Дело №
55RS0№-53
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кировский районный суд <адрес>
в составе председательствующего судьи ФИО14
при секретаре ФИО6,
при помощнике судьи ФИО7,
рассмотрев ДД.ММ.ГГГГ года в открытом судебном заседании в городе <адрес> гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о возмещении убытков и стоимости улучшений объекта недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 о возмещении убытков, стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды помещения №, согласно условиям которого ответчик обязуется передать истцу во временное пользование, а индивидуальный предприниматель (далее – ИП) ФИО3 обязуется принять, оплатить пользование и своевременно возвратить нежилое помещение 1 П площадью 625,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Система центрального отопления в обозначенном нежилом помещении находилась в неисправном техническом состоянии, в связи с чем истец понес убытки в размере 941 500,00 рублей. Поскольку ответчик обязался по указанному договору аренды помещения обеспечить его снабжение тепловой энергией и иными коммунальными ресурсами, указанные расходы понесены истцом по вине ответчика. Также истцом произведены неотделимые улучшения в виде устройства двускатной крыши стоимостью 1 805 440,35 рублей. Просил взыскать с ответчика в счет возмещения убытков 941 500 рублей, стоимость неотделимых улучшений- 1 805 440 рублей, расходы по оплате государственной пошлины- 30 342 рубля (т. 1 л.д. 7 – 9).
Впоследуеющем истец уточнил исковые требования. Просил взыскать с ФИО1 в качестве возмещения стоимости улучшений 491 500 руб. (реконструкция системы отопления), 1 805 440 руб. 35 коп. (обустройство кровли), 500 000,00 руб.- убытки за аренду оборудования.
Истец ФИО3 в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности ФИО8 уточненные требования поддержала. В дополнение пояснила, что в 2014 году между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования спорным помещением. Впоследующем, ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды. Целью аренды явилось размещение пансионата «Гармония». В соответствии с п. 2.1 договора в обязанность арендодателю ФИО1 вменено обеспечение данного нежилого помещения электрической тепловой энергией и другими коммунальными услугами в соответствии с утвержденными нормами. Как следует из письма № от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес ФИО1ФИО3, с целью доведения арендуемого помещения до состояния, пригодного для осуществления дальнейшей деятельности, необходимо согласовать перечень основных работ, в частности, устройство двускатной кровли. Данное письмо было направлено ФИО1 по адресу: <адрес>, однако последний корреспонденцию от ФИО3 умышленно не получает, что расценивается ФИО3 как надлежащее уведомление и согласие. Полагает, что ответчик обязан возместить ФИО3 стоимость произведенных улучшений в размере 491 500 руб. (реконструкция кровли) и 1 805 440 руб. 35 коп. (обустройство кровли). Относительно аренды оборудования для функционирования системы отопления пояснила, что для ФИО3 данные расходы являются убытками, которые подлежат возмещению в сумме 500 000 руб.
Ответчик ФИО1 в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика по доверенности ФИО9 возражал против удовлетворения исковых требований. В обоснование возражений показал, что необходимость в осуществлении данной реконструкции и обустройстве двускатной крыши отсутствовала, так как обозначенное нежилое помещение передавалось истцу в функционально пригодном для использования по назначению состоянии. Причиной реконструкции системы отопления послужило желание истца минимизировать расходы на отопление за счет установки собственного котла. Кроме того, истец прекратил оплачивать услуги тепловой компании, и ему пришлось с ней судиться. ФИО3 предложил разделить тепловые узлы, для того чтобы каждый этаж платил за свое потребление и минимизировать расходы. Считает, что кровлю истец может забрать, так же, как забрал котел.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело по представленным в дело доказательствам при данной явке.
Выслушав стороны, допросив свидетеля и ФИО4 изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.
В силу статьи 56 ГПК РФ содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Пунктом 2 статьи 15 ГК РФ предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума №), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктами 1, 2 статьи 612 ГК РФ определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
По смыслу изложенных положений ГК РФ арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках только в случаях, если данные недостатки не были им оговорены при заключении договора аренды или не были заранее известны арендатору либо не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При этом, бремя доказывания наличия недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, либо неотложной необходимости проведения капитального ремонта несет арендатор, а наличия обозначенных оснований для освобождения арендодателя от ответственности за наличие данных недостатков – арендодатель.
