дело № 3а-251/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июля 2022 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Санниковой С.А.,
при секретаре Намитокове Р.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Детский оздоровительный центр «Ейск» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером площадью кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, , в размере рыночной стоимости, равном 34 966 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 года, определенном на основании отчета об оценке от № ОЦ-048/21, подготовленного ИП 2
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что является арендатором вышеуказанного земельного участка и считает, что результат государственной кадастровой оценки стоимости является неверным и нарушает его права, так как ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), путем размещения информации на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда.
От представителя административного истца ООО «Детский оздоровительный центр «Ейск» по доверенности 3 поступило заявление, в котором истец уточняет заявленные исковые требования и просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленном в заключение судебной экспертизы, равном 59 461 000 руб.
Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от .
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности 4 в поступившем в адрес суда возражении на иск просит признать экспертное заключение недопустимым доказательством по делу.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.
С учетом положений части 4 статьи 247 КАС РФ административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные доказательства и материалы дела, заслушав пояснения эксперта 5, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных требований административного искового заявления, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этих земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ ), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Из материалов дела следует, что административный истец ООО «Детский оздоровительный центр «Ейск» является арендатором земельного участка с кадастровым номером площадью кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, , что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта (т. 1, л.д. 19-21). Расчет арендной платы произведен исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка, что следует из приложения к договору аренды земельного участка от (т.1, л.д. 18), заключенного между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Детский оздоровительный центр «Ейск».
Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.
В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена уполномоченным органом по состоянию на в размере 83 393 895,56 руб. (л.д. 10).
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно данным отчета об оценке от № ОЦ-048/21 подготовленного ИП 2 и представленного административным истцом, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:42:0401002:79 по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости () составляет 34 966 000 руб.
В соответствии с положениями статьи 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами.Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума ВС РФ , в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
На основании изложенного и учитывая, что представленный административным истцом отчет об оценке получен во вне судебном порядке, а между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке имеются существенные расхождения в размере стоимости объекта, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, для определения которой необходимы специальные познания, в связи с чем, определением суда от по делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно заключению от судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Атлас-Консалт» 5, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на составляет 59 461 000,00 руб.
Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. Административные ответчики с материалами делами, в том числе с судебной экспертизой, ознакомлены.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ, в совокупности с другими доказательствами по делу.
По мнению суда, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт 5 имеет диплом о профессиональной переподготовке, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в СРО «Ассоциация региональных магистров оценки», а также об обязательном страховании профессиональной ответственности.
Экспертом при оценке объекта недвижимости был использован сравнительный подход к оценке рыночной стоимости и применен метод сравнения продаж, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов экспертом приведено.
Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов, экспертом принята поправка на торг, корректировки на наличие инженерного обеспечения, на местоположение, на зависимость от размера площади и др.
Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки. Информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена. Состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на .
Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными, указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.
Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.
Суд полагает, что критическая оценка представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края, 4 выводов судебной экспертизы не влечет признание данного доказательства ненадлежащим, а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное представителем сомнение в обоснованности выводов эксперта не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения, и опровергается пояснениями эксперта 5, предоставленными суду.
При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость объекта недвижимости, не имеется, в связи с чем, доводы представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края 4 об обратном судом отвергаются как несостоятельные.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как правообладателя данного объекта.
При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец обратился с настоящим иском в суд (т. 1, л.д. 162), в связи с чем, датой подачи заявления следует считать .
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд
решил:
административный иск ООО «Детский оздоровительный центр «Ейск» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером площадью кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, , в размере его рыночной стоимости, равной 59 461 000 (пятьдесят девять миллионов четыреста шестьдесят одна тысяча) рублей, определенной по состоянию на 1 января 2020 года.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером считать .
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме составлено .
Судья: С.А. Санникова
