Дело №2-145/2022 27 июля 2022 года
В окончательной форме 05.08.2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе
Председательствующего судьи Бородулиной Т.С.
При секретаре Губченко О.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коссова ФИО17 к Кулановой ФИО18 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании убытков, компенсации морального вреда, обязании совершить определенные действия, по иску Кулановой Нани Сосоевны к Коссову Леониду Сергеевичу о понуждении к заключению основного договора купли-продажи,
Установил:
Коссов Л.С. обратился в суд с иском к Кулановой Н.С. и с учетом уточненного искового заявления (л.д. 168-170 том 2) просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, взыскать с ответчика ущерб в размере 61420 рублей, обязать ответчика за счет собственных денежных средств демонтировать постройку в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу или компенсировать Коссову Л.С. расходы на демонтаж постройки в течение 1 месяца со дня предъявления соответствующего требования; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 10800 рублей, расходы на проведение экспертизы в сумме 75000 рублей, расходы на юридические услуги в сумме 140 000 рублей. В обоснование иска указывает, что 07.05.2018 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. В соответствии с условиями договора истец обязался собрать все документы, необходимые для совершения договора купли-продажи, либо выписать нотариальную доверенность на ответчика для совершения этих же действий, оплатить все налоги, взносы и платежи, в том числе коммунальные до момента подписания предварительного договора. 07.05.2018 истцом выдана доверенность на имя ответчика. 07.05.2018 года стороны подписали акт приема-передачи имущества, поименованного в договоре. Истцом были получены денежные средства в сумме 2 100 000 рублей. Основной договор должен был быть заключен не позднее 10 дней со дня получения документов, подтверждающих право собственности истца на дом и участок, но не позднее 07.05.2023 года. В настоящее время документы не получены. После подписания предварительного договора ответчик имеет право владения и пользования домом и участком, однако не обладает правом распоряжения недвижимым имуществом. После подписания предварительного договора истцу сообщили, что ответчик самовольно расширила участок путем размещения на землях общего пользования жилой постройки. На указанной земле проходит сточная канава, строительство данного объекта нарушило водоотведение сточных вод, в результате чего происходит постоянное затопление садовых участков, расположенных в СНТ «Лесопромышленный комбинат Ленметростроя», участником которого является истец. Помимо постройки на землях общего пользования истец обнаружил, что дом, который не перешел в собственность ответчика частично разрушен – демонтированы стены, двери, кровля. Согласия на реконструкцию дома истец не давал. Действия ответчика, выраженные в проведении ремонтных и строительных работ привели к изменению свойств дома и участка, указанных в договоре. Характеристики дома и участка значительно ухудшены без согласия продавца, фактически привели к изменению предмета договора и невозможности зарегистрировать его в первоначальном положении. Ответчиком не исполнялась обязанность по несению расходов на содержание имущества и расходов, связанных с оформлением права собственности и предпродажной подготовки, который фактически нес истец. В настоящее время в предварительном договоре купли-продажи фактически отсутствует предмет.
Куланова Н.С. предъявила в Невский районный суд Санкт-Петербурга исковое заявление к Косову Л.С. и просит, с учетом определения Невского районного суда Санкт-Петербурга об отказе в принятии искового заявления в части, обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи жилого дома с земельный участком расположенных по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 07.05.2018 года, в течение 30 дней со дня вынесения решения суда, ссылаясь на уклонение Коссова Л.С. от заключения основного договора купли-продажи (л.д. 64-66, 100-101 том 2).
Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 01.03.2022 года, гражданское дело по иску Кулановой Н.С. к Коссову Л.С. о понуждении заключить основной договор купли-продажи передано на рассмотрение по подсудности в Колпинский районный суд Санкт-Петербурга (л.д. 145-146 том 2).
Определением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 25.04.2022 года указанные гражданские дела объединены в одно производство (л.д. 158-159 том 2).
Истец Коссов Л.С. и его представитель, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям. Требования Кулановой Н.С. не признали.
Ответчик Куланова Н.С. и ее представитель – адвокат Галаганов О.В., в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований Коссова Л.С., исковые требования о понуждении к заключению основного договора купли-продажи поддержали.
Третье лицо СНТ «Лесопромышленный Комбинат Ленметростроя» представителя в судебное заседание не направило, о рассмотрении дела извещалось надлежащим образом путем направления судебной повестки, извещено в соответствии с п. 2.1 ст. 113 ГПК РФ путем размещения информации на сайте суда в сети интернет.
При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав явившихся лиц изучив материалы дела, суд приходит к следующему:
Судом установлено, что 07 мая 2018 года между Коссовым Л.С. и Кулановой Н.С. заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого дома с земельный участком на условиях и в соответствии с предварительным договором (л.д. 119-123 том 1).
Согласно п. 1.2 договора, Коссов Л.С. обязался передать в собственность Кулановой Н.С., а Кулянова Н.С. обязалась принять и оплатить на условиях предусмотренных договором следующие объекты недвижимого имущества: жилой дом, общей площадью 200 кв.м., земельный участок площадью 978,3 кв.м. расположенные по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>
Участок принадлежит Коссову Л.С. на праве пользования, что подтверждается садовой книжкой СНТ «Лесопромышленный комбинат Ленметростроя».
После заключения основного договора к Кулановой Н.С. переходит право собственности на дом и участок в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 1.6 предварительного договора, Коссов Л.С. обязался собрать все документы, необходимые для совершения договора купли-продажи. либо выписать нотариальную доверенность на покупателя для совершения этих же действий, оплатить все налоги, взносы, платежи, в том числе коммунальные, до момента подписания предварительного договора. С момента подписания предварительного договора налоги, взносы и платежи оплачивает покупатель.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что покупная цена недвижимого имущества, составляет 2 100 000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит.
В соответствии с условиями договора (п. 3.1) Коссов Л.С. обязался передать по акту-приема передачи объекты недвижимого имущества в срок до 10.05.2018 года, заключить основной договор в срок, указанный в п. 4.2 договора.
Согласно п. 4.2 договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 10 дней со дня получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности Коссова Л.С., но не позднее 07.05.2023 года.
Как следует из п. 5.5 договора, расходы, связанные с оформлением права собственности и предпродажной подготовкой документов, как и расходы, связанные с оформлением сделки и государственной регистрации оплачивает Куланова Н.С.
По достигнутому соглашению сторон, после передачи дома и участка по акту приема-передачи, бремя содержания дома и участка возлагается на сторону 2 (Куланова Н.С.) Риск случайной гибели дома со дня передачи по акту приема-передачи несет покупатель (Куланова Н.С.) – п. 5.7.
Право владения и пользования домом, полащдью 200 кв.м., и участком площадью 978,3 кв.м, с момента подписания предварительного договора переходит от Коссова Л.С. к Кулановой Н.С. (п. 5.8)
Как следует из копии заявления от 07.05.2018 года, денежные средства в сумме 2 100 000 рублей в соответствии с предварительным договором купли-продажи, получены Коссовым Л.С. (л.д. 18 том 1).
Земельный участок и жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, передан Кулановой Н.С. по акту приема-передачи (л.д. 17 том 1).
03.06.2021 года в адрес Кулановой Н.С., истцом направлено заявление о расторжении предварительного договора купли-продажи от 07.05.2018 (л.д. 19-23), согласно содержанию которого истец указывал на существенное нарушение условий договора покупателем, выразившееся в демонтаже и ремонте дома, возведении постройки на землях общего пользования, в связи с чем Коссов Л.С. предположил, что ему будет отказано в регистрации права собственности на земельный участок.
Из копии акта СНТ «Лесопромышленный комбинат Ленметростроя» от 05.04.2020 года следует, что садовод Коссов Л.С. самовольно расширил свой участок (занял земли общего пользования), по которым проходила сточная канава, и произвел строительство жилой постройки на данной сточной канаве, тем самым нарушив водоотведение сточных вод, в результате происходит затопление садовых вод (л.д. 18 том 1).
Вместе с тем, согласно справке СНТ «Лесопромышленный комбинат Ленметростроя» от 13.09.2021 года, нарушения, согласно акта комиссии от 05.04.2020 года, устранены. 06.04.2020 Куланов Н.С. восстановила водоотведение сточных участков (л.д. 54 том 1).
Из копии дубликата членской книжки СНТ «Лесопромышленный комбинат Ленметростроя» (без даты выдачи), в пользовании Коссова Л.С. находится земельный участок № 168 по ул. Заводской, без указания площади данного земельного участка (л.д. 57-59 том 1).
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 20.12.2018 года по гражданскому делу № 2-4654/2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26.11.2019 года, за Коссовым Л.С. признано право на приобретение в собственность бесплатно земельного участка № 168, расположенного на территории СНТ «Лесопромышленный комбинат Ленметростроя», по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
На Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга возложена обязанность принять решение о предварительном согласовании Коссову Л.С. предоставления земельного участка № и утверждении схемы расположения данного земельного участка, совершить действия, необходимые для постановки данного земельного участка на кадастровый учет и принять решение о предоставлении данного земельного участка Коссову Л.С. в собственность бесплатно в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу (л.д. 87-115 том 1).
В то же время, согласно уведомлению Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 21.07.2021 года, сведения о зарегистрированных правах на спорный земельный участок отсутствуют. Отсутствовали указанные сведения и по состоянию на 13.12.2021 (л.д. 109 том 2).
Из справки СНТ «Лесопромышленный комбинат Ленметростроя» от 16.10.2021 года следует, что Коссовым Л.С.. после заключения предварительного договора купли-продажи 07.05.2018 года были уплачены членские взносы и аренда земли за 2020-2021 г.г. (л.д. 136 том 1).
Из копии межевого плана от 03.08.2017 года следует, что площадь спорного земельного участка составляет 1750 кв.м.
При этом, согласно межевому плану, он подготовлен в результате выполнения работ по образованию земельного участка по фактически используемым границам (л.д. 141-155 том 1).
Из представленного Кулановой Н.С. межевого плана от 29.03.2019 года, следует, что площадь земельного участка составляет 979+-11 кв.м. (л.д. 161-171 том 1).
Согласно копии технического паспорта на садовый дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общая площадь жилого дома составляет 143,1 кв.м. (л.д. 156-160 том 1).
По ходатайству сторон в ходе судебного разбирательства в качестве свидетелей были допрошены ФИО23
Свидетель ФИО8 пояснила, что приходится истцу дочерью, ей известно, что в доме было два этажа и мансарда, стены из газобетона, в доме была душевая кабина, туалет, камин, печка, стеклопакеты, первый этаж хорошо отапливался. Техническая документация на дом не составлялась. В доме свидетель была летом 2018 года, на тот момент уже была пристройка – одноэтажные здание из монолита с колоннами, была застеклена. В мае 2018 года на участке был сам дом и деревянный дом. Свидетель приезжала в дом за вещами Коссова летом 2018 года, отметила, что была трещина в газобетоне со стороны пристройки.
Допрошенный в качестве свидетеля ФИО9 пояснил, что часто бывал в доме Коссова, поскольку там проходили собрания садоводства. Дом последний раз осматривал летом 2017 года. Площадь дома была больше 100 кв.м., в доме было два этажа и башенка, ремонт был хороший, стеклопакеты, входная металлическая дверь, внутри деревянные двери, в доме были обои. Земельный участок был огорожен забором. Пристройка на участке появилась после 2017 года, кем она была построена, свидетелю неизвестно. Коссов говорил, что хочет оставить часть земельного участка себе. Лично строительные работы на участке свидетель не видел, границы земельного участка со стороны дороги не изменились.
Из показаний свидетеля ФИО10 следует, что Слава (муж ФИО2) хотел приобрести земельный участок, который находился на берегу реки Невы. На участке был дом, забор, пристройка, вагончик. Они все вместе мерили площадь дома, расстояние до Невы, площадь земельного участка свидетель не помнит, площадь дома около 100 кв.м. С момента покупки дома на земельном участке ничего не изменилось (л.д. 231-240 том 1).
Допрошенный в качестве свидетеля ФИО11 пояснил, что является супругом Кулановой Н.С., перед покупкой дом находился в частично разрушенном состоянии, по дому шло несколько трещин, дом был частично разобран, были сняты панели и двери, в доме проживать было нельзя, он покупался по снос. После передачи дома каких-либо ремонтных работ не производилось, только с башни слетело покрытие кровли. Строительство на земельном участке после 07.05.2018 года не производилось. При передаче внутреннее состояние дома не фиксировалось. При оформлении договора Коссов сказал, что площадь участка 1750 кв.м., но в членской книжке было указано 9 соток.
На фотографиях, представленных ответчиком (л.д. 53), с ее слов, зафиксировано состояние дома 17.05.2018 года и по состоянию на 10.09.2021,вместе с тем сами фотографии датировки не имеют.
По ходатайству истца в ходе судебного разбирательства была назначена экспертиза, проведение которой было поручено АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки».
Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№ строение (жилой дом) по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> по состоянию на 07.05.2018 года имело следующие характеристики (нумерация помещений согласно л.д. 226-228) :
площадь - 200м2
этажность – 2 этажа и мансарда
планировка – указана на планах л.д. 226-228
внутренняя отделка:
- обшивка стен гипроком на 1-м и 2-м этажах;
- частичная оклейка обоями стен на 1-м и 2-м этаже;
- установлены межкомнатные дверные блоки на 1-м и 2-м этажах;
- выполнена деревянная лестница между 1-м и 2-м этажом;
- на полу уложен ламинат на 1-м и 2-м этажах;
- в помещении №3 на 1-м этаже стены облицованы пластиковыми панелями
- натяжной потолок в помещениях №2,5 (1 этаж); №8 (2 этаж);
В строении (жилом доме) по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, произведены следующие работы по изменению его характеристик в период с 07.05.2018 года по настоящее время:
- перепланировка связанная с демонтажом перегородки в помещении №3
- отрыв листов гипрока на 2-м этаже на площади – 8,5м2;
- снятие обоев в помещении на 2-м этаже – 26,2м2
- демонтаж межкомнатных дверей – 3 шт.
- демонтаж дверных наличников – 14,7м
- отрыв листов OSB на кровле над мансардой (на одной поверхности кровли) – 9,5м2.
Стоимость работ по приведению объекта в положение, существовавшее на 07.05.2018 года составляет – 61 420,80 руб. с НДС (л.д. 2-57 том 2).
Давая объяснения в ходе судебного разбирательства, эксперт Грановский И.В. выводы экспертного заключения поддержал, указав, что при определении состоянии жилого дома, на 07.05.2018 года, руководствовался сведениями, представленными истцом в материалы дела (л.д. 224-228 том 1), и общепринятой практики, исходя из которой помещения передаются в надлежащем состоянии.
Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего:
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
В силу положений ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2,3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.
При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.
Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд находит обоснованными доводы ответной стороны (л.д. 77 том 1), о том, что исходя из условий предварительного договора купли-продажи, наличия в нем условия о предварительной оплате полной стоимости имущества (2 100 000 рублей), которая была оплачена покупателем, о чем свидетельствует нотариально удостоверенное заявление Коссова Л.С., а также принимая во внимание тот факт, что земельный участок и расположенное на нем строение были переданы покупателю по акту приема передачи 07.05.2018 года, приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от 07.05.2018 года следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, в связи с чем положения о предварительном договоре, предусмотренные ст. 429 ГК РФ применению в рассматриваемом случае не подлежат.
При этом суд учитывает, что в договоре, заключенном между сторонами отражены сведения об индивидуализации предмета договора, путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (местонахождение недвижимости, площадь строения, земельного участка), в связи с чем отсутствие указания на кадастровый номер земельного участка и жилого (садового) дома, не могут свидетельствовать о незаключенности договора.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В обоснование доводов о существенном нарушении условий договора ответчиком, Коссов Л.С. ссылается на перепланировку в строении, расположенном на земельном участке, изменение его характеристик, а также на осуществление строительства на земельном участке.
Вместе с тем, указанные доводы не могут приняты судом в качестве оснований для расторжения заключенного между сторонами договора, поскольку не свидетельствуют о существенном нарушении условий договора со стороны Кулановой Н.С.
Так, в соответствии с условиями договора, покупатель обязалась принять недвижимое имущество и оплатить его, указанные условия были выполнены ответчиком в полном объеме.
В силу положений статей 210 211 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу достигнутых между сторонами договоренностей, зафиксированных в договоре, риск случайной гибели или повреждения имущества перешли к покупателю с момента передачи имущества.
В силу пункта 1 статьи 459 того же Кодекса, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Таким образом, действия ответчика по внесению изменений в конструкцию строения, расположенного на земельном участке, равно как и осуществление построек на земельном участке не свидетельствует о существенном нарушении условий договора от 07.05.2018 года, в результате которых Коссов Л.С. понес такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, оценивая вышеприведенное заключение эксперта, в совокупности с иными доказательствами, собранными по делу, а также применительно к его объяснениям, данным в ходе судебного разбирательства, суд полагает необходимым указать, что оно не может быть принято судом в качестве относимого и допустимого доказательства ухудшения состояния имущества, поскольку выводы эксперта о состоянии жилого дома на момент заключения договора, сделаны на основании представленных истцом описи материалов, использованных при строительстве и плане дома, составленных в ходе судебного разбирательства, в связи с чем не могли подтверждать действительное состояние строения на момент заключения договора. Ни акт приема-передачи, ни договор от 07.05.2018 года не содержат указания на состояние отделки и использованные материалы.
Показания же свидетелей в указанной части также не могут быть приняты судом, поскольку также не содержат указания на названные выше обстоятельства.
Показания же свидетелей в части периода возведения постройки на земельном участке правового значения для определения наличия оснований для вывода о существенном нарушении условий заключенного между сторонами договора, не имеют.
В то же время, учитывая стоимость объектов недвижимого имущества поименованного в договоре (2 100 000 рублей), стоимость ремонтных работ в размере 61 420,80 руб., не свидетельствует о существенном нарушении условий договора покупателем.
В равной степени не свидетельствует о существенном нарушении условий договора Кулановой Н.С. то обстоятельство, что членские взносы и взносы за аренду земельного участка были оплачены ответчиком лишь до 2019 года (включительно), а за 2020-2022 года они оплачивались Коссовым Л.С., поскольку указанное связано с отзывом доверенности, выданной Коссовым Л.С. в соответствии с условиями договора от 07.05.2018 года.
При этом Коссов Л.С. не лишен права обратиться с самостоятельными требованиями о возмещении убытков, если они были понесены.
По аналогичным основаниям судом отклоняются доводы истцовой стороны о существенном нарушении договора ответчиком в части оплаты стоимости юридических услуг, связанных с подачей кассационной жалобы Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (л.д. 137-138 том 1), поскольку они были понесены после отзыва соответствующей доверенности, выданной Кулановой Н.С.
При этом доказательств, что Коссовым Л.С. предъявлялись требования о возмещении данных расходов суду не представлено.
Кроме того, исходя из п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношениях участников оборота, в том числе при вступлении в договорные отношения, не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 20.12.2018 года по гражданскому делу № 2-4654/2018, вступившим в законную силу 26.11.2019 года, за Коссовым Л.С. признано право на приобретение в собственность бесплатно земельного участка № 168, расположенного на территории СНТ «Лесопромышленный комбинат Ленметростроя», по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. На Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга возложена обязанность принять решение о предварительном согласовании Коссову Л.С. предоставления земельного участка № и утверждении схемы расположения данного земельного участка, совершить действия, необходимые для постановки данного земельного участка на кадастровый учет и принять решение о предоставлении данного земельного участка Коссову Л.С. в собственность бесплатно в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Таким образом, Коссов Л.С. не был лишен возможности предпринять меры к оформлению в собственность земельного участка, однако указанных действий не совершил, отозвав также доверенность у Кулановой Н.С. (л.д. 15 том 1).
Учитывая изложенное, действия истцовой стороны, заключившей предварительный договор купли-продажи 07.05.2018 года, который следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, получившей денежные средства в качестве покупной цены договора в полном объеме, однако до настоящего времени не совершившей юридически значимые действия по оформлению недвижимого имущества в собственность, и заявившей о расторжении договора ссылаясь существенные его нарушения покупателем, не могут быть признаны добросовестными, что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Учитывая, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, заключенного между сторонами 07.05.2018 года, основания для удовлетворения производных требований о возмещении убытков, возложении обязанности демонтировать постройку, взыскания компенсации морального вреда, так же не имеется.
При этом, суд учитывает также, что согласно статье 151 Гражданского кодекса Российской Федерации если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
На основании статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
Из анализа приведенных выше норм права следует, что компенсация морального вреда за нарушение имущественных прав гражданина возможна только в случаях, предусмотренных законом, однако законодательством не предусмотрена возможность компенсации морального вреда, причиненного преступлением, если при этом не затрагиваются личные неимущественные права гражданина или принадлежащие ему другие нематериальные блага.
В данном случае доказательств, подтверждающих, что ответчиком нарушены какие-либо неимущественные права Коссова Л.С., либо осуществлено посягательство на принадлежащие истцу нематериальные блага, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено, равно как и не представлено доказательств, подтверждающих факт причинения морального вреда (физических и нравственных страданий).
Разрешая требования Кулановой Н.С. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, суд исходит из следующего:
В соответствии с ч. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 указанного постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В рассматриваемом случае, поскольку заключенный между сторонами договор от 07.05.2018 года по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к нему не подлежат применения положения ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном договоре. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что Кулановой Н.С. выбран неверный способ защиты нарушенного права, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении к заключению основного договора купли-продажи не имеется.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований как истца, так и ответчика, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Коссова ФИО24 к Кулановой ФИО25 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании убытков, компенсации морального вреда, обязании совершить определенные действия, исковые требования Кулановой ФИО26 к Коссову ФИО27 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Т.С. Бородулина
