66RS0003-01-2020-002514-27
Производство № 2-2881/2020
Мотивированное решение изготовлено 13.08.2020
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 августа 2020 года Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Глушковой Ю.В., при помощнике судьи Седовой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Шиловских ***6 к Министерству по управлению государственным имуществом свердловской области об изменении условий договора аренды,
установил:
Шиловских Ю.П. обратилась в суд с указанным иском, в обоснование которого указала, что по результатам торгов между ней и ответчиком 25.12.2015 был заключен договор аренды земельного участка № Т-870 сроком на 20 лет, разрешенное использование земельного участка «для строительства индивидуального жилого дома», на кабальных для истца условиях – арендная плата 1500000 руб. в год. Соглашаясь на такую ежегодную стоимость аренды, истец предполагала строительство жилого дома в течение трех месяцев, при этом не могла повлиять на цену договора аренды, рассчитывала уложиться в сумму за аренду земельного участка около 400000 руб. 01.03.2016 истец по упрощенной процедуре – «дачная амнистия» оформила в собственность жилой дом, а 15.04.2016 – земельный участок. Вместе с тем, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09.07.2018, удовлетворены исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к Шиловских Ю.П., МУГИСО о признании права собственности на жилой дом отсутствующим, договора купли-продажи земельного участка недействительным, стороны возвращены в первоначальное положение в отношения из договора аренды от 25.12.2015 № Т-870, признав соглашение от 04.04.2016 о расторжении договора аренды от 25.12.2015 № Т-870 недействительным. Право собственности в итоге на индивидуальный жилой дом было зарегистрировано 01.03.2019, а на земельный участок – 12.04.2019. 28.02.2020 Администрация г. Екатеринбурга предъявила к истцу иск о взыскании задолженности за аренду земельного участка в сумме, превышающей 8500000 руб. (с учетом пеней). 25.05.2020 истец направила ответчику предложение об изменении цены договора аренды путем снижения арендной платы до величины ставки, которая определяется для участков, предоставляемых в аренду без торгов на основании Постановления Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30.12.2011, начиная с 01.04.2016, поскольку обязательство по оплате арендной платы на старых условиях, по состоянию на 01.04.2016 уже исполнено.
На основании изложенного, истец просит суд изменить п. 3.2 Договора аренды земельного участка № Т-870 от 25.12.2015, заключенного между Шиловских Ю.П. и МУГИСО, изложив его в редакции: «п. 3.2. Размер арендной платы (расчет) за период с 22.12.2015 по 31.03.2016 составляет 414046 руб. 71 коп.»; изменить п. 3.4 Договора аренды земельного участка № Т-870 от 25.12.2015, заключенного между Шиловских Ю.П. и МУГИСО, изложив его в редакции: «3.4 Размер ежегодной арендной платы начиная с 01.04.2016 определяется исходя из ставки, аналогичной установленной Постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30.12.2011 ставки для земельных участков под индивидуальными жилыми домами и земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, предоставляемых в аренду без торгов»; исключить п. 10.5.3 Договора аренды земельного участка № Т-870 от 25.12.2015, заключенного между Шиловских Ю.П. и МУГИСО, и Приложение № 3 к данному договору аренды; взыскать с МУГИСО в пользу Шиловских Ю.П. 300 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В письменных объяснениях по исковому заявлению и в судебном заседании истец и ее представитель Телегин Т.В., действующий на основании доверенности от 05.02.2019, на доводах и требованиях искового заявления настаивали, суду пояснили, что в соответствии с позицией Европейского Суда по правам человека, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица. Абсолютного запрета на внесение в заключенный по результатам аукциона договор аренды не имеется.
Представитель ответчика Тетёркина Ю.В., действующая на основании доверенности от 15.11.2019, в письменном отзыве на исковое заявление и в судебном заседании с доводами и требованиями искового заявления не согласилась, суду пояснила, что проведение торгов и заключение договора аренды по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой, имеющие единой целью реализовать имущество; заключение договора аренды земельного участка является следствием проведения аукциона. Соглашение об изменении цены (арендной платы) договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, ничтожно, поскольку противоречит нормам Земельного кодекса и Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель третьего лица Администрации г. Екатеринбурга Захарова А.В., действующая на основании доверенности от 30.04.2020, в письменном отзыве на исковое заявление и в судебном заседании возразила относительно доводов и требований искового заявления, суду пояснила, что вопреки доводам истца, в ходе рассмотрения гражданского дела по иску Администрации г. Екатеринбурга к Шиловских Ю.П., МУГИСО о признании права собственности на жилой дом отсутствующим, договора купли-продажи земельного участка недействительным, действия Администрации г. Екатеринбурга не были признаны недобросовестными. Заключениями строительно-технических экспертиз было установлено, что строение, находящееся на спорном земельном участке, по состоянию на 04.04.2016 не обладало признаками индивидуального жилого дома, строительство спорного строения по состоянию на 04.04.2016 не было завершено, на момент проведения экспертизы строение также не обладало признаками индивидуального жилого дома. Законных оснований для внесения изменений в условия договора аренды в части его цены не имеется. Размер арендной платы сформирован по результатам торгов. Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования. Применение при расчете арендной платы по договору, заключенному на торгах, положений Постановления правительства свердловской области № 1855-ПП от 30.12.2011 прямо противоречит сфере его регулирования.
Заслушав объяснения истца и её представителя, представителей ответчика и третьего лица, исследовав представленные ими доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, 22.12.2015 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населеных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома. Участником и победителем аукциона признана Шиловских Ю.П.
На основании Протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 22.12.2015 № 172 между МУГИСО и Шиловских Ю.П. был заключен договор аренды от 25.12.2015 № Т-870 земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населеных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, на срок с 22.12.2015 по 21.12.2035.
Согласно Протоколу от 22.12.2015 № 172 установлена цена предмета аукциона в размере 1500000 руб., что составляет ежегодный размер арендной платы по договору аренды от 22.12.2015 № 172.
По результатам рассмотрения заявления истца, ответчиком был подготовлен договор купли-продажи земельного участка № В-102, который подписан сторонами 04.04.2016. Право собственности на земельный участок было зарегистрировано за истцом в ЕГРН 15.04.2016.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09.07.2018, удовлетворены исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к Шиловских Ю.П., МУГИСО о признании права собственности на жилой дом отсутствующим, договора купли-продажи земельного участка недействительным, стороны возвращены в первоначальное положение в отношения из договора аренды от 25.12.2015 № Т-870, признав соглашение от 04.04.2016 о расторжении договора аренды от 25.12.2015 № Т-870 недействительным.
В связи с предоставлением Шиловских Ю.П. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером *** и заключением договора купли-продажи земельного участка от 01.04.2019 № В-74, между МУГИСО и Шиловских Ю.П. оформлено соглашение о расторжении от 01.04.2019 договора аренды от 25.12.2015 № Т-870.
Право собственности Шиловских Ю.П. на индивидуальный жилой дом было зарегистрировано 01.03.2019, а на земельный участок – 12.04.2019.
Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
В силу пункта 22 статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка.
Таким образом, условия договора аренды земельного участка являются определенными еще на этапе публикации извещения о проведении аукциона и не подлежат изменению на последующих этапах аукциона. Следовательно, законодательством установлен запрет на изменение платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам аукциона.
Согласно п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:
1) по основаниям, установленным законом;
2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);
3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Указанных оснований в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом не установлено.
На момент проведения торгов Шиловских Ю.П. была ознакомлена со всеми условиями их проведения, а также с проектом договора аренды земельного участка и выразила добровольное согласие на участие в торгах на заявленных условиях.
При этом, суд находит несостоятельными доводы истца о заключении договора аренды на кабальных условиях, поскольку, в соответствии с п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Истец по своей воле приняла решение об участии в торгах, размер арендной платы согласован без разногласий, результаты торгов в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны, со стороны МУГИСО обязательства выполнены. В установленном законом порядке договор аренды земельного участка № Т-870 от 25.12.2015 истцом не оспорен, требований о признании его недействительном по основаниям, указанным в ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не заявлено.
То обстоятельство, что истец рассчитывала построить дом на арендованном земельном участке в течение трех месяцев, но не смогла этого сделать не может являться основанием для изменения условий договора аренды земельного участка, заключенного на торгах, в части установления арендной платы.
Кроме того, изменение условий договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, на предлагаемых истцом условиях привело бы к нарушению прав иных участников торгов.
Также суд относится критически к доводам истца о наличии ошибки, допущенной государственным органом, как к бездоказательным, основанным на неверном толковании норм материального права. Регистрация права собственности на жилой дом в упрощенном порядке не может являться ошибкой государственного органа.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необоснованности иска, не подлежащего удовлетворению.
Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований отказано, с учетом положений ст. 98 гражданского процессуального кодекса российской Федерации, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
исковые требования Ю.П. к Министерству по управлению государственным имуществом свердловской области об изменении условий договора аренды,оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме подачей апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья: Ю.В. Глушкова
