К делу № 2-1099/2013
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ст. Каневская 27 сентября 2013 года
Каневской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Сеиной Т.П.,
при секретаре Кузнецовой Е.М.,
с участием представителя истцов Матвиенко М.Н., Хименко А.Д., Колис И.А., Колис Е.И., Шарова А.Е., Андрусенко В.К., Сусь М.Ф., Караваева В.И., Парфеновой Л.В. - Чикиной Л.А.,
представителя истца Караваева В.И. -Фоминой Е.А.,
представителя истца Матвиенко М.Н. - Доброштан А.Л.,
представителя ответчиков Филатова А.А., Филатовой Н.Ю., Филатова Р.А. - Николаенко Е.А.,
представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, выступающего на стороне ответчиков, Управления Росреестра по Краснодарскому краю Крюковой Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Матвиенко М.Н., Хименко А.Д., Колис И.А., Килис Е.И., Шарова А.Е., Андрусенко В.К., Сусь М.Ф., Караваева В.И., Парфеновой Л.В. к Филатову А.А., Филатовой Н.Ю., Филатову Р.А., Цукину В.П. о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истцы в лице представителя по доверенностям Чикиной Л.А. обратились в суд с учетом уточнения с иском к ответчикам Филатову А.А., Филатовой Н.Ю., Филатову Р.А., Цукину В.П. о расторжении договора аренды земельного участка. В обоснование своих требований указывают, что 12.03.2008 года между главой К(Ф)Х ИП Филатовым А.А. и ими были заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателей на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1154700 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, в границах ЗАО ПЗ «Колос», секция 3, контур 63, в котором им принадлежат земельные доли на праве общей долевой собственности. Из выписки ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.02.2013 года № 27/010/2013-0881 им стало известно следующее: 1) переход права аренды данного земельного участка к Филатовой Н.Ю. зарегистрирован 01.04.2008 года, номер государственной регистрации №, основание - договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.03.2008 года, однако они данный договор аренды с Филатовой Н.Ю. не заключали; 2) переход права аренды данного земельного участка к Филатову Р.А. зарегистрирован 05.11.2009 года, номер государственной регистрации №, основание- договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.10.2009 года, однако они данный договор уступки прав и обязанностей аренды с Филатовым Р.А. не заключали; 3) переход права аренды данного земельного участка к Филатовой Н.Ю. зарегистрирован 28.11.2012 года, номер государственной регистрации №, основание - соглашение от 12.10.2012 года по переуступке прав и обязанностей нового арендатора по договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 16.10.2009 года, однако они данное соглашение по переуступке договора аренды с Филатовой Н.Ю. не заключали; 4) договор доверительного управления правом аренды земельных участков № 1 от 21.12.2012 года с Цукиным В.П. зарегистрирован 07.02.2013 года, номер государственной регистрации №, однако они данный договор доверительного управления с Цукиным В.П. не заключали. Согласно п. 2.1 договора аренды от 12.03.2008 года арендатор имеет право с согласия арендодателей сдавать арендованный земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Однако, в нарушение требований договора ответчик неоднократно без письменного согласия собственников земельного участка передавал право аренды на земельный участок Филатовой Н.Ю., Филатову Р.А., Цукину В.П.. Смена арендатора по договору аренды без их согласия является не только существенным нарушением договора арендатором, но и существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку с Филатовой Н.Ю., Филатовым Р.А., Цукиным В.П. этот договор аренды вообще не был бы ими заключен. Таким образом, Филатов А.А., Филатова Н.Ю., Филатов Р.А., Цукин В.П. незаконно передавали друг другу право аренды на их земельные участки. В соответствии с ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. В соответствии с ч. 4 ст. 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно п. 2.2 договора аренды от 12.03.2008 года арендатор обязан своевременно производить арендную плату за пользование земельным участком. Они неоднократно обращались в устной и письменной форме к Филатову А.А. о выдаче сельскохозяйственной продукции в сроки указанные в договоре, так как у них имеются личные подсобные хозяйства, но их предложения были оставлены без должного внимания. Выдача сельскохозяйственной продукции производится с нарушением срока: 1) подсолнечное масло, сахар за 2010 год выдано в феврале 2011 года; за 2011 год выдано в феврале 2012 года; за 2012 год выдано в феврале 2013 года, а согласно п. 3.1 договора аренды срок выдачи подсолнечного масла, качество по ГОСТу, 40 литров на земельную долю 4,48 га, и сахара, качество по ГОСТу, 50 кг на земельную долю 4,48 га с 01.10 по 15.12 текущего года. 2) пшеница: Килис Е.