к делу № 3а-285/2016
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
« 23 » мая 2016 года город Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе :
председательствующего судьи : Бендюк А.К.
при секретаре судебного заседания : Шиловой А.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в порядке упрощенного письменного производства, дело по административному исковому заявлению < Ф.И.О. >1 к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по КК; Департаменту имущественных отношений Краснодарского края;Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости
У С Т А Н О В И Л :
< Ф.И.О. >2 обратился в суд с административным исковым заявлением к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Департаменту имущественных отношений Краснодарского края;Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для размещения гостиниц» расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно данным отчета о рыночной стоимости земельного участка от 21 сентября 2015 года <...>ОС2015-01, выполненного ООО «Экспертная компания ФИНЭКА», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.
Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей.
Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного земельного участка являются неверными и нарушают его права.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от <...><...> заявление < Ф.И.О. >1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> отклонено, поскольку установлено отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости, по состоянию на <...>, более 30 процентов, а именно: 72 процентов.
Кроме того установлено, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. <...>-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что корректировка на различие площадей вносилась в соответствии с градацией, представленной в исследовании < Ф.И.О. >7.
Данное исследование выполнено на основании сведений за 2004 год и являющихся неактуальными на дату оценки. Формула, используемая для расчета корректировки на площадь, не имеет математического смысла (п.5 и п. 11 ФСО <...>); пара аналогов ошибочно используется в расчете корректировки на вид использования, так как данные аналоги отличаются не только по виду использования, а также по площади, наличию строений на участке (п.8 «и» ФСО <...>), принятая в данном расчете скидка на торг не подтверждена (приведенная ссылка не отражает информацию, приведенную на стр. 31 отчета); отсутствует корректировка, учитывающая удаленность объектов от берега моря (п.5 ФСО <...>); отсутствует обоснование не применения корректировки на местоположение (п.5 ФСО <...>); скидка на торг принята на основании «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» для земельных участков при неактивном рынке.
Данное допущение не обосновано, рынок земельных участков в районе расположения объекта оценки развит, недостатка в информации нет (п.5 ФСО <...>).
Административный истец, указывает, что является собственником земельного участка, в отношении которого заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога.
Административный истец < Ф.И.О. >1 в судебное заседание не явился, от его представителя по доверенности < Ф.И.О. >8, посредством телефонной связи поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие в упрощенном производстве.
Представитель административного ответчика филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, представив отзыв на административное исковое заявление, просит рассмотреть дело в отсутствии представителя филиала учреждения.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КК, в судебное заседание не явился, представив отзыв на административное исковое заявление, просит рассмотреть дело по существу с учетом позиции изложенной в отзыве.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края; представитель заинтересованного лица Администрации МО <...> в судебное заседание не явились, по неизвестной суду причине, хотя были уведомлены надлежащим образом о месте и времени слушания дела.
В силу ст. 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных КАС РФ, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц.
Суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу в отсутствии не явившихся участников процесса в порядке упрощенного (письменного), поскольку о месте и времени рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований < Ф.И.О. >1, об установлении кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.
Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, < Ф.И.О. >1 на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от <...><...>, принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования :«для размещения гостиниц» расположенного по адресу: <...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <...><...>
В силу п.1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с п.2 и 3 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ <...> от <...>.
Согласно, данным филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей, что подтверждается кадастровой справкой от <...>.
В силу ст. 24.18 Федеральный закон от <...><...> - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно представленного административным истцом отчета об оценке <...>ОС2015-01 от <...>, выполненного ООО «Экспертная компания ФИНЭКА», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> 000 рублей.
Положительным экспертным заключением Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «межрегиональный союз оценщиков» <...> от <...>, установлено, что рыночная стоимость объекта оценки, правильно определенна оценщиком в отчете <...>ОС2015-01 от <...> об оценке земельного участка.
В соответствии со ст. 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
При рассмотрении дела судом установлено, что представленный отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка, вызывает сомнения в достоверности определения рыночной стоимости.
Определением Краснодарского краевого суда от <...> по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, для определения допущено ли оценщиком при составлении отчета от <...><...>ОС2015-01, выполненного ООО «Экспертная компания ФИНЭКА», нарушения требований федеральных стандартов оценки и установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>
Согласно заключения эксперта №ЭК-2016-04-53 от <...> ООО «Аверс Оценка и Экспертиза» при составлении отчёта <...>ОС2015-01, от <...>, выполненного ООО «Экспертная компания ФИНЭКА», о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для размещения гостиниц» расположенного по адресу: <...>, выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки.
Нумерация отчета выполнена в листах, что является нарушением ст.11 ФЗ <...>; п.6 ФСО <...>.
В отчете об оценке оценщиком приведен расчёт корректировки на вид использования методом парных продаж - таблица <...> стр. 43, где скидка на торг для земельных участков под ИЖС составляет -8,09.
На стр.42 скидка на торг для земельных участков под ИЖС составляет 14%. Представленная информация не является однозначной – требования п.4 ФСО <...>; ст.11 ФЗ <...> нарушены.
В разделе «анализ рынка» обоснование значений или диапазонов значений основных ценообразующих факторов с приведением интервалов их значений отсутствует - нарушение требований ФСО <...> п.11 «г», требования п.8 з) ФСО <...> выполнены не полностью.
Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегменте, необходимом для оценки объекта не представлены - нарушение требований ФСО <...>п.11 «д».
В отчете об оценке стр.57 (приложение), представлена информация об отсутствии на оцениваемом земельном участке зданий, сооружений. Данное утверждение вызывает сомнение, так как при детальном изучении оцениваемого земельного участка на основании данных Публичной карты, а также Яндекс карты видно, что на территории земельного участка расположены здания.
В отчете об оценке предоставление информации о количественных и качественных характеристиках, в том числе сведения об имущественных правах по улучшениям, расположенным на земельном участке является необходимым.
В приложении к отчету стр.52-57 не представлены правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации по улучшениям на земельном участке - требования п.8 е) ФСО <...>, п.9 ФСО <...> выполнены не полностью.
В разделе «описание процесса оценки» стр. 38-41 отсутствует описание и обоснованный отказ от методов выделения и распределения в рамках сравнительного подхода - требования п.8 и) ФСО <...>, п.20 ФСО <...> выполнены не полностью.
Расчеты не представлены - п. 15 ФСО <...> выполнен не полностью.
Используемая информация не является достаточной и достоверной. Указанные нарушения требований стандартов и закона существенно влияют на полученный результат проведения оценки.
Объект оценки расположен в <...>. Разрешенное использование - для коммерческого назначения. В отчете об оценке оценщиком приняты в расчёт объекты с видом разрешенного использования - под ИЖС, что вызывает сомнение, так как в сегменте рынка оцениваемого объекта расположено достаточное количество объектов с видом разрешенного использования - под коммерческие цели.
Кроме того, на основании информации, представленной в т.8 по основным предложениям земельных участков в р-не местоположения объекта оценки на стр.34 стоимость земельных участков коммерческого назначения значительно выше участков под ИЖС.
Корректировка на вид использования - т.10 стр.43 выполнена с нарушением принципа однозначности и вызывает сомнение в ее достоверности. Кроме того, одна пара аналогов при расчете указанной корректировки не является достаточной. Необходимо привести как минимум две пары аналогов для получения объективного результата.
Цены предложений аналогов на дату оценки, по сравнению с представленными в исследуемом отчете более высокие.
В результате проведении оценки, ее использование не обеспечивает возможность сделать правильные выводы при определении итоговой величины стоимости объекта оценки - требования п.19 ФСО <...> выполнены с нарушениями.
Факторы, влияющие на стоимость указанного объекта недвижимости определены верно. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной, проверяемой.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для размещения гостиниц» расположенного по адресу: <...> на дату определения по состоянию на <...> составляет <...> рублей.
В силу ст.62, ч.8ст.82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ, в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, №ЭК-2016-04-53 от <...>, ООО «Аверс Оценка и Экспертиза», установил, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона от <...> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
У суда нет оснований сомневаться в компетенции эксперта проводившего данную экспертизу. Информация, использованная экспертом при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, удовлетворяет требованиям закона. Выводы эксперта не опровергнуты.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определённая в заключении эксперта №ЭК-2016-04-53 от <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, в размере <...> рублей, является достоверной.
В соответствии со ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В обоснование нарушенных прав, свобод и законных интересов, административный истец ссылается на то обстоятельство, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога.
В соответствии со ст. 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст.389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если не установлено иное.
В силу ст. 389 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п.1 ст.391 НК РФ).
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно сведениям, предоставленным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, является <...>.
В силу п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.
< Ф.И.О. >1, обращался с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю, <...>.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от <...> № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
На основании вышеизложенного, суд удовлетворяет административные исковые требования < Ф.И.О. >1, об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости.
Директором ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» в суд подано ходатайство о взыскании с < Ф.И.О. >1, расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере <...> рублей.
Согласно ч.1 ст.103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
На основании п.1 ст.106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
При таких обстоятельствах суд полагает необходимым взыскать с административного истца в пользу экспертной организации, стоимость проведения судебной экспертизы.
Руководствуясь ст.20, 175, 177, 180, 249 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Административные исковые требования < Ф.И.О. >1 к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Департаменту имущественных отношений Краснодарского края;Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для размещения гостиниц» расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей по состоянию на <...>.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, считать <...>.
Взыскать с < Ф.И.О. >1, <...> года рождения, уроженца <...>; место регистрации : <...> пользу ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза», расположенного по адресу: 350001 <...>, офис, 303, ИНН <...> КПП: <...>; расчетный счет: <...> к/с: <...>; БИК: <...> ОКПО: <...>, оплату за проведение экспертизы в размере <...>) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья Краснодарского краевого суда А.К. Бендюк
