КАЛИНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ
Дело № 3а-76/2021
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Струковой А.А.
при секретаре - Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Ковальковой Светланы Дмитриевны к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, нежилых зданий с кадастровыми номерами №,
У С Т А Н О В И Л:
Ковалькова С.Д. обратилась в суд 29 декабря 2020 года с указанным административным иском к Правительству Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», ссылаясь на то, что ей принадлежат следующие объекты:
- земельный участок с кадастровым номером № площадью 850 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, для размещения объектов предпринимательской деятельности, адрес: Калининградская область, Зеленоградский район, пос.Муромское, ул.Центральная;
- земельный участок с кадастровым номером № площадью 400 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, адрес: Калининградская область, г.Зеленоградск, пер.Лермонтова;
- нежилое здание магазинов с кадастровым номером № площадью 806,3 кв.м, адрес: Калининградская область, г.Зеленоградск, п.Сосновка, право собственности на которое зарегистрировано 30 октября 2020 года;
- нежилое здание магазина с кадастровым номером № площадью 138,9 кв.м, адрес: Калининградская область, г.Зеленоградск, ул.Светлая, д.19, право собственности на которое зарегистрировано 18 июня 2020 года.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 года перечисленных земельных участков в следующих размерах: с кадастровым номером № – 5 987 204,5 руб., с кадастровым номером № – 2 063 076 руб.
Кроме того, постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области…» по состоянию на 1 января 2016 года.
С учетом удельных показателей кадастровой стоимости объектов, утвержденных постановлением от 23 декабря 2016 года № 625, установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 23 октября 2020 года в размере 18 027 440,85 руб., кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 9 июня 2020 года в размере 3 105 558,15 руб.
Сведения об установленной кадастровой стоимости нежилых зданий внесены в Единый государственный кадастр недвижимости соответственно 23 октября и 9 июня 2020 года.
По утверждению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельных участков и нежилых зданий существенно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчетам об оценке от 17 декабря 2020 года № З-039-2020, от 18 декабря 2020 года №№ З-040-2020, Н-056-2020, Н-057-2020 оценщика Мелкозерова А.В., осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, составляет соответственно:
- земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года – 907 000 руб.;
земельного участка с кадастровым номером с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 года – 1 325 000 руб.;
- нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 23 октября 2020 года – 10 713 872 руб.;
- нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 9 июня 2020 года – 2 318 000 руб.
Такое значительное несоответствие между установленной кадастровой стоимостью объектов и их рыночной стоимостью, как указывает Ковалькова С.Д., свидетельствует о нарушении ее права на взимание арендной платы за земельные участки и исчисление налога на имущество в отношении нежилых зданий в экономически обоснованном размере.
Определением суда от 4 февраля 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Калининградской области.
Определением суда от 18 февраля 2021 года удовлетворено ходатайство ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об изменении его статуса: учреждение привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
Кроме того, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ».
В судебном заседании Ковалькова С.Д. и ее представитель – Лукичева Ю.В. административные исковые требования поддержали, изложив в их обоснование аналогичные доводы.
Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - Джанунц С.В. представил письменные возражения на административное исковое заявление, которые приобщены к материалам дела (т. 2 л.д. 42-48).
Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области, а также заинтересованного лица - администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания либо о приобщении к материалам дела доказательств не представили.
Администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ» направила возражения на административное исковое заявления, которые приобщены к материалам дела (т. 2 л.д. 55-62).
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения административного истца, представителей Ковальковой С.Д. и ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», показания допрошенного в качестве свидетеля оценщика Мелкозерова А.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит Ковальковой С.Д. на праве аренды с 18 сентября 2018 года на основании договора аренды земельного участка на основании договора № 70-КЗО/2018 от 12 марта 2018 года аренды земельного участка, заключенного на срок до 11 марта 2038 года, и соглашения о передаче прав и обязанностей по этому договору от 10 сентября 2018 года, при этом пунктом 3.1 договора аренды определен механизм исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 13-19).
