Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
6 ноября 2018 года г. Астрахань
Кировский районный суд г. Астрахани в составе:
председательствующего судьи Рахматулиной Е.А.
при секретаре Кадыровой П.Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трусовой Натальи Александровны к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о взыскании выкупной цены стоимости недвижимости, убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,
установил:
истец Трусова Н.А. обратилась в суд с иском к администрации МО «Город Астрахань» о взыскании выкупной цены стоимости недвижимости, убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, указав, что является собственником нежилого помещения №, расположенного в жилом доме на земельном участке по адресу: <адрес>. Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 30 марта 2017 года суд обязал администрацию МО «Город Астрахань» осуществить изъятие земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> для муниципальных нужд, изъятия помещений, находящихся в домовладении, признанном аварийным и определении выкупной цены. В целях исполнения указанного решения суда ответчик составил соглашение об изъятии нежилого помещения у истца путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и передал его истцу. Согласно п. 2.1 указанного соглашения выкупная цена составляет 1 817 004 руб. Не согласившись с выкупной ценой, истец на основании договора поручил ООО «Авторизированный центр оценки» произвести независимую оценку изъятого имущества. Согласно заключению ООО «Авторизированный центр оценки» рыночная стоимость нежилого помещения составила 2 176 990 руб., земельный участок 880 810 руб., убытки 92 020 руб., компенсация за непроведенный капитальный ремонт 203 100 руб., а всего 3 352 920 руб. Просила признать стоимость для выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 009, указанную в п. 2.1 соглашения о выкупе имущества для муниципальных нужд, согласно отчета независимого оценщика Чудакова А.В. за № ОД40/06-18 от 15 июня 2018 года в размере 1 817 004 руб. – недостоверной, определить цену для совершения сделки по выкупу для муниципальных нужд недвижимого имущества, расположенного по адресу: г Астрахань <адрес>, пом. 009 и относящихся к нему убытков в размере 3 352 920 руб., согласно отчета ООО «Авторизированный центр оценки» за № 126/06-18 от 2 июля 2018 года, а также взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг оценщика в размере 3 605 руб., сумму расходов за юридические услуги в размере 20 000 руб.
3 августа 2018 года Трусова Н.А. уточнила исковые требования, в которых просит взыскать с администрации МО «Город Астрахань» за счет средств казны муниципального образования «Город Астрахань» в пользу Трусовой Н.А. денежные средства в счет выкупной цены изымаемых для муниципальных нужд доли земельного участка с нежилым помещением, расположенных по адресу: <адрес>, пом. 009, и убытков связанных с изъятием, в общем размере 3 352 920 руб., из которых за нежилое помещение – 2 176 990 руб., за долю земельного участка – 880 810 руб., за изменение места офиса, временное пользование иным помещением, переезд, поиск другого нежилого помещения, оформление права собственности – 92 020 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 203 100 руб., а также расходы на оплату услуг оценщика в размере 3 605 руб. и расходы за юридические услуги в размере 20 000 руб.
18 октября 2018 года Трусова Н.А. изменила исковые требования, в которых просит взыскать с администрации муниципального образования «Город Астрахань» за счет средств казны муниципального образования «Город Астрахань в её пользу денежные средства в счет выкупной цены изымаемых для муниципальных нужд доли земельного участка с нежилым помещением, расположенных по адресу: <адрес> пом. 009, и убытков связанных с изъятием в общем размере 3 246 819 руб., из которых за нежилое помещение – 1 899 403 руб., за долю земельного участка – 756 736 руб., стоимость материальных затрат, связанных с изъятием недвижимого имущества – 212 543 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 378 137 руб., а также на оплату услуг эксперта в размере 4 000 руб., расходы за юридические услуги в размере 20 000 руб.
В судебном заседании истец Трусова Н.А., ее представитель Рудев В.В. исковые требования поддержали с учетом уточнений от 18 октября 2018 года.
Представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань» Данилова Ю.Р. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок изъятия жилых помещений из дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, установлен частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию аварийного жилого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
В силу части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Судом установлено, что Трусова Н.А. является собственником нежилого помещения № 009, расположенного в жилом доме на земельном участке по адресу: <адрес>.
Решением Городской межведомственной комиссии от 31.05.2013г. многоквартирный жилой дом литера «А» по <адрес> /20 в <адрес> был признан аварийным, подлежащим реконструкции, так как является объектом культурного наследия «Дом жилой с лавками нач. ХХв» регионального значения.
Распоряжением Администрации города Астрахани от 12 июля 2013г. №471-р «О дальнейшем использовании многоквартирного жилого дома» признана необходимость собственникам жилых помещений дома совместно с управлением по капитальному строительству, градостроительной, строительной и жилищной политике администрации города провести работы по реконструкции (ремонтно-реставрационные работы) указанного жилого дома в срок до 31.12.2016г.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 30 марта 2017 года суд обязал администрацию МО «Город Астрахань» осуществить изъятие земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> для муниципальных нужд, изъятия помещений, находящихся в домовладении, признанном аварийным и определении выкупной цены.