И. в 2012 году не было выдано 700 кг пшеницы: взамен 2-х тонн пшеницы ей было выдано 1300 кг кукурузы, а согласно п. 3.1 договора аренды выдача зерна, не менее 5 класса в количестве 2000 кг на земельную долю 4,48 га, производится в сроки с 01.07 по 15.12 текущего года. Согласно п. 2.4 договора аренды от 12.03.2008 года арендодатели имеют право на досрочное расторжение настоящего договора аренды при существенном нарушении арендатором сроков выплаты арендной платы. Согласно п. 3.2 договора аренды от 12.03.2008 года арендатор в выплате земельного налога и налога на доходы физических лиц (НДФЛ) выступает в качестве налогового агента. Однако, Филатовым А.А. выплата земельного налога в ИФНС Каневского района за 2009, 2010, 2011, 2012 годы не производится, тем самым Филатов А.А. не исполняет свои обязательства, что подтверждается информационными письмами от администрации Каневского сельского поселения Каневского района о вызове на заседание оперативной комиссии по вопросу неуплаты налогов и сборов земельного налога Караваеву В.И. -неуплата за 2010 год в сумме 1326 рублей 76 копеек, оплачено за счет личных денежных средств; Парфеновой Л.В.- неуплата за 2009 год в сумме 1326 рублей 76 копеек, за 2010 год в сумме 1999 рублей 02 копеек, за 2011 год в сумме 1999 рублей 02 копеек, оплачено за счет личных денежных средств; заявлением № 419 от 16.08.2011 года на выдачу судебного приказа на взыскание налога на землю в отношении Андрусенко В.К. на общую сумму 1821 рубль 66 копеек, в том числе налог 1820 рублей 66 копеек, пеня 1 рубль 12 копеек, оплачено за счет личных денежных средств; кроме того, Шаров А.Е. в августе 2013 года получил извещение от мирового судьи Каневского районного суда о вызове в судебное заседание по факту неоплаты земельного налога за 2009 год в сумме 2386 рулей 98 копеек и 2010 год в сумме 4773 рубля 96 копеек. Данные извещения Шаров А.Е. передал лично арендатору Филатову А.А. для урегулирования спора. Задолженность по земельному налогу не погашена. В соответствии с ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Считают, что неоднократное нарушение условий договора аренды является основанием досрочного расторжения договора аренды от 12.03.2008 года, а именно: арендатором без согласия арендодателей, было передано право аренды на земельный участок Филатовой Н.Ю., Филатову Р.А., Цукину В.П. при наличии запрета на такую сделку; систематическое нарушение условий договора арендатором в части сроков выдачи сельскохозяйственной продукции, выдача арендной платы не в полном объеме, в результате чего они вынуждены приобретать зерно необходимое для прокорма личного подсобного хозяйства за счет личных денежных средств; арендатор не исполняет свои обязательства с 2009 года в выплате земельного налога и налога на доходы физических лиц (НДФЛ), выступает в качестве налогового агента, при наличии данного обязательства в договоре, ввел их в заблуждение, в результате чего образовалась задолженность по уплате налогов и сборов. Данные неоднократные нарушения условия договора являются существенными нарушениями, как условий договора аренды, так и законодательства РФ. Cчитают, что ответчиком грубо нарушены их права и имущественные интересы как арендодателей, которые в соответствии со ст. 12 ГК РФ подлежат защите. Просили расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенный между Матвиенко М.Н., Хименко А.Д., Колис И.А., Колис Е.А., Шаровым А.Е., Андрусенко В.К., Сусь М.Ф., Караваевым В.И, Парфеновой Л.В. и главой К(Ф)Х ИП Филатовым А.А. от 12.03.2008 года, запись регистрации № от 01.04.2008 года. Признать сделку, заключенную между главой К(Ф)Х ИП Филатовым А.А. и Филатовой Н.Ю., о регистрации договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.03.2008 года, дата регистрации 01.04.2008 года, номер государственной регистрации №, ничтожной, применить последствия ничтожной сделки. Признать сделку, заключенную между Филатовым А.А. и Филатовым Р.А., о регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 16.10.2009 года, дата регистрации 05.11.2009 года, номер государственной регистрации №, ничтожной, применить последствия ничтожной сделки. Признать сделку, заключенную между Филатовым Р.А. и Филатовой Н.Ю., о регистрации соглашения от 12.10.2012 года по переуступке прав и обязанностей нового арендатора по договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, дата государственной регистрации 28.11.2012 года, номер государственной регистрации №, ничтожной, применить последствия ничтожной сделки. Признать сделку, заключенную между Филатовой Н.Ю. и Цукиным В.П., о регистрации договора доверительного управления правом аренды земельных участков от 21.12.2012 года, дата регистрации 07.02.2013 года, номер государственной регистрации №, ничтожной, применить последствия ничтожной сделки.
