№ 2-993/2013
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
22 октября 2013 года Кировский районный суд г.Красноярска
в составе председательствующего судьи Корчинской И.Г.
с участием представителя истца Никифорова Е.К.
представителя ответчиков Гаврилова В.Г., Рахманова В.В. – Коркиной И.Ю.
представителя ответчика Степановой В.П.- Агафонова О.Н.
представителей ответчика Орг.2» - Степановой Л.К., Кутеповой Л.С.
при секретаре Ванеевой Т.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орг.1 к Гаврилов В.Г., Рахманов В.В., Степанова В.П., Орг.2 о признании ничтожных сделок недействительными, признании права собственности на объект недвижимости и истребовании имущества из чужого незаконного владения,
у с т а н о в и л :
Орг.1 обратилось в суд с иском ( с учетом уточнений ) к Гаврилов В.Г..Г., Рахманов В.В., Степанова В.П., Орг.2
- о признании недействительным в силу ничтожности договора на долевое участие в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу г.Красноярск, <адрес> б/н от 26.12.2001 г. между Орг.1» и Гаврилов В.Г.;
- о признании недействительным в силу ничтожности акта приема- передачи нежилого помещения б/н от 30.10.2003 г. между Орг.1 и Гаврилов В.Г.;
- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Гаврилов В.Г. и Рахманов В.В. спорного нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, помещение № 60;
- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Рахманов В.В. и Степанова В.П. спорного нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, помещение № 60;
- о признании недействительным в силу ничтожности договора мены б/н от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Степанова В.П. и Орг.2 спорного нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, помещение № 60;
- признании права собственности на нежилое помещение № 60, лит.А, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу г.<данные изъяты> за Орг.1»;
- истребовании у Орг.2» в пользу Орг.1» нежилого помещения № 60, лит.А, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес>; обязании Орг.2» передать спорное нежилое помещение Орг.1
Свои требования истец мотивировал тем, что Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Орг.1» был отведен земельный участок в <адрес> для строительства 10-ти этажного 59 – квартирного жилого дома, со встроено пристроенным нежилым помещением детской молочной кухни по <адрес>. Выполнение общестроительных и отделочных работ велось в период с сентября 1993 г. по апрель 2003 <адрес> дома финансировалось за счет Орг.1» и средств участников долевого строительства ( дольщиков). 01.09.2003 г. между Орг.1 и Орг.1», выступившим в качестве инвестора был заключен договор б/н на долевое участие в строительстве 10-ти этажного 59 квартирного жилого дома, со встроено-пристроенным нежилым помещением детской молочной кухни по <адрес>. Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 251-арх Орг.1» был разрешен ввод в эксплуатацию жилого дома, без оставшегося в незавершенном строительстве встроено-пристроенного нежилого помещения детской молочной кухни, с присвоением адреса <адрес>. 10.09.2004 г. Орг.1» передало, а Орг.1» приняло объект незавершенного строительства: встроено-пристроенное нежилое помещение к жилому дому по <адрес>, площадью 219,80 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> согласовала Орг.1» перепрофилирование пункта детской молочной кухни во встроено – пристроенном помещении. Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ балансовая стоимость незавершенного строительства встроено-пристроенного помещения к жилому дому составляет 430432 руб. 87 коп. ДД.ММ.ГГГГ Орг.4» были получены сведения о незаконном присвоении физическим лицом данного нежилого помещения, которые были сообщены Орг.1» ДД.ММ.ГГГГ г., после чего ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением в ОМ № о привлечении к уголовной ответственности неустановленных лиц в присвоении чужого имущества. Основанием для первичной регистрации права собственности на встроено –пристроенное помещение послужило заявление Гаврилов В.Г., который в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представил: договор на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г., акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ г., находящемуся в материалах уголовного дела, изображения подписи от имени ФИО7 и ФИО8 представленные на экспертизу не пригодны для идентификационного исследования, из-за неудовлетворительного качества копий. Изображение оттисков печати в копии договора на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и в копии акта приема передачи нежилого помещения от 30.10.2003 г. нанесены одной печатной формой, не печатью Орг.1», образцы которой были представлены на исследование. Таким образом, произошло хищение принадлежащего Орг.1» нежилого помещения по адресу <адрес> осуществлено по следующей схеме. В декабре 2008 г. от имени Гаврилов В.Г. на государственную регистрацию права собственности на спорное нежилое помещение были представлены: поддельный ( сфальсифицированный) договор на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от 26.12.2001 г.; поддельный ( сфальсифицированный ) акт приема-передачи нежилого помещения от 30.10.2003 г. Далее в июне 2009 г. спорное нежилое помещение Гаврилов В.Г. продал по договору Рахманов В.В. Через шесть месяцев на регистрацию был представлен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, по которому Рахманов В.В. продал его Степанова В.П. Через три месяца после продажи спорного нежилого помещения на государственную регистрацию был представлен договор мены спорного помещения между Степанова В.П. и Орг.2 До января 2010 г. никто из указанных лиц во владение спорным помещением не вступал. Приемка объекта незавершенного строительства произведена инвестором Орг.1» после оплаты стоимости строительства 10.09.2004 г., после чего незавершенный строительством объект стал собственностью истца. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Таким образом, договор на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от 26.12.2001 г. и акт приема передачи нежилого помещения от 30.10.2003 г. не могут считаться заключенными, в связи с тем, что между сторонами не достигнуто соглашение по его существенным условиям, поскольку он не был подписан уполномоченным лицом. Поскольку Орг.1» никаких сделок со спорным помещением не заключало, то договор на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от 26.12.2001 г. и акт приема – передачи нежилого помещения от 30.10.2003 г. являются ничтожными сделками, которые не привели к возникновению права собственности на спорное помещение у Гаврилов В.Г. Следовательно ничтожными являются все последующие за ними сделками. Поскольку спорное помещение выбыло из собственности Орг.1» в результате совершения преступления, то истец считает возможным истребовать спорное помещение у юридического лица, которое зарегистрировало право собственности на спорное помещение.
В судебном заседании представитель истца Никифоров Е.К., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении. Дополнительно суду показал, что говоря о недействительности первоначальной сделки, которая была зарегистрирована в 2001 году между Орг.1» и Гаврилов В.Г. они ссылаются на экспертизу, проведенную в рамках уголовного дела, где в выводах указано, что на договоре стоит оттиск печати, не принадлежащей Орг.1». Есть два письма из Главного управления здравоохранения, и <адрес>, где согласовывается перепрофилирование помещений. Ими представлены бухгалтерские балансы. Директором Орг.1 являлся Л. директором Орг.1 также являлся Л.. Абсурдно, если Л. продавая помещение Гаврилов В.Г., по договору, где стоит печать не Орг.1», ставит его на баланс Орг.1», продолжает платить за это помещение налоги. Единственным документом, подтверждающим оформление статуса помещения в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является акт ввода в эксплуатацию объекта. В акте ввода в эксплуатацию жилого помещения, нет нежилого помещения. С учетом всех обстоятельств считает, что отчуждение имущество по сделке произошло не по воле собственника имущества. Это является основанием для признания всех последующих сделок ничтожными в силу закона. Кроме того, указал на то, что Орг.1» приняло жилой дом по акту и передало в эксплуатационную организацию Орг.4», Орг.1 был застройщиком, финансирование осуществлялось за счет средств участников долевого строительства и Орг.1», Орг.1 профинансировало строительство путем взаимозачета с Орг.1», то есть фактической передачи денежных средств за пристрой не было, был произведен взаимозачет в рамках договоров, о чем имеется протокол-соглашение о проведении взаимозачета от ДД.ММ.ГГГГ Что касается постановки объекта незавершенного строительства на баланс истца, то баланс в 2006 году предусматривал форму отражение основных средств. Основные средства составляли <данные изъяты> руб. Объект незавершенного строительства был отображен в составе основных средств. Бухгалтерский баланс 2010 года форма изменилась. Основные средства в строке 120 – <данные изъяты> руб., строка 130 – незавершенное строительство стоимостью <данные изъяты> руб.- это и есть спорный объект. Из <данные изъяты> руб. <данные изъяты> руб. – уплаченная госпошлина в Арбитражный суд в 2007 году о признании права собственности. Из представленного баланса видно, что незавершенное строительство выделяется отдельной строкой. Бухгалтерский баланс 2012 года. Основные средства подразделяются на несколько строк. По строке приобретения объектов основных средств указана сумма <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. госпошлина в суд, обращение в 2011 году с иском в Кировский районный суд.
В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ и постановлением Пленума Верховного суда РФ, срок исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушенном праве, то есть со дня, когда оно узнало о внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. С момента, когда они узнали о нарушенном праве, то есть о внесении сведений в ЕГРП не прошло три года. В соответствии с чем ими не пропущен срок исковой давности, у него нет оснований заявлять ходатайство о восстановлении срока.
Ответчики Гаврилов В.Г., Рахманов В.В. в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, доверили представление своих интересов представителю Коркиной И.Ю.
