КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 3а-125/2020
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шубина Д.В.,
при секретаре Лемех М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Беловой Галины Федоровны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Белова Г.Ф. 19 мая 2020 года обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка КН №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 100000 кв.м. Постановлением Правительства Калининградской области №788 от 22 ноября 2019 года по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в размере 12108000 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки его рыночной стоимости. Согласно Отчёту ООО «НЦ «Балтэкспертиза» №Н-0377-2020 от 1 апреля 2020 года, рыночная стоимость земельного участка КН № по состоянию на 1 января 2019 года составила 887000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости ведёт к нарушению ее прав как собственника при уплате земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером КН № в размере его рыночной стоимости 887000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Административный истец Белова Г.Ф., будучи надлежаще извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Представитель Беловой Г.Ф. Лавриненко С.В. заявленные требования поддержал по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам, выразил согласие с результатом повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Декорум» Швецовым М.А., указал на то, что в настоящее время готовятся изменения в действующий Генеральный план МО «Зеленоградский городской округ», которыми земельный участок КН № будет отнесен к функциональной зоне сельскохозяйственного производства.
Представитель административного ответчика Правительства Калининградской области Грибанов А.В. административные исковые требования не признал, подверг критике заключение повторной судебной оценочной экспертизы. Так, в тексте заключения подписка эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения датирована иным числом, отличным от датировки документа; в качестве объектов-аналогов подобраны земельные участки сельскохозяйственного назначения, между тем как земельный участок КН № действующим Генеральным планом отнесен к функциональным зонам жилой и общественно-деловой застройки; объекты аналоги существенно отличаются площадью от оцениваемого.
Представитель ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Джанунц С.В. не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка КН № в размере рыночной стоимости, определенной экспертом ООО «Декорум» Швецовым М.А.
В судебное заседание не явились представители административных ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, администрации МО «Зеленоградский городской округ», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что земельный участок КН №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 100000 кв.м. находится в собственности Беловой Г.Ф. договора купли-продажи от 14 июля 2015 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27 июля 2015 года.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании Постановления Правительства Калининградской области от 22.11.2019 №788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области" утвержден результат государственной кадастровой оценки в отношении земельного участка КН № по состоянию на 1 января 2019 рублей, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка на эту дату составляет 12108000 рублей.
Административный истец, являясь собственником вышеуказанного земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации признается плательщиком земельного налога в отношении данного земельного участка. При этом в силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Беловой Г.Ф. представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка КН № №Н-0377-2020, изготовленный ООО «НЦ «Балтэкспертиза» 1 апреля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость этого земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составила 887000 рублей. Оценка произведена методом сравнения продаж, при этом в качестве объектов-аналогов оценщиком подобраны земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в Зеленоградском районе Калининградской области.
По настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Профессиональная Компания Оценки Собственности «Русбизнесоценка», эксперту Румянцеву М.А. Согласно заключению судебной экспертизы №13/08-1-2020 от 13 августа 2020 года, рыночная стоимость земельного участка КН № по состоянию на 1 января 2019 года составила 10400000 рублей. Исследование проведено в рамках сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Применены корректировки на вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, площадь.
С учетом позиций участвующих в деле лиц по делу назначена и проведена повторная судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО «Декорум» Шевцова М.А. от 22 октября 2020 года №277-09/20, рыночная стоимость земельного участка КН № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3430000 рублей. Как видно из заключения эксперта, исследование проведено путем сравнения продаж. В качестве аналогов отобраны 5 объектов – земельных участков, расположенных в Зеленоградском районе Калининградской области, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – сельскохозяйственное использование и для ведения ЛПХ.
Относительно критики данного экспертного заключения со стороны Правительства Калининградской области суд приходит к следующему.
Предметом исследования являлась рыночная стоимость земельного участка, что соответствует вопросу, поставленному на разрешение эксперта. Именование стоимости как объекта исследования на результат экспертизы повлиять не могло. Не возникает сомнения относительно предупреждения эксперта об уголовной ответственности до начала исследования, поскольку он должен был ознакомиться с определением о назначении судебной экспертизы, в котором такое предупреждение содержится в резолютивной части. Критерии выбора метода исследования и подбора объектов-аналогов изложены на стр. 32-33 отчета.
Отнесение исследуемого земельного участка к жилой и общественно-деловой функциональным зонам Генеральным планом муниципального образования «Зеленоградский городской округ», утвержденного решением окружного Совета депутатов МО «Зеленоградский городской округ» от 24 июня 2019 года №320 не влечет утратившими силу Правила землепользования и застройки МО «Ковровское сельское поселение», утв. поселковым Советом депутатов МО «Ковровское сельское поселение» от 24 декабря 2012 года №46. Согласно п. 13 ФСО №7 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611), наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Указанными выше Правилами землепользования и застройки земельный участок КН № относится к территориальной зоне, предназначенной для сельскохозяйственного использования, что исключает использование спорного участка для многоквартирного жилого строительства и общественно-деловых целей.
При таких обстоятельствах подбор объектов-аналогов – земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов и имеющих виды разрешенного использования – сельскохозяйственное использование и для ведения ЛПХ, следует считать корректным.
Изучив описанные выше отчет, заключения судебной экспертизы, суд полагает необходимым в основу решения положить заключение эксперта от 22 октября 2020 года №277-09/20, как наиболее отвечающее принципу объективности. При оценке земельного участка КН № методом сравнения продаж как оценщиком Сергиенко Г.А., так и экспертом Румянцевым М.А. при составлении отчета и проведении судебной экспертизы, соответственно, были подобраны аналоги, столь существенно отличающиеся по своим характеристикам от исследуемого земельного участка (в одном случае – земли иной категории, в другом – ЗУ под индивидуальную жилую застройку), что даже с учетом применения корректировок они не смогли обеспечить приемлемый результат.
Ввиду изложенного следует признать доказанным, что по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3430000 рублей.
Несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, являющейся в настоящее время архивной, его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца, которые могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка, равной рыночной.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Беловой Галины Федоровны удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка КН №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 100000 кв.м., на дату 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 3430000 (три миллиона четыреста тридцать тысяч) рублей.
Датой подачи Беловой Галиной Федоровной заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ее в Калининградский областной суд с настоящим административным иском – 19 мая 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 14 декабря 2020 года.
Судья Д.В. Шубин