Также Ковальковой С.Д. на праве аренды с 13 июня 2018 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером № на основании договора № 227-КЗО/2018 от 29 мая 2018 года аренды земельного участка, заключенного на срок до 29 мая 2021 года по итогам проведения аукциона, при этом пунктами 3.1, 3.2, 3.6 договора установлен годовой размер арендной платы в твердой денежной сумме, который не подлежит изменению в течение всего срока действия договора, за исключением пересмотра арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год размера арендной платы в связи с изменением в установленном порядке коэффициента – дефлятора (т. 1 л.д. 20-25).
Как утверждает Ковалькова С.Д., она имеет намерение выкупить земельный участок в порядке ст. 39.20 ЗК РФ в случае завершения строительства магазина и регистрации права собственности на него, в связи с чем установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости имеет юридически значимые последствия для административного истца.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 5 987 204,5 руб. земельного участка с кадастровым номером № - в размере 2 063 076 руб.
Сведения об установленной по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 28 и 29 января 2020 года соответственно (т. 1 л.д. 85, 117).
Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).
Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков не пропущен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
При заключении договора купли-продажи земельного участка выкупная цена земельного участка подлежит исчислению исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером № арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, а в отношении земельного участка с кадастровым номером № его цена в случае выкупа земельного участка при наличии основания, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, подлежит определению исходя из кадастровой стоимости, существенное несоответствие кадастровой стоимости земельных участков, которое не обусловлено индивидуальными характеристиками участков, их рыночной стоимости влечёт нарушение прав арендатора земельных участков.
Кроме того, из материалов дела следует, что Ковальковой С.Д. на праве собственности с 2020 года принадлежат нежилые здания магазинов с кадастровым номером № и с кадастровым номером №.
Указанные объекты поставлены на кадастровый учет после 1 января 2016 года, в связи с чем постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области…» по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость этих объектов непосредственно не была определена.
Кадастровая стоимость этих объектов установлена на дату их постановки на кадастровый учет, а именно: кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 23 октября 2020 года установлена в размере 18 027 440,85 руб., кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 9 июня 2020 года в размере 3 105 558,15 руб.
Сведения об установленной кадастровой стоимости нежилых зданий внесены в Единый государственный кадастр недвижимости соответственно 23 октября и 9 июня 2020 года (т. 1 л.д. 49-52, 188, 255).
Ковалькова С.Д., являясь собственником нежилых зданий, в силу статьей 400, 401 НК РФ признается плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база по которому в соответствии с пунктом 1 статьи 403 НК РФ определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
При этом согласно абзацу 5 пункта 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Таким образом, размер кадастровой стоимости принадлежащих Ковальковой С.Д. нежилых зданий имеет правовое значение для целей определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц за налоговый период 2020 год и последующие годы.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков) на территории Калининградской области, в том числе удельные показатели кадастровой стоимости, установлена постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории по соответствующим административным искам физических лиц законом не установлена.
В этой связи Ковалькова С.Д. до подачи настоящего административного искового заявления не обязана обращаться и не обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии у Ковальковой С.Д. права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости арендованных земельных участков и принадлежащих на праве собственности нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.
Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Возражения администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» и ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» по сути сводятся к тому, что нарушение федеральных стандартов оценки оценщиком в качестве объектов-аналогов отобраны объекты, не сопоставимые с оцениваемыми объектами по их местоположению, площади, периоду экспозиции, что, по мнению заинтересованных лиц, повлекло за собой значительное занижение рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Давая оценку этим доводам, суд учитывает следующее.
В обоснование требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 400 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, адрес: Калининградская область, г.Зеленоградск, пер.Лермонтова, административный истец представил отчет об оценке № З-029-2020 от 17 декабря 2020 года.
Из содержания отчета и показаний оценщика Мелкозерова А.В. следует, что оцениваемый земельный участок отнесен к сегменту рынка – земельные участки для индивидуального жилищного строительства в г.Зеленоградске Калининградской области, где ценообразующее значение имеют местоположение участков ближе к историческому центру города и незначительное удаление от береговой черты Балтийского моря, а также разрешенное использование участков.