Представитель ответчика Гаврилова В.Г. – Коркина И.Ю., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования не признала в полном объеме. Представила в суд письменный отзыв на исковые требования, который поддержала в судебном заседании в полном объеме. Из отзыва на исковое заявление и показаний, данных в судебном заседании, следует, что помещение № в <адрес> в <адрес> введено в эксплуатацию вместе с жилым домом № 16, что подтверждается распоряжением на ввод в эксплуатацию от 30.09.2003 г., актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 25.09.2003 г., письмом № 14-Э429 от 01.04. 2008 г., данными <данные изъяты> - копией экспликации к поэтажному плану жилого дома. Право на помещение № 60 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за Гаврилов В.Г. на основании Договора на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от 26.12.2001 г. Акт приема-передачи от 30.10.2003 г. Таким образом, с 30.09.2003 г. помещение № 60 не является незавершенным строительством нежилым помещением. С 10.09.2004 г. истец на основании Договора на долевое участие в строительстве спорного помещения и Акта его приема передачи имел возможность зарегистрировать свое право на объект до произведенной регистрации помещения за Гаврилов В.Г., но не сделал этого. Истец оспаривает законность договора на долевое участие в финансировании жилого дома от 26.12.2001 г., заключенного между Орг.1» и Гаврилов В.Г. и Акта приема-передачи от 30.10.2003 г., основывая свои требования на подложности подписи Л.. Однако, как указывается в экспертном заключении № 812 от 21.07.2010 г. «..изображения подписи ФИО7в представленном договоре.. . от ДД.ММ.ГГГГ г... . не пригодны для идентификационного (диагностического) исследования». Вывод эксперта об оттиске печати Орг.1» на вышеуказанном договоре о том, что оттиск сделан не печатью Орг.1» строится на исследовании, сделанном по ксерокопии документа, что не является надлежащим доказательством. Кроме того, наличие печати на Договоре, Акте приема-передачи в силу действующего законодательства, не является обязательным и не может повлиять на волеизъявление сторон. Основные условия в договоре оговорены в полном объеме. В том числе подтверждение произведенной оплаты от лица Гаврилов В.Г. за объект подтверждено специальной записью в Акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ г.: «Расчет произведен полностью, взаимных претензий нет». У Гаврилов В.Г. тянулся бракоразводный процесс с разделом имущества, он не хотел делить это имущество, поэтому и зарегистрировал его только в 2008 году. При подаче искового заявления истцом был пропущен срок обращения в суд, поскольку о нарушении своего права истцу стало известно 13 января 2010 г., о чем свидетельствует указание самого истца, отраженное в Заявлении в адрес <данные изъяты>. Исковое заявление было подано истцом 21.01.2013 г. Доказательства уважительности причин пропуска срока истцом не представлено, он имел возможность обратиться в суд в течение установленного срока, так как к вышеуказанным требованиям применяется общий срок давности в три года.
Представитель ответчика Рахманова В.В. - Коркина И.Ю., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования не признала в полном объеме. Суду показала, что сделка по приобретению Рахмановым спорного имущества была зарегистрирована на законном основании, расчет был произведен в полном объеме. Рахманов является добросовестным приобретателем. В материалах дела представлены доказательства владения и пользования Рахмановым помещением. Это заявление на выполнение электроснабжения от 17.07.2009 года в Орг.4 свидетельство о праве собственности, подключение электроэнергии.
Ответчик Степанова В.П. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представил, доверила представление своих интересов представителю Агафонову О.Н.
Представитель ответчика Степановой В.П. – Агафонов О.Н., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования не признал в полном объеме. Представил в суд письменный отзыв на исковые требования, который поддержал в судебном заседании в полном объеме. Из отзыва на исковое заявление и показаний, данных в судебном заседании следует, что нежилое помещение № <адрес> приобретено Степанова В.П. по объявлению. До сделки она обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> и в день сделки получила выписку из ЕГРП на недвижимое имущество. В выписке был указан кадастровый номер объекта, правообладатель Рахманов В.В., обременения не зарегистрированы. Рахманов В.В. были представлены документы договор купли –продажи, технический паспорт на это помещение. Помещение продавалось введенное в эксплуатацию. Объект стоял на охране и внутри подсобок находились какие то коробки. Так же ей были переданы Рахманов В.В. технические условия на подключение электроэнергии и воды от жилого дома от 01.07.2009года, подписанные председателем Орг.4 Истец настаивает, что помещение не введено в эксплуатацию, распоряжением администрации города от 30.09.2003г № арх, дом был введен в эксплуатацию полностью вместе с нежилым помещением согласно проекта, и этот же факт подтверждает администрация <адрес> письмом, а также технический паспорт изготовленный 2003 <адрес> правил бухгалтерского учета, если Орг.1» передало Орг.1» незавершенное строительство в конце 2004г. оно должно быть отражено в бухгалтерском балансе как незавершенное строительство, но из балансов Орг.1» видно, что, ни в конце 2004года, ни в 2005году незавершенное строительство на балансе Орг.1» не отражено. Кроме того договор и акт приема-передачи подписан неуполномоченными лицами, согласно выписки из налоговой в Орг.3» и Орг.1» генеральный директор был Л.. Основные требования по закону по оформлению сделок с недвижимостью во всех договорах с одной стороны подписывает Л. с другой стороны подписывают лица не имеющие на это полномочия. Агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ года, который представлен в суд не подтвержден ни одним актом выполненных работ. Один договор без документов необходимых согласно бухгалтерского учета не может служить основанием оплаты за незавершенное строительство. По закону Орг.1» должно было передать Орг.1», права на земельный участок, всю проектную документацию и разрешение на строительство, для завершения незавершенного строительства. У Орг.1» вышеперечисленные документы отсутствуют. Орг.1» не заключал договор на земельный участок. Орг.4» представил справку, откуда видно, что Орг.1» с 2004года и по настоящее время никогда не оплачивало коммунальные платежи и жилищные услуги по содержанию жилого дома, по адресу, Маяковского <адрес>, никаких жилых и нежилых помещения по указанному адресу за Орг.1» не числилось и не числится. Истец никогда не был собственником нежилого помещения № по <адрес>. Истцу о нарушении права собственности, могло быть известно с ДД.ММ.ГГГГ ( момент государственной регистрации права собственности за Гаврилов В.Г.) так как информация является открытой. Таким образом, срок исковой давности к моменту предъявления иска истек. Истец обратился в суд с иском 21.01.2013г. Нежилое помещение приобретенное Степанова В.П., начало эксплуатироваться с 08 декабря 2009 года, доказательством служит договор об охране, технические условия на электроснабжение, договор подряда.
Представитель ответчика Орг.2» Кутепова Л.С., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования не признала в полном объеме. Представила в суд письменный отзыв на исковые требования, который поддержала в судебном заседании в полном объеме. Из отзыва на исковое заявление и показаний, данных в судебном заседании, следует, что истцом пропущен срок исковой давности, так как истец должен был знать о нарушении его прав на спорное помещение с момента передачи спорного помещения Гаврилов В.Г., а именно с 30.10.03г. Причем, если даже исходить из искового заявления истца, который узнал от Орг.4» о нарушении права 13.01.2010г., иск направлен в суд только 21.01.2013г. Кроме того, требование истца о признании сделки недействительной не может быть сопряжено одновременно с требованием об истребовании имущества от добросовестного приобретателя (из чужого незаконного владения). Орг.2», считает себя добросовестным приобретателем. Договор мены от 07.02.2012г., нежилого помещения общей площадью 216,5кв.м. № 60, по адресу: <адрес>, между Степанова В.П. и Орг.2» соответствует действующему законодательству, исполнен сторонами и при его заключении отсутствовали основания для сомнений в праве продавца на его отчуждение. Переход права прошел государственную регистрацию. К моменту приобретения Орг.2» отсутствовали притязания третьих лиц по спорному имуществу. При согласовании и обсуждении всех существенных условий договора мены Степанова В.П. предъявила свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, подтверждающее ее право собственности, информации о наличии обременении или о наличии судебного спора в отношении помещения свидетельство не содержало. Государственная регистрация прав носит открытый характер, и истец обязан был представить в суд выписку из ЕГРП самостоятельно и при фактическом пользовании спорным имуществом, прежними собственниками, должен был в разумный срок выяснить и узнать о нарушении своего права, начиная с регистрации права за Гаврилов В.Г., с 2008г. Таким образом, Орг.2» является добросовестным приобретателем, при осуществлении договора мены проявило степень осмотрительности и внимательности для установления законных полномочий продавца Степанова В.П. При таких обстоятельствах не имеется оснований для истребования указанного нежилого помещения у Орг.2» в порядке статей 301, 302 ГКРФ. До того как спорное нежилое помещение приобрело Орг.2» с ним было совершено ряд гражданско-правовые сделок: договор на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от 26.12.2001; между Орг.3», и Гаврилов В.Г.; договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Гаврилов В.Г. и Рахманов В.В.; договор купли продажи б\н от ДД.ММ.ГГГГ между Рахманов В.В. и Степанова В.П. У предыдущих владельцев были выданные регистрирующим органом свидетельства о праве собственности на нежилое помещение, их право собственности было также зарегистрировано в ЕГРП. Орг.1» в обоснование заявленных требований указывает, между Орг.1» и Орг.1» был заключен договор на долевое участие в строительстве б/н от 01.09.2003г., предметом которого является совместная деятельность сторон по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениям» по <адрес> в <адрес> (строительный адрес), и передача встроенно-пристроенного нежилого помещения в указанном доме в собственность Инвестора. Истцом не представлены доказательства, что строительство жилого дома включало в себя разные этапы строительства, отсутствует разрешение на строительство, которым срок действия был бы продлен для достройки нежилого помещения, а также не подтверждено право на земельный участок для завершения строительства. Ввод объекта в эксплуатацию был в целом в отношении всего объекта строительства, и многоквартирный жилой дом, в состав которого входит нежилое помещение, введен в эксплуатацию, что подтверждается также актом госкомиссии, ответом администрации, с указанием общей площади 4434,3кв.м., распоряжением администрации от 30.09.03г. 2622-арх. Представленные налоговой инспекции балансы за 2003 г., 2004 г.,2005 г., подтверждают доводы ответчика, что на баланс нежилое помещение не передавалось,
Представитель ответчика Орг.2» Степанова Л.К., являясь директором, уточненные исковые требования не признала в полном объеме. Суду показала, что полностью поддерживает позицию представителя Кутеповой Л.С.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя. Представил в суд письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому в Управление 15.12.2008 г. обратился Гаврилов В.Г. с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № по адресу <адрес>, пер.Маяковского, 16. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от 26.12.2001 г., заключенный между Орг.1» и Гаврилов В.Г., предметом которого является совместная деятельность по обеспечению финансирования строительства нежилого помещения № в жилом доме на 59 квартир по адресу <адрес>, квартал улиц <адрес>. Также представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 30.10.2003 г. по договору б/н от 26.12.2001 г., согласно которому Орг.1» передает, а Гаврилов В.Г. принимает нежилое помещение № в жилом <адрес> по пер.Маяковского в <адрес>. При проведении правовой экспертизы Управлением не установлено оснований для отказа в государственной регистрации и 18.12.2008 г. зарегистрировано право собственности Гаврилов В.Г. на нежилое помещение № по адресу г.Красноярск, <адрес>. В дальнейшем 16.06.2009 г. в Управление обратились Гаврилов В.Г. и Рахманов В.В. с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на нежилое помещение № по адресу <адрес>, <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.06.2009 г., согласно которому Гаврилов В.Г. продает Рахманов В.В. вышеуказанное нежилое помещение. Оснований для отказа в регистрации установлено не было, в связи с чем, 25.06.2009 г. были зарегистрированы переход права и право собственности Рахманов В.В. на указанное помещение. 08.12.2009 г. в Управление обратились Рахманов В.В. и Степанова В.П. с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на указанное нежилое помещение, представив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Рахманов В.В. продал Степанова В.П. спорное нежилое помещение. 14.12.2009 г. были зарегистрированы переход права и право собственности Степанова В.П. на указанное нежилое помещение.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, материалы уголовного дела, суд находит необоснованными заявленные исковые требования, считает необходимым отказать в их удовлетворении, в силу следующего:
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Из представленных сторонами доказательств следует, что на основании постановления администрации <адрес> от 14.12.1992 г. № Орг.1» был предоставлен земельный участок площадью 4351,76 кв.м. для строительства 10-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями молочной кухни. В дальнейшем постановлениями администрации <адрес> срок аренды земельного участка продлялся. Распоряжением администрации <адрес> № 92-арх от 03.02.2000 г. Орг.1» был предоставлен земельный участок площадью 2557, 65 кв.м., расположенный по адресу <адрес> для завершения строительства 10-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями молочной кухни, с учетом дальнейшего продления, сроком до 31.12.2003 г. Орг.1» было выдано разрешение на строительство сроком по 31.12.2003 г.
Финансирование строительства жилого дома по <адрес> ( адрес почтовый) осуществлялось на средства дольщиков и средства Орг.1».
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходит из следующего.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на договор на долевое участие в строительстве от 01.09.2003 г., заключенный между Орг.1» и Орг.1». Согласно разделу 1 предметом настоящего договора является совместная деятельность сторон по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес>.6 договора предусмотрено, что инвестор обязан производить финансирование строительства в размере стоимости своей доли, которая является эквивалентом 212.9 кв.м. общей площади. Пунктом 3.2 предусмотрено, что общая сумма договора составляет <данные изъяты> руб. с НДС. 05.09.2003 г. между Орг.1» и Орг.1» был подписан протокол-соглашение о проведении взаимозачета, согласно которому Орг.1» погашает задолженность перед Орг.1» на сумму <данные изъяты> руб. по агентскому договору № 1 от 05.10.2001 г., а Орг.1» погашает задолженность перед Орг.1» на сумму <данные изъяты> руб. по договору от 01.09.2003 г. на долевое участие в строительстве.
Как следует из представленных документов, распоряжением администрации <адрес> от 19.09.2003 г. № 2510-арх Орг.1 разрешен ввод в эксплуатацию жилого дома без встроено-пристроенного помещения и наружных сетей телефонизации по <адрес> – <адрес> в эксплуатацию встроено-пристроенное помещение к жилому дому и наружные сети телефонизации в 4 квартале 2004 <адрес> администрации <адрес> от 19.09.2003 г. № была назначена комиссия по приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого дома по <адрес> – <адрес>.
Распоряжением администрации <адрес> от 30.09.2003 г. № 2622-арх был утвержден акт о приемке в эксплуатацию от 25.09.2003 г. законченного строительством жилого дома по <адрес> – <адрес> ( почтовый адрес <адрес>. Разрешен ОАО « Сибтяжмаш» ввод в эксплуатацию законченного строительством указанного жилого дома.
Как следует из представленного стороной истца акта приема-передачи незавершенного строительством встроено-пристроенного помещения к жилому жому по <адрес>, 10.09.2004 г. Орг.1» передало согласно договора на долевое участие в строительстве от 01.09.2003 г., а Орг.1» принимает объект незавершенный строительством: встроено-пристроенное нежилое помещение к жилому дому по пер. <адрес>ю 219,8 кв.м. оплата согласно договору на долевое участие в строительстве от 01.09.2003 г. произведена полностью.
При этом истец настаивает, что встроено-пристроенное нежилое помещение не введено в эксплуатацию и ссылается на распоряжение администрации <адрес> 19.09.2003г. № 251, а также на акт ввода в эксплуатацию. Фактически же распоряжением администрации города от 30.09.2003г № арх, дом по адресу <адрес> был введен в эксплуатацию полностью вместе с нежилым помещением согласно проекта, и этот же факт подтверждает администрация <адрес> письмом от 01.04.2008 г № 14-3429, а также подтверждается техническим паспортом, изготовленным в 2003 г. Согласно техническому паспорту общая площадь жилого дома со встроено-пристроенным нежилым помещением составляет 4 434, 2 кв.м., что согласуется с актом комиссии о вводе объекта в эксплуатацию, согласно которому общая площадь предъявленного к приемке в эксплуатацию жилого дома составляет 4434,2 кв.м. Согласно письму Администрации <адрес> от 01.04.2008 г. в связи с поступившей дополнительной информацией сообщают, что согласно данным ФГУП « Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в состав общей площади 4434,2 десятиэтажного с подвалом и техническом этажом жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> – <адрес> ( почтовый адрес: <адрес>) входит встроено-пристроенное нежилое помещение № 60, общей площадью 212.9 кв.м., расположенное на первом этаже в жилом доме и не является местом общего пользования; следовательно, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2003 г. № 2622-арх нежилое помещение № введено в эксплуатацию.
Кроме того, как на обоснование произведение взаиморасчетов по протоколу – соглашению от 05.09.2003 г., истцом представлен в суд агентский договор от 05.10.2001 года, однако, указанный договор не подтвержден ни одним актом выполненных работ, согласно которым, у Орг.1» перед Орг.1» возникла задолженность по указанному агентскому договору. Один договор без документов необходимых для ведения бухгалтерского учета, не может служить основанием оплаты по договору долевого участия в строительстве.
Как следует из показаний представителя истца, им Орг.1» передало незавершенное строительством спорное встроено – пристроенное нежилое помещение. Вместе с тем, Орг.1» должно было передать Орг.1» одновременно с передачей незавершенного строительства, права на земельный участок, всю проектную документацию и разрешение на строительство, для завершения незавершенного строительства. У Орг.1» вышеперечисленные документы отсутствуют. Орг.1» никогда не заключал договор на земельный участок, что подтверждает департамент муниципального имущества земельных отношений администрации <адрес>.
Согласно правил бухгалтерского учета, если Орг.1» передало Орг.1» незавершенное строительство в конце 2004г. оно должно быть отражено в бухгалтерском балансе как незавершенное строительство в строках (06, 08, 16, 61), но из балансов Орг.1 которые направила в суд налоговая инспекция <адрес> видно, что, ни в конце 2004 года ни в 2005году вновь зарегистрированное незавершенное строительство на балансе Орг.1» не отражено. Доводы стороны истца о том, что по состоянию на 2006 г. незавершенное строительство в балансе отражалось в строке основные средства, в связи с чем, у них в в балансе отсутствуют данные по незавершенному строительству, суд не может принять во внимание, поскольку как уже было указано выше из поступивших в суд из налоговой инспекции балансов Орг.1» строка 2 «незавершенное строительство» ( 06, 08, 16, 61) указана отдельно от показателя « основные средства ( 01, 02, 03), в связи с чем, незавершенное строительство не могло входить в строку основные средства в год, когда по мнению истца спорный объект был поставлен на баланс истца.
Кроме того, Орг.4», которое осуществляет управлением данным жилым домом по <адрес>, представило справку о том, что Орг.1» с 2004г. и по настоящее время никогда не оплачивало коммунальные платежи и жилищные услуги по содержанию жилого дома, по адресу, <адрес>, никаких жилых и нежилых помещения по указанному адресу за Орг.1» не числилось и не числится.
Истцом оспариваются сделка на долевое участие в финансировании строительства жилого дома, заключенная между ОАО Орг.1 и Гаврилов В.Г., а также совершенные в дальнейшем сделки по купли-продажи, мене спорного нежилого помещения. Он просит признать указанные сделки недействительными.
Из представленных в суд документов следует, что 26.12.2001 г. между Орг.1» и Гаврилов В.Г. был заключен договор на долевое участие в финансировании строительства жилого дома. Предметом договора, согласно п.1.1 является совместная деятельность сторон по обеспечению финансирования строительства нежилого помещения в жилом доме по адресу <адрес>, квартал улиц <адрес>
15.12.2008 г. Гаврилов В.Г. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № по адресу <адрес>. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от 26.12.2001 г., заключенный между ОАО Орг.1 и Гаврилов В.Г., предметом которого является совместная деятельность по обеспечению финансирования строительства нежилого помещения № в жилом доме на 59 квартир по адресу <адрес>, квартал улиц <адрес>. Также представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 30.10.2003 г. по договору б/н от 26.12.2001 г., согласно которому Орг.1 передает, а Гаврилов В.Г. принимает нежилое помещение № в жилом <адрес> по <адрес>. При проведении правовой экспертизы Управлением не установлено оснований для отказа в государственной регистрации и 18.12.2008 г. зарегистрировано право собственности Гаврилов В.Г. на нежилое помещение № по адресу <адрес>.
Истец оспаривает законность договора на долевое участие в финансировании жилого дома от 26.12.2001 г., заключенного между Орг.1 и Гаврилов В.Г. и Акта приема-передачи от 30.10.2003 г., основывая свои требования на подложности подписи ФИО7 и печати Орг.1». Однако, как указывается в экспертном заключении № от 21.07.2010 г. «..изображения подписи ФИО7 в представленном договоре.. . от 26.12.2001 г... . не пригодны для идентификационного (диагностического) исследования». Изображение оттисков печати в копии договора на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от 26.12.2001 г. и в копии акта приема передачи нежилого помещения от 30.10.2003 г. нанесены одной печатной формой, не печатью Орг.1», образцы которой были представлены на исследование. Однако, суд не может принять во внимание указанное заключение эксперта, поскольку для проведения экспертизы представлены экспериментальные образцы печатей Орг.1». Вместе с тем, как следует из выписки из единого государственного реестра юридических лиц, в отношении Орг.1» 29 июня 2007 г. была внесена запись в ЕГРЮЛ о ликвидации данного юридического лица. Таким образом, откуда взяты экспериментальные образцы печатей для исследования, не указано. В силу действующего законодательства, наличие печати на договоре от 26 декабря 2001г. и акте приема - передачи нежилого помещения от 30 октября 2003 г. не является обязательным реквизитом, наличие или ее отсутствие не может повлиять на волеизъявление сторон, тем более в указанных документах нет ссылки на обязательность ее проставления. Кроме того, Гаврилов В.Г. со своей стороны был подписан договор на долевое участие…. и акт приема-передачи спорного нежилого помещения, то обстоятельство, кем из представителей со стороны Орг.1 подписан данный договор и акт, для Гаврилов В.Г. не имело значение, поскольку он полагал, что договор подписан надлежащим лицом и удостоверен надлежащим образом. Также, необходимо отметить, что основные условия в договоре оговорены в полном объеме, в том числе подтверждение произведенной оплаты от лица Гаврилов В.Г. за объект подтверждено специальной записью в Акте приема-передачи от 30.10.2003 г.: «Расчет произведен полностью, взаимных претензий нет». В связи с чем, доводы стороны истца, с ссылкой на справки о/у о не поступлении денежных средств на расчетный счет Орг.1», опровергаются в том числе указанием в договоре на долевое участие в строительстве, что расчет произведен полностью до подписания договора.
Как было указано ранее, 15.12.2008 г. Гаврилов В.Г. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение, и ДД.ММ.ГГГГ после проведения правовой экспертизы, зарегистрировано право собственности Гаврилов В.Г. на нежилое помещение № по адресу <адрес>.
В соответствии с п.1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, то есть передать свой титул.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.
Зарегистрировав в установленном порядке переход права собственности, Гаврилов В.Г. тем самым подтвердил свою действительную волю на приобретение права на имущество.
В дальнейшем 16.06.2009 г. между Гаврилов В.Г. и Рахманов В.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Гаврилов В.Г. продает Рахманов В.В. нежилое помещение № по адресу <адрес>. С указанным договором стороны обратились в Управление Росреестра, оснований для отказа в регистрации установлено не было, в связи с чем, 25.06.2009 г. были зарегистрированы переход права и право собственности Рахманов В.В. на указанное помещение.
08.12.2009 г. в Управление Росреестра обратились Рахманов В.В. и Степанова В.П. с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на указанное нежилое помещение, представив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Рахманов В.В. продал Степанова В.П. спорное нежилое помещение. 14.12.2009 г. были зарегистрированы переход права и право собственности Степанова В.П. на спорное нежилое помещение.
Представленные в суд письменные договоры на долевое участие в финансировании строительства жилого дома от 26.12.2001 г. ( между Орг.1» и Гаврилов В.Г.), договоры купли-продажи на спорное нежилое помещение отвечают всем требованиями, предъявляемым законом к договорам такого рода, заключены в письменной форме, содержат все существенные условия, сторонами исполнены.
ДД.ММ.ГГГГ между Степанова В.П. и Орг.2» был заключен договор мены недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения общей площадью 216,5 кв.м. № 60, по адресу: <адрес>.
Так, согласно п.2 договора мены Орг.2», обязуется передать в собственность Степанова В.П., нежилое помещение, общей площадью 214,1кв.м, расположенное, по адресу, <адрес>, пом. 166. Указанное нежилое помещение принадлежит Орг.2» на праве собственности на основании договора купли-продажи от 25.05.2010г№167-ПР, зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГг. за № (п.3 договора).
Согласно п. 4,5,6 договора мены Степанова В.П., обязуется передать в собственность Орг.2» нежилое помещение, находящееся по адресу: Красноярский край, <адрес> пом.60. Указанное нежилое помещение принадлежит Степанова В.П. на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.09г., зарегистрированного в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ № №. Стороны считают обмениваемые нежилые помещения равноценными, стоимостью <данные изъяты> рублей каждое, и обмен производится без доплаты.
Договор мены недвижимого имущества от 07.02.2012г., а именно: нежилого помещения № 60, по адресу: <адрес> между Степанова В.П. и Орг.2» соответствует действующему законодательству, исполнен сторонами и при его заключении отсутствовали основания для сомнений в праве продавца на его отчуждение.
К моменту приобретения Орг.2» отсутствовали притязания третьих лиц по спорному имуществу. При согласовании и обсуждении всех существенных условий договора мены Степанова В.П. предъявила свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, подтверждающее ее право собственности, информации о наличии обременении или о наличии судебного спора в отношении помещения свидетельство не содержало, о чем указано и в п. 9 договора мены. Данные обстоятельства свидетельствуют о приобретении Орг.2» спорного нежилого помещения на законных основаниях, не нарушая прав иных лиц.
О фактическом использовании спорного имущества свидетельствуют доказательства, представленные стороной ответчика, а именно: письмо от 01.07.2009г. Орг.4» в адрес Рахманов В.В. технические условия на электроснабжение уже конкретного нежилого помещения № по адресу: <адрес>, в т.ч. поясняет, что технические условия можно получить в <данные изъяты>», указывает срок действия ТУ- до 01.07.2010г.
Во исполнение указанного письма, Рахманов В.В. 17.07.09г. оформляет заявку, согласованную с председателем ТСЖ ФИО14, в <данные изъяты> прилагая свидетельство о гос. регистрации права собственности (п.6 заявки).
Аналогичным письмом от 08.12.2009г. технические условия на электроснабжение конкретного нежилого помещения <адрес>, Орг.4» направляет ФИО15- новому собственнику по договору купли -продажи от 08.12.2009г., заключенному между Рахманов В.В. (продавец) и Степанова В.П. (покупатель).
Согласно пунктам 36, 37, 38 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Предъявляя об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения истец в совокупности должен доказать наличие у него права собственности на истребуемую вещь, наличие у этой вещи индивидуальных признаков, утрату фактического владения вещью не по своей воле и нахождение вещи в незаконном владении ответчика.
Вместе с тем, истец не представил, совокупности необходимых доказательств, свидетельствующих о праве собственности на спорное имущество, находящееся во владении ответчиков.
В 2007 г. истец обращался в Арбитражный суд с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства – встроено-пристроенное нежилое помещение жилого дома, расположенное в <адрес> общей площадью 212,9 кв.м. Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28.11.2007 г. в удовлетворении иска было отказано, поскольку согласно правил ст.25 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регулирующих порядок государственной регистрации права на объект незавершенного строительства при условии представления заявителем документов о правах на земельный участок, проектной документации и разрешения на строительство, у истца отсутствовали указанные документы.
Однако, как следует из представленных суду доказательств и указывалось ранее в решении, жилой дом введен в эксплуатацию вместе с нежилым помещением, что следует из письма администрации <адрес> от 01.04.08г. № 14-Э429 Гаврилов В.Г. о том, что в жилой дом входит и встроено-пристроенное нежилое помещение № 60, площадью 212,9кв.м., которое не является местом общего пользования и распоряжением на ввод в эксплуатацию от 30.09.03г. № 2622-арх введено в эксплуатацию; приложена и поэтажная экспликация на помещение, акт утвержден гос. приемочной комиссией о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта от 25.09.2003г.
Таким образом, по изложенным выше основаниям, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.
На основании п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятие из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В пункте 57 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что истцом фактически оспариваются уже зарегистрированные права собственности ответчиков, основаниями для возникновения которых послужили спорные договоры.
Истец указывает, что о нарушенных правах он узнал из полученной 20 января 2010 г. выписке из ЕГРП ( указанная выписка исследована в уголовном деле) о зарегистрированных правах на Гаврилов В.Г., Рахманов В.В. и затем уже на ФИО15, в суд они обратились с учетом выходных дней 21.01.2013 г. в связи с чем, ими не пропущен срок для обращения с иском в суд, основания для обращения с ходатайством о восстановлении срока на обращение в суд отсутствуют. Вместе с тем, судом установлено ( в том числе этот факт следует, из искового заявления истца в суд и из заявления истца в ОП № то есть на эту дату указывает сам истец), что истцу о нарушенном праве стало известно «ДД.ММ.ГГГГ в Орг.4 где ими были получены сведения о незаконном присвоении данного нежилого помещения и регистрации его в Управлении регистрационной службы», однако, в суд истец обратился только ДД.ММ.ГГГГ г., что следует из почтового штемпеля на конверте. Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности для обращения с иском в суд для исковых требований, за исключением оспаривания договора мены, поскольку истец узнал о факте перехода права собственности к Орг.2» и совершении оспариваемой сделки после получения выписки из ЕГРП в 2013 г. С текстом оспариваемого договора мены истец ознакомился в ходе судебного разбирательства по данному делу.
При таких обстоятельствах, на которые было указано ранее, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Орг.1» к Гаврилов В.Г., Рахманов В.В., Степанова В.П., Орг.2 о признании ничтожных сделок недействительными, признании права собственности на объект недвижимости и истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать в полном объеме.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с момента составления мотивированного текста судебного решения подачей жалобы через Кировский районный суд г.Красноярска.
Председательствующий Корчинская И.Г.