В целях исполнения указанного решения суда ответчик составил соглашение об изъятии нежилого помещения у истца путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и передал его истцу. Согласно п. 2.1 указанного соглашения выкупная цена составляет 1 817 004 руб.
Не согласившись с выкупной ценой, истец на основании договора поручил ООО «Авторизированный центр оценки» произвести независимую оценку изъятого имущества.
Из представленного истцом отчета об оценке ООО «Авторизированный центр оценки» рыночная стоимость нежилого помещения составила 2 176 990 руб., земельный участок 880 810 руб., убытки 92 020 руб., компенсация за непроведенный капитальный ремонт составило 203 100 руб., а всего 3 352 920 руб.
В судебном заседании представитель администрации МО «Город Астрахань» оспаривала размер рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения и доли земельного участка, а также размера убытков, связанных с изъятием для муниципальных объектов недвижимости, определенные указанным отчетом об оценке, считая размер компенсации завышенным.
В связи с этим по ходатайству представителя ответчика администрации МО «Город Астрахань» судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимости и убытков, связанных с их изъятием.
Согласно заключению эксперта ООО ЭА «Дело+» № 03-08-1-2 от 21 августа 2018 г. рыночная стоимость нежилого помещения 009, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1 899 403 руб., доли земельного участка, пропорциональной нежилому помещению 009, расположенного по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы - 756 736 руб., материальных затрат, связанных с изъятием земельного участка и нежилого помещения 009, расположенного по адресу: <адрес> - 212 543 руб.
По ходатайству истца Трусовой Н.А. судом была назначена дополнительная оценочная экспертиза по определению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт помещения 009, находящегося по адресу: <адрес>.
Согласно заключению эксперта ООО ЭА «Дело+» № 10-10-1-2 от 10 октября 2018 года величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт помещения 009, находящегося по адресу: <адрес>, составляет 378 137 руб.
Данные экспертные заключения сторонами оспорены не были.
Суд принимает в качестве доказательства по делу экспертное заключение от 21 августа 2018г., которое было выполнено в рамках настоящего гражданского дела, данное экспертное заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в распоряжение эксперта были представлены материалы настоящего гражданского дела, заключение является подробным, мотивированным, неясностей и разночтений не содержит и материалам дела не противоречит. Кроме того, заключение соответствует действующему законодательству, согласуется с другими доказательствами по делу и у суда не имеется оснований не доверять результатам данной экспертизы.
При таких обстоятельствах размер выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости – нежилого помещения 009 и долей земельного участка, убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения, расположенной в <адрес>, составит 2 868 682 руб., из них - стоимость нежилого помещения 009, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1 899 403 руб., доли земельного участка, пропорциональной нежилому помещению 009, расположенного по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы - 756 736 руб., материальных затрат, связанных с изъятием земельного участка и нежилого помещения 009, расположенного по адресу: <адрес> - 212 543 руб.
В силу п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных, муниципальных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения должно исполняться в разумные сроки. В такие сроки должна быть определена рыночная стоимость жилья и земельного участка и должно быть заключено соглашение о выкупной цене имущества.
При указанных обстоятельствах суд полагает, что в пользу истца подлежит взысканию выкупная цена изъятого имущества в размере 2 868 682 руб.
Суд приходит к выводу, что требования Трусовой Н.А. о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт помещения 009, находящегося по адресу <адрес>, в размере 378 137 руб. не подлежат удовлетворению, поскольку в силу статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Исходя из системного толкования вышеназванной статьи, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения, между тем в судебном заседании установлено, что помещение 009 <адрес>, является нежилым.
Подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.ст. 98 ГПК РФ, расходы, связанные с уплатой госпошлины в размере 10 000 руб., в материалах дела имеется квитанция об оплате госпошлины в указанном размере, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 12 000 руб.
Поскольку в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт помещения 009, находящегося по адресу <адрес>, отказано, суд не находит основания для удовлетворения требований Трусовой Н.А. в части взыскании судебных расходов за оплату услуг эксперта в размере 4 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Трусовой Натальи Александровны к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о взыскании выкупной цены стоимости недвижимости удовлетворить частично.
Взыскать с администрации муниципального образования «Город Астрахань» за счет средств казны муниципального образования «Город Астрахань в пользу Трусовой Натальи Александровны денежные средства в счет выкупной цены нежилого помещения 009 и доли земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, убытки в размере 2 868 682 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 10 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 12 000 руб.
В остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 09.11.2018 года.
Судья:
