РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
р.п. Ермишь 25 апреля 2017 года
Кадомский районный суд Рязанской области в составе:
председательствующего судьи Коробковой О.Н.,
с участием представителя истца – адвоката Адвокатского кабинета Адвокатской палаты Рязанской области ФИО3, действующего на основании удостоверения № и ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя истца ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика – Администрации муниципального образования - Ермишинский муниципальный район ФИО5, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
при секретаре Куниной М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда р.п. Ермишь Рязанской области дело по исковому заявлению ФИО6 к Администрации муниципального образования – Ермишинский муниципальный район Рязанской области о взыскании компенсации за капитальный ремонт арендованного имущества и неосновательно полученных арендных платежей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО6 обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования – Ермишинский муниципальный район Рязанской области о взыскании компенсации за капитальный ремонт арендованного имущества и неосновательно полученных арендных платежей и просил суд взыскать с ответчика в его пользу компенсацию на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме <данные изъяты> и денежные средства в размере <данные изъяты> в счет неосновательно полученных с истца арендных платежей за период ДД.ММ.ГГГГ.
Впоследствии истец изменил исковые требования и просил суд взыскать с ответчика в его пользу компенсацию на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме <данные изъяты> и упущенную выгоду в виде неполучения дохода от сдачи находящегося в аренде у истца нежилого помещения в субаренду за период ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами муниципального образования - Ермишинский муниципальный район Рязанской области был заключен договор аренды № недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования – Ермишинский муниципальный район, а именно: обособленного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.<адрес>, <адрес>, <адрес>. Общая полезная площадь объекта, сдаваемого в аренду, составляет <данные изъяты>, в том числе основная <данные изъяты>
В соответствии с п. 1.2 договора объект подлежал передаче в состоянии, пригодном для использования в соответствии с установленным в п. 1.1 договора назначением: должен иметь отремонтированные потолочные перекрытия, полы, стены, окна и двери, а также быть оборудованным электропроводкой и канализацией. В случае неудовлетворительного состояния объекта, подлежащего передаче арендатору, последний вправе принять объект и произвести ремонт. Произведенные арендатором затраты включаются в счет арендной платы.
В связи с неудовлетворительным состоянием имущества, передаваемого в аренду по вышеуказанному договору, и, соответственно, невозможностью использования данного помещения, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к арендодателю с проектом разногласий к договору № от ДД.ММ.ГГГГ и попросил арендодателя изложить п. 1.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции: «1.2 Объект подлежит передаче в состоянии, пригодном для использования в соответствии с установленным в п. 1.1 договора назначением: должен иметь отремонтированные потолочные перекрытия, полы, стены, окна, двери, а также быть оборудованным электропроводкой и канализацией. В случае неудовлетворительного состояния объекта, подлежащего передаче арендатору, последний вправе принять объект и произвести его ремонт в соответствии с подписанной сторонами сметой расходов и планом работ. Произведенные арендатором затраты включаются в счет арендной платы путем предоставления арендодателю под расписку о принятии платежных и иных финансовых документов, подтверждающих расходы. Передача объекта оформляется актом приема-передачи с указанием его фактического состояния. При неудовлетворительном состоянии объекта, принятом арендатором, незамедлительно, в течение 3 дней, составляется план работ и смета расходов на ремонт. Акт приема-передачи, план работ и смета расходов по ремонту объекта составляются в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, подписываются арендодателем и арендатором и являются неотъемлемой частью настоящего договора. Неотъемлемой частью настоящего договора являются также платежные и иные финансовые документы, подтверждающие фактические затраты по ремонту объекта, на основании которых производится зачет расходов арендатора в счет арендной платы».
На основании проекта разногласий п. 1.2 договора изложен в данной редакции.
Объект истцу был передан в состоянии, требующем ремонта, который им был произведен. На основании локальной сметы № им за свой счет был произведен капитальный ремонт сантехнического узла арендуемого помещения площадью <данные изъяты><данные изъяты>
На основании его заявления от ДД.ММ.ГГГГ о зачете в счет арендных платежей расходов на ремонт арендодателем было издано распоряжение №-Р от ДД.ММ.ГГГГ о зачете в счет арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ произведенных ФИО6 расходов в сумме <данные изъяты> за выполненные работы по капитальному ремонту сантехнического узла арендуемого нежилого помещения.
Арендодателем не были учтены расходы на капитальный ремонт в сумме <данные изъяты>. На ремонт были приобретены и установлены отделочные панели и скобы для их крепления в сумме <данные изъяты>, что подтверждается платежными документами.
Таким образом, истец был вынужден произвести расходы, которые связаны с приведением арендованной недвижимости в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и которые подлежат компенсации за счет арендодателя.
Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Однако сданное ему в аренду помещение нуждалось в капитальном ремонте, а потому во исполнение п. 1.2 Договора он произвел ремонт, затраты на которой должны быть включены арендодателем в счет арендной платы.
Кроме того, в период с ДД.ММ.ГГГГ, в течение ДД.ММ.ГГГГ месяца, в связи с протеканием крыши он не мог использовать по назначению арендованное помещение площадью <данные изъяты><данные изъяты>, в результате чего понес убытки в виде упущенной выгоды.
Им неоднократно был информирован арендодатель по фактам залития водой нежилого помещения в связи с протеканием крыши, что подтверждается заявлениями в адрес ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, заявлением с просьбой составить акт залития от ДД.ММ.ГГГГ с отметками о получении указанных заявлений ответчиком. Однако ответчик игнорировал его обращения.
В соответствии с п. 8.1 договора арендатор имеет право сдавать арендуемый объект в субаренду.
Истец предпринимал меры к сдаче в субаренду помещения площадью <данные изъяты> путем заключения договоров с субарендаторами на срок ДД.ММ.ГГГГ года. Однако при осмотре помещений, планируемых к сдаче в субаренду, субарендаторы, видя, что крыша протекает, и в таком состоянии помещение не может быть ими использовано, отказывались от заключения договоров.
Таким образом, истцом не получен доход в виде арендной платы с субаредаторов в период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, исходя из следующего расчета:
- размер арендной платы в месяц <данные изъяты>
- количество месяцев, в которые объект должен быть сдан в субаренду ДД.ММ.ГГГГ месяц,
<данные изъяты>
Учитывая, что истец являлся арендатором помещения в соответствии с договором, имел реальную и конкретную возможность сдать помещение в субаренду и получить прибыль, то действиями ответчика нарушены его права, выразившиеся в отказе ответчика устранить течь в крыше принадлежащего ему объекта, что препятствовало использованию нежилого помещения по назначению.
Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о дне и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не уведомил.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие истца.
Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что при заключении договора аренды арендодатель неверно указал, что объект находится в надлежащем состоянии. Договор был подписан позже указанной в нем даты. Арендодатель скрыл, что крыша протекала. Поскольку объект передавался в летнее время, выявить этот недостаток было невозможно. Отделка помещений пластиковыми панелями носила вынужденный характер, так как стены не соответствовали эстетическим параметрам. Арендодатель отказался оплатить эти расходы. Помещение по площади значительное. Арендатор вправе сдавать его в субаренду. Чтобы покрыть расходы на ремонт, истец хотел передать помещение в субаренду, однако из-за протечки крыши люди отказывались брать помещение в субаренду. Его невозможно было использовать. Ремонт на сумму <данные изъяты> является капитальным. Расходы на ремонт подтверждаются товарными чеками. Стоимость панелей, закрепленных на стенах, соответствует стоимости приобретенных согласно товарным чекам панелей. Истец не обращался в администрацию за разрешением на сдачу помещения в субаренду, так как не нашел желающих. Размер упущенной выгоды определен путем раздела пополам суммы арендной платы, так как в субаренду решено было передать половину помещения <данные изъяты>. Истец принял решение сдавать помещение в субаренду, когда понял, что его расходы превосходят ту сумму, которая была определена арендодателем. С ДД.ММ.ГГГГ помещение не сдавалось в субаренду.
Представитель истца ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме и пояснила, что, взяв в аренду помещение, они разбили его на части. Пока ремонтировали маленькое помещение под массажный кабинет, в большом помещении, где должен был быть швейный цех, начало капать. Это было в ДД.ММ.ГГГГ. В массажном кабинете ничего не текло. В ДД.ММ.ГГГГ были обильные снегопады, на крыше лежало много снега. В ДД.ММ.ГГГГ они решили сделать швейный цех, дали объявление, что требуются швеи для работы, но никто не откликнулся. Она стала писать письма в администрацию о том, что крыша течет. Никто не реагировал на них. Она спрашивала главу администрации, можно ли сдать помещение в субаренду, на что ей был дан ответ, что субаренда возможна только по назначению помещения, то есть под бытовые услуги. Потом приходили люди, спрашивали про швейную мастерскую. Приезжала женщина из г. Рязани, хотела открыть цех по пошиву школьной формы. Видя, что в помещении капает и сыро, люди отказывались брать в субаренду. Поэтому брать письменное разрешение в администрации не было смысла. Крыша была отремонтирована в ДД.ММ.ГГГГ срок договора заканчивался в ДД.ММ.ГГГГ, уже не было смысла сдавать помещение в субаренду. Перерасчет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ сделали только за три месяца. Этот период совпал с тем, что им отрезали водоснабжение, и семь месяцев они не пользовались водой. Она написала заявление с просьбой компенсировать затраты, на что ей ответили, что за семь месяцев не могут компенсировать, только за три. Она согласилась. За три месяца была компенсация за воду, а не за крышу. Она просила изменить договор аренды, уменьшить площадь арендуемого помещения, но ей пояснили, что это невозможно, по документам помещение составляет единое целое. Она осматривала помещение перед заключением договора аренды. От предыдущего арендатора остался только хороший пол. Все панели, которые там были, отодрали, так как их также не засчитали в счет арендной платы. Там не было ни одной розетки. От витрин, которые оторвали, на стенах остались дыры. Договор аренды был составлен с учетом разногласий по пункту п. 1.2.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 исковые требования ФИО6 не признала и пояснила, что все обстоятельства уже установлены решением Московского районного суда г. Рязани от ДД.ММ.ГГГГ. Состояние передаваемого помещения установлено в акте приема-передачи. Дата передачи помещения также установлена. Средства, затраченные на ремонт, были учтены администрацией. Истцом произведен не капитальный, а текущий ремонт помещения. Истец не обращался в администрацию с заявлением об утверждении сметы на ремонт и о проведении ремонта администрацию заранее не уведомлял. За согласием на сдачу помещения в субаренду истец не обращался. О факте протечки крыши истец заявлял в судебном заседании Московского районного суда г. Рязани. Суд с его доводами не согласился и присудил к взысканию арендную плату за весь период аренды, за исключением тех периодов, в которые администрация освободила истца от арендной платы.
Также представитель ответчика ФИО5 просила применить к исковым требованиям ФИО6 срок исковой давности.
Выслушав объяснения представителей истца ФИО3, ФИО4, представителя ответчика ФИО5, допросив свидетелей, а также исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ч. 1).
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 2).
В силу ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
В силу ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
В силу ч. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ч. 4 ст. 393 Гражданского кодекса РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела:
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами муниципального образования - Ермишинский муниципальный район Рязанской области (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендатором) был заключен договор аренды № недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования - Ермишинский муниципальный район, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование обособленное нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>, в том числе основной площадью <данные изъяты> вспомогательной площадью 0 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, р.<адрес>, <адрес>, <адрес>, для осуществления деятельности по оказанию бытовых услуг населению, на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-15).
Пунктом 1.2 указанного договора аренды установлено, что объект подлежит передаче в состоянии, пригодном для использования в соответствии с установленным п. 1.1 договора назначением: должен иметь отремонтированные потолочные перекрытия, полы, стены, окна и двери, а также быть оборудованным электропроводкой и канализацией. В случае неудовлетворительного состояния объекта, подлежащего передаче арендатору, последний вправе принять объект и произвести ремонт в соответствии с подписанной сторонами сметой расходов и планом работ. Произведенные арендатором затраты включаются в счет арендной платы путем предоставления арендодателю под расписку о принятии платежных и иных финансовых документов, подтверждающих расходы. Передача объекта осуществляется актом приема-передачи (с указанием фактического состояния передаваемого объекта), который составляется и подписывается арендатором в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон).
Согласно п. 2.3.8 договора аренды арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт арендуемого объекта с предварительным письменным уведомлением арендодателя.
Согласно п. 8.1 договора аренды арендатор вправе передавать часть арендуемого объекта в субаренду, а также вносить изменения в уже существующие договоры субаренды в части уменьшения или увеличения площади переданной в субаренду части объекта только с письменного разрешения арендодателя.
Согласно расчету арендной платы за обособленное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, р.<адрес>, <адрес>, базовая ставка аренды одного квадратного метра в год составляет <данные изъяты> Арендная плата в расчете на год без учета НДС <данные изъяты>., в расчете на месяц без учета НДС - <данные изъяты> (л.д. 16).
Согласно акту приема-передачи в аренду обособленного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами муниципального образования - Ермишинский муниципальный район <адрес> передал, а индивидуальный предприниматель ФИО6 принял во временное владение и пользование обособленное нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> в том числе основной площадью <данные изъяты>, вспомогательной площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, р.<адрес>, <адрес><адрес>. Передаваемое имущество находится в удовлетворительном состоянии, требует регулярного обслуживания, текущего ремонта и поддержания его в нормальном физическом состоянии (л.д. 17).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральнымзаконом.
Судом на истца ФИО6 было возложено бремя доказывания факта передачи ему арендованного помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, требующем капитального ремонта; факта проведения истцом капитального ремонта арендуемого помещения в соответствии с подписанной сторонами сметой расходов и планом работ (п. 1.2 договора аренды); суммы расходов истца на капитальный ремонт арендуемого помещения; факта невозможности использования части арендуемого помещения из-за протекания крыши в период с ДД.ММ.ГГГГ; наличия у истца права на сдачу арендуемого помещения в субаренду; нарушения ответчиком права истца на сдачу арендуемого имущества в субаренду; размера неполученных истцом доходов от сдачи арендуемого помещения в субаренду.
Как следует из объяснений представителей истца ФИО3 и ФИО4 и не оспаривается представителем ответчика ФИО5, истец ФИО6 произвел ремонт в виде отделки стен и потолка панелями ПВХ части арендуемого помещения. Факт ремонта также подтверждается показаниями свидетеля ФИО1 пояснившего, что он производил отделку стен и потолков пластмассовыми панелями в салоне красоты ФИО6
Однако истец не представил доказательств того, что вышеуказанный ремонт являлся капитальным и был произведен согласно условиям п. 1.2 договора аренды – в соответствии с подписанной сторонами сметой расходов и планом работ. Из объяснений представителя ответчика ФИО5 следует, что смета на проведение данного ремонта не составлялась. Доказательств того, что арендодатель был уведомлен о проведении указанного ремонта, истец также не представил.
Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Согласно 3.4 раздела 3 постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в приложении 3.
Оценивая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что произведенные истцом работы по отделке стен и потолка панелями ПВХ являются текущим ремонтом помещения.
Поскольку, как следует из ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ и п. 2.3.8 договора аренды, проведение текущего ремонта является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, затраты истца на проведение текущего ремонта стен и потолка арендуемого помещения возмещению не подлежат.
Кроме того, подписав акт приема-передачи в аренду нежилого помещения, арендатор ФИО6 согласился с тем, что переданное ему помещение находится в удовлетворительном состоянии и требует текущего ремонта.
Представитель истца ФИО4 пояснила, что помещение было осмотрено истцом до заключения договора аренды. Таким образом, ФИО6 было заранее известно о недостатках арендуемого помещения, а именно, о том, что стены и потолок нуждаются в текущем ремонте. Соответственно, на основании ч. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за указанные недостатки сданного в аренду помещения.
Судом установлено, что арендодателем зачтены расходы истца на капитальный ремонт помещения в счет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, на капитальный ремонт водоснабжения арендуемого помещения – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты><данные изъяты> а также расходы на капитальный ремонт сантехнического узла арендуемого помещения в сумме <данные изъяты>
Указанные обстоятельства подтверждаются заявлениями ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, распоряжениями администрации муниципального образования – Ермишинский муниципальный район №-р от ДД.ММ.ГГГГ, №-р от ДД.ММ.ГГГГ, №-р от ДД.ММ.ГГГГ, №-р от ДД.ММ.ГГГГ, расчетом основного долга (л.д. 92-97, 102, 120).
Решением Московского районного суда г. Рязани от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования – Ермишинский муниципальный район о взыскании с ФИО6 задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом вышеуказанных периодов, в которые истец был освобожден от арендной платы (л.д. 186-190).
При рассмотрении вышеуказанного дела о взыскании арендной платы судом также были исследованы доводы ФИО6 о том, что арендодатель не полностью засчитал в счет арендной платы его расходы на ремонт помещения, а именно: не засчитал <данные изъяты> в связи с чем размер арендной платы должен быть уменьшен, однако оснований для уменьшения размера арендной платы на указанную сумму суд не установил.
Таким образом, суд не усматривает нарушения прав истца ФИО6 со стороны ответчика, в связи с чем приходит к выводу, что исковые требования о взыскании с администрации муниципального образования – Ермишинский муниципальный район компенсации на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме <данные изъяты><данные изъяты> удовлетворению не подлежат.
Исковая давность по заявлению представителя ответчика ФИО5 к требованиям о взыскании компенсации на производство капитального ремонта применению не подлежит, поскольку, как следует из искового заявления, о нарушении данного права истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ, когда распоряжением №-р от ДД.ММ.ГГГГ по его заявлению от ДД.ММ.ГГГГ были зачтены в счет арендной платы только расходы по капитальному ремонту сантехнического узла в сумме <данные изъяты>, а расходы на ремонт в сумме <данные изъяты> не были зачтены (л.д. 102, 146). Исковое заявление о взыскании вышеуказанной компенсации подано истцом в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах срока исковой давности.
Рассмотрев исковые требования о взыскании упущенной выгоды в виде неполучения дохода от сдачи находящегося в аренде у истца нежилого помещения в субаренду, суд приходит к следующему.
Представитель ответчика ФИО5 заявила о применении срока исковой давности к вышеуказанным требованиям.
В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только позаявлениюстороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, являетсяоснованиемк вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Истец ФИО6 просит взыскать с ответчика упущенную выгоду в виде неполучения дохода от сдачи находящегося в аренде у истца нежилого помещения в субаренду за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>
Как следует из объяснений представителя истца ФИО4, невозможность сдачи части арендуемого помещения в субаренду в указанный период была обусловлена протечкой крыши. В ДД.ММ.ГГГГ крыша была отремонтирована, однако, поскольку оставался небольшой срок аренды, истец ДД.ММ.ГГГГ не стал предпринимать меры к сдаче части помещения в субаренду.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истец узнал о нарушении своего права не позднее ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, срок исковой давности истек в ДД.ММ.ГГГГ года.
Доказательств того, что истцу стало известно о нарушении его прав позднее ДД.ММ.ГГГГ либо что он раньше принимал меры по взысканию упущенной выгоды с ответчика, ни истец, ни его представители суду не представили.
Доводы представителя истца ФИО3 о том, что срок исковой давности следует исчислять ДД.ММ.ГГГГ, так как истец узнал о нарушении своего права после вынесения решения Московским районным судом г. Рязани, которым ему не были засчитаны в счет арендной платы расходы на проведение ремонта и не была учтена невозможность заключения договора субаренды, суд считает необоснованными. Истец имел право предъявить встречный иск к администрации муниципального образования – Ермишинский муниципальный район при рассмотрении в ДД.ММ.ГГГГ Московским районным судом г. Рязани дела по иску администрации о взыскании с него задолженности по арендной плате, однако таким правом не воспользовался.
Исковые требования о взыскании упущенной выгоды заявлены истцом только ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока исковой давности.
Следовательно, заявление представителя ответчика ФИО5 о применении к требованиям истца о взыскании упущенной выгоды срока исковой давности подлежит удовлетворению.
В связи с истечением срока давности требования о взыскании с ответчика упущенной выгоды в виде неполучения дохода от сдачи находящегося в аренде у истца нежилого помещения в субаренду за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> удовлетворению не подлежат.
Кроме того, суд считает необходимым отметить, что истец не представил доказательств нарушения ответчиком его права на сдачу части арендуемого помещения в субаренду в связи с не устранением протечки крыши.
Так, не представлено доказательств того, что крыша протекала в период с ДД.ММ.ГГГГ. Истец обращался в администрацию с заявлениями о протечке крыши ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20, 21, 98-99). На основании данных заявлений ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение к договору аренды № недвижимого имущества, согласно которому истец был освобожден от арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с не использованием арендуемого помещения по независимым от арендатора причинам (л.д. 101). Подписав указанное соглашение, истец согласился с тем, что период не использования помещения составил три месяца. Доказательств обращения в администрацию с заявлениями о протечке крыши в более ранний период истец не представил.
Видеозаписи, представленные истцом, на которых зафиксирован факт протечки крыши в арендуемом помещении, также датированы ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ
Доводы представителя истца ФИО4 о том, что истец был освобожден от арендной платы в течение вышеуказанных трех месяцев в качестве компенсации морального вреда за отсутствие водоснабжения, никакими доказательствами не подтверждены и представителем ответчика не признаны.
Кроме того, истец ФИО6 не представил суду доказательств того, что возможность получения им доходов от сдачи имущества в субаренду существовала реально, не подтвердил документально совершение им конкретных действий и сделанных с целью сдачи части помещения в субаренду приготовлений, направленных на извлечение доходов. Так, к арендодателю за согласием на сдачу части помещения в субаренду истец не обращался, договора субаренды, соответственно, ни с кем не заключал.
Показания свидетеля ФИО2, пояснившей, что к ФИО4 обращалась женщина, желающая открыть пошивочный цех в арендуемом ФИО6 помещении, но отказалась от этого помещения по причине протечки потолка, таким доказательством не являются, поскольку, как указано выше, истец согласия у арендодателя на заключение такого договора субаренды не получал. Доказательств того, что истец обсуждал с потенциальным субарендатором условия договора субаренды, не представлено. Свидетель ФИО2 не сообщила суду о том, какие меры принял непосредственно истец для заключения договора субаренды, а также не пояснила, в какой период вышеуказанная женщина осматривала помещение.
Таким образом, из показаний свидетеля ФИО2 не следует, что единственным препятствием для заключения договора субаренды помещения являлось не устранение арендодателем протечки крыши.
Также, учитывая, что истец ни до ДД.ММ.ГГГГ не использовал для извлечения доходов такую форму отношений, как заключение договоров субаренды части арендуемого им помещения, суд приходит к выводу, что действия истца по предъявлению исковых требований о взыскании упущенной выгоды за вышеуказанный период являются злоупотреблением правом с его стороны с целью уменьшения задолженности по арендной плате, взысканной с него решением Московского районного суда г. Рязани от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, на основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО6 следует отказать в полном объеме.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО6 к Администрации муниципального образования – Ермишинский муниципальный район Рязанской области о взыскании компенсации на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме <данные изъяты> и упущенной выгоды в виде неполучения дохода от сдачи находящегося в аренде у истца нежилого помещения в субаренду за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Кадомский районный суд Рязанской области в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья О.Н. Коробкова
