Дело № 3а-257/2022
УИД: 27OS0000-01-2022-000263-17
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
29 сентября 2022 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Унтевской Е.Л.,
при секретаре Пациора Д.А.,
с участием представителя административного истца Митрофанова А.В., представителя административного ответчика КГКУ «Хабкрайкадастр» Бандориной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Взлет»» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
ООО «Специализированный застройщик «Взлет»» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости:
- с кадастровым номером №, общей площадью 14 240 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка),
- с кадастровым номером №, общей площадью 7 690 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).
В обоснование заявленных требований общество указало, что согласно акту об утверждении кадастровой стоимости КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» № АОКС 27/2022/000080 от 23 марта 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 46 191 854,4 руб., а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 23 543 242,6 руб..
Отчетом об оценке от 30 мая 2022 года № З-257-22Х рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 26 813 920 руб..Отчетом об оценке от 30 мая 2022 года № З-256-22Х рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 16 256 660 руб..
Общество является собственником указанных объектов недвижимости, налоговой базой в отношении которых при исчислении земельного налога является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Просило установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2021 года равной их рыночной стоимости:
- с кадастровым номером № в размере 26 813 920 руб.;
- с кадастровым номером № в размере 16 256 660 руб..
Определением судьи Хабаровского краевого суда от 19 августа 2022 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено КГКУ «Хабкрайкадстр», заинтересованного лица привлечена администрация г. Хабаровска.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «Специализированный застройщик «Взлет»» Митрофанов А.В. на удовлетворении заявленных требований настаивал.
Представитель административного ответчика КГКУ «Хабкрайкадастр» Бандорина Е.Н. поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях, не возражала относительно удовлетворения заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости и просила отказать в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела уведомлены надлежащим образом. Так как явка лиц, участвующих в деле, не является обязательной в силу закона и не признана судом таковой, причины их неявки не являются уважительными, суд рассмотрел административное дело в их отсутствие.
В письменном отзыве Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю указало на отсутствие у Управления заинтересованности в исходе рассмотрения настоящего дела, в связи с чем, правовую оценку требований административного истца оставило на усмотрение суда.
В письменном отзыве (основном и дополнительном) КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» не возражает относительно реализации истцом права на установление кадастровой стоимости спорных земельных участков равной их рыночной стоимости. Указывает на то, что согласно представленным отчетам об оценке от 30 мая 2022 года допущенное при установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером № расхождение с рыночной стоимостью в размере 42%, с кадастровым номером № расхождение с рыночной стоимостью в размере 31% укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и как следствие, не нарушает прав административного истца. Вместе с тем, просит отказать в удовлетворении требований административного истца о взыскании судебных расходов.
В письменном отзыве администрация г. Хабаровска указывает на то, что в случае установления кадастровой стоимости спорных земельных участков равной их рыночной стоимости значительно уменьшится поступление налоговых доходов в местный бюджет.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, ООО «Специализированный застройщик «Взлет»» на праве собственности владеет земельным участком площадью 14 240 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 05 марта 2021 года (номер регистрации №).
ООО «Специализированный застройщик «Взлет»» на праве собственности владеет земельным участком площадью 7 690 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 05 марта 2021 года (номер регистрации №).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В соответствии с порядком, установленным статьей 16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость объектов недвижимости: с кадастровым номером № была определена по состоянию на 01 января 2021 года в размере 46 191 854,4 руб., с кадастровым номером № была определена по состоянию на 01 января 2021 года в размере 23 543 242,36 руб. актом КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» № АОКС 27/2022/000080 от 23 марта 2022 года.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суд. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об измененной кадастровой стоимости (часть 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
ООО «Специализированный застройщик «Взлет» является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Общество имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящихся в его собственности земельных участков, поэтому вправе обратиться в суд с такими требованиями. С таким административным иском общество обратилось 02 августа 2022 года.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 2 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № проведена оценщиком ООО «Профи Оценка» Зражевской А.И. (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 01 апреля 2019 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», реестровый номер 2668, гражданская ответственность оценщика и общества застрахованы), о чем 30 мая 2022 года ею подготовлен отчет № З-257-22Х.
Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. В нем указаны дата составления и порядковый номер, основания для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2021 года – на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 2 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».
Согласно отчету от 30 мая 2022 года № З-257-22Х для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, так как им была собрана достаточная и достоверная информация о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами на рынке. От использования иных методов оценки в рамках сравнительного подхода, от применения затратного и доходного подходов оценщик обоснованно отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа (страницы 43-47 отчета).
Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуют применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12-14 ФСО № 1).
Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единиц сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому. Оценщик также должен согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам и обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 10 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: - передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; - условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); - условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); - условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); - вид использования и (или) зонирование; - местоположение объекта; - физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; - экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, иные характеристики); - наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; - другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО № 7).
В отчете об оценке от 30 мая 2022 года № З-257-22Х указано, что для анализа рынка земельных участков, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик самостоятельно исследовал рынок за период с 01 января 2020 года по 01 января 2021 года, использовав открытые источники информации – интернет сайты с предложениями о продаже объектов недвижимости и сдачи их в аренду FarPost.ru и Avito, Ruads.org.
Проанализировав фактическое использование земельного участка указал на то, что использование объекта оценки соответствует основному виду разрешенного использования; его местоположение - в градостроительных зонах Ц-2 (зона центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня) и Ж-4 (зона многоэтажной жилой застройки), значительное удаление от центра города (на общественном транспорте без пересадок можно доехать до центра (ул. Ленина) за 35-40 минут; транспортная доступность высокая; в пределах 500 м от объекта расположены детский сад, школы, аптека и другие объекты социальной инфраструктуры.
Подбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, категория и назначение земельного участка, выставляющееся право на объект, дата продажи/предложения, площадь.
Оценщиком выявлено 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определение их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете. Характеристики отобранных объектов-аналогов представлены в таблице 4 отчета.
Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости прав собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода были скорректированы путем применения корректировок: «на дату продажи (предложения)», «на условия рынка (условия продажи/предложения)», «на вид права», «на местоположение», «на площадь».
Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения других корректировок представлены в отчете, а также приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 51-55 отчета, таблицы 6-9 отчета).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариаций, в доверительный диапазон вошли скорректированные стоимости всех четырех объектов-аналогов, которые использованы в дальнейшем расчете.
При согласовании полученных результатов итоговая рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2021 года для земельного участка с кадастровым номером № составила 26 813 920 руб..
Содержание отчета об оценке от 30 мая 2022 года № З-257-22Х позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подробного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, судом не установлено.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № проведена оценщиком ООО «Профи Оценка» Зражевской А.И. (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 01 апреля 2019 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», реестровый номер 2668, гражданская ответственность оценщика и общества застрахованы), о чем 30 мая 2022 года ею подготовлен отчет № З-256-22Х.
Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. В нем указаны дата составления и порядковый номер, основания для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2021 года – на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 2 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».
Согласно отчету от 30 мая 2022 года № З-256-22Х для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, так как им была собрана достаточная и достоверная информация о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами на рынке. От использования иных методов оценки в рамках сравнительного подхода, от применения затратного и доходного подходов оценщик обоснованно отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа (страницы 43-47 отчета).
В отчете об оценке от 30 мая 2022 года № З-256-22Х указано, что для анализа рынка земельных участков, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик самостоятельно исследовал рынок за период с 01 января 2020 года по 01 января 2021 года, использовав открытые источники информации – интернет сайты с предложениями о продаже объектов недвижимости и сдачи их в аренду FarPost.ru и Avito, Ruads.org.
Проанализировав фактическое использование земельного участка указал на то, что использование объекта оценки соответствует основному виду разрешенного использования; его местоположение - в градостроительных зонах Ц-2 (зона центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня) и Ж-4 (зона многоэтажной жилой застройки), значительное удаление от центра города (на общественном транспорте без пересадок можно доехать до центра (ул. Ленина) за 35-40 минут; транспортная доступность высокая; в пределах 500 м от объекта расположены детский сад, школы, аптека и другие объекты социальной инфраструктуры.
Подбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, категория и назначение земельного участка, выставляющееся право на объект, дата продажи/предложения, площадь.
Оценщиком выявлено 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определение их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете. Характеристики отобранных объектов-аналогов представлены в таблице 4 отчета.
Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости прав собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода были скорректированы путем применения корректировок: «на дату продажи (предложения)», «на условия рынка (условия продажи/предложения)», «на вид права», «на местоположение», «на площадь».
Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения других корректировок представлены в отчете, а также приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 51-55 отчета, таблицы 6-9 отчета).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариаций, в доверительный диапазон вошли скорректированные стоимости всех четырех объектов-аналогов, которые использованы в дальнейшем расчете.
При согласовании полученных результатов итоговая рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2021 года для земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:30736 составила 12 256 660 руб..
Содержание отчета об оценке от 30 мая 2022 года № З-256-22Х позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подробного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, судом не установлено.
