Решение
Именем Российской Федерации
02 августа 2021 года город Саратов
Кировский районный суд г. Саратова в составе
председательствующего судьи Яремчук Е.В.,
при секретаре Жарун А.Р.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ОАО «Завод «Проммаш» ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ФИО7 к открытому акционерному обществу «Завод «Проммаш» о компенсации неотделимых улучшений,
установил:
ФИО3 обратился в суд с указанным исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Завод «Проммаш» (далее по тексту ОАО «Завод «Проммаш»), мотивируя требования тем, что 01 марта 2014 года между ОАО «Завод «Проммаш» и ООО «Кватро Альянс» заключен договор аренды № №, по условиям которого арендодатель передал арендатору, а арендатор принял за согласованную плату во временное пользование два нежилых помещения площадью 426 кв.м и 1081,9 кв.м, в которую включена площадь общего пользования 50 кв.м, отведенная под рабочую зону эскалатора.
Согласно условиям договора арендатор за свой счет разрабатывает и утверждает проект, монтирует и запускает пассажирский эскалатор с 1-го на 2-й этаж корпуса Б, осуществляет необходимый ремонт помещений. ООО «Кватро Альянс» был приобретен эскалатор стоимостью 2277182,50 руб. В соответствии с условиями договора, эскалатор был отнесен к неотделимым улучшением помещений. Дополнительным соглашением права и обязанности арендатора ООО «Кватро Альянс» были передан ООО «Гильдия». ООО «Гильдия» установило и ввело в эксплуатацию спорный эскалатор, работы по его монтажу и пуско-наладке составили 185000 руб.
На основании соглашения об уступке ООО «Гильдия» на возмездной основе уступило право требования стоимости эскалатора, а также работ по его монтажу и пуско-наладке ФИО3
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд взыскать с ООО «Завод «Проммаш» в свою пользу компенсацию неотделимых улучшений по договору аренды № от 01 марта 2014 года в размере 2462182,50 руб.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, доказательств уважительности причин неявки не сообщил, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствии в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика ОАО «Завод «Проммаш» ФИО2 в судебном заседании полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, пояснив, что согласно условиям договора аренды № от 01 марта 2014 года в случае расторжения договора, в том числе по соглашению сторон, стоимость неотделимых улучшений не подлежит компенсации.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщил, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2).
Судом установлено и следует из материалов дела, что ОАО «Завод Проммаш» является собственником нежилого помещения, литер Б2 площадью 4549,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 21).
01 марта 2014 года между ОАО «Завод Проммаш» (арендодатель) и ООО «Кватро Альянс» (арендатор) в лице директора ФИО4 заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель передал арендатору, а арендатор принял за согласованную плату во временное пользование два нежилых помещения площадью 426 кв.м и 1081,9 кв.м, в которую включена площадь общего пользования 50 кв.м, отведенная под рабочую зону эскалатора, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 7-15).
Согласно п. 1.3 договора, арендатор за свой счет разрабатывает и утверждает проект, монтирует и запускает пассажирский эскалатор с 1-го на 2-й этаж корпуса Б, осуществляет необходимый ремонт в помещениях, а именно: перепланировку и отделку помещений в соответствии с их целевым назначением. Стоимость проекта с последующим монтажом пассажирского эскалатора и других ремонтно-отделочных работ, отраженных в приложении 3.
Согласно п. 1.4 договора, арендатору предоставляются арендные каникулы и он освобождается от постоянной части арендной платы, отраженной в приложении№, сроком на 12 месяцев для осуществления ремонтно-отделочных работ согласно приложения №, в котором стороны согласовали виды и предварительную стоимость ремонтно-отделочных работ и материалов, в том числе стоимость по приобретению (2350000 руб.), монтажу и пуско-наладке эскалатора (200000 руб.). После завершения ремонта в помещениях стороны подписывают акт, подтверждающий выполнение работ. Переход права собственности на неотделимые улучшения к ОАО «Завод Проммаш» происходит в момент передачи помещения по акту приема-передачи с указанием в нем произведенных улучшений.
После окончания срока аренды, указанного в п. 1.7 настоящего договора или в случае досрочного его расторжения, стороны составляют акт приема-передачи помещений от арендатора арендодателю. Арендатор обязан вернуть помещения в том виде и состоянии, в котором он их принял к эксплуатации с учетом последующих произведенных им неотделимых улучшений помещений и естественного износа в них. Все произведенные арендатором неотделимые улучшения помещений являются собственностью арендодателя с момента подписания акта приема-передачи помещений арендодателю (п. 2.2).
Дополнительным соглашением от 01 ноября 2014 года права и обязанности арендатора по договору аренды № от 01 марта 2014 года перешли от ООО «Кватро Альянс» к ООО «Гильдия» (л.д. 23).
Дополнительным соглашением № от 30 июня 2018 года, заключенным между ОАО «Завод «Проммаш» и ООО «Гильдия», договор аренды № от 01 марта 2014 года был расторгнут (л.д. 69).
Статьей 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (часть 1 статьи 384 ГК РФ).
24 июня 2021 года ООО «Гильдия» и ФИО3 заключили соглашение об уступке требования компенсации неотделимых улучшений в размере 2462182,50 руб., произведенных ООО «Гильдия» в рамках договора аренды № от 01 марта 2014 года (л.д. 43).
Предметом заявленных ФИО3 исковых требований является взыскание компенсации неотделимых улучшений объекта недвижимости, принадлежащего ОАО «Завод Проммаш». Юридически значимыми и подлежащими установлению являются обстоятельства, касающиеся наличия или отсутствия согласия собственника на производство неотделимых улучшений, их фактическое наличие, неотделимость без вреда для имущества, стоимость улучшений, условия и порядок возмещения указанных улучшений, предусмотренных договором аренды.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 71 ГПК РФ решения суда относятся к письменным доказательствам по делу.
Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда города Саратова от 24 февраля 2021 года по делу № в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ООО «Спектрум», ОАО «Завод Проммаш» об обязании передать оборудование (эскалатор) отказано в связи с недоказанностью истцом наличия у него права собственности на имущество, находящееся во владении ответчика ОАО «Завод Проммаш» (л.д. 110-112).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 18 мая 2021 года по делу № (№) в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ООО «Спектрум» о взыскании задолженности и санкций отказано в связи с недоказанностью ФИО4 права собственности на спорный эскалатор (л.д. 113-115).
Указанными судебными постановлениями установлено, что в рамках исполнения предусмотренных договором аренды № от 01 марта 2014 года своих обязательств как арендатора по приобретению, монтажу и пуско-наладке эскалатора, ООО «Гильдия» установила и ввела в эксплуатацию спорный эскалатор, о чем имеется соответствующая запись в ведомственном реестре опасных объектов Ростехнадзора от 02 август 2018 года.
20 ноября 2019 года после расторжения сторонами указанного договора аренды от 01 марта 2014 года ОАО «Завод Проммаш» приняло в собственность пассажирский эскалатор, регистрационный номер №, направив в Средне-Волжское управление Ростехнадзора соответствующее уведомление о смене владельца эскалатора, кроме того, осуществляет содержание спорного эскалатора путем организации проведения испытательных работ, технического освидетельствования подъемной платформы для инвалидов, пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) эскалатора, технического обслуживания эскалаторного оборудования, определения лица, ответственного за организацию эксплуатации эскалатора, выполнения обязанность как владельца объекта по заключению договора обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте в соответствии с Федеральным законом «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте».
В соответствии с п. 2.4 договора аренды № от 01 марта 2014 года в том случае, когда настоящий договор расторгается по инициативе арендодателя, за исключением указанных в п. 8.2. настоящего договора, стоимость произведенного арендатором ремонта помещений компенсируется в полном объеме, согласно Приложения 3.
Арендатор обязан по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора, передать по акту приема-передачи арендодателю помещения со всеми неотделимыми улучшениями в течение 5 календарных дней, исчисляемых со дня окончания срока аренды либо со дня получения обоснованного, предусмотренного настоящим договором или законом, требования о расторжении настоящего договора (п. 4.1.21).
Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено его расторжение до истечения срока его действия по соглашению сторон.
Анализируя условия договора аренды, суд приходит к выводу, что стороны договора при его заключении предусмотрели обязанность арендодателя компенсировать произведенные арендатором неотделимые улучшения при условии расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.
Таким образом, для наступления ответственности ОАО «Завод «Проммаш» в виде компенсации неотделимых улучшений, истцу в соответствии со ст. 56 ГПК РФ необходимо представить доказательства, подтверждающие расторжение договора аренды по инициативе ОАО «Завод «Проммаш».
Таких доказательств в нарушении ст. 56 ГПК РФ ФИО3 представлено не было.
Более того, из представленного дополнительного соглашения № от 30 июня 2018 года, заключенного между ОАО «Завод «Проммаш» и ООО «Гильдия» следует, что договор аренды № от 01 марта 2014 года был расторгнут по соглашению сторон (л.д. 69).
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что истцом ФИО3 не доказана совокупность условий, при которых у ОАО «Завод «Проммаш» наступает обязанность компенсировать стоимость неотделимых улучшений принадлежащего ему помещения.
При таких обстоятельствах, требования ФИО3 о взыскании с ОАО «Завод «Проммаш» компенсации неотделимых улучшений по договору аренды № от 01 марта 2014 года удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд,
решил:
исковые требования ФИО3 ФИО8 к открытому акционерному обществу «Завод «Проммаш» о компенсации неотделимых улучшений, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Кировский районный суд г. Саратова.
Мотивированное решение изготовлено 09 августа 2021 года.
Судья Е.В. Яремчук