Истец Матвиенко М.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в раннее данных объяснениях исковые требования поддержал, просил об их удовлетворении, пояснил, что Филатов А.А. налог за его земельную долю, переданную в аренду, за 2010-2011 годы оплатил, за 2012 год еще не оплачивал.
Истец Хименко А.Д., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, в раннее данных объяснениях исковые требования поддержала, просила об их удовлетворении, пояснила, что Филатов А.А. обещал по договору аренды земельного участка от 12.03.2008 года платить арендную плату сразу после уборки урожая, однако никогда подсолнечное масло не выдавал вовремя. За 2012 год ей пришли квитанции по уплате земельного налога на сумму 2200 рублей за земельную долю, которую она передала в аренду Филатову А.А. по договору аренды, и который должен платить земельный налог. В 2010-2011 годах Филатов А.А. платил земельный налог. В 2013 году им стало известно, что права и обязанности по договору аренды их земельных долей передавались Филатовой Н.Ю., Филатову Р.А. и Цукину В.П. без их согласия.
Истец Колис И.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в раннее данных объяснениях исковые требования поддержал, просил об их удовлетворении, пояснил, что арендную плату в виде зерна за свою земельную долю, переданную в аренду по договору аренды Филатову А.А., он получал, а если выбирал арендную плату в виде денежной компенсации, то никогда вовремя арендатор Филатов А.А. ее не выплачивал, сахар и масло выдавал после Нового года. По земельному налогу у него задолженности нет.
Истец Колис Е.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, в раннее данных объяснениях исковые требования поддержала, просила об их удовлетворении, пояснила, что Филатов А.А. обещал выдать ей 2 тонны кукурузы вместо зерна пшеницы в качестве арендной платы, но выдал только 1,2 тонны. Сахар и масло она получала после Нового года. В августе 2013 года ей пришло уведомление об уплате земельного налога за 2011 год с начисленной пеней.
Истец Шаров А.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в раннее данных объяснениях исковые требования поддержал, просил об их удовлетворении, пояснил, что арендатор его земельной доли Филатов А.А. неоднократно нарушал сроки выдачи арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.03.2008 года. В этом году ему пришел судебный приказ о взыскании недоимки по земельному налогу за 2010-2011 годы, документы он отдал Филатову А.А., который должен оплачивать земельный налог по договору аренды.
Истцы Андрусенко В.К., Сусь М.Ф., Караваев В.И., Парфенова Л.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истцов Матвиенко М.Н., Хименко А.Д., Колис И.А., Колис Е.И., Шарова А.Е., Андрусенко В.К., Сусь М.Ф., Караваева В.И., Парфеновой Л.В.- Чикина Л.А. требования поддержала и просила об их удовлетворении.
Представитель истца Караваева В.И. - Фомина Е.А. в судебном заседании требования поддержала и просила об их удовлетворении.