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена сравнительным подходом, при этом в качестве объектов-аналогов оценщиком отобрано 3 земельных участка, каждый из которых находится в г.Зеленоградске, относится к землям населенных пунктов, предназначен для индивидуального жилищного строительства, принадлежит их правообладателям на праве собственности.
Таким образом, по своим характеристикам оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги сопоставимы.
Оценщиком проведена корректировка на торг в размере 9,3%, который соответствует среднему значению интервала данной корректировки согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018 под ред.Лейфера Л.А., а также корректировка на удаление от береговой черты Балтийского моря в отношении объекта-аналога № 1 (0,68), расположенного на ул.Герцена в г.Зеленоградске и сопоставимого по местоположению с культурным и историческим центром города в то время как оцениваемый участок и объекты-аналоги №№ 2, 3 расположены в районе ул.Окружная в г.Зеленоградске, то есть на его окраине.
Согласно принт скринам объявлений о продаже участков, принятых оценщиком в качестве объектов-аналогов, содержатся даты их предложений к продаже – декабрь 2018 года (объект-аналог № 1), февраль 2017 года (объект-аналог № 2), мая 2018 года (объект-аналог № 3).
Отказ от применения корректировки на дату продажи обоснован оценщиком отсутствием сведений об очевидном росте или падении цен на сопоставимые земельные участки в регионе объекта оценки.
Ссылки ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о типичных для рынка сроках экспозиции земельных участков из состава земель населенных пунктов от 3 до 7 месяцев, основаны на данных Ассоциации рынка развития недвижимости СтатРиэлт, которые являются мнением соответствующей Ассоциации, не носят нормативный характер и не отражают особенностей оборота земельных участков в курортной зоне Балтийского моря, имея общий характер о сроках экспозиции земель населенных пунктов в целом.
Применение корректировок, равно как и отказ от проведения определенных корректировок мотивированы оценщиком.
С учетом изложенного достаточных оснований для признания указанного отчета об оценке недопустимым доказательством не усматривается.
В обоснование требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 850 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, для размещения объектов предпринимательской деятельности, адрес: Калининградская область, Зеленоградский район, пос.Муромское, административный истец представил отчет об оценке № З-040-2020 от 18 декабря 2020 года.
Из содержания этого отчета и показаний оценщика Мелкозерова А.В. следует, что объект оценки отнесен к сегменту рынка – офисно-торговая застройка, отбор объектов-аналогов проведен оценщиком по таким ценообразующим факторам как местоположение (с учетом удаленности от г.Калининграда), площадь, дата публикации объявления, разрешенное использование объектов.
Рыночная стоимость земельного участка также определена сравнительным подходом, при этом оценщиком в качестве объектов-аналогов отобрано 4 земельных участка, из которых 1 участок находится в п.Сосновка Зеленоградского района, 2 участка – на ул.Белорусская и ул.Камская в г.Калининграде и 1 участок – в п.Большое Исаково Гурьевского района.
При этом все участки имеют сопоставимое разрешенное использование – под строительство магазина, для проектирования и строительства магазина промышленных товаров, складских помещений и автосервиса, под магазин и предпринимательство.
Все объекты-аналоги предложены к продаже в 2018 года, то есть в пределах одного года до даты оценки.
Доводы ГБУ Калининградской области Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по сроку экспозиции достоверно не подтверждены.
Оценщиком проведены корректировки на вид землепользования в отношении объекта-аналога № 1, принадлежащего правообладателю на праве аренды, а также на условия рынка в размере 15,7%0.
Размер такой корректировки на торг мотивирован оценщиком тем обстоятельством, что в период, предшествующий дате оценки, количество предложений продаж в Зеленоградском районе Калининградской области незначительное, что свидетельствует о неактивности рынка, в связи с чем размер корректировки определен как среднее значение интервала для неактивного рынка согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018 под ред.Лейфера Л.А., Крайникова Т.В.
