительном состоянии вместе с находящейся в квартире мебелью и бытовой техникой (л.д.9).
Доводы ФИО2 и ее представителя Г.Н.И. о фактическом заключении Договора со стороны Наймодателя не ФИО1, а иным лицом – Ш.П.П., не имеющим нотариально удостоверенной доверенности на право представления ее интересов, не могут повлечь недействительность Договора, поскольку, несмотря на расхождение подписи ФИО1 в Договоре и акте передачи квартиры с ее подписью в доверенности на право представления ее интересов в суде, в расписке, приложенной к протоколу судебного заседания Березовского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.168) и в договоре на оказание юридических услуг (л.д.27), ФИО1 в ходе ее допроса Березовским районным судом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ДД.ММ.ГГГГ (л.д.171-174) пояснила, что лично заключала Договор. Данный факт подтверждается и пояснениями свидетеля Ш.А.П. Оснований не доверять указанным лицам у суда не имеется.
Кроме того, в соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.
В соответствии со ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Из пункта 9.2 Договора видно, что в течение срока найма совместно с Нанимателем в квартире проживала М.А.А.
Факт проживания в квартире ФИО2 и М.А.А. и пользования ими квартирой подтверждается всеми участниками процесса. Таким образом, суд считает Договор от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, поскольку кроме пояснений ФИО1 и Ш.А.П. это подтверждается акцептированием ФИО2 условий оферты Наймодателя (ФИО1), а именно, фактическими действиями ФИО2 и М.А.А. по занятию предоставляемого жилого помещения.
Пунктом 6.1 Договора установлен срок найма квартиры с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Факт проживания в квартире ФИО2 и М.А.А. и после окончания срока действия Договора, то есть после ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ подтверждается пояснениями сторон по делу и свидетеля М.А.А. в судебном заседании. Какие-либо сведения, свидетельствующие об отказе Наймодателя ФИО1 от продления договора либо предложений Нанимателю ФИО2 заключить договор на тех же или иных условиях, сторонами по делу не представлены.
Таким образом, срок действия Договора от ДД.ММ.ГГГГ был продлен на тех же условиях и на тот же срок, которые указаны в нем, что подтверждается фактическими действиями ФИО2 и М.А.А., которые продолжили проживать в указанной квартире, тем самым подтверждая, что соглашение между Нанимателем и Наймодателем, не возражавшим против продолжения найма жилого помещения, по всем его условиям сторонами было достигнуто.
Указанное обстоятельство опровергает довод ФИО2 и ее представителя Г.Н.И. о том, что Договор в связи с истечением срока является прекращенным.
Согласно п.3.2. Договора плата за наем квартиры установлена сторонами в размере **** рублей.
Из пояснений сторон по делу, их представителей, а также свидетелей М.А.А. и Ш.А.П., видно, что размер оплаты найма квартиры по Договору составлял **** рублей. Однако, с ДД.ММ.ГГГГ размер оплаты по соглашению сторон был увеличен до **** рублей ежемесячно.
Таким образом, увеличение размера оплаты по Договору сторонами не оспаривается.
Однако, как видно из письменных возражений ФИО2, пояснений ее представителя Г.Н.И. и свидетеля М.А.А., оплата по Договору была повышена до **** рублей в связи с включением в эту сумму оплаты за отопление. То есть, по устному соглашению сторон Договора обязанность по оплате коммунальных платежей за отопление была возложена на Наймодателя ФИО1
Вместе с тем, согласно пояснениям ФИО1, свидетеля Ш.А.П., а также представителя ФИО1 по доверенности П.М.А., с ДД.ММ.ГГГГ года условия Договора по устному соглашению сторон были изменены до **** рублей только в части размера оплаты за наем жилого помещения. В части обязанности по оплате коммунальных платежей Нанимателем Договор не изменился. В связи с чем, у Нанимателя и образовалась задолженность по оплате услуг отопления.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Таким образом, при разрешении как первоначальных, так и встречных исковых требований, учитывая отсутствие письменного соглашения между сторонами Договора об изменении его условий, суд исходит из условий первоначального Договора, в частности из п. 3.5, согласно которому расходы по оплате коммунальных услуг несет Наниматель, согласно выставляемых счетов.
Из отчета о начислениях и оплате на лицевой счет ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ видно, что коммунальные платежи за отопление в указанный период производились частично в ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем, образовалась задолженность (л.д.19-22).
Задолженность по оплате за отопление также подтверждается и квитанцией ЗАО «ЖРЭУ № 2» (л.д.11).
Указанная задолженность в сумме **** рублей **** копеек была оплачена ФИО1ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается банковским чеком об оплате (л.д.12).
Довод о том, что при заключении договора ФИО2 была введена в заблуждение, так как ей не были представлены документы, подтверждающие право распоряжения ФИО1 вышеуказанной квартирой, опровергаются Договором, пунктом 8.1 которого установлено, что перед его подписанием стороны произвели взаимную сверку документов (как удостоверяющих личность, так и подтверждающих право распоряжаться данной квартирой) и подписью ФИО2 в данном Договоре, которую она не оспаривала.
Доводы ФИО2 и ее представителя Г.Н.И. о нарушении п.4.2 Договора о том, что она не была за 30 дней предупреждена о выезде являются надуманными, поскольку опровергаются пояснениями свидетеля Ш.А.П., изложенными в протоколе судебного заседания Березовского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа –Югры, о том, что он не мог дозвониться до ФИО2 и поэтому встретился с совместно с ней проживающей М.А.А. в июле 2014, то есть не менее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения Договора, и сообщил ей о продаже квартиры. Данный факт подтвердила и свидетель М.А.А. непосредственно в судебном заседании.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 в части задолженности по оплате коммунальных услуг за отопление и отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения недействительным.
Исковые требования ФИО1 в части взыскания с ФИО2 пени за просрочку оплаты услуг отопления суд считает не подлежащими удовлетворению, поскольку согласно ст. 329 ГК РФ и ч.4 ст. 154 ЖК РФ пеня является способом исполнения обязательств собственника жилого помещения перед поставщиком услуги и к коммунальным платежам не относится. Условиями Договора оплата Нанимателем указанных сумм Наймодателю не предусмотрена.
Разрешая требования ФИО1 о взыскании судебных издержек, суд исходит из положений ст.ст. 88,94 ГПК РФ, согласно которым судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в частности расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
На основании ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Исходя из сумм расходов, уплаченных ФИО1 за оказание юридических услуг представителю П.М.А. на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ и квитанции об оплате (л.д.27,28), суд частично удовлетворяет требования в этой части, полагая возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1**** рублей, находя данную сумму разумной с учетом сложности дела и объема оказанной помощи.
Вместе с тем, исходя из удаленности места проживания ФИО1 и необходимости участия в судебном разбирательстве ее представителя, суд считает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг нотариуса по заверению доверенности на право представления П.М.А. интересов ФИО1 в суде в полном объеме в сумме **** рублей.
Исходя из размера удовлетворенных требований ФИО1, ее расходы по оплате госпошлины (л.д.4) подлежат взысканию с ответчика ФИО2 также частично, в размере **** рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам по договору найма жилого помещения удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по коммунальным платежам в сумме **** рублей **** копеек.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг представителя **** рублей, по оплате услуг нотариуса **** рублей, расходов по оплате государственной пошлины **** рублей **** копеек.
В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора найма жилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в апелляционном порядке через Кромской районный суд Орловской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 12 апреля 2016 года.
Председательствующий Гридина М.Н.
