Дело № 2-3148/2014 17 июня 2015 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Овчарова В.В., при секретаре Ибеевой С.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ТУ Росимущества «ФАУГИ» в Ленинградской области, ООО «СПб Электросервис» о признании недействительными торгов по продаже заложенного недвижимого имущества, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного по результатам торгов, и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ТУ Росимущества «ФАУГИ» в Ленинградской области, ООО «СПб Электросервис» о признании недействительными торгов по продаже заложенного недвижимого имущества, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного по результатам торгов, и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование исковых требований истец указала, что на основании договора купли-продажи от <дата> истец являлась собственником квартиры <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Данная квартира была истцом заложена в качестве обеспечения кредитного договора <№> от <дата>, заключённого между ФИО1 и ОАО АКБ «Росбанк».
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>. по делу <№>/ с истца в пользу банка была взыскана задолженность по указанному кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру <адрес>. При этом суд установил начальную продажную цену, равную <...> рублей.
На основании вступившего в законную силу решения суда по данному делу был выдан исполнительный лист ВС <№> от <дата>. и возбуждено исполнительное производство <№> (Постановление Красносельского РОСП УФССП России по СПб от <дата>).
На основании повторных торгов по продаже заложенного имущества (указанной квартиры) от <дата> квартира была продана по цене <...> рубль, т.е. ниже установленной судом продажной цены.
По результатам торгов был заключён договор купли-продажи между ТУ Росимущества по Ленинградской области в лице организатора торгов - ООО «СПб Электросервис» и ФИО2 Право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
Продавец квартиры действовал с превышением полномочий (квартира продавалась ТУ Росимущества по Ленинградской обл., в то время как квартира и исполнительное производство находятся в границах другого субъекта РФ - Санкт-Петербурга, судебным приставом-исполнителем в Постановлениях установлен иной продавец имущества - территориальный фонд ФАУГИ в Санкт-Петербурге).
Сведения о торгах не были опубликованы в соответствующих изданиях, что привело к отсутствию заявок на торгах.
Первоначальные торги по продаже принадлежащей истцу квартиры не проводились. В то же время проведение повторных торгов и снижение установленной судом продажной стоимости квартиры возможно только в связи с признанием первоначальных торгов несостоявшимися.
Основанием снижения продажной цены квартиры явились неправомерные действия Организатора торгов (ООО «СПб Электросервис») в виде направления в Красносельский РОСП УФССП России документов, состав и содержание которых не соответствуют требованиям законодательства.
Снижение установленной судом продажной цены квартиры произведено приставом в процессе проведения торгов на незаконных основаниях.
В результате незаконно, с точки зрения истца, проведённых торгов истцу причинён имущественный вред в размере <...> рублей.
Занижение стоимости имущества на торгах привело к тому, что ее задолженность банку не была в полном объёме не погашена. Данное обстоятельство подтверждается прилагаемой справкой банка от <дата>.
Судебный пристав-исполнитель как в Постановлении о передаче имущества должника на реализацию от <дата>., так и в Постановлении о снижении цены переданного на реализацию имущества от <дата>., назначил в качестве продавца Территориальный фонд Управления Росимущества в городе Санкт-Петербурге.
В соответствии с п. 3 ст. 78 Закона «Об исполнительном производстве» заложенное имущество реализуется в порядке, установленным настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей предусмотренным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом Российской Федерации «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды имущества.
На основании Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства РФ от <дата><№>, Росимущество организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имуществ а (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений.
В силу порядка взаимодействия ФССП и ФАУГИ по вопросам организации продажи имущества, арестованного на основании судебных решений (Приложение к совместному приказу ФССП и ФУАГИ от <дата><№>) передача заложенного имущества для его реализации на торгах производиться по территориальному признаку расположения ФССП России и Росимущества.
Таким образом, без наличия правовых оснований заложенное имущество было принято для реализации ТУ Росимущества в Ленинградской обл., которое не наделено полномочиями по продаже недвижимого имущества в территориальных границах г. Санкт-Петербурга, а также нее наделялось полномочиями на его продажу в рамках исполнительного производства Красносельским РОСП ФССП России.
Информация о проведении торгов долга была размещаться в газете «Петербургский дневник», поскольку данная газета является официальным периодическим изданием Правительства Санкт-Петербурга.
Письмом № б/н без указания его даты главный бухгалтер ООО «СПб Электросервис» (организатор торгов) просит пристава-исполнителя снизить «в связи с отсутствием «покупательского спроса» снизить стоимость реализуемого заложенного имущества на 15%, в т. ч. на спорную квартиру. При этом полномочия главного бухгалтера на подписание документов не представлено.
Постановлением пристава-исполнителя от <дата> цена на спорную квартиру была снижена на 15% и установлена в размере <...> руб.
Таким образом, единственным документом, подтверждающим факт несостоявшихся торгов и являющимся основанием для снижения цены реализуемого имущества в рамках исполнительного, является Протокол о проведении торгов.
Письмо организатора торгов с просьбой снизить цену на реализуемое имущество не является документом, подтверждающим факт признания торгов несостоявшимися, и являющимся основанием права организатора торгов на снижение продажной цены имущества.
Таким образом, снижение цены имущества было вызвано неправомерными действиями Организатора торгов в части не предоставления судебному приставу-исполнителю установленных законом документов о проведении торгов и их результата.
Кроме того, в материалах исполнительного производства отсутствуют какие-либо документы, предоставленные приставу-исполнителю подтверждающие проведение торгов и факт того, что они были признаны несостоявшимися.
Таким образом, постановление пристава-исполнителя от <дата> о снижении цены вынесено незаконно.
В ходе рассмотрения дела от представителя ПАО «Росбанк» поступили возражения на исковое заявление (Том 2 л.д. 1-3), в котором представитель указал, что ТУ ФАУГИ по Ленинградской области правомерно произвело реализацию заложенного имущества на которое решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> было обращено взыскание.
При проведении торгов правило публичности было соблюдено, информация о торгах размещена в установленном законом порядке.
Между тем, доводы истца, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, так как первые торги были назначены на <дата> при этом информация о торгах была опубликована в сети Интернет на сайте <...>. <дата> (более чем за 2 недели), информация о вторых торгах была опубликована <дата>, тогда как торги были проведены <дата> (тоже за две недели до торгов). Следует также отметить, что извещения о торгах содержали все предусмотренные законом сведения, в том числе о дате, времени, месте проведения торгов и пр.
Также несостоятельны доводы Истца о неправомерном снижении стоимости заложенного имущества, так как по мнению истца, первоначальные торги не проводились.
Отсутствие в материалах исполнительного производства протокола о проведении торгов не свидетельствует о том, что торги не проводились.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Как указывалось ранее, первые торги были проведены <дата> и в связи с отсутствием заявок признаны несостоявшимися, в связи с чем, судебным приставом-исполнителем было вынесено Постановление о снижении цены имущества переданного на реализацию на 15%, начальная продажная цена имущества была установлена в размере <...> рублей.
Таким образом, снижение стоимости заложенного имущества было произведено в полном соответствии с гражданским законодательством.
В ходе рассмотрения дела от УФССП России по Санкт-Петербургу поступил отзыв на исковое заявление (Том 2 л.д. 22), в котором представитель указал, что Управление ФССП России по Санкт-Петербургу возражает против удовлетворения исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.
ТУ «Росимущества» (ФАУГИ) являлось продавцом квартиры должника на законных основаниях в соответствии совместным с Приказом <№> от <дата> ФСС ФАУГИ и Приказом от <дата><№> которыми на ТУ Росимущества (ФАУГИ) по Ленинградской области возложены полномочия по реализации имущества на территории г. Санкт-Петербурга.
Относительно требований о подтверждении полномочий главного бухгалтера «Электросервис» ФИО3, доверенность на совершение всех необходимых полномочий от имени организатора торгов находиться в материалах исполнительного производства. Доводы о незаконности постановления от <дата> о снижении цены реализуемого имущества, не подтверждены документально.
Представитель истца в суд явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в суд явился, исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ТУ Росимущества в Ленинградской области в суд не явился, о времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель ООО «СПб Электросервис» в суд не явился, о времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель УФССП по Санкт-Петербургу в суд явился, полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, отзыв на исковое заявление поддержал.
Представитель ОАО АКБ «Росбанк» в суд не явился, о времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель Управления Росреестра по г. Санкт-Петербургу в суд не явился, о времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Суд, выслушав позиции сторон изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора купли-продажи от <дата> истец являлась собственником квартиры <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (Т. 1, л.д. 29-32).
Данная квартира была истцом заложена в качестве обеспечения кредитного договора <№> от <дата>, заключённому ФИО1 с ОАО АКБ «Росбанк».
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>. по делу <№> постановлено взыскать с истца в пользу банка задолженность по указанному кредитному договору, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру <адрес>. Суд установил начальную продажную цену, равную <...> рублей (Т. 1, л.д. 35-38).
На основании вступившего в законную силу решения суда по данному делу был выдан исполнительный лист ВС <№> от <дата>. и возбуждено исполнительное производство <№> (Постановление Красносельского РОСП УФССП России по СПб от <дата>) (Т.1, л.д. 41).
Согласно акта о наложении ареста от <дата> в рамках исполнительного производства <№> с целью обращения взыскания на квартиру наложению ареста подвергнута трехкомнатная квартира по адресу: <адрес>. (Т. 1, л.д. 109-114).
Постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> арестованное имущество – трехкомнатная <адрес> в <адрес> передано на торги в Территориальный фонд Росимущества в Санкт-Петербурге с установлением начальной продажной цены в сумме <...> рубля (Т. 1 л.д. 89-90).
Согласно поручения на оказание услуги по реализации арестованного имущества на торгах <№> от <дата> имущество, арестованное в рамках исполнительного производства <№> для реализации с торгов передано ООО «СПб Электросервис» (Т. 1, л.д. 92-93).
Согласно акте передачи арестованного имущества на торги от <дата> имущество, арестованное в рамках исполнительного производства <№> для реализации с торгов передано ООО «СПб Электросервис» (Т. 1, л.д. 91).
В соответствии с письмом № б/н без указания даты главный бухгалтер ООО «СПб Электросервис» (Т. 1, л.д. 87) просит пристава-исполнителя снизить «в связи с отсутствием «покупательского спроса» снизить стоимость реализуемого заложенного имущества на 15%, в т.ч. и спорной квартиры.
На основании постановления пристава-исполнителя от <дата>.(Т. 1, л.д. 86) цена на спорную квартиру была снижена на 15% и установлена в размере <...> руб.
На основании повторных торгов по продаже заложенного имущества Протокол от <дата> (Т.1, л.д. 75-79), квартира была продана ФИО2 по цене <...> рубль, т.е. ниже установленной судом продажной цены.
По результатам торгов был заключён договор купли-продажи между ТУ Росимущества по Ленинградской области в лице организатора торгов - ООО «СПб Электросервис» и ФИО2 Право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРП (Т. 1, л.д. 28).
Согласно ст. 93 Федерального закона от <дата> № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 447 ГК РФ и ст. 89, 93 Федерального закона от <дата> № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, применяются правила, предусмотренные ст.ст. 448 и 449 ГК РФ.
В силу пп. 1 и 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом, при этом последствием признания торгов недействительными является недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Положением статьи 87 Федерального закона от <дата> № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» установлено, что реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (пункт 3).
Частью 2 ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, не может быть ниже цены, определенной судебным актом.
В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 указанной статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 указанной статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 Федерального закона.
Согласно ч. 3 ст. 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой.
Частью 3 ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети Интернет и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяем», Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата><№> утверждены Правила направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Из объяснений представителя УФССП по Санкт-Петербургу следует, что извещение о проведении торгов было опубликовано на сайте, также извещение было опубликовано в газете «Санкт-Петербургский курьер». При этом ТУ «Росимущества» (ФАУГИ) являлось продавцом квартиры должника на законных основаниях в соответствии совместным с Приказом <№> от <дата> ФСС ФАУГИ и Приказом от <дата><№> (Т. 2, л.д. 17-19), которыми на ТУ Росимущества (ФАУГИ) по Ленинградской области возложены полномочия по реализации имущества на территории г. Санкт-Петербурга.
Между тем, согласно сведений с сайта <...>, при этом истцом представлен нотариальный протокол осмотра сайта (Т. 1, л.д. 223-234), информация о проведении первоначальных торгов отсутствует, сведения о проведении повторных торгов размещены <дата>, т. за 8 дней до проведения торгов.
Таким образом организатором торгов была ограничена доступность информации о проведении торгов для максимального количества потенциальных участников.
Согласно разъяснениям, данным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации <№>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <№> от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44).Заинтересованное лицо вправе в силу ст. 3 ГПК РФ обратиться в суд защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Исходя из системного толкования указанных положений, применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, под заинтересованными лицами по искам о признании торгов недействительными признаются организаторы торгов, участники торгов, стороны договора, заключенного по результатам торгов, и лица, незаконно не допущенные к участию в торгах, либо были необоснованно исключены из участников торгов, либо незаконно не признаны победителями торгов, а также должники и взыскатели при условии допущенных нарушений прав и законных интересов, в том числе, и порядка проведения торгов.
Согласно ст. 6 Федерального конституционного закона от <дата><№>-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом.
Аналогичные нормы содержатся ч.ч. 2 и 3 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах -если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно Постановления ВАС от <дата><№> «О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве «8. При разрешении споров, связанных с применением последствий недействительности сделки, совершенной на публичных торгах, проводимых в ходе исполнительного производства (далее - торги), арбитражным судам необходимо учитывать следующее.
В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ покупатель имущества с торгов обязан возвратить его не должнику, а продавцу как стороне недействительной сделки с целью проведения повторных торгов; денежные средства покупателю имущества возвращает продавец как сторона недействительной сделки. У взыскателя полученные в результате исполнительного производства денежные средства изъяты быть не могут.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 47 Закона исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем в случае фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе. По смыслу статьи 69 Закона требования взыскателя удовлетворяются из стоимости имущества должника. Следовательно, признание торгов недействительными и применение последствий недействительности сделки, заключенной на торгах, означает, что требования взыскателя удовлетворены не за счет стоимости имущества должника».
Суд, оценив все собранные по делу доказательства, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
1. Признать недействительными торги, проведенные <дата> по продаже трехкомнатной квартиры, общей площадью 78,0 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
2. Признать недействительными повторные торги, проведенные <дата> по продаже трехкомнатной квартиры, общей площадью 78,0 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
3. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <№>-ар от <дата>, заключенный между ФИО2 и ТУ Роимущества по Ленинградской области, в лице ООО «СПб Электросервис», в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
4. Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> о государственной регистрации за ФИО2 право собственности на трехкомнатную <адрес> в Санкт-Петербурге за <№>.
4. Взыскать с ООО «СПб Электросервис» в пользу ФИО2<...> рубль 20 копеек.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца через Красносельский районный суд.
Председательствующий судья: В.В. Овчаров
Мотивированное решение изготовлено: <дата>.