Согласно пунктам 1 – 3 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества. Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
Бремя доказывания наличия согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений его имущества возложено в данном случае на истца, претендующего на возмещение стоимости произведенных улучшений.
Из материалов дела следует, что ответчику на основании договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение 1 П, площадью 625,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 111, 112).
Согласно акту приема-передачи имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, являющемуся приложением к обозначенному договору купли-продажи имущества, техническое состояние передаваемого в собственность имущества удовлетворительное, имеется центральное отопление, электроснабжение (т. 1 л.д. 113).
Государственная регистрация перехода к ответчику права собственности на данный объект недвижимого имущества осуществлена ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 63).
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ИП ФИО10 заключен договор подряда № на осуществление реконструкции внутренней разводки системы отопления обозначенного нежилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ стоимостью 491 500 рублей (т. 1 л.д. 12 – 15).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 693 ГК РФ определено, что ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.
При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
По смыслу обозначенных положений ГК РФ ссудодатель несет ответственность за недостатки переданного в безвозмездное пользование имущества, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор безвозмездного пользования указанным нежилым помещением сроком на три месяца, при этом, в силу пунктов 2.3.2, 2.3.5, 2.4.1, 2.4.2 данного договора ссудополучатель (истец) обязан поддерживать помещение, полученное в безвозмездное пользование, в надлежащем состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание; своими силами и за счет своих средств произвести демонтаж неисправной системы центрального отопления с последующим монтажом электроотопления; имеет право с согласия ссудодателя (ответчика) производить улучшения помещения; после прекращения настоящего договора получить возмещение стоимости улучшений помещения, не отделимых без вреда для него, произведенных за счет собственных средств и с согласия ссудодателя (дело № л.д. 118 – 120).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, являющемуся приложением № к обозначенному договору безвозмездного пользования обозначенным нежилым помещением, сдаваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, не пригодном для использования, имеет неисправное центральное отопление (разморожено), требует косметического ремонта (дело № л.д. 121).
В связи с изложенным, обозначенные недостатки принадлежащего истцу нежилого помещения оговорены сторонами при заключении договора его безвозмездного использования, при этом, обязанность по проведению текущего и капитального ремонта возложена именно на ссудополучателя, то есть истца, который имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений в соответствии с положениями статьи 623 ГК РФ.
Акт № на выполнение работ-услуг по реконструкции системы отопления подписан истцом и ИП ФИО10ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 16).
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды помещения № сроком до ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого истец обязуется передать ответчику во временное пользование, а ИП ФИО3 обязуется принять, оплатить пользование и своевременно возвратить нежилое помещение 1 П, площадью 625,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 138 – 141).
Согласно пункту 1.3 данного договора аренды помещения, техническое состояние имущества, в том числе инженерные сети и электрическая проводка, передаются в том виде, в котором существуют, а все необходимые ремонтные работы по их замене и реконструкции арендатор (истец) производит за свой счет, что находит отражение при необходимости в акте приема-передачи имущества, являющемся неотъемлемой частью договора.
В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, являющимся приложением № к обозначенному договору аренды помещения, сдаваемый объект находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования, имеет центральное отопление, исправные действующие приборы освещения (т. 1 л.д. 142).
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ИП ФИО10 заключен договор аренды оборудования № сроком по ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истцу в аренду для монтажа в обозначенном нежилом помещении переданы контейнер модульный, металлический, размером 2, 5 Х 3 м.; два котла твердотопливных Bosch Solid 2000 B K 45-1 S 62; размер арендной платы согласован сторонами договора в сумме 535 000 рублей (т. 1 л.д. 17 – 20).
Согласно акту приема-передачи оборудования, являющемуся приложением № к обозначенному договору аренды оборудования, указанное оборудование передано истцу ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 21).
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ИП ФИО10 заключен договор №П на ведение ремонтно-строительных работ по возведению двускатной кровли на обозначенном нежилом помещении сроком до ДД.ММ.ГГГГ, цена договора согласована его сторонами в сумме 1 805 440,35 рублей.
