Дело № 3а-74/2020
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 августа 2020 года г.Калининград
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Быстровой М.А.
при секретаре – Лемех М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Новые технологии» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Рореестра» по Калининградской области», конкурсный управляющий ООО «Мускадес» ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером №, и с кадастровым номером № и заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи административного искового заявления,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Новые технологии» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровой стоимостью 13372391,77 рублей и 10175232,78 рублей соответственно, которая была установлена Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 на 01.01.2012 год.
По заказу ООО «Независимое Агентство Консалтинга и Оценки» была проведена оценка земельных участков, их рыночная стоимость определена на 01.01.2012 год в размере 1 888 000 рублей и 1632 000 рублей соответственно.
Полагает, что несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечет нарушение его прав, как приобретателя по Договору купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 18 декабря 2018 года земельных участков, который оспаривается в Арбитражном суде г.Москвы конкурсным управляющим ООО «МУСКАДЕС».
Просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости и восстановить процессуальный срок для подачи иска.
В судебном заседании представитель ООО «Новые технологии» ФИО2 уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость указанных выше земельных участков по состоянию на 01.01.2012 года в размере их рыночной стоимости, установленной экспертом ООО «Независимое агентство оценки» ФИО3 – 2 891 000 рублей и 2 539 000 рублей.
Представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, представители заинтересованного лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Калининградской области, администрации МО «Черняховский городской округ», Конкурсный управляющий ООО «Мускадес» ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месту судебного заседания.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения представителя ООО «Новые технологии» ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что ООО «Новые технологии» является собственником с 27.12.2018 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.
Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» на 01.01.2012 года установлена кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков в размере 13372391,77 рублей и 10175232,78 рублей, соответственно. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков были внесены в государственный кадастр недвижимости 19.09.2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том.1л.д.23-24).
Материалами дела подтверждается, что ООО «Новые технологии» 26.12.2019 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере рыночной, уведомлением которой от 31 декабря 2019 года № 19-36/25634 и №19-36/25633 заявление возращено без рассмотрения со ссылкой на обращение с таким заявлением по истечении пятилетнего срока, установленного ст. 24.18 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации процессуальный срок на оспаривание кадастровой стоимости соотносился с минимальной периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, установленной частью первой статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ее первоначальной редакции), согласно которой государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки.
В пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части первой статьи 24.12 слова "и не реже чем один раз в течение пяти лет" исключены.
Таким образом, на момент подачи административного искового заявления минимальная периодичность проведения государственной кадастровой оценки не установлена законом.
Как указано выше, оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости 19 сентября 2013 года.
Административное исковое заявление подано в суд 22 января 2020 года, то есть по истечении пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость указанных земельных участков в размере 13372391,77 рублей и 10175232,78 рублей соответственно, по состоянию на 1 января 2012 года установлена с учетом положений постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области».
Данное постановление Правительства Калининградской области действовало до 1 января 2020 года.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788, вступившего в законную силу 1 января 2020 года, утверждены прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года. Сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН внесены 31 января 2020 года и 29.01.2020 года.
Учитывая закрепленный Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» принцип достоверности сведений государственного кадастра недвижимости, при этом на момент обращения ООО «Новые технологии» в суд в государственный кадастр недвижимости не были внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, а также принимая во внимание актуальность оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельных участков на момент обращения в суд с настоящим иском, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы за предыдущие налоговые периоды, срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков подлежит восстановлению.
Разрешая настоящий спор по существу, суд исходил из следующего.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Административный истец, являясь собственником вышеуказанного земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации признается плательщиком земельного налога в отношении данных участков. При этом в силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав налогоплательщика вследствие увеличения налоговой базы по земельному налогу.
Вместе с тем, ООО «Новые технологии» является резидентом ОЭЗ Калининградской области, включено в соответствующий реестр резидентов, соответственно, на основании пп.9 п.1 ст.395 НК РФ освобождено от налогообложения по земельному налогу в течение 5 лет с месяца возникновения права собственности на каждый земельный участок.
Кроме того, кадастровая стоимость является экономической характеристикой, учитываемой при возможной продаже собственником принадлежащего ему объекта недвижимости.
Так, из материалов дела следует, что земельные участки с кадастровым номером № и кадастровым номером № административным истцом были приобретены на основании Договора купли-продажи № 2 от 18 декабря 2018 года. В рамках дела о банкротстве в Арбитражном суде г. Москвы рассматривается обособленный спор по заявлению конкурсного управляющего ООО «МУСКАДЕС» о признании недействительной, в том числе, и вышеназванной сделки по тем основаниям, что земельные участки были приобретены по чрезвычайно заниженной цене, чем причинен существенный вред имущественным правам кредиторов ООО «МУСКАДЕС».
В этой связи несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца.
Права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной 19 сентября 2013 года в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящихся у него в собственности земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этих земельных участков по состоянию на 01 января 2012 года.
ООО «Новые технологии» 26 декабря 2019 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером № в размере рыночной – 1 888 000 рублей и кадастровым номером № в размере рыночной – 1 632 000 рублей. Уведомлениями от 31.12.2019 года № 19-36/25634 и № 19-36/25633 заявления возращены без рассмотрения, ссылаясь на обращение с таким заявлением по истечении пятилетнего срока, установленного ст. 24.18 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (том.1 л.д. 23-26).
Таким образом, истцом соблюден предусмотренный Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» досудебный порядок урегулирования спора, действующий на момент обращения с настоящим иском.
В обосновании своих требований административный истец ООО «Новые технологии» представил суду отчеты № ЗУ-700/2019 и № ЗУ-699/2019об оценке рыночной стоимости земельных участков от 16 декабря 2019 года, выполненные оценщиком ООО «Независимое Агентство Консалтинга и Оценки» ФИО4, в соответствии с которыми по состоянию на 01.01.2012 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет – 1 888 000 рублей (т.1 л.д. 118-143), земельного участка с кадастровым номером № составляет – 1 632 000 рублей (т.1 л.д. 158-183).
Из представленных административным истцом отчетов об оценке, при ее проведении оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельных участков обоснован и сомнений не вызывает.
Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчетах присутствуют ссылки на источники информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
В целях подтверждения правильности и достоверности данных Отчетов административным истцом также представлено положительные Экспертные заключения № ЭП-161219-2-КД и № ЭП-161219-1-КД от 17.12.2019 года, подготовленные Ассоциацией «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», из которого следует, что Отчеты соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-методическому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности (т.1 л.д. л.д. 144-157; 184-197).
Конкурсным управляющим ООО «МУСКАДУС» ФИО1 представлены письменные возражения относительно названных отчетов, в которых выражено несогласие с итоговой величиной рыночной стоимости земельных участков по мотиву ее занижения.
По инициативе суда оценщик ФИО4 была допрошена в качестве свидетеля, которая указала на соответствие объектов-аналогов по категории и виду разрешенного использования объектам оценки, пояснила необходимость применения корректировок на местоположение и отсутствие корректировок на площадь (том.2 л.д.86-94).
Не согласившись с заявленными требованиями, оценкой, выполненной оценщиком ООО «Независимое Агентство Консалтинга и Оценки» ФИО4, конкурсный управляющий ООО «МУСКАДЕС» ФИО1 представил в обоснование своей позиции отчеты об оценке спорных земельных участков № 1104-2020з и № 1103-2020з, выполненные ООО «Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» в 2020 году, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером № составляет – 4 199 000 рублей и с кадастровым номером № составляет 3 690 000 рублей (т.2 л.д. 104-254 и т.3л.д. 1-127).
В связи с возникшими сомнениями в правильности произведенных оценщиками ООО «Независимое Агентство Консалтинга и Оценки» и ООО «Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» оценок рыночной стоимости вышеназванных земельных участков административным истцом ООО «Новые технологии» и конкурсным управляющим ООО «МУСКАДЕС» ФИО1 заявлены ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
Определением Калининградского областного суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза и заключением эксперта ООО «Независимое агентство оценки» ФИО3 № 087-08-20 от 05 августа 2020 года установлено, что по состоянию на 01.01.2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет - 2 891 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет - 2 539 000 рублей.
В соответствии с ч. 8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Эксперт ФИО3, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, используя метод сравнения продаж, подобрал объекты - аналоги с близкими по возможности характеристиками, которые больше всего влияют на стоимость земельных участков, это их разрешенное использование и местоположение. Экспертом использованы аналоги - земельные участки, расположенные в Калининградской области, в г.Черняховске, г. Багратионовске и в Гурьевском районе, применены все необходимые корректировки в том числе, на передаваемые права, площадь и местоположение.
Заключение эксперта отвечает предъявляемым к нему законом требованиям и может быть положено в основу решения суда.
Возражений на экспертное заключение у участников процесса не поступило.
При вышеприведенных установленных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01.01.2012 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет - 2 891 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет - 2 539 000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость названных земельных участков по состоянию на 01.01.2012 год значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником земельных участков, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в комиссию – 26 декабря 2019 года.
Определением Калининградского областного суда от 06 июля 2020 года на административного истца ООО «Новые технологии» возложена обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, которая была выполнена экспертом ООО «независимое агентство оценки» ФИО3 (т.3 л.д. 227-230).
В этой связи подлежат взысканию расходы по судебной экспертизе с ООО «Новые технологии» в размере 15 000 рублей.
Руководствуясь статьями 95, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Восстановить ООО «Новые технологии» пропущенный процессуальный срок на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №.
Административное исковое заявление ООО «Новые технологии» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 489 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производства, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 год в размере 2 891 000 (два миллиона восемьсот девяносто одна тысяча) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9948.02+/- 34.88 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания объектов промышленного назначения, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 год в размере 2 539 000 (два миллиона пятьсот тридцать девять тысяч) рублей 00 копеек.
Датой подачи ООО «Новые технологии» заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере их рыночной стоимости является дата обращения Общества с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области – 26 декабря 2019 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с ООО «Новые технологии» расходы по судебной оценочной экспертизе в пользу ООО «Независимое агентство оценки» в размере 15 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда М.А. Быстрова
