к делу № 2-4070/2023
УИД: 23RS0058-01-2023-005105-65
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 декабря 2023 г. г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ткаченко С.С.,
при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Главова А.А. к Асоян Р.О. о расторжении соглашения о намерениях, аннулированию записи о государственной регистрации права,
УСТАНОВИЛ:
Главнова А.А. обратилась в суд с иском к Асояну Р.О., в котором просит расторгнуть соглашение о намерениях от 01 сентября 2015 г., заключенное между истцом и ответчиком; аннулировать (признать недействительной) запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ
Исковые требования мотивированы тем, что 01 сентября 2015 г. между истцом и ответчиком заключено соглашение о намерениях, согласно условиям которого Асоян Р.О. обязался построить собственными силами и средствами жилой дом на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в долевой собственности истца и ответчика (по ? доле у каждого), после чего ответчик должен был предоставить в собственность истцу <данные изъяты>, а истец обязался передать в собственность ответчика 1/2 долю принадлежащего ей земельного участка. Однако истцу стало известно, что ответчик в нарушение условий соглашения, на указанном земельном участке зарегистрировал право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, что является для истца существенным условием нарушения договора. Указывает, что до настоящего времени условия соглашения не исполнены, 11 июля 2023 г. ответчику направлена претензия, однако, ее требования последним игнорируются. Считает, что по своей сути соглашение является предварительным договором купли-продажи (мены) и подлежит расторжению, в связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств. Поясняет, что ответчиком в рамках заключенного соглашения построен жилой дом и произведена государственная регистрация права собственности на него, однако, иные условия соглашения ответчиком не исполнены. Фактически право собственности на жилой дом зарегистрировано только за ответчиком, хотя он расположен на земельном участке, находящемся в долевой собственности и истца, и ответчика.
В судебное заседание истец Главнова А.А. не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, обеспечила явку представителя.
Представитель истца Главновой А.А. – Ткачев С.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования иска поддержал. Пояснил, что согласно заключенному соглашению ответчик обязался построить на земельном участке истца жилой дом площадью 800 кв.м и передать его в собственность истца, а истец должна была передать в собственность ответчика ? долю земельного участка. На сегодняшний день на земельном участке построен дом площадью 266 кв.м, выполнить соглашение не представляется возможным, дом построен с нарушением градостроительных норм. В связи с чем просит расторгнуть соглашение и аннулировать запись государственной регистрации права.
Ответчик Асоян Р.О. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, обеспечил явку представителя.
Представитель ответчика Асояна Р.О. – Магдесян Г.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал. Указал, что в долевой собственности истца и ответчика находится земельный участок, на котором возведен одноэтажный жилой дом, право собственности на дом зарегистрировано за Асояном Р.О. Жилой дом соответствует всем нормам и правилам. Подтвердил, что по соглашению между истцом и ответчиком последний за свой счет должен был выстроить дом большей площадью и передать в этом доме истцу <данные изъяты>. Однако после заключения соглашения выяснилось, что имеются препятствия для строительства в виде пресечения земельного участка с красными линиям. Ответчик предпринял меры для устранения указанного препятствия, в настоящее время красная линия убрана. По совету истца Асоян Р.О. обратился в ООО «Проект межевания и кадастра» для получения технической и проектной документации для строительства дома, разработка которой составила 916 000 рублей. 400 000 рублей были переданы в счет разработки документации, однако, до настоящего времени документация не изготовлена, деньги не возвращены. Считает, что действия ответчика подтверждают его намерение исполнить обязательства по соглашению. Отметил, что в досудебной претензии истец просила передать ей ? жилого дома.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи – Новойдарская А.В., действующая на основании доверенности, разрешение требований о расторжении соглашения о намерениях оставила на усмотрение суда, против удовлетворения требований об аннулировании регистрации пава собственности возражала.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела, причины неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, признав причины неявки лиц, участвующих в судебном заседании, неуважительными.
Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.56 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 8 Конституции Российской Федерации, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности Главной А.А. и Асояна Р.О. по ? доли у каждого (л.д. 14-17).
Право собственности Главной А.А. на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано 13 декабря 2005 г.
Право собственности Асояна Р.О. на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано 22 августа 2007 г.
16 июня 2008 г. Асояну Р.О. выдано разрешение на строительство №№, согласно которому на указанном земельном участке с разрешено строительство двух индивидуальных жилых домов: <адрес>
01 сентября 2015 г. между истцом и ответчиком заключено соглашение о намерениях (л.д.22-23), из которого следует, что на принадлежащем сторонам на праве общей долевой собственности земельном участке Асоян Р.О. намеревается собственными силами и средствами возвести жилой дом, общей площадью 800 кв.м, этажность – 3 этажа + чердак; после завершения строительства Главнова А.А. намеревается передать Асояну Р.О. принадлежащую ей ? долю земельного участка, а Асоян Р.О. намеревается передать Главновой А.А. в собственность площадь в указанном жилом доме <данные изъяты>.
Также указанным соглашением установлено, что его расторжение возможно только по взаимному письменному соглашению сторон или в судебном порядке (п.15); соглашение прекращает свое действие и обязательства сторон считаются полностью прекращенными и выполненными при наступлении обоих из ниже приведенных условий (п.16):
- в момент государственной регистрации права собственности Главновой А.А. на помещение второго этажа общей площадью 60 кв.м в жилом доме, построенном Асояном Р.О. на указанном земельном участке;
- в момент государственной регистрации права собственности Асояна Р.О. на земельный участок, указанный в п.1 настоящего соглашения.
В настоящее время в границах земельного участка с кадастровым номером № согласно сведениям ЕГРН расположен объект недвижимости с кадастровым номером №.
В соответствии с выпиской из ЕГРН здание, площадью 266 кв.м, с кадастровым номером № поставлено на кадастровый учет 25 ноября 2015 г. и является жилым домом с количеством этажей – 1, в том числе подземных – 0 (л.д.19-21).
10 декабря 2015 г. право собственности на жилой дом с кадастровым номером № зарегистрировано за Асояном Р.О., что подтверждается выпиской из ЕГРН и свидетельством о государственной регистрации права (л.д.18).
При этом согласно материалам регистрационного дела на объект недвижимости с кадастровым номером №, представленным ППК Роскадастр, 27 ноября 2015 г. Асоян Р.О. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество, приложив заявление от 27 ноября 2015 г., собственноручно составленное и подписанное Главновой А.А.
Из указанного заявления Главновой А.А. следует, что последняя дает свое согласие Асояну Р.О. на оформление в собственность жилого дома площадью 266 кв.м, по адресу: <адрес> финансовых и имущественных претензий не имеет.
Таким образом, судом установлено, что менее через 2 месяца после заключения спорного соглашения о намерениях, в соответствии с которым на принадлежащем сторонам земельном участке должен был построен трехэтажный жилой дом, площадью 800 кв.м, за Асояном Р.О. было зарегистрировано право собственности на одноэтажный, оконченный строительством жилой дом, площадью 266 кв.м. При этом из заявления Главновой А.А., предоставленного в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи при регистрации права собственности ответчика на одноэтажный жилой дом следует, что каких-либо имущественных и финансовых претензий (в том числе вытекающих из соглашения о намерениях от 01 сентября 2015 г.) истец не имеет.
Сведений о том, что жилой дом с кадастровым номером № возведен в рамках исполнения соглашения о намерениях суду не представлено.
Более того, из материалов дела следует, что Главнова А.А. обращалась с заявлением о проведении контрольных мероприятий на земельном участке с кадастровым номером № на предмет выявления самовольной постройки и использования земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования.
Ответом от 19 сентября 2023 г. №№ Управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края истцу разъяснено, что в соответствии с ч.4 ст.37 ГрК РФ, Определением ВС РФ №305-ЭС20-15754 по делу №А40-258644/2019 от 08 февраля 2021 г. основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка правообладателями земельных участков могут быть выбраны самостоятельно, а использование земельного участка как в соответствии с основным видом разрешенного использования, так и в соответствии со вспомогательным, не свидетельствует о нецелевом использовании такого объекта.
Исковых требований о признании объекта недвижимости с кадастровым номером № самовольной постройкой в рамках настоящего гражданского дела Главновой А.А. не заявлено, достоверных сведений о несоответствии жилого дома строительным, градостроительным и иным нормам и правилам не представлено.
Каких-либо иных доводов в подтверждение необходимости аннулирования записи о регистрации права, помимо того, что право на здание с кадастровым номером № зарегистрировано в рамках неисполненного соглашения о намерениях от 01 сентября 2015 г., истцом не приведено. При этом, как указывалось ранее, оснований полагать, что жилой дом с кадастровым номером № возведен вследствие исполнения спорного соглашения, у суда не имеется.
Согласно п. 52,58 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Из смысла указанных норм следует, что оспорено в судебном порядке может быть зарегистрированное право, а не запись о государственной регистрации. Оспаривание зарегистрированного права означает именно разрешение вопроса о праве, а не признание недействительным исключительно записи о регистрации права.
Основанием для внесения в ЕГРН изменений в записи о праве собственности ответчика на здание с кадастровым номером № может являться решение суда, разрешающего вопрос о праве последнего.
Однако каких-либо требований, касающихся права собственности Асояна Р.О., истцом не заявлено.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Главной А.А. об аннулировании (признании недействительной) запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ
Разрешая требования истца о расторжении соглашения о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из нижеследующего.
Пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Соглашение о намерениях - документ, в котором стороны закрепляют свое желание сотрудничать друг с другом в определенной сфере или заключить конкретный договор.
Законом такое соглашение не предусмотрено, однако, стороны вправе заключить его в силу п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Называться оно может по-разному: соглашение о намерениях, меморандум о сотрудничестве, протокол о намерениях.
Юридическая сила соглашения о намерениях зависит от его содержания. Если в нем лишь декларируется стремление сотрудничать друг с другом, то такое соглашение ни к чему не обязывает стороны.
В силу положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ), необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Если сделка предполагает переход права собственности на недвижимую вещь (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), то в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Соглашением сторон, о расторжении которого просит истец, закреплено намерение сторон о возникновении новых правоотношений (прав и обязанностей) для сторон в рамках еще не существующих договоров, при этом какие именно договоры должны быть заключены, в какие сроки, соглашением не предусмотрено.
Таким образом, суд полагает, что оспариваемое соглашение о намерениях является лишь выражением воли о будущих условиях соглашения, которые предложили стороны, и, вопреки мнению истца, не может быть рассмотрено как предварительный договор купли-продажи (мены).
В соответствии с п. 15 соглашения о намерениях от 01 сентября 2015 г. установлено, что его расторжение возможно только по взаимному письменному соглашению сторон или в судебном порядке.
Главнова А.А. обратилась к Асояну Р.О. с досудебной претензией от 11 июля 2023 г., в которой предлагала в течение 5-ти календарных дней подписать соглашение о расторжении соглашения о намерениях от 01 сентября 2015 г., а также произвести регистрацию 1/2 доли домовладения с кадастровым номером № на ее имя.
Факт направления и получения указанной претензии сторонами не оспаривается.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд полагает, что применительно к соглашению о намерениях использование ст.450 Гражданского кодекса РФ о расторжении договора по инициативе суда возможно в случае, если второй стороной будет доказано несение ущерба в следствие неисполнения соглашения о намерениях.
Вместе с тем, каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении Главновой А.А. ущерба суду не представлено. Так, истец встречного исполнения по спорному соглашению о намерениях Асону Р.О. не предоставляла, сведений об упущенной выгоде или реальных убытках истца не имеется, доводов о том, каки именно нарушено право истца соглашением о намерениях, исковое заявление не содержит и не указано представителем истца в судебном заседании.
Таким образом, суд не усматривает оснований для расторжения соглашения о намерениях от 01 сентября 2015 г., отказывая в удовлетворении соответствующих исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Главнова А.А. (паспорт серии №№) к Асоян Р.О. (паспорт серии №№) о расторжении соглашения о намерениях, аннулировании записи о государственной регистрации права – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 декабря 2023 г.
Председательствующий: С.С. Ткаченко
На момент публикации не вступило в законную силу