Истцом в счет исполнения обязательства по оплате данных работ ИП ФИО10 переданы денежные средства в сумме 1 305 440,35 рублей.
Обозначенные обстоятельства установлены арбитражными судами при рассмотрении иска ИП ФИО10 к истцу о взыскании задолженности по договору подряда по делу № А46-14482/2019 (т. 1 л.д. 74 – 82).
Кроме того, на основании утвержденного постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А46-14482/2019 мирового соглашения, заключенного между ИП ФИО10 и истцом, ИП ФИО10 в счет оплаты выполненных работ истцом выплачены 500 000 рублей (т. 1 л.д. 41).
В соответствии с изложенными положениями ГК РФ юридически значимыми обстоятельствами при разрешении требований истца являются наличие недостатков переданного имущества в момент его передачи ответчиком истцу, полностью или частично препятствующие пользованию им, наличие изложенных оснований для освобождения от ответственности за наличие обозначенных недостатков, наличие неотложной необходимости проведения капитального ремонта указанного имущества, характер произведенных истцом улучшений (отделимые или неотделимые), наличие согласия ответчика на осуществление неотделимых улучшений.
При этом бремя доказывания наличия недостатков имущества в момент его передачи ответчиком истцу, полностью или частично препятствующие пользованию им, наличия неотложной необходимости проведения капитального ремонта указанного имущества, характера произведенных истцом улучшений, наличия согласия ответчика на осуществление неотделимых улучшений возлагается на истца, а наличия оснований для освобождения от ответственности за обозначенные недостатки – на ответчика.
В обоснование заявленных исковых требований истцом представлено заключение ООО «Доминанта Эстейт» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объект, расположенный по адресу: <адрес>, помещение 1П, был непригоден к эксплуатации в осенне-зимний период года по причине не работоспособной системы отопления и не работоспособным техническим состоянием конструкции крыши, так как не обеспечивались требования статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Технического регламента о безопасности зданий и сооружений Российской Федерации, требования пунктов 4.1, 4.2, 4.3 ГОСТ 30494-2011, а также требования санитарных норм и правил; для возможности эксплуатировать здание по назначению по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ требовалось выполнить капитальный ремонт системы отопления и капитальный ремонт крыши здания для обеспечения требования статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Технического регламента о безопасности зданий и сооружений Российской Федерации, требования пунктов 4.1, 4.2, 4.3 ГОСТ 30494-2011, а также требования санитарных норм и правил; достоверно определить перечень восстановительных работ по системе отопления и по крыше здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным по причине отсутствия зафиксированных дефектов и повреждений с точным указанием мест и количественной оценки; также не представляется возможным достоверно определить стоимость восстановительных работ системы отопления и крыши здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по указанным причинам; техническое состояние плоской крыши объекта, расположенного по адресу: <адрес>, на момент осуществления работ по установке двускатной крыши оценивается как ограниченно-работоспособное; не представляется возможным достоверно определить стоимость восстановительных работ плоской крыши здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия зафиксированных дефектов и повреждений с точным указанием мест и количественной оценки; систему отопления невозможно демонтировать без ущерба зданию, так как данная инженерная система обеспечивает оптимальные параметры микроклимата в помещениях, данное улучшение является не отделимым; демонтаж двускатной крыши технологически возможен без вреда для объекта; после демонтажа двускатной крыши, строение может далее эксплуатироваться по своему назначению, так как имеет предусмотренную проектом верхнюю ограждающую конструкцию – плоскую совмещенную крышу с покрытием из рулонных битумных материалов, данное улучшение является отделимым; в настоящее время эксплуатация объекта, расположенного по адресу <адрес>, помещение 1П, не возможна, так как система отопления не функционирует, поверхности стен, пола, потолка поражены плесенью; техническое состояние системы отопления объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, оценивается как аварийное; техническое состояние двускатной крыши объекта оценивается как работоспособное (т. 2 л.д. 117 – 205).