Кроме того, оценщиком проведена корректировка на площадь в отношении объектов-аналогов №№ 2, 3, 4, площадь которых в 2 и более раза превышает площадь оцениваемого участка.
Размер корректировки определен оценщиком из таблицы «Земельные участки под офисно-торговую застройку и объекты рекреации (коммерческого назначения) в Справочнике оценщика недвижимости-2018 под ред.Лейфера Л.А., Крайникова Т.В.
Оценщиком применена корректировка на местоположение в отношении объектов – аналогов №№ 2, 3, 4, которые расположены в областном центре за пределами территории Зеленоградского городского округа.
Размер корректировки находится в пределах интервала в зависимости от расположения участков в областном центре, в ближайших окрестностях областного центра, райцентрах сельскохозяйственных районов и других населенных пунктах в соответствии с названным Справочником под ред.Лейфера Л.А., Крайникова Т.В.
При таких обстоятельствах оснований для признания недостоверными выводов оценщика о рыночной стоимости названного земельного участка, которые не опровергнуты ответчиками и заинтересованными лицами, не имеется.
Требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания магазинов с кадастровым номером № площадью 806,3 кв.м, 2020 года постройки, адрес: Калининградская область, г.Зеленоградск, п.Сосновка, обоснованы административным истцом отчетом об оценке № Н-056-2020 от 18 декабря 2020 года.
Как видно из данного отчета и показаний оценщика Мелкозерова А.В., рыночная стоимость этого объекта определена затратным, сравнительным и доходным подходами с согласованием их результатов.
При применении затратного подхода оценщик обладал технической документацией, в которой содержалась информация о технических и объемно-планировочных характеристиках объекта оценки, который был осмотрен оценщиком.
Расчеты произведен с учетом строительного объема и действующих индексов изменения цен на строительно-монтажные работы при физическом износе – 0%.
Рыночная стоимость, определенная затратным подходом, составила 9 903 514 руб.
При применении сравнительного подхода оценщиком отобрано 4 объекта-аналога, расположенные в г.Правдинке (1 объект), п.Добрино Гурьевского района (1 объект), п.Взморье Светловского городского округа (1 объект), в г.Калининграде (1 объект).
В качестве ценообразующих признаков оценщиком приняты местоположение, разрешенное использование нежилых зданий, их физическое состояние.
При этом оценщиком применена корректировка на условия рынка (15% в пределах среднего значения корректировки согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018 под ред.Лейфера Л.А., Крайникова Т.В.), на общее физическое состояние и отделку (в отношении объектов-аналогов корректировка в соответствии с названным Справочником с учетом соотношения цены нового здания и объекта в удовлетворительном состоянии), а также на площадь с учетом меньшей площади объектов-аналогов и на местоположение в отношении объектов в г.Правдинске и на ул.Лесопарковой в г.Калининграде с учетом расположения объекта оценки и объектов-аналогов по отношению к областному центру.
Корректировка на местоположение проведена по Справочнику оценщика недвижимости-2018 под ред.Лейфера Л.А., Крайникова Т.В. при том, что один объект-аналог расположен в областном центре, два объекта-аналога расположены в Зеленоградском и Гурьевском административных районах на одинаковом удалении от города Калининграда и один объект в г.Правдинске является райцентром сельскохозяйственного района согласно приведенной в Справочнике градации.
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составила 10 127 636 руб.
При применении доходного подхода оценщиком произведены расчет ставки арендной платы объекта оценки, с учетом которой произведен расчет потенциального валового дохода, в результате чего рыночная стоимость объекта оценки составила 11 800 117 руб.
Каких-либо замечаний по применению затратного и доходного подходов административные ответчики и заинтересованные лица не предоставили.
Доводы о некорректном выборе оценщиком объектов-аналогов при применении сравнительного подхода опровергнуты содержанием отчета об оценке.
В этой связи суд полагает названный отчет об оценке допустимым доказательством по делу.