При указанных обстоятельствах суд признает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем, заявленные административным истцом требования являются, по мнению суда, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Как указано в статье 12 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Понесенные участниками административного судопроизводства издержки подлежат возмещению при условии, что они были обусловлены их фактическим процессуальным поведением на стадии рассмотрения дела судами (пункт 1, 4, 10, 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).
Таким образом, универсальный принцип присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, не исключает дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» указал (пункт 31), что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-п признаны несоответствующими Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости; и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
Следовательно, имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Установление кадастровой стоимости равной рыночной, являясь законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. А особенности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равной их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении права лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Поэтому решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые не имеют противоположных с административным истцом юридических интересов, и действовали в пределах своих полномочий.
Таким образом, разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суду необходимо учитывать, укладывается ли расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с установленной его рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
В порядке проведения государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2021 года в размере 46 191 854,4 руб.; рыночная стоимость этого объекта на ту же дату определена в размере 26 813 920 руб., что на 42% меньше кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 01 января 2021 года в порядке проведения государственной кадастровой оценки, составляет 23 543 242,6 руб.; рыночная стоимость этого объекта на ту же дату определена в размере 16 256 660 руб., что на 31% меньше кадастровой стоимости. По мнению суда, такое отличие установленной кадастровой стоимости объектов от их рыночной стоимости укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов, полученных по итогам проведения массовой государственной кадастровой оценки и индивидуальной оценки. Это не дает оснований для вывода о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Такая разница в стоимости объекта, по мнению суда, не является значительной.
ООО «Специализированный застройщик «Взлет», в данном случае, реализовал свое право, предусмотренное законом, на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а принятие решения об удовлетворении исковых требований не может быть признано принятым против кого-либо из административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов.
Кроме того, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел также возможно учесть соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости.
ООО «Специализированный застройщик «Взлет» с 05 марта 2021 года является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных в пределах городского округа «Город Хабаровск».
Решением Хабаровской городской Думы от 23 ноября 2004 года № 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск», которым определены налоговые ставки.
Поскольку видом разрешенного использования земельных участков, согласно выписок из ЕГРН, является – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), то налоговая ставка для уплаты налога на спорное имущество рассчитывается в размере 0,3 % от кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 2 Положения о местных налогах).
Таким образом, сумма налога, которую за год должен уплатить собственник объекта недвижимости:
- с кадастровым номером №, определенная от кадастровой стоимости 46 191 854,4 руб., равна 138 575,56 (46 161 854,4 х 0,3%). После вступления в законную силу решения суда об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (26 813 920 руб.) – годовая сумма налога составит 80 441,76 руб. (26 813 920 х 0,3%). Ежегодная выгода составит 58 133,8 руб. (138 575,56 – 80 441,76).
- с кадастровым номером №, определенная от кадастровой стоимости 23 543 242,6 руб., равна 70 629, 73 (23 543 242,6 х 0,3%). После вступления в законную силу решения суда об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (16 256 660 руб.) – годовая сумма налога составит 48 769,98 руб. (16 256 660 х 03,%). Ежегодная выгода составит 21 859,75 руб. (70 629, 73 – 48 769,98).
Ежегодная выгода за два спорных земельных участка по уплате налога составит 79 993, 55 руб..
В соответствии с часть 4 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной оценки.
Таким образом, общая сумма выгоды до утверждения очередной кадастровой стоимости спорных земельных участков составит 319 974,20 руб., вместе с тем сумма заявленных к возмещению судебных расходов по данному делу равна 132 000 руб..
Соотношение ожидаемой налоговой выгоды и понесенных судебных расходов говорит о том, что размер налоговой выгоды значительно выше связанных с рассмотрением административного дела расходов. Это с очевидностью указывает на экономический эффект от обращения с административным иском в суд. Размер налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы) объектов недвижимости превышает размер понесенных административным истцом по делу судебных расходов. Значит, обращение в суд экономически целесообразно.
При таком положении, понесенные административным истцом при оспаривании кадастровой стоимости кадастровой стоимости спорных земельных участков судебные расходы не подлежат возмещению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 111, 112, 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Взлет»» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 14 240 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), равной его рыночной стоимости 26 813 920 рублей.
Установить утвержденную по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7 690 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) равной его рыночной стоимость 16 256 600 рублей.
Дата обращения с заявление о пересмотре кадастровой стоимости – 02 августа 2022 года.
В части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Взлет»» о взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья
Хабаровского краевого суда