Согласно заключению ФИО4 ООО «СтройТехЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№.СЭ, возможность эксплуатации объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, без проведения работ по реконструкции системы отопления, осуществленных на объекте, имелась. При этом техническое состояние системы отопления на ДД.ММ.ГГГГ требовало выполнения мероприятий по частичному ремонту или замене центральной системы отопления здания в целом (без реконструкции) для обеспечения безопасной и надлежащей эксплуатации нежилого помещения; возможность эксплуатации объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ без проведения работ по обустройству двускатной крыши, осуществленной на объекте, имелась, при этом техническое состояние кровельного покрытия, сохранившееся на момент осмотра, требовало выполнения мероприятий по ремонту покрытия рулонной кровли с заменой верхнего и нижнего слоев (без обустройства); в представленных материалах дела отсутствуют признаки, свидетельствующие о наличии дефектов крыши и кровли, препятствующих ее эксплуатации и эксплуатации нежилого помещения по назначению по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, 2016;
-необходимость реконструкции внутренней разводки системы отопления помещения пансионата «Гармония-2», расположенного по адресу: <адрес>, с условиями работы от электрического котла, с применением систем альтернативной энергетики, без использования тепловой энергии сторонних поставщиков, отсутствовала, обоснована не устранением недостатков системы отопления, а фактически принятым субъективным решением об изменении системы, в том числе, независимостью от поставщиков тепловой энергии; необходимость проведения работ по обустройству двускатной крыши, осуществленного на объекте, расположенном по адресу: <адрес>, помещение 1П, отсутствовала, устройство двускатной крыши обусловлено не устранением возможных недостатков кровельного покрытия, а фактически принятом субъективным решением об изменении конструкции крыши, которая является общим имуществом здания, двускатная кровля не была предусмотрена конструктивными решениями здания;
- техническое состояние кровельного покрытия (плоской кровли) объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, на момент осуществления работ по установке двускатной крыши в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» – ограниченно-работоспособное (категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации); для восстановления плоской кровли требовалось выполнить ремонт кровли с покрытием двумя слоями наплавляемого материала (ремонту покрытия рулонной кровли с заменой верхнего и нижнего слоев) на площади 697 кв.м.; стоимость ремонтных работ по восстановлению плоской кровли объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, в ценах на момент осуществления работ по установке двускатной крыши, с учетом материалов составляет 622 986,54 рублей;
-демонтировать систему отопления и двускатную крышу без вреда для объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, возможно, улучшения данного объекта в виде реконструкции системы отопления и обустройства двускатной крыши не являются отделимыми улучшениями;
- возможность эксплуатации объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, в настоящее время в соответствии с требованиями нормативно-регламентирующей документации отсутствует (требуется проведение значительного объема работ по восстановлению эксплуатационной пригодности объекта, в том числе полное переустройство системы отопления, демонтажа двускатной кровли с восстановлением конструкции плоской кровли, восстановительный ремонт помещений);
- техническое состояние системы отопления и двускатной крыши объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, в настоящее время, аварийное (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (требуется проведение срочных противоаварийных мероприятий));
- необходимость осуществления восстановительного ремонта системы отопления и двускатной крыши объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, в настоящее время отсутствует, в связи необходимостью полной разборки и переустройства системы отопления и двускатной крыши объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П (т. 2 л.д. 4 – 104).
Суд принимает в качестве доказательства экспертное заключение ООО «СтройТехЭксперт» в силу следующего.
Экспертиза назначалась по определению суда, ФИО4 предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация и независимость ФИО4 сомнений не вызывают, заключение содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы с учетом требований действующего законодательства, имеющихся данных и непосредственного осмотра принадлежащего ответчику нежилого помещения. Экспертиза была назначена определением суда в связи с наличием по делу вопросов, требующих специальных познаний в области строительства (ст.79 ГПК РФ), с предварительным обсуждением с участниками процесса этого вопроса.
В судебном заседание был опрошен ФИО4 ООО «СтройТехЭксперт» ФИО11, которая разъяснила имеющиеся противоречия в описательной части заключения.
В своих пояснениях ФИО4ФИО11, представив в судебное заседание Методические рекомендации по существу вопроса пояснила, что помещение 1П располагается на втором этаже двухэтажного здания, прямоугольной формы в плане. Вход в помещение 1П осуществляется через отдельный вход, расположенный на задней стороне здания. Вход в чердачное пространство осуществляется по металлической вертикальной лестнице, расположенной на боковой стороне фасада и слуховое окно в конструкции скатной кровли. При непосредственном осмотре вещной обстановки объекта исследования установлено, что первый этаж здания отапливается от центрального отопления. Стояки, ведущие на второй этаж, заглушены на втором этаже. Трубопровод системы отопления на втором этаже на момент осмотра помещения 1П находится в нерабочем состоянии, разморожен, трубы отсоединены от радиаторов, часть радиаторов отсутствует, в нескольких местах трубы распилены, электрический котел отключен, котлы в отдельно стоящем строении котельной отсутствуют, отсутствует теплоотдача системы. Изначально проведена чугунная отопительная система. Собственники разделили общую систему отопления на две. Систему отопления нельзя было делить, поскольку первый этаж не мог функционировать при данной системе отопления, было очевидно, что был не ремонт, а разделение отопительной системы -реконструкция. В какой момент произошло размораживание, точно сказать не смогла, предположила, что в момент реконструкции, поскольку со слов сотрудников расположенного на первом этаже здания БУЗОО «<адрес> больница» именно с этого момента на стенах занимаемого им помещения стала появляться плесень.
Покрытие скатной кровли выполнено из профилированного металлического листа. В конструкции кровли отсутствуют слои утеплителя - защитной мембраны, в покрытии плоской кровли присутствуют дефекты в виде трещин, разрывов, отслоения стыков по всей площади кровли. Для восстановления здания в пригодное состояние необходимо провести значительный объем работ по восстановлению эксплуатационной пригодности объекта, в том числе полное переустройство системы отопления с восстановлением конструкции плоской кровли.
ФИО4 пояснила, что термин «ухудшение» не предусмотрен действующем законодательством. Однако произведенные работы по изменению системы отопления и кровли нельзя назвать улучшением состояния здания, поскольку они ухудшили состояние здания и привели к неблагоприятным последствиям. Производство такого рода реконструкции полагает было нецелесообразным, поскольку здание имело единую систему отопления, реконструкция которой на одном этаже требовала разработки и утверждения проект ной документации, поскольку нарушало целостность отопительной системы. таких документов подготовлено не было.
При рассмотрении вопросов, связанных с определением отделимых и неотделимых улучшений, необходимо установить наличие определяющих признаков, позволяющих относить те или иные работы (преобразования), выполненные на объекте; установить определяющие признаки, позволяющие отнести имеющиеся на объекте улучшения к отделимым или неотделимым.
Согласно Методическим рекомендациям «Отделимые и неотделимые улучшения недвижимого имущества» для ФИО4–строителей, результатом образования улучшений не могут являться: ухудшение технических характеристик и технико-экономических показателей объекта; ухудшение или полная утрата функциональных свойств объекта; снижение либо полная утрата прочности, устойчивости, несущей способности конструктивных элементов объекта.
Как следует из пояснений ФИО4, в данном случае имело место ухудшение технических характеристик объекта. Демонтаж системы отопления и демонтаж кровли повлияли на конструктивные особенности, на целостность стен и перегородок. В данном случае - это отделимые, но «не улучшения».
У суда нет оснований сомневаться в объективности показаний допрошенного ФИО4, поскольку они согласуются с собранными по делу доказательствами.
Допрошенный в качестве свидетеля ФИО2 в судебном заседании пояснил, что работал в составе бригады электриков в январе 2015 года, проводил монтаж электрооборудования в здании, расположенном по адресу: <адрес>, помещение 1П, на втором этаже. При выполнении работ необходимо было подключить отопительную систему к электрическому котлу, отключив от единой централизованной системы отопления. В ходе проведения работ подключить электрокотел не представилось возможным, в связи с его маломощностью. В результате чего второй этаж вновь был подключен к центральной отопительной системе, принято решение приобрести твердотопливный котел. На момент подключения системы отопления к электрическому котлу, помещение второго этажа отапливалось, эксплуатировалось по назначению.
Доводы исковой стороны относительно проверки состояния пансионата в указанный период Министерством труда и социального развития <адрес> опровергаются ответом Министерства труда и социального развития <адрес> № ИСХ-21/МТСР-1359, согласно которому за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГФИО3 субсидии предоставлялись на основании соответствующих соглашений в рамках постановлений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п "Об утверждении порядка предоставления субсидий в сфере социальной политики юридическим лицам (за исключением государственных (муниципальных учреждений и индивидуальным предпринимателям" и от ДД.ММ.ГГГГ№-п "Об утверждении порядка выплаты компенсации поставщику социальных услуг, которые включены в реестр поставщиков социальных услуг <адрес>, но не участвуют в выполнении государственного задания (заказа), при получении у них гражданином социальных услуг, предусмотренных индивидуальной программой”.
Условиями заключенных соглашений в указанный период с ФИО3 не предусмотрено проведение проверок соблюдения условий, целей и порядка предоставления субсидий.
Контроль за соблюдением услуг условий, целей и порядка предоставления субсидии осуществлялся путем проверки предоставленных документов и периодических выездов в частные пансионаты.
В Министерстве отсутствуют акты обследования и акты проверок спорного нежилого помещения площадью 623, 3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с августа 2014 года по настоящее время.
Таким образом, имелась возможность эксплуатации обозначенного нежилого помещения без проведения работ по реконструкции системы отопления и обустройства двускатной крыши, а их осуществление обусловлено не устранением недостатков, а фактически принятым субъективным решением об изменении характеристик данного помещения, то есть отсутствуют надлежащие допустимые доказательства неотложной необходимости проведения капитального ремонта указанного имущества либо наличия недостатков, препятствующих его использованию по назначению.
Из содержания указанного акта приема- передачи означенного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, следует, что сдаваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, не пригодном для использования, имеет неисправное центральное отопление (разморожено), требует косметического ремонта, то есть истец был осведомлен о техническом состоянии объекта недвижимого имущества, необходимости проведения ремонтных работ.
При этом работы по реконструкции внутренней разводки системы отопления обозначенного нежилого помещения выполнены ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия договора безвозмездного пользования указанным нежилым помещением. Согласно пунктам 2.3.2, 2.3.5, 2.4.1, 2.4.2 данного договора, именно ссудополучатель (истец) обязан поддерживать помещение, полученное в безвозмездное пользование, в надлежащем состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание; своими силами и за счет своих средств произвести демонтаж неисправной системы центрального отопления с последующим монтажом электроотопления; имеет право с согласия ссудодателя (ответчика) производить улучшения помещения; после прекращения настоящего договора получить возмещение стоимости улучшений помещения, не отделимых без вреда для него, произведенных за счет собственных средств и с согласия ссудодателя.
В то же время, согласно заключению ООО «СтройТехЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№.СЭ возможно демонтировать систему отопления без вреда для объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, что в силу изложенных положений вышеозначенного договора исключает возможность возмещения данных расходов за счет ответчика.
Кроме того, истцом не представлены доказательства фактической оплаты выполненных работ по реконструкции системы отопления, а представлены только доказательства заключения договора подряда по выполнению данных работ и их принятия.
Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, являющемуся приложением № к обозначенному договору аренды помещения, сдаваемый объект находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования, имеет центральное отопление, исправные действующие приборы освещения, то есть ДД.ММ.ГГГГ ответчик передавал истцу обозначенное нежилое помещение в технически исправном состоянии.
Относимые, допустимые и достаточные доказательства согласия ответчика на осуществление в принадлежащем ему нежилом помещении улучшений в виде обустройства двускатной крыши не представлены, само по себе направление истцом ответчику сообщения о необходимости проведения ремонтных работ не свидетельствует о выражении ответчиком согласия на их проведение (т. 1 л.д. 25 – 28).
При этом, согласно заключению ООО «СтройТехЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№.СЭ, возможно демонтировать двускатную крышу без вреда для объекта, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, а отделимые улучшения в любом случае являются собственностью арендатора и не подлежат возмещению арендодателем в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ.
Таким образом, из материалов дела следует, что имелась возможность использования принадлежащего ответчику нежилого помещения без реконструкции системы отопления и обустройства двускатной крыши, то есть отсутствовала неотложная необходимость проведения реконструкции системы отопления и капитального ремонта крыши указанного недвижимого имущества, произведенные истцом улучшения возможно демонтировать без вреда для указанного объекта недвижимого имущества, что исключает возможность возмещения расходов истца по их осуществлению на основании положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ, при этом, обустройство двускатной крыши осуществлено истцом в отсутствие согласия ответчика на проведение данных работ, а доказательства фактической оплаты истцом работ по реконструкции системы отопления не представлены, в связи с чем не имеется оснований для возмещения за счет ответчика расходов истца по реконструкции системы отопления указанного нежилого помещения и обустройства двускатной крыши, как не имеется оснований и для возмещения за счет ответчика расходов истца по аренде обозначенного оборудования, так как несение данных расходов истцом не обусловлено действиями ответчика либо неоговоренными при передаче ответчиком истцу в пользование нежилого помещения недостатками и ответчиком не согласовывалось.
Доводы истца об использовании указанного нежилого помещения на основании договора безвозмездного пользования данным нежилым помещением после ДД.ММ.ГГГГ правового значения для рассмотрения исковых требований не имеют, так как исходя из содержания изложенных положений договора безвозмездного пользования нежилым помещением именно ссудополучатель (истец) обязан поддерживать помещение, полученное в безвозмездное пользование, в надлежащем состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание; своими силами и за счет своих средств произвести демонтаж неисправной системы центрального отопления с последующим монтажом электроотопления; имеет право с согласия ссудодателя (ответчика) производить улучшения помещения; после прекращения настоящего договора получить возмещение стоимости улучшений помещения, не отделимых без вреда для него, произведенных за счет собственных средств и с согласия ссудодателя, в то же время, не представлены допустимые, относимые и достаточные доказательства наличия согласованных с ответчиком улучшений нежилого помещения, осуществленных истцом, которые не могут быть демонтированы без вреда для объекта недвижимого имущества.
Кроме того, подписывая договор аренды принадлежащего истцу нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в установленном порядке в едином государственном реестре недвижимости, стороны согласовали использование данного объекта недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ именно по договору аренды, а не договору безвозмездного пользования, что с учетом указанного срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением свидетельствует о прекращении его действия до заключения договора аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 66 – 69).
Уточненные требования исковой стороны наряду с исключением формулировки улучшений, как неотделимых, также содержат требование о взыскании с ответчика убытков, понесенных за аренду оборудования-котлов твердотопливных в количестве 2-х штук.
В обоснование своих требований стороной истца суду представлен акт приема-передачи оборудования от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ИП ФИО3 передал ИП ФИО10 котел твердотопливный Bosch Solid 2000 ВК-1S 62- в количестве 2-х штук.
В счет подтверждения произведенного расчета стороной истца представлен приходный кассовый ордер на окончательный расчет за аренду оборудования в вязи с досрочным расторжением договора, в размере 7000 рублей. Каких-либо иных доказательств оплаты истребуемой от ответной стороны суммы, стороной истца суду не представлено.
Более того, суд полагает, что указанные денежные средства не могут быть взысканы с ответчика, поскольку аренда указанного оборудования производилась исковой стороной с целью минимизации затрат на оплату тепла и не повлекла никакого улучшения принадлежащего ответной стороне недвижимого имущества в силу вышеизложенных обстоятельств.
Также не имеют правового значения доводы истца о прекращении использования обозначенного нежилого помещения с мая 2017 года, так как расходы истца по реконструкции системы отопления и обустройству двускатной крыши понесены до мая 2017 года.
При этом необходимо отметить, что принадлежащее ответчику нежилое помещение расположено на втором этаже двухэтажного здания, в связи с чем крыша данного здания является общим имуществом собственников всех помещений в данном здании и соответственно в силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ для обустройства двускатной крыши требовалось согласие всех собственников помещений в указанном здании, однако, истец доказательства получения согласия всех собственников помещений в здании на обустройство двускатной крыши не представил, то есть обустройство двускатной крыши в нарушение изложенных положений ГК РФ осуществлено истцом в отсутствие согласия всех собственников помещений в здании.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности позволяет суду сделать вывод о необоснованности требований исковой стороны в полном объеме.
В соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ не имеется оснований для возмещения за счет ответчика расходов истца по уплате государственной пошлины, поскольку исковые требования оставлены без удовлетворения (т. 1 л.д. 4, 5).
Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к ФИО1 о возмещении убытков, стоимости улучшений объекта недвижимого имущества оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья А.<адрес>
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
