Дело № 2- 85/2018
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
24 января 2018 года г. Чита
Ингодинский районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Венедиктовой Е.А., при секретаре Федоровой Е.Н., с участием прокурора Ленченко Н.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Д.Я.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании убытков, снятии с регистрационного учета, выселении, взыскании судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л
ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 04.10.2000 года между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, сделка удостоверена нотариусом А. Н.В. По условиям договора стоимость квартиры определена в размере 3600 долларов США, при этом предусмотрена рассрочка: покупатель обязан ежемесячно до 15.10.2010 года вносить оплату в рублях в сумме соответствующей 30 долларам США, по курсу ЦБ РФ на момент расчета. При этом договором предусмотрено, что в случае просрочки покупателем трех платежей в течение 12 месяцев, договор может быть расторгнуть по соглашению сторон либо по требованию продавца в судебном порядке. После подписания договора, квартира продавцом передана покупателю, последним принята.
Поскольку до настоящего времени покупателем не внесено ни единого платежа в счет оплаты приобретенной квартиры, истец, ссылаясь на нарушение покупателем условий договора, просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, выселить ответчиков из занимаемого жилого помещения и снять с регистрационного учета, в том числе в связи с незаконной регистрацией в спорной квартире без согласия собственника-истца.
Кроме того, в связи с неисполнением ответчиками обязанности по содержанию квартиры и внесению коммунальных платежей, в отношении истца - как собственника спорного жилого помещения, был вынесен судебный приказ о взыскании задолженности по платежам в фонд капитального ремонта в размере 9484,19 руб., расценивая указанную сумму как понесенные убытки по вине ответчиков, истец просит взыскать с них указанную сумму. Также просит взыскать с ответчиков судебные расходы связанные с оплатой услуг представителя 25 000, оформлением нотариальной доверенности 1500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.
В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, при этом пояснил, что ранее не обратился в суд с данным иском, так как сначала уехал за пределы г. Читы и не намеревался возвращаться, потом жалел ответчицу и её детей, однако в настоящее время ему негде жить и после того как он узнал, что квартира до настоящего времени не переоформлена на ФИО2, он решил вернуть её (квартиру) себе.
Ответчик ФИО2 и её представитель ФИО4 заявленные требования не признали, указав на то, что ФИО2 в счет оплаты долга по договору займа заключенного с Судаковым и Д., последним были переданы две квартиры, принадлежащие ФИО2 по адресу: <адрес>, а в счет разницы стоимости ФИО2 в свою очередь была отдана квартира по <адрес>. Однако в силу юридической неграмотности ответчица согласилась на заключение при передаче квартиры договора купли-продажи, а не иного договора. О том, что в данном случае не имел место договор купли-продажи, говорит и тот факт что Судаковым так и не был передан ответчице номер счета, на который необходимо было вносить денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры. Также заявили о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку право требовать расторжения договора у истца возникло в январе 2001 года, однако своим правом он не воспользовался до 2017 года. Представили письменные возражения, доводы которого поддержали.
Ответчик ФИО3, действующая за себя и как законный представитель несовершеннолетнего Д. Я.А. заявленные требования не признала, привела аналогичные доводы.
Выслушав стороны, мнение прокурора, указавшего на отсутствие оснований для удовлетворения иска, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
04.10.2000 года между ФИО1- продавец и ФИО2- покупатель заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> сделка удостоверена нотариусом А. Н.В.
По условиям договора стоимость квартиры определена в размере 3600 долларов США. Договором предусмотрено что указанная сумма подлежит уплате продавцу в срок до 15.10.2010 года равными платежами в рублях, соответствующими 30 долларам США, по курсу ЦБ РФ на момент расчета до 15 числа каждого месяца, при этом платежи вносятся на лицевой счет продавца в Читинской банке СБ РФ, сообщенный дополнительно.
С момента подписания договора обязанность продавца по передаче, покупателя- по принятию квартиры считается исполненной.
Пунктом 8 Договора предусмотрено, что право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты, переход права собственности подлежит регистрации после внесения покупателем покупной цены. При этом бремя по содержанию квартиры с 01.10.2000 года несет покупатель (п. 11).
Также условиями договора (п. 10) предусмотрено, что в случае просрочки покупателем внесения платежей три раза в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию продавца в судебном порядке.
В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5).
Согласно пункту 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).
В силу статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2).
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункт 4).
Судом установлено, что основанием процессуальной позиции ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 04.10.2000г. явился факт неуплаты покупателем денежных средств за объект недвижимости по договору.
Однако, доказательств тому, что ФИО1 не была уплачена стоимость приобретаемого по возмездной сделке имущества по вине покупателей не представлено. Напротив, ФИО1 по его собственному утверждению, практически сразу после заключения сделки выехал за пределы Забайкальского края не имея намерения возвращаться. Указанные обстоятельства подтверждаются и сведения о нахождении ФИО1 в розыске по 26.03.2012 года.
Более того, истец обратился с настоящим иском только 13.11.2017 г., а именно после того, как, согласно его пояснениям, узнал о вынесении в отношении него судебного приказа о взыскании задолженности по оплате в фонд капительного ремонта, так как до этого полагал, что спорная квартира уже переоформлена на ФИО2.
Установленные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о том, что претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст. ст. 486, 489 ГК РФ, до обращения в суд истец не предъявлял, тем самым, не считая свои права нарушенными, о чем также свидетельствует и его бездействие по предоставлению номера банковского счета (реквизитов) для внесения платежей по договору в безналичной форме, и не обращения к принудительному взысканию оплаты по договору.
Исходя из чего, суд полагает, что требования о расторжении договора купли-продажи по основаниям, приведенным истцом не имеется.
Поскольку оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, учитывая что в спорное жилое помещение ответчики были вселены на законных основаниях как покупатели жилого помещения на которых в том числе была возложена обязанность по его содержанию, суд соглашаясь с позицией прокурора не находит оснований для выселения ответчиков и снятии их с регистрационного учета в спорном жилом помещении, в том числе и в связи с тем, что в соответствии с ФЗ «О регистрации» суд не является органом в чьи полномочия входит регистрация граждан по месту жительства (пребывания) и снятие их с данного учета.
Требования в части взыскания с ответчиков убытков в сумме неоплаченных платежей в фонд капительного ремонта в сумме 9484 рублей истец не поддержал в судебном заседании, ссылаясь на то, что указанные расходы он еще не понес, поскольку не произвел оплату.
В связи с чем, указанные требования в силу изложенного, а также недоказанности несения заявленных убытков также удовлетворению не подлежат.
Наряду с вышеизложенным суд считает возможным согласиться с доводами стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи квартиры, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого кодекса.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Из приведенных положений ГК РФ о сроке исковой давности следует, что для разрешения вопроса об исчислении срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, суду необходимо установить начальный момент течения данного срока, то есть день, когда ФИО1 узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Установлено, что договор купли-продажи заключен 04.10.2000 года, согласно условиям договора срок первого платежа наступил 15 октября 2000 года, а право требования о расторжении договора, в соответствии п. 10 Договора, возникло у истца 16 декабря 2000 года. Таким образом, истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права не позднее 01 января 2001 года, а в суд с иском обратился лишь 13.11.2017 года, то есть за пределами срока исковой давности. При этом, ходатайств о восстановлении пропущенного процессуального срока истцом не заявлено, на наличие уважительных причин пропуска не указано.
В силу вышеприведенных норм, пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд через Ингодинский районный суд г. Читы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.А. Венедиктова
