УИД: 27OS0000-01-2020-000250-24
Дело № 3а-13/2021
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
28 января 2021 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре П.С.Бритовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Азрос» к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
у с т а н о в и л:
ООО «Азрос» в административном исковом заявлении, поданном к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, оспаривает кадастровую стоимость земельных участков, находящихся по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами №. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что земельные участи были сформированы и поставлены на кадастровый учет 31.08.2018 года, вид разрешенного использования был определен как «фармацевтическая промышленность, обслуживание автотранспорта, объекты придорожного сервиса, объекты гаражного назначения, склады, обеспечение научной деятельности, коммунальное обслуживание». В соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр была определена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 08.11.2018 года в размере 21045719,5 рублей (кадастровый №) и 5929076,4 рублей (кадастровый №), которая применялась с 09.11.2018 года. Сведения об этом внесены в ЕГРН 09.11.2018 года. сохранились сведения об архивной кадастровой стоимости земельных участков по в размере 21 045 719,5 рублей (земельный участок № 1). На основании постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 24.06.2019 года № 1355-па вид разрешенного использования земельных участков был изменен, что повлекло за собой изменение в июле 2019 года их кадастровой стоимости. ООО «Азрос» владеет этими объектами недвижимости на праве собственности, является плательщиком земельного налога, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость земельных участков, определенная по состоянию на 08.11.2018 года, влияет на обязанность общества уплатить земельный налог в определенном размере. Поскольку рыночная стоимость этих объектов на эту же дату, согласно отчетам об оценке № 58-04/2020-2 и № 58-04/2020-1 от 16.07.2020 года, составляет 2 456 450 рублей (кадастровый №) и 796 320 рублей (кадастровый №), то общество считает, что вправе оспорить кадастровую стоимость, так как это влияет на размер земельного налога и дает ему право обратиться с заявлением о его перерасчете. В принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю отказала, сославшись на то, что оспариваемая кадастровая стоимость уже является неактуальной. ООО «Азрос» просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 08.11.2018 года: с кадастровым номером № - в размере 2 456 450 рублей, с кадастровым номером № - в размере 796 320 рублей.
Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2 возражал против удовлетворения требований административного истца, считая, что Правительство края не является надлежащим административным ответчиком. Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков была определена Управлением Росреестра по Хабаровскому краю в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Поэтому органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости является, это учреждение. Также считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям пунктов 13, 14 ФСО №1, пункту 20 ФСО №7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, положения которых определяют, что объекты-аналоги должны подбираться так, что бы исключить необходимость применять большое количество корректировок. Оценщиком отобраны объекты-аналоги, имеющие существенные отличия по одному из ценообразующих факторов - площадь. Применение оценщиком корректировки на площадь не исключает его обязанности по подбору объектов-аналогов, сходных объекту оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость.
Представители Управления Росреестра по Хабаровскому краю и администрации г.Комсомольска-на-Амуре, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, о дате и месте проведения судебного заседания, путем размещения соответствующих сведений на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание в их отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Представленные суду документы свидетельствуют, что сформирован и поставлен 31.08.2018 года на кадастровый учет земельный участок: кадастровый №; площадь 6730 кв.м.; категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – фармацевтическая промышленность (6.3.1), обслуживание автотранспорта (4.9), объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты гаражного назначения (2.7.1), склады (6.9), обеспечение научной деятельности (3.9), коммунальное обслуживание (3.1); адрес (местоположение): <адрес>,. Право собственности на этот объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости с 31.08.2018 года за ООО «Азрос» (номер государственной регистрации №).
Сформирован и 31.08.2018 года поставлен на кадастровый учет земельный участок: кадастровый №; площадь 1896 кв.м.; категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – фармацевтическая промышленность (6.3.1), обслуживание автотранспорта (4.9), объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты гаражного назначения (2.7.1), склады (6.9), обеспечение научной деятельности (3.9), коммунальное обслуживание (3.1); адрес (местоположение): <адрес>. Право собственности на этот объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости с 31.08.2018 года за ООО «Азрос» (номер государственной регистрации №).
В частях 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Частью 1 статьи 387, частью 1 статьи 388, частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ установлено, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 11.11.2005 года № 134 на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" с 01.01.2006 года введен земельный налог, утверждено Положение "О земельном налоге на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", которым устанавливались ставки земельного налога, порядок и сроки уплаты земельного налога и авансовых платежей, налоговые льготы, основания и порядок их применения, а также порядок и сроки предоставления налогоплательщиком документов, подтверждающих право на льготы или на уменьшение налоговой базы по земельному налогу. Решение утратило силу 02.11.2018 года.
Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17.10.2018 года № 89 (вступило в силу с 1 января 2019 года) установлен и введен в действие на территории города Комсомольска-на-Амуре земельный налог; утверждено Положение о местных налогах на территории города Комсомольска-на-Амуре, в том числе о земельном налоге. Положение применяется к организациям и физическим лицам - правообладателям земельных участков в границах города Комсомольска-на-Амуре, уплачивающим земельный налог, и определяет налоговые ставки, порядок уплаты налога для налогоплательщиков-организаций, налоговые льготы, основания и порядок применения налоговых льгот.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») были утверждены: -средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края; -средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) на территории Хабаровского края; -кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края.
Статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон «Об оценочной деятельности») определяет, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, не учтенных при проведении государственной кадастровой оценки, утверждена Управлением Росреестра по Хабаровскому краю на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, по состоянию на 08.11.2018 года в размере 21 045 719,50 рублей (кадастровый №) и 5 929 076,40 рублей (кадастровый №). Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09.11.2018 года, кадастровая стоимость применялась с 09.11.2018 года.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (часть 1 статьи 389, части 1, 2 статьи 390, абзацы первый и шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
ООО «Азрос», как собственник земельных участков, является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Следовательно, общество имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объектов налогообложения в размере, равном их рыночной стоимости. И, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, собственником которых является, путем обращения с таким заявлением в комиссию или в суд.
Как указано в части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 (принятом в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утверждены: -средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края; -средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) на территории Хабаровского края; -кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края. Приказ действует с 24.09.2018 года.
Постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 24.06.2019 года № 1355-па вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:22:0011404:2908 и 27:22:0011404:2909 изменен на условно разрешенный «Магазины». После изменения качественных характеристик объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН 15.07.2019 года и 12.07.2019 года (соответственно), Управление Росреестра по Хабаровскому краю, на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42, определило кадастровую стоимость этих объектов недвижимости: с кадастровым номером № – по состоянию на 15.07.2019 года; с кадастровым номером № – по состоянию на 12.07.2019 года. Сведения о вновь утвержденной кадастровой стоимости земельных участков внесены в ЕГРН в тот же день.
ООО «Азрос» обратилось 16.07.2020 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании утвержденной по состоянию на 08.11.2018 года кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №. Уведомлениями комиссии от 22.07.2020 года № 09-20/9158 и № 09-20/9159 обществу отказано в принятии к рассмотрению документов по тем основаниям, что кадастровая стоимость земельных участков не является актуальной, поэтому не может быть оспорена. В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости юридическое лицо обратилось 01.12.2020 года.
Пунктом 4 статьи 57, пунктом 2 статьи 58, пунктом 1 статьи 397 Налогового кодекса РФ установлено, что подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки. Налог подлежит уплате налогоплательщиками-организациями в срок не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Авансовые платежи по налогу подлежат уплате налогоплательщиками-организациями в срок не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.
Статьей 391 Налогового кодекса РФ определено, что в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (часть 1.1).
Согласно части 2.1. статьи 52, части 1 статьи 78 Налогового кодекса РФ перерасчет сумм ранее исчисленного налога, указанного в пункте 1 статьи 15 (земельный налог) настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения либо возврату налогоплательщику. Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Часть 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» определяет, что положения пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.
Исходя из приведенных правовых положений, кадастровая стоимость, измененная на основании принятого после 1 января 2019 года решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Письмо ФНС России от 27.11.2018 года № БС-4-21/22899@ «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019»).
ООО «Азрос» ранее не оспаривали утвержденную по состоянию на 08.11.2019 года и ставшую архивной на день их обращения в суд кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №. Право на обращение с заявлением о перерасчете сумм уплаченного за 2018 и 2019 годы земельного налога ими не утрачено (земельный налог за 2018 год уплачен авансовыми платежами 02.05.2018 года, 18.07.2018 года, 16.10.2018 года и 23.01.2019 года). Исходя из этих обстоятельств, и, учитывая положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд считает, что административный истец не утратил право оспорить кадастровую стоимость объектов земельных участков, утвержденную по состоянию на 08.11.2018 года на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, и ставшую на день обращения с данным заявлением архивной, так как эта стоимость для него на эту дату является актуальной (с учетом возможности обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчете уплаченного земельного налога).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254.
Оценка рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № произведена оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО3 (является с 13.12.2007 года членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 0000710), имеет стаж работы в оценочной деятельности 15 лет; имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; профессиональная деятельность застрахована), о чем 08.07.2020 года им составлены отчеты об оценке № 58-04/2020-1 и № 58-04/2020-2.
Изучив содержание отчетов об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. В них указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчеты пронумерованы постранично, прошиты, скреплены печатью, подписаны оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 08.11.2018 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).
В отчетах об оценке № 