Заявленная административным истцом величина рыночной стоимости нежилого здания магазина с кадастровым номером № площадью 138,9 кв.м, адрес: Калининградская область, г.Зеленоградск, ул.Светлая, д.19, подтверждена отчетом об оценке № Н-057-2020, согласно которому рыночная стоимость этого объекта также определена затратным, сравнительным и доходным подходами с согласованием их результатов.
Как и в отношении вышеописанного объекта оценки, при применении затратного подхода оценщик обладал технической документацией, в которой содержалась информация о технических и объемно-планировочных характеристиках объекта оценки, 2020 года постройки, который был осмотрен оценщиком.
Расчеты произведен с учетом строительного объема и действующих индексов изменения цен на строительно-монтажные работы при физическом износе – 0%.
Рыночная стоимость, определенная затратным подходом, составила 2 216 283 руб.
При применении сравнительного подхода оценщиком отобраны те же объекты-аналоги, информация в отношении которых применена оценщиком при оценке рыночной стоимости вышеуказанного нежилого здания.
Аналогичным образом оценщиком применены корректировки с обоснованием их размера.
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составила 2 253 716 руб.
При применении доходного подхода оценщиком произведен расчет потенциального валового дохода, в результате чего рыночная стоимость объекта оценки составила 2 428 370 руб.
Выводы оценщика о величине рыночной стоимости названного объекта не опровергнуты.
Вопреки доводам администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ», оценщик Мелкозеров А.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Так, Мелкозеров А.В. является оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.
На основании статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
Кроме того, в статье 15 настоящего Федерального закона также закреплено, что оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.
При этом Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусмотрено такое обязательное условие осуществления оценочной деятельности как государственная регистрация оценщика в качестве индивидуального предпринимателя.
Аналогичная правовая позиция высказана в письме Министерства экономического развития от 8 октября 2018 года № Д22и-1002.
Перечисленные в Федеральном законе № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года условия осуществления оценочной деятельности Мелкозеровым А.В. соблюдены.
Так, Мелкозеров А.В. является действительным членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент» (регистрационный номер 0014 в Едином государственном реестре саморегулируемых организаций), включен в реестр членов Ассоциации 21 марта 2018 года за регистрационным номером 947.
Право осуществления оценочной деятельности у Мелкозерова А.В. не приостановлено.
Мелкозеров А.В. имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 006015-1 от 16 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», срок действия – до 16 марта 2021 года.
Гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке (полис страхования № 015-073-004338/20, срок страхования – с 21 марта 2020 года по 20 марта 2021 года).
Таким образом, Мелкозеров А.В. вправе осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.
Оснований для признания представленных административным истцом отчетов об оценке недопустимым доказательством по мотиву несоответствия личности оценщика требованиям Закона об оценочной деятельности не имеется.
В ходе производства по административному делу, в частности, в определении от 18 января 2021 года о принятии административного искового заявления к производству, судебных извещениях от 19 января 2021 года и от 4 февраля 2021 года, судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованным лицам право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у них доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями (т. 1 л.д. 1, 263, т. 2 л.д. 52).
Однако Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ», ГБУ Калининградской области «ЦКОиМН» таким правом не воспользовались.
Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованными лицами и свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость перечисленных выше земельных участков и нежилых зданий существенно превышает их рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Ковальковой Светланы Дмитриевны к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, поданное в суд 29 декабря 2020 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 400 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, адрес: Калининградская область, г.Зеленоградск, пер.Лермонтова, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 1 325 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 850 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, для размещения объектов предпринимательской деятельности, адрес: Калининградская область, Зеленоградский район, пос.Муромское, ул.Центральная, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 907 000 руб.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 138,9 кв.м, адрес: Калининградская область, г.Зеленоградск, ул.Светлая, д.19, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 9 июня 2020 года – 2 318 000 руб.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 806,3 кв.м, адрес: Калининградская область, г.Зеленоградск, п.Сосновка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 23 октября 2020 года – 10 713 872 руб.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2021 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова
