КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 3а-44/2021
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Корнюшенкова Г.В.,
при секретаре Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Торговая компания Гринвест» об оспаривании кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Торговая компания Гринвест» (далее также – административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1664, 6 кв.м.
В обоснование иска административный истец указал, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 10 августа 2020 года составляет 73 076 522, 61 рубля. Вместе с тем, приведенная стоимость, определенная методом кадастровой оценки, не учитывает всех индивидуальных характеристик названного объекта, вследствие чего является завышенной, что подтверждается отчетом № 464К-2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным независимым оценщиком АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки». Согласно данному отчету, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на ту же дату (10 августа 2020 года) составляет 29 207 000 рублей.
Значительное превышение кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости нарушает права и законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество организаций, налоговая база по которому определяется от кадастровой стоимости объектов налогообложения. Кроме того, кадастровая стоимость имеет значение при продаже объекта, поэтому завышенная кадастровая стоимость препятствует административному истцу в полной мере распоряжаться спорным объектом.
Административным истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора. 30 октября 2020 года административный истец обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области. Решением Комиссии от 13 ноября 2020 года № 468 заявление административного истца было отклонено.
Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец просит суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1664, 6 кв.м, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 10 августа 2020 года в размере 29 207 000 рублей.
Определением Калининградского областного суда от 12 января 2021 года к участию в административном деле в качестве административного ответчика привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области.
От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области на административное исковое заявление ООО «Торговая компания Гринвест» поступил письменный отзыв, в котором указывается, что данный административный ответчик не возражает против заявленных административным истцом требований (л.д. 166-169).
В судебном заседании представитель административного истца - Рубашкин В.В. заявленные административным истцом требования поддержал в полном объеме.
Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области поступило письменное ходатайство о рассмотрении административного дела без участия их представителя.
С учетом мнения представителя административного истца и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и никем не оспаривается, что ООО «Торговая компания Гринвест» на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1664,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 10 августа 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27 ноября 2020 года № КУВИ-002/2020-43418378 (л.д. 11-13).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Принадлежащий административному истцу объект недвижимости с кадастровым номером № включен в перечень (пункт 3025) объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год, определенный приказом Министерства экономического развития, промышленности и торговли от 16 декабря 2020 года № 177 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год».
В связи с изложенным, административный истец, являясь собственником вышеуказанного объекта недвижимости, в соответствии со статьями 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации признается плательщиком налога на имущество организаций в отношении данного объекта недвижимости, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества.
Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца вследствие увеличения налоговой базы по налогу на имущество организаций.
Кроме того, кадастровая стоимость является экономической характеристикой, учитываемой при возможной продаже собственником принадлежащего ему объекта недвижимости.
С учетом изложенного, ООО «Торговая компания Гринвест» признается судом лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2020 года (дата определения кадастровой стоимости) установлена на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 11 августа 2020 года № КУВД-001/2020-6757517, сформированного филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, путем умножения площади помещения на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенного постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Калининградской области», что подтверждается ответом на запрос суда филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области от 14 декабря 2020 года исх. № 18452-05/01-17 (л.д. 137) и письменными пояснениями Управления Росреестра по Калининградской области от 31 декабря 2020 года исх. № 1154 (л.д. 141-142).
Указанная кадастровая стоимость установлена в размере 73 076 522 рублей 61 копейки и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 11 августа 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 ноября 2020 года № КУВИ-002/2020-43417419 (л.д. 10).
Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Следовательно, при разрешении данного административного дела на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2020 года, а на административных ответчиках - обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости данного объекта недвижимости, представленных административным истцом.
В обоснование административного иска административным истцом представлен суду отчет об оценке от 23 октября 2020 года № 464К-2020, выполненный АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки», в соответствии с которым (л.д. 15-123) рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2020 года составляет 29 207 000 рублей.
Судом установлено, что оценка рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости произведена оценщиком ФИО1., который отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности (обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности: «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков).
Отчет об оценке содержит сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор (АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки»).
Рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода оценщиком обоснован.
В рамках сравнительного подхода оценщиком подобраны три объекта-аналога. Использованные оценщиком источники информации об объектах-аналогах приведены в отчете об оценке. Оценщиком применены корректировки на условия продажи (торг), на местоположение, на состояние здания, на состояние отделки, на этаж.
В рамках доходного подхода, с учетом расчетной величины доходов от сдачи в аренду оцениваемого объекта с использованием четырех объектов-аналогов, рассчитаны валовой доход и величина чистого операционного дохода от объекта оценки, определена ставка капитализации, на основании которой рассчитан доходный ориентир рыночной стоимости объекта. Проведены корректировки на условия сделки (торг), на местоположение, на расположение относительно красной линии, на площадь, на этаж, состав арендной платы.
Применение или отказ от применения соответствующих корректировок оценщиком в отчете обоснованы. Расчет величины примененных корректировок содержится в приведенных в отчете таблицах.
Оценщиком проведено согласование полученных в результате использования различных подходов результатов.
Суд принимает во внимание, что при применении оценщиком различных подходов к оценке объекта, им получены сопоставимые результаты: в рамках сравнительного подхода - 27 293 521,43 рубля, в рамках доходного подхода - 32 429 652,56 рубля.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке от 23 октября 2020 года № 464К-2020 содержит необходимые сведения доказательственного значения о рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2020 года.
Административный истец в досудебном порядке 30 октября 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее также - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости. Решением Комиссии от 13 ноября 2020 года № 468 (л.д. 6-8) заявление ООО «Торговая компания Гринвест» было отклонено.
В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение Комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований административного истца.
Вместе с тем, судом по настоящему административному делу проверялись выводы Комиссии, содержащиеся в ее решении от 13 ноября 2020 года № 468.
Довод о том, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 60 процентов, в силу закона не может служить основанием для отказа судом в удовлетворении заявленных административным истцом требований.
Выводы Комиссии о несоответствии оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, как следует из содержания решения Комиссии, основаны на том, что оценщиком использованы данные справочника Лейфера Л.А. для неактивного рынка.
Вместе с тем каких-либо доказательств того, что оцениваемый объект недвижимости не соответствует определению неактивного рынка, недостоверности сделанных оценщиком выводов об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, Комиссией в ее решении не приведено.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что оснований для признания представленного административным истцом отчета об оценке недостоверным доказательством, а указанной в отчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2020 года - недостоверной, не имеется.
Представленные административным истцом доказательства свидетельствуют о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2020 года отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этого же объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.
Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в отчете об оценке, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что объект недвижимости с кадастровым номером № на дату определения кадастровой стоимости имел другую рыночную стоимость.
Судом административным ответчикам в письменной форме разъяснено право представить письменные возражения и объяснения относительно административного искового заявления ООО «Торговая компания Гринвест», заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы и представить доказательства в подтверждение своих возражений против административного иска. Они также предупреждены судом о том, что в случае отсутствия позиции по делу, судом будет принято решение на основании документов, имеющихся в деле (л.д. 129, 165).
Будучи заблаговременно извещенными о месте и времени судебного разбирательства, Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области возражений на административное исковое заявление ООО «Торговая компания Гринвест» и доказательств в обоснование своей позиции не представили.
Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области против удовлетворения заявленных административным истцом требований не возражает.
При вышеприведенных обстоятельствах, поскольку доказательств, опровергающих заявленную административным истцом рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере иными лицами, участвующими в деле, не представлено, суд считает доказанным, что по состоянию на 10 августа 2020 года рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1664,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 29 207 000 (Двадцать девять миллионов двести семь тысяч) рублей 00 копеек, в связи с чем административное исковое заявление ООО «Торговая компания Гринвест» подлежит удовлетворению.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
В данном деле, датой подачи ООО «Торговая компания Гринвест» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является дата обращения обращения ООО «Торговая компания Гринвест» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 30 октября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ООО «Торговая компания Гринвест» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1664,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на дату 10 августа 2020 года в размере его рыночной стоимости - 29 207 000 (Двадцать девять миллионов двести семь тысяч) рублей 00 копеек.
Датой подачи ООО «Торговая компания Гринвест» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ООО «Торговая компания Гринвест» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 30 октября 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 26 февраля 2021 года.
Судья Калининградского
областного суда Г.В. Корнюшенков
