Дело № (№)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Кировский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Григорец Т.К., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> 21 января 2019 года гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы ущерба, арендной платы, коммунальных услуг, пени, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения,
У С Т А Н О В И Л:
ИП ФИО1 обратился в Кировский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании суммы ущерба, арендной платы, коммунальных услуг, пени. В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды части станции технического обслуживания. В соответствии с п.1.1, указанного договора истец принял обязательство передать ответчику во временное пользование и за плату помещение 1КН, площадью 328 кв.м., инвентарный №, литер Б, расположенное по адресу: <адрес> (блок 2) 1 очередь, а ответчик (арендатор) обязался оплачивать принятое имущество. ДД.ММ.ГГГГ имущество (помещение) было передано ответчику по акту приема-передачи. Согласно п. 7.1. договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В силу п. 7.2 договор подлежал государственной регистрации, однако зарегистрирован не был. При этом, договор фактически исполнялся сторонами, арендатор пользовался имуществом и вносил арендую плату, что свидетельствует о том, что он является фактически заключенным.
В соответствии с п. 5.1. Договора, размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ составляет 59 040 рублей в месяц. Плата за коммунальные услуги не входит в стоимость аренды и оплачивается арендатором отдельно. С 2018 года ФИО2 стал задерживать оплату, а с июня 2018 года выплаты прекратил. В тоже время, несмотря на предложения истца о расторжении договора аренды, ответчик помещение не возвращает, оборудование не вывозит. До настоящего времени помещение ответчиком не освобождено.
Задолженность по арендной плате ФИО2 на ДД.ММ.ГГГГ составляет 317 247 рублей. Задолженность по возмещению коммунальных услуг на ДД.ММ.ГГГГ составляет 35 879,48 рублей. Пени за просрочку внесения арендной платы составляет 37 565,59 рублей. Таким образом, общая задолженность по арендной плате ответчика перед истцом составляет 390 692,07 рублей
Кроме того, в ходе эксплуатации объекта аренды, ответчиком причинен ущерб в виде износа арендуемого помещения. В соответствии с заключением АНО ЦРЭ «Лаборатория <данные изъяты>» рыночная стоимость восстановительного ремонта помещения составила 154 492 рубля.
На основании изложенного, просил взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 317 247 рублей, задолженность по коммунальным платежам в размере 35 879,48 рублей, пени по арендной плате в сумме 37 565,59 рублей, стоимость восстановительного ремонта в сумме 157 492 рубля, убытки в размере 15 000 рублей, государственную пошлину, расходы за проведение оценки 15 000руб.
ФИО2 обратился в суд к ИП ФИО1 со встречными исковыми требованиями о взыскании суммы неосновательного обогащения, которое принято судом в части (л.д.151-154). В обоснование иска указано, что с ДД.ММ.ГГГГФИО16 С.В. ограничен доступ ему (ФИО2) и лицам, прибывающим для получения услуг станции технического обслуживания, к части помещения площадью 328 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (блок 2) 1 очередь. Ворота, через которые осуществляется подъезд к помещению, закрыты ФИО17 С.В. на замок, ключи не предоставляются. Кроме того, сотрудниками (сторожами) ФИО1 ограничивается въезд на территорию. Также ФИО18 С.В. отключена подача электроэнергии в помещение площадью 328 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> (блок 2) 1 очередь. В результате указанных действий ФИО1, он с ДД.ММ.ГГГГ лишен возможности вывести имущество или использовать его.
Учитывая изложенное, у ФИО1 отсутствуют основания для получения арендной платы с 08.06.2018г. Однако им (ФИО2) внесена арендная плата за июнь 2018 года в размере 35 040 рублей. Размер арендной платы в день составляет 1968 руб. (59 040 руб.:30 дн.). Поскольку фактически пользование имуществом в июне 2018 года осуществлялось в течение 7 дней (с 01.06.2018г. по 07.06.2018г.), то арендная плата за данный период составит 13 776 рублей (1968 руб. х 7 дн.). Таким образом, ФИО19 С.В. неосновательно получено 21 264 руб. (35040-13776).
Просил взыскать с ИП ФИО1 неосновательное обогащение.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ встречное исковое заявление ФИО2 к ИП ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения принято в части взыскания суммы переплаты по арендной плате 21 264 рублей (л.д.155).
ИП ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в него не явился.
Представитель ИП ФИО1- ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнил в части размера взыскания стоимости восстановительного ремонта, который просил взыскать в размере 96 916 рублей; в части суммы задолженности, возникшей ДД.ММ.ГГГГ- 7 335,26 рублей. Требования о взыскании расходов по проведению оценки в размере 15 000 рублей не поддержал.
В остальной части заявленные ФИО20 С.В. требования поддержал. Встречные исковые требования не признал. Пояснил, что ФИО1 не препятствовал ФИО2 в пользовании арендуемым помещением. По смыслу ст. 622 ГК РФ, в случае, если арендатор не передал арендуемое имущество, то арендная плата продолжает начисляться. В данном случае единственным доказательством передачи помещения может служить акт приема-передачи, которого нет, поскольку арендатор сам уклоняется от его подписания, не вывозит свое имущество из арендуемого помещения, в связи с чем ФИО1 вынужден его хранить. Таким образом, ФИО2 оставил арендуемое помещение, не исполнив обязанности по его передаче арендодателю и не вывез свое имущество. В стоимость коммунальных платежей входят потребленная вода, свет, оплата членского взноса в ГСК в сумме 4496,80 руб. пропорционально занимаемой площади здания, а также 400 рублей за пожарную сигнализацию. ФИО13ДД.ММ.ГГГГ электронным письмом в адрес ответчика направил перечень затрат в том числе на оплату пожарной сигнализации 400 руб. в месяц, уплату членских взносов ГСК, которые включают в себя наружное освещение, охрану, обслуживание сетей, уборку территории, хозяйственные нужды 4496,60 руб. ежемесячно, на что ФИО15 принял предложение и оплачивал на протяжении всего времени, следовательно данная плата сторонами согласована.
ФИО2 исковые требования ИП ФИО1 не признал. Встречные исковые требования уточнил, просил взыскать с ИП ФИО1 сумму неосновательного обогащения в размере 23 217 рублей. Из расчета истца следует, что им оплачено 36 993 руб. минус 13776 руб. за 7 дней июня, сумма неосновательного обогащения составит 23 217 руб. Пояснил, что в мае 2018 года ФИО1 предоставил ему уведомление о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности. Неоплаты и просрочки накопились в связи с финансовыми трудностями и за незначительный период. ДД.ММ.ГГГГ доступ в арендуемое помещение был ограничен ФИО21 С.В. Ему позвонили работники и сообщили, что на рабочее место их не пускают. Он (ФИО15) приехал на станцию, где ФИО1 настаивал на подписании акта приема-передачи арендуемого помещения, на что он (ФИО2) отказался, поскольку ему необходимо было время, чтобы привести помещение в порядок и вывести свое имущество. По данному факту обращался в правоохранительные органы. ФИО22 С.В. сторожу было дано указание не впускать в арендуемое помещение его(ФИО15) работников, электричество было отключено, ворота заблокированы. Хотя на тот момент арендная плата была оплачена более, чем за половину месяца. В настоящее время ФИО1 удерживает в арендуемом помещении его (ФИО2) имущество, в то время как доступа в помещение, так и не предоставлено по настоящее время. Подтвердил, что ФИО13 в 2015 году направлял письмо с предложением оплачивать пожарную сигнализацию 400 руб. в месяц, и членские взносы ГСК 4 496,60 руб., на протяжении всего времени он оплачивал данные платежи, однако делал это вынужденно. Водосточная труба была демонтирована им, т.к. он пристраивал помещение к станции, завел ее на крышу, а не к земле.
Представитель ФИО2 – ФИО7, допущенный судом к участию в деле на основании устного ходатайства, поддержал уточненные истцом встречные исковые требования к ФИО1 Исковые требования ФИО1 не признал. Пояснил, что требования ФИО1 по взысканию арендной платы являются незаконными, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ арендодателем совершены действия по ограничению въезда на территорию арендатора и отключению электроэнергии. В указанной связи для арендатора стало не возможным использование арендуемого помещения для предпринимательских целей, в связи с чем, требования о взыскании арендной платы не обоснованы. Кроме того, ФИО23 С.В. не представлено доказательств о расторжении договора аренды. В сумму платы ФИО24 необоснованно включаются суммы уплачиваемые им в счет обслуживания пожарной сигнализации, содержание нежилого фонда для обслуживания части станции (членских взносов в ГСК), не предоставлено доказательств несения расходов на эти нужды, в том числе на коммунальные услуги. Экспертом в сумму ущерба не правомерно включена стоимость роликов, т.к. нет доказательств их повреждений. Не согласны оплачивать восстановление водосточной трубы.
Просил применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки с учетом требований разумности и справедливости.
Допрошенный в качестве свидетеля ФИО8 в судебном заседании пояснил, что знаком с ФИО2, который был его начальником в период работы с 2015 года по 2018 год автомойщиком по адресу: <адрес>. ФИО1 видел один раз. ДД.ММ.ГГГГ в 09-00 часов он пришел на работу, где его встретил охранник, который сообщил ему, что ФИО25 С.В. дано указание не открывать дверь на автомойку и СТО, в связи с чем, они больше работать не будут. На двери висел замок, ключа от которого не было. Электричество также было отключено, доступа к электрощитовой не имеется.
Свидетель ФИО9 пояснил, что ФИО2 является его сыном. Он работал у сына автослесарем с июня 2014 по июнь 2018 года. ДД.ММ.ГГГГ он пришел на работу, так как ему необходимо было доделать машину, его пропустила забрать машину клиента, он забрал машину, а личные вещи не смог забрать, ДД.ММ.ГГГГ вызывали полицию. Сторожа, которые являются подчиненными ФИО1, не пускали на территорию мойки и СТО и ДД.ММ.ГГГГ выключили электроэнергию. Ворота на мойку и СТО были закрыты. В июле он также приезжал забрать лодку, т.к. уезжал в отпуск, сторож его не пускал, потом позвонил ФИО13 и пустил, забрать только его вещи, проходил и следил, что он берет.
ФИО10, допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании пояснила, что ФИО2 является ее мужем. Она работала у него руководителем и автомойщиком в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год. ДД.ММ.ГГГГ по указанию ФИО1 сторож, у которого были ключи от арендуемого помещения, ограничил доступ в него и отключил энергоснабжение. Ворота были закрыты. В тот же день сам ФИО13 звонил мужу и сказал, что работать больше не будете. Мы поехали к участковому, поскольку в помещении стояли машины клиентов, оборудование и личные вещи. Впоследствии доступ в арендуемое помещение имели только по звонку ФИО13 сторожу, который нас пускал, чтобы забрать личные вещи, которые остались в помещении. Между ФИО26 и ФИО15 имеется конфликт, ФИО13 не хочет, что бы ФИО15 демонтировал установленный им(ФИО15) пол.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки.
Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих по делу лиц, допросив свидетелей, эксперта, исследовав материалы дела в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого помещения 5П, площадью 363,7 кв.м., этаж 1 по адресу: <адрес>, пом. 5 П, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12).
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор), заключен договор аренды части станции технического обслуживания, согласно условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает во временное пользование часть станции технического обслуживания: 1 КН, площадью 328 кв.м., инвентарный №, литер Б, расположенной по адресу: <адрес> (блок 2) 1 очередь, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату в размере и сроки, предусмотренные настоящим договором (л.д.13-16).
С ДД.ММ.ГГГГФИО2 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.57,58).
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Срок договора аренды имущества установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 7.1 договора).
В силу п.2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из положений п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из того, что собственник передал имущество в пользование, арендатор его принял, производил оплату коммунальных услуг и арендной платы, суд приходит к выводу о согласованности срока действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая заявленные ФИО27 С.В. требования о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за период с июня 2018 года по ноябрь 2018 года, суд исходит из следующего.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата вносится арендатором в порядке предварительной оплаты не позднее 25 числа месяца, предшествующего отчетному, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 5.2 договора аренды).
Размер арендной платы по договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 49 200 рублей в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ и до окончания срока действия договора- 59 040 рублей в месяц.
Плата за коммунальные услуги, в том числе за электричество, водоснабжение, отопление, охрану, телефон и т.п. в стоимость арендной платы не входят и оплачиваются арендатором самостоятельно (пункт 5.1 договора).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
ИП ФИО1 свои обязательства по договору аренды исполнил полностью, передав арендованное имущество в пользование ФИО2, что подтверждается актом приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что передаваемое имущество находится в исправном техническом и санитарном состоянии, является пригодным для дальнейшего использования в соответствии с его целевым назначением (л.д.17).
ФИО15 оплачивал арендную плату с просрочками, за май 2018 арендная плату уплачена в полном объеме, за июнь уплачено 36 993 рубля.
Представитель ФИО1 суду пояснил, что последний направил ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, в связи с нарушением его условий.
В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Как следует из п. 7.4 договора аренды, следует, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям предусмотренным гражданским законодательством РФ.
В силу п.3.3.8 договора в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в надлежащем состоянии в течение 5 дней с момента окончания срока действия договора.
Вместе с тем, пунктом 2.1.3 договора предусмотрена обязанность арендодателя письменно известить арендатора о намерении отказаться от договора за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора.
Сторона истца по первоначальному иску не ссылалась на выполнение этой обязанности арендодателем, доказательств не предоставляла, что свидетельствует о не исполнении обязанности по договору последним.
Истец предъявляя требования ссылается на положения статьи 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи арендуемых зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений. При прекращении договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 данного Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При этом следует учитывать, что пунктом 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
В материалах отказного материала № от ДД.ММ.ГГГГ имеется уведомление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендатор нарушает п. 5.2 договора о внесении арендной платы, п. 3.3.5, 3.4, в связи с чем требует о расторжении договора и передачи объекта недвижимости в надлежащем состоянии срок до ДД.ММ.ГГГГ
Со слов ФИО2, следует, что уведомление о расторжении договора было вручено ему за 2 недели до 8 июня, т.е. в конце мая.
Доказательств когда именно передано уведомление о расторжении договора аренды, истцом по первоначальному иску в материалы дела не предоставлено.
Ответчик по первоначальному иску ФИО15 суду подтвердил, что имущество не передал арендатору, т.к. ему необходимо было время, однако ДД.ММ.ГГГГФИО13 запретил ФИО15 доступ в арендуемые помещения, воспрепятствовал его деятельности, потребовал подписать акт приема-передачи помещения, он (ФИО15) попросил у арендодателя срок, чтобы вывести свое оборудование, данные обстоятельства подтверждаются исследованной в судебном заседании видеозаписью.
В судебном заседании представитель ФИО1 утверждал, что доступу в арендуемое помещение его доверитель ФИО2 не препятствовал. Напротив, ФИО2 сам покинул арендуемое помещение, не передав его по акту приема-передачи арендодателю.
Вместе с тем, из отказного материала № ОП № УМВД России по <адрес> следует, что ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратился с заявлением в ОП № УМВД России по <адрес> о привлечении к ответственности ФИО1, который незаконно ограничивает доступ к его предпринимательской деятельности в арендуемом помещении по адресу <адрес> (л.д.169).
Кроме того, ФИО2ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением в ОП № УМВД России по <адрес> о возбуждении уголовного дела в отношении ФИО1 по ст. 330 УК РФ, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ собственник помещения ФИО1 заблокировал ему и его работникам доступ на арендуемую территорию. Охранник пояснил, что ему и его работникам запрещено находится на арендованной территории, также собственником помещения была выключена подача электрического тока на арендуемые боксы. Кроме того, в арендуемых помещениях находится его оборудование и личные вещи (л.д.174).
В материале проверки имеется справка от ДД.ММ.ГГГГ составленная УУП ОП № УМВД России по <адрес>ФИО11, согласно которой, из телефонного разговора с ФИО28 С.В. следует, что в одностороннем порядке расторгает договор аренды в виду неплатежеспособности арендатора, о чем уведомил его. Однако ФИО15 не освобождает помещение, он (ФИО13) запретил ФИО15 заниматься деятельностью в арендуемом помещении, исключил доступ к самовольному вывозу его имущества и оборудования до подписания акта приема-передачи, приведения помещения в надлежащее состояние. В настоящее время работы ФИО15 не осуществляются, станция закрыта, все имущество как его так и ФИО15 находится внутри под охраной до решения вопроса в судебном порядке.
В судебном заседании были допрошены свидетели ФИО8, ФИО9, ФИО10, которые подтвердили, что ДД.ММ.ГГГГ доступ в арендуемое ФИО2 помещение запрещен до настоящего момента по указанию ФИО1, кроме того, было отключено энергоснабжение, закрыты ворота, ключи от которых имеются только у сторожа.
У суда не имеется оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных свидетелями, поскольку они были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, их показания согласуются и не противоречат обстоятельствам, сведения о которых содержаться в иных собранных по делу доказательствах.
Таким образом, с учетом совокупности представленных доказательств, суд приходит к выводу, что с ДД.ММ.ГГГГФИО29 С.В. был запрещен доступ в арендуемое ФИО2 помещение, что исключало возможность со стороны ФИО15, вывести принадлежащее ему оборудование и передать помещение по акту.
Представленные в материалы дела претензии направляемые ФИО30 в адрес ФИО15ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, с предложением и требованием передать помещение, с учетом обстоятельств произошедшего, показаний свидетелей, данных материала проверки, суд полагает, что действия истца носят формальный характер, поскольку ФИО13 в объяснениях сотруднику полиции пояснял, что станция закрыта, все имущество как его так и ФИО15 находится внутри под охраной до решения вопроса в судебном порядке. В суд ФИО13, на протяжении этого времени не обращался.
Поскольку ФИО13 исключил ФИО15 доступ к вывозу имущества и оборудования до подписания акта приема-передачи, не предупредил заблаговременно о предстоящем расторжении договора, суд приходит к выводу, что у ФИО15 не имелось возможности исполнить обязательства по передаче имущества после ДД.ММ.ГГГГ, суд расценивает действия ФИО1 как недобросовестные, что влечет отказ в судебной защите, следовательно требования истца по первоначальному иску взыскании арендной платы после ДД.ММ.ГГГГ суд считает необоснованными, требование надлежит оставить без удовлетворения.
Кроме того, ФИО31 С.В. заявлены требования о взыскании с ФИО2 коммунальных платежей за период с мая 2018 по ноябрь 2018 год в размере 35 879,48 рублей, которая включает в себя оплату электричества, воды, оплату пожарной сигнализации, членского взноса в ГСК пропорционально размеру занимаемого земельного участка.
В материалы дела представлен договор от ДД.ММ.ГГГГ на техническое обслуживание и ремонт технических средств сигнализации, заключенный между ООО «<данные изъяты>» и ИП ФИО32 С.В. (л.д.114,115).
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГФИО33 С.В. произведена оплата ООО «<данные изъяты>» в общей сумме 1600 рублей, что подтверждается платежными поручениями № (л.д.112), № (л.д.113).
Согласно справке ГСК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГФИО34 С.В. оплачена сумма кооперативного взноса за 2017 год в сумме 142 000 рублей, в том числе земельный налог, за пользование и содержание части земельного участка (л.д.116).
Кроме того, в материалы дела представлены договоры, заключенные ФИО35 С.В. с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунального ресурса (л.д.126-138).
ФИО36 С.В. в материалы дела представлено платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4744,35 руб. по оплате АО «<данные изъяты>» по договору № (л.д.120), чек об оплате от ДД.ММ.ГГГГ АО «<данные изъяты>» 961,96 руб. (л.д.121), чек об оплате от ДД.ММ.ГГГГ АО «<данные изъяты>» 1367 руб. (л.д.122), чек об оплате от ДД.ММ.ГГГГ АО «<данные изъяты>» 31 руб. (л.д.123), платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2450,47 руб. по оплате АО «<данные изъяты>» по договору № (л.д.124), платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1301,81 руб. по оплате АО «<данные изъяты>» по счету на оплату № (л.д.125).
ФИО37 С.В. в материалы дела представлены счета и платежные поручения об оплате услуг по водоснабжению, водоотведению за май, июнь 2018 г.(л.д.138-159).
Таким образом, истцом доказан факт несения расходов требуемых ко взысканию с ответчика по первоначальному иску, вопреки доводам представителя ответчика.
Согласно представленного ФИО38 С.В. расчету, задолженность ФИО2 по коммунальным платежам составила в мае 2018 г.- 1 155,40 руб. Как пояснил в судебном заседании представитель ФИО13 задолженность за июнь 2018 года составляет 7335,26 руб., из которых 2438,49 руб., плата за потребленную воду и электричества до момента отключения, 4496,80 компенсация взноса в ГСК, 400 руб. плата за обслуживание пожарной сигнализации(л.д.6,7).
Вместе с тем, как указывалось ранее, в судебном заседании установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ доступ в арендуемое помещение ФИО2 приостановлен, равно как и подача коммунальных услуг.
С учетом периода фактического пользования ФИО2 арендуемым помещением, суд полагает возможным взыскать с последнего в пользу ФИО1 задолженность по оплате коммунальных платежей до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4736 рубля 89 копеек, исходя из следующего расчета:
оплата взносов в кооператив и пожарную сигнализацию – 1142,59 руб. (4 896,80:30x7дней), оплата коммунальных платежей: 1 155,40 руб.-задолженность за май 2018 г., 2 438,49 руб.- задолженность за июнь 2018 г., всего- 4736 рубля 89 копеек (2 438,49+1 142,59+1 155,40).
При этом, суд отмечает, что сумма 2438,49 руб. за водоснабжение и электроснабжение вполне сопоставима в расходами за предыдущие месяцы, так из представленной истцом таблицы видно, что за апрель сумма составила 12 840 руб.:30х7=2 996 руб. за 7 дней, в мае 2104 руб., из расчета 9 018 руб.:30х7.
Суд не может согласиться в доводами представителя ответчика по первоначальному иску об отсутствии обязанности оплачивать суммы в счет обслуживания пожарной сигнализации, содержание нежилого фонда для обслуживания части станции (членских взносов в ГСК), поскольку данными услугами пользуется фактически арендатор. Ответчик пояснил, что ФИО13 в 2015 году направлял ему письмо с предложением оплачивать пожарную сигнализацию 400 руб. в месяц, и членские взносы ГСК 4 496,60 руб., на протяжении всего времени он оплачивал данные платежи.
Исходя из того, что стороны письменно согласовали дополнительные платы, арендатор на протяжении длительного времени производил платежи, исполнял достигнутое соглашение, суд приходит к выводу о том, что данные факты связали стороны обязательством, от выполнения которого ответчик не может отказаться.
Разрешая требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 пени за просрочку платежей в размере 37 565,59 рублей, суд руководствуется следующим.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 3.3.4 договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату в размерах, порядке и сроки, установленные настоящим договором.
Договором аренды установлено, что в случае просрочки оплаты арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от не оплаченной в срок ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.3).
В судебном заседании ФИО2 не отрицал факт допущения просрочек внесения арендной платы по договору, которые были связаны с затруднительным материальным положением.
ФИО39 С.В. произведен расчёт неустойки по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, сумма которой составила 37 565,59 рублей (л.д.8-10).
ФИО2 указанный расчет не оспаривался.
Вместе с тем, в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.
Таким образом, принимая во внимание установленный судом факт использования имущества до ДД.ММ.ГГГГ год, неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год составит 4267,21 рубля (594,18+358,48+1106,02+1139,08+661,93+407,52), требование о взыскании неустойки в остальной части удовлетворению не подлежит.
В судебном заседании представитель ФИО2 заявил ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ.
В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба содержится в Определении Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от ДД.ММ.ГГГГ N 263-О положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
При этом критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, и другие.
Оценивая последствия нарушения обязательства, продолжительность периода просрочки, размер штрафных санкций, установленных условием договора аренды за каждый день просрочки в размере 0,1% от просроченной суммы, суд полагает, возможным снизить размер подлежащей взысканию с ФИО2 неустойки до 3 000 рублей.
Истец просил взыскать с ответчика стоимость восстановительного ремонта причиненного арендованному имуществу в сумме 96 916 рублей.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с пунктом 3.4 договора стороны пришли к соглашению, что обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить по мере необходимости за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества лежит на арендаторе.
Статьей ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).
Из содержания искового заявления ФИО1 следует, что в ходе эксплуатации объекта аренды, ФИО2 имуществу причинен ущерб.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена строительно-техническая экспертиза (л.д.222).
Заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ворота подъемные секционного типа Дорхан 1, установленные в помещении №, имеют повреждение нижнего уплотнителя, деформацию нижнего профиля, разбито остекление окон ворот, размером 0,6м*0,325м; деформацию повреждения нижней панели, на поверхности ворот следы загрязнения, на поверхности внутренних петель наличие следов ржавления.
Ворота подъемные секционного типа Дорхан 2, установленные в помещении № имеют повреждения нижнего уплотнителя, деформацию нижнего профиля, разбито остекление окон ворот, размером 0,6м*0,325м; деформацию повреждение нижней панели, на поверхности ворот следы загрязнения, на поверхности внутренних петель наличие следов ржавления.
Ворота подъемные секционного типа Дорхан 3, установленные в помещении № имеют повреждение нижнего уплотнителя, деформация нижнего профиля, разбито остекление окон ворот, размером 0,6м*0,325м; деформация повреждение нижней панели, на поверхности ворот следы загрязнения, на поверхности внутренних петель наличие следов ржавления.
Ворота подъемные секционного типа Дорхан 4, установленные в помещении № имеют повреждение нижнего уплотнителя, деформация нижнего профиля, разбито остекление окон ворот, размером 0,6м*0,325м; деформация повреждение нижней панели, на поверхности ворот следы загрязнения, на поверхности внутренних петель наличие следов ржавления, не работает подъемный механизм.
Ворота подъемные секционного типа Дорхан 5, установленные в помещении № имеют повреждение нижнего уплотнителя, деформация нижнего профиля, деформация повреждение нижней панели, на поверхности ворот следы загрязнения.
Ворота, установленные в помещении №, в количестве двух штук, имеют грязевой налет, следы ржавления - необходимо проведение диагностического обслуживания.
Все указанные повреждения, недостатки, превышающие нормальный износ, выявленные недостатки, являются следствием ненадлежащей эксплуатации ворот.
Стоимость ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, по эксплуатации помещения и недостатков, повреждений ворот, характеризующих степень износа, превышающего нормальный составляет 96 916 рублей.
В судебном заседании допрошена эксперт ФИО12, которая пояснила, что при проведении экспертизы были установлены следы повреждений и загрязнений. Повреждения имеющиеся на воротах являются следами эксплуатационного износа, разбитые стекла, вмятины, имеют повреждения сверх нормального износа.
Нормальный износ, это повреждения вызванные воздействием окружающей среды, в договоре аренды указано, что арендатор должен делать текущий ремонт, данные секционные ворота являются частью здания, требуют ежегодного профилактического сервисного обслуживания, а замена роликов, замена, мягких деталий механики, различный уход, антикоррозийная обработка требуется два раза в год, судя по воротам, то сервисное обслуживание проводилось либо очень давно, либо не проводилось, так как имеется коррозийное повреждение. Делая вывод о необходимости замены роликов, воспользовалась осмотром роликов специализированной организации, которая осмотрев их, делает вывод о необходимости замены, в результатах оценки ЛЭИ.
Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ в порядке статей 71, 86 АПК РФ, по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям законодательства, принимая во внимание данные экспертом пояснения в ходе судебного заседания, суд не установил оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу, полное, обоснованное, содержит анализ рынка цен, не содержит противоречий, неясностей и не вызывает сомнений в его обоснованности, выполнено экспертом, имеющим высшее профессиональное образование. Доказательства, опровергающие выводы эксперта, в материалы дела не представлены. По указанным основаниям апелляционный суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.
Суд не принимает во внимание доводы представителя ФИО15 о необоснованности включения в размер ущерба стоимость роликов, поскольку ролики являются расходным материалом, требуют замены на реже двух раз в год, что ФИО15 не выполнялось. Кроме того, суд полагает, что экспертом обоснованно включена в размер ущерба стоимость восстановления водосточной трубы, поскольку как пояснил ФИО2, он ее демонтировал, когда делал пристрой и не восстановил.
Как указывалось ранее, согласно акту приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, имущество передано ФИО2 в исправном техническом и санитарном состоянии.
Обязанность ответчика по проведению текущего, поддержанию арендованного помещения в исправном состоянии предусмотрена п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса и пунктом 3.4 договора аренды, поэтому ФИО1 не требуется доказывать возникновение такой обязанности у ФИО2
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 стоимости восстановительного ремонта в размере 96 916 рублей подлежат удовлетворению как законные и обоснованные.
ФИО2 заявлены встречные исковые требования о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы в размере 23 217 рублей.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Кодекса.
Судом установлено, что использование ФИО2 нежилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ было ограничено ФИО40 С.В.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО2 внесена арендная плата за июнь 2018 года в размере 36 993 рубля.
Указанное обстоятельство представителем ответчика ФИО1 по встречному иску не оспаривалось.
Во встречном исковом заявлении ФИО2 указывает, что фактически пользование арендуемым имуществом в июне 2018 года осуществлялось с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (7 дней). Размер арендной платы в день составляет 1968 рублей (59 040 (сумма аренды за месяц):30 дней). Таким образом, размер арендной платы за указанный период составит 13 776 рублей (1968 руб. x 7 дн.).
Учитывая, установленный судом факт ограничения доступа к арендуемому имуществу с ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание частичную оплату ФИО2 арендной платы за июнь 2018 года в размере 36 993 рубля, суд приходит к выводу, что у ФИО1 возникло неосновательное обогащение в размере переплаты по арендной плате в сумме 23 217 рублей (36 993 руб.- 13 776 руб.), которое подлежит взысканию в пользу ФИО2
По правилам ст. 98 ГПК РФ с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3318 рублей, с ФИО1 в госдоход 897 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по оплате коммунальных платежей в сумме 4736 рубля 89 копеек, стоимость восстановительного ремонта в сумме 96 916 рублей, пени в сумме 3000 рублей.
В остальной части иска отказать.
Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ФИО2, сумму неосновательного обогащения 23 217 рублей 00 копеек.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 госпошлину в доход местного бюджета в сумме 897 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Т.К. Григорец
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