Представитель истца Матвиенко М.Н. - Доброштан А.Л. в судебном заседании требования поддержал и просил об их удовлетворении.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, выступающие на стороне истцов, Шкварский В.А., Кондрашкин И.В., Ширяева Н.И., Слободчикова З.П., Телятник Е.Н., Чиликина В.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчиков Филатова А.А., Филатовой Н.Ю., Филатова Р.Ю. - Николаенко Е.А. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что с исковыми требованиями, касающимися признания сделок ничтожными, применения последствий ничтожных сделок не согласны по следующим основаниям: в соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. В соответствии со ст. 615 ГК РФ была осуществлена не передача земельного участка в субаренду (поднайм), а передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем). Также необоснованны ссылки истцов в заявлении на ст. 169 ГК РФ. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон. Таким образом, ссылка на данную норму необоснованна. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором. А также на основании п.9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Так как истцы утверждают, что в данном случае имеет место существенное нарушение договора, необходимо иметь ввиду п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в соответствии с которым пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Данных доказательств арендодатель суду не представил. Арендная плата за 2010, 2011, 2012 года вносилась, что подтверждается ведомостями о выдаче арендной платы. Положения п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливают, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Необходимо отметить, что досудебный порядок не был соблюден в полном объеме. Так, уведомления, отправленные 12 февраля 2013 года, нельзя принять за соответствующие уведомления претензионного порядка. В соответствии со ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В претензии от 11 июня 2013 года, отправленной 12 июня 2013 года, обозначен срок для окончательного расчета в выдаче арендной платы, оплате налога на доходы физических лиц до 21 июня 2013 года. Сроков для ответа о намерениях нет, соответственно, действует норма о тридцатидневном сроке. Исковое заявление было подано 9 июля 2013 года, т.е. преждевременно. Кроме того, договор аренды от 12.03.2008 года был заключен при множественности лиц со стороны арендодателей: 15 собственников, а заявителями являются 9 собственников, расторгнуть договоры аренды без согласия всех собственников невозможно. На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжаться имуществом, находящемся в долевой собственности, возможно по соглашению всех ее участников. Также на основании ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчик Цукин В.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, выступающего на стороне ответчиков, Управления Росреестра по Краснодарскому краю Крюкова Н.Н. в удовлетворении иска полагала на усмотрение суда, пояснила, что на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 01.04.2008 года в ЕГРП зарегистрировано право аренды Филатова А.А., номер регистрации №. Договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К(Ф)Х Филатова А.А. и ИП Филатовым Р.А. зарегистрирован в ЕГРП 05.11.2009 года, номер регистрации № К Филатову Р.А перешло право аренды на указанный земельный участок. Данный договор от имени собственников земельных долей подписан по доверенностям Тадловым Ю.Ю.. При проведении правовой экспертизы решили, что у него имеются полномочия на подписание договора уступки прав и обязанностей арендатора, поскольку в доверенностях имеются полномочия на заключение договора аренды, а уступка прав и обязанностей по договору напрямую связана с договором аренды земельного участка. Соглашение о переуступке прав и обязанностей нового арендатора по договору аренды от 12.10.2012 года, заключенное между ИП Филатовым Р.А. и Филатовой Н.Ю., зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № В деле имеются уведомления от 28.11.2009 года на имя каждого собственника земельных долей- арендодателей по договору аренды земельного участка от 12.03.2008 года. 07.02.2013 года в ЕГРП зарегистрирован договор № 1 доверительного управления правом аренды земельных участков от 21.12.2012 года, заключенный между Филатовой Н.Ю. и Цукиным В.П., номер регистрации №. Ни согласия собственников земельных долей –арендодателей, ни их уведомлений о заключении договора не имеется, правовая экспертиза документов при регистрации договора доверительного управления проведена не в полном объеме. Запись о регистрации сделки от 01.04.2008 года в выписке из ЕГРП от 11.02.2013 года относится к регистрации основного договора аренды от 12.03.2008 года. В выписке из ЕГРП от 11.02.2013 года указаны фамилия, имя, отчество лица, в пользу которого были внесены изменения - Филатова Н.Ю. на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей нового арендатора по договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.10.2012 года.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению частично.
В судебном заседании установлено, что истцы являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 1154700 кв.м., имеющего местоположение: Россия, Краснодарский край, Каневской район, в границах ЗАО ПЗ «Колос», секция 3 контур 63, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.02.2013 года.
12.03.2008 года между истцами в числе 14 собственников земельных долей (арендодателями) в лице их представителя по доверенностям Тадлова Ю.Ю. и крестьянским (фермерским) хозяйством в лице главы ИП Филатова А.А. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатели передали Филатову А.А. в аренду земельный участок с кадастровым номером № сроком на 10 лет.
Согласно п.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
01.04.2008 года в ЕГРП зарегистрирована аренда вышеуказанного земельного участка как ограничение (обременение) права собственности арендодателей в пользу Филатова А.А., номер регистрации №.
16.10.2009 года между арендатором главой К(Ф)Х ИП Филатовым А.А., в лице поверенной по доверенности Поповой М.А., и ИП Филатовым Р.А. и собственниками земельных долей в земельном участке с кадастровым номером №, в лице их представителя по доверенностям Тадлова Ю.Ю., был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, по которому право аренды по основному договору аренды земельного участка от 12.03.2008 года перешло к новому арендатору ИП Филатову Р.Ю..
05.11.2009 года на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 16.10.2009 года в отношении земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРП зарегистрирована аренда как ограничение (обременение) права собственности арендодателей в пользу Филатова Р.А., номер регистрации №
Впоследствии 12.10.2012 года между ИП Филатовым Р.А. и Филатовой Н.Ю. заключено соглашение по переуступке прав и обязанностей нового арендатора по договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 16.10.2009 года.
На основании данного соглашения 28.11.2012 года в ЕГРП зарегистрировано ограничение (обременение) права собственности арендодателей в отношении земельного участка с кадастровым номером № пользу Филатовой Н.Ю., номер регистрации №.
21.12.2012 года между Филатовой Н.Ю. и ИП Цукиным В.П. заключен договор №1 доверительного управления прав аренды земельных участков, согласно которому в доверительное управление доверительному управляющему ИП Цукину В.П. перешло право аренды на земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером №, сроком до 31.12.2013 года.
Договор доверительного управления зарегистрирован в ЕГРП 07.02.2013 года, номер регистрации №.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Согласно п. 2.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.03.2008 года арендатор имеет право с согласия арендодателей сдавать арендованный земельный участок в субаренду и передавать своим права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Таким образом, договором аренды от 12.03.2008 года предусмотрено право арендатора только с согласия арендодателей передавать своим права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Как видно из договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 16.10.2009 года, он подписан от имени собственников земельных долей Тадловым Ю.Ю. по доверенностям, выданным на заключение договора аренды.
Подписание договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (перенаем) от 16.10.2009 года от имени собственников земельных долей Тадловым Ю.Ю. не свидетельствует о согласии арендодателей по основному договору аренды от 12.03.2008 года на совершение данной сделки, поскольку такого согласия собственники земельных долей не давали.
Как видно из материалов дела, арендатор Филатов А.А. не обращался к арендодателям с просьбой дать согласие на совершение сделки по уступке прав и обязанностей арендатора от 16.10.2009 года, арендодатели не были извещены о состоявшейся сделке, действий, свидетельствующих об их согласии с ее совершение, они не совершали, арендная плата за 2010-2012 годы выплачивалась от имени арендатора ИП Филатова А.А., что подтверждается документами о выдаче арендной платы.
Судом установлено, что при заключении договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 16.10.2009 года не было получено согласие арендодателей по основному договору аренды от 12.03.2008 года.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Пункт 2 ст. 209 ГК РФ предоставляет собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать иным лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами; распоряжаться имуществом иным образом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделок) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.ст. 166, 167 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения сделок).
Таким образом, сделка по уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.10.2009 года противоречит положениям п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ.
Поскольку согласие арендодателей не было получено, договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.10.2009 года следует признать ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Аннулировать в ЕГРП запись № от 05.11.2009 года о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственников земельного участка с кадастровым номером № в пользу Филатова Р.А..
Как усматривается из материалов дела, в нарушение п. 2.1 договора аренды от 12.03.2008 года согласия арендодателей на переуступку прав и обязанностей арендатору Филатовой Н.Ю. по соглашению по переуступке прав и обязанностей нового арендатора по договору аренды от 12.10.2012 года не имеется.
Довод о наличии уведомлений от Филатова Р.Ю. арендодателям о заключении сделки по переуступке прав и обязанностей арендатора не состоятелен, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, п.5 ст. 22 ЗК РФ и п. 2.1 договора аренды земельного участка от 12.03.2008 года арендатор вправе только с согласия арендодателей передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Установлено, что такого согласия новому арендатору Филатову Р.А. арендодатели не давали.
Таким образом, сделка по переуступке прав и обязанностей нового арендатора по договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.10.2012 года совершена в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах следует признать соглашение по переуступке прав и обязанностей нового арендатора по договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.10.2012 года ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Аннулировать в ЕГРП запись № от 28.11.2012 года о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственников земельного участка с кадастровым номером № в пользу Филатовой Н.Ю..
Согласно п.1 и п.2 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
В соответствии со ст. 1014 ГК РФ учредителем доверительного управления является собственник имущества.
Как видно из договора доверительного управления правом аренды земельных участков № 1 от 21.12.2012 года, учредителем управления является Филатова Н.Ю., которой право аренды на передаваемый земельный участок с кадастровым номером № принадлежат на основании соглашения по переуступке прав и обязанностей нового арендатора по договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.10.2012 года.
Таким образом, договор доверительного управления № 1 от 21.12.2012 года заключен от имени учредителя управления Филатовой Н.Ю., не являющейся собственником земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №
При таких обстоятельствах договор доверительного управления от 21.12.2012 года в части земельного участка с кадастровым номером №, как совершенный в нарушение требований ст. 1014 ГК РФ, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
Согласно ст. 30 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 года любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.
На основании вышеизложенного, следует признать договор доверительного управления правом аренды земельных участков № 1 от 21.12.2012 года, дата государственной регистрации 07.02.2013 года, номер регистрации №, ничтожным в части передачи в доверительное управление доверительному управляющему Цукину В.П. земельного участка с кадастровым номером № и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Аннулировать в ЕГРП запись № от 07.02.2013 года о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственников земельного участка с кадастровым номером № в пользу Цукина В.П.. Восстановить запись о государственной регистрации права аренды Филатова А.А. как арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.03.2008 года, дата регистрации 01.04.2008 года, номер регистрации №
Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 года основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Вместе с тем установлено, что в нарушение ст. 13 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года Каневской отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю не провел надлежащую правовую экспертизу представленных на регистрацию договора уступки прав и обязанностей арендатора от 16.10.2009 года, соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора от 12.10.2012 года, договора № 1 доверительного управления от 21.12.2012 года и зарегистрировало данные сделки при отсутствии на то законных оснований.
В соответствии со ст. 26 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Пунктом 2 ст. 13 вышеуказанного Федерального закона установлено, что государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.
Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.
Установлено, что истцы не были уведомлены Каневским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю о регистрации ограничения (обременения) их прав собственности на принадлежащие им земельные доли по договору уступки прав и обязанностей арендатора от 16.10.2009 года, соглашению по переуступке прав и обязанностей нового арендатора от 12.10.2012 года и о регистрации договора доверительного управления от 21.12.2012 года.
В выписке из ЕГРП № 27/010/2013-881 от 11.02.2013 года указаны сведения об установлении ограничений (обременений) права аренды в пользу Филатовой Н.Ю. на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 12.10.2012 года с указанием даты - 01.04.2008 года и номера государственной регистрации - № договора аренды от 12.03.2008 года, что подтверждается объяснениями представителя третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю.
Таким образом, требования истцов о признании ничтожной сделки, заключенной между главой К(Ф)Х ИП Филатовым А.А. и Филатовой Н.Ю. о регистрации договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.03.2008 года, дата государственной регистрации 01.04.2008 года, номер регистрации №, применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку указанная сделка не была зарегистрирована в ЕГРП.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Cогласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из п. 2.2 договора аренды земельного участка от 12.03.2008 года, арендатор обязан своевременно производить арендную плату за пользование земельным участком.
Пунктом 3.1 указанного договора аренды установлено, что арендная плата за пользование земельным участком производится в виде натуральной оплаты сельскохозяйственной продукцией один раз в год в следующем виде и размере на земельную долю размером 4, 48 га: зерно, не менее 5 класса – 2000 кг, сроки уплаты с 01.07 по 15.12 текущего года; подсолнечное масло, качество по ГОСТу- 40 литров; сахар, качество по ГОСТу-50 кг, сроки уплаты с 01.10 по 15.12 текущего года.
Как следует из п. 3.2 договора аренды от 12.03.2008 года, по желанию арендодателя вместо сельхозпродукции или ее части может быть выплачено денежной компенсацией по рыночным ценам на момент расчета. В выплате земельного налога и налога на доходы физических лиц (НДФЛ) арендатор выступает в качестве налогового агента.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Довод истцов о существенном нарушении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.03.2008 года в связи с невыплатой арендной платы в установленные договором сроки не состоятелен.
Как усматривается из материалов дела, арендная плата за 2010, 2011, 2012 годы арендодателям производилась, что подтверждается документами о выдаче арендной платы и не опровергнуто истцами.
Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Факт получения арендной платы в виде сахара, подсолнечного масла в феврале следующего года вместо срока, установленного в договоре, с 01.10 по 15.12 текущего года, не может являться существенным нарушением оспариваемого договора аренды, поскольку сроки нарушены незначительно, что не повлекло для истцов каких-либо последствий.
Довод истцов о неоднократном нарушении сроков выдачи сахара, подсолнечного масла за 2010-2012 годы, как на основание досрочного расторжения договора аренды, несостоятелен, поскольку данные нарушения допущены различными арендаторами.
Исходя из положений п. 2 ст. 450 ГК РФ следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора на основании существенного нарушения условий договора другой стороной, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Вместе с тем, истцы не представили суду каких-либо доказательств причинения им значительного ущерба невыплатой в срок арендной платы, как того требует ст. 56 ГПК РФ.
Довод истцов, что в результате выдачи сельхозпродукции с нарушением срока они вынуждены приобретать зерно, необходимое для прокорма личного подсобного хозяйства за счет личных денежных средств, не состоятелен, поскольку доказательств несвоевременной выдачи зерна суду не представлено.
Довод о выдаче арендодателю Колис Е.И. натуроплаты не в полном объеме не состоятелен, поскольку по ее просьбе была произведена замена зерна пшеницы на кукурузу.
Согласно ст.388 Налогового кодекса РФ, устанавливающего налогоплательщиков земельного налога, налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
В соответствии с ч. 1 и ч. 4 ст. 397 Налогового кодекса РФ срок уплаты налога для налогоплательщиков - физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, не может быть установлен ранее 1 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налогоплательщики, являющиеся физическими лицами, уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом.
Таким образом, предусмотренная законом обязанность по оплате земельного налога возложена на собственников земельных долей – арендодателей.
Довод о неоплате земельного налога Филатовым А.А., как налоговым агентом, Караваеву В.И. за 2010 год, Парфеновой Л.В. за 2009, 2010 годы, Андрусенко В.К. за 2009, 2010, 2011 годы, Колис Е.И. за 2012 год, Шарову А.Е. за 2009, 2010 годы не может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.03.2008 года, поскольку они в силу ст. 388 НК РФ, как собственники земельных долей, самостоятельно должны уплачивать земельный налог.
Доказательств обращения по возмещению расходов по оплате земельного налога к Филатову А.А. не представлено.
При изложенных обстоятельствах законных оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.03.2008 года не имеется.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Довод представителя ответчиков о несоблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора несостоятелен, поскольку требования истцов о расторжении договора аренды заявлены с соблюдением положений п. 2 ст. 452 ГК РФ.
На основании изложенного следует в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.03.2008 года следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск Матвиенко М.Н., Хименко А.Д., Колис И.А., Килис Е.И., Шарова А.Е., Андрусенко В.К., Сусь М.Ф., Караваева В.И., Парфеновой Л.В. к Филатову А.А., Филатовой Н.Ю., Филатову Р.А., Цукину В.П. о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить частично.
Признать договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.10.2009 года, заключенный между главой К(Ф)Х ИП Филатовым А.А. и ИП Филатовым Р.А., дата государственной регистрации 05.11.2009 года, номер регистрации №, ничтожным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Аннулировать в ЕГРП запись № от 05.11.2009 года о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственников земельного участка с кадастровым номером № в пользу Филатова Р.А..
Признать соглашение по переуступке прав и обязанностей нового арендатора по договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.10.2012 года, заключенное между ИП Филатовым Р.А. и Филатовой Н.Ю., дата государственной регистрации 28.11.2012 года, номер регистрации №, ничтожным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Аннулировать в ЕГРП запись № от 28.11.2012 года о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственников земельного участка с кадастровым номером № в пользу Филатовой Н.Ю..
Признать договор доверительного управления правом аренды земельных участков № 1 от 21.12.2012 года, заключенный между Филатовой Н.Ю. и ИП Цукиным В.П., дата государственной регистрации 07.02.2013 года, номер регистрации №, ничтожным в части передачи в доверительное управление земельного участка с кадастровым номером № и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Аннулировать в ЕГРП запись № от 07.02.2013 года о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственников земельного участка с кадастровым номером № в пользу Цукина В.П..
Восстановить запись о государственной регистрации права аренды Филатова А.А. как арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.03.2008 года, дата регистрации 01.04.2008 года, номер регистрации №
В остальной части иска отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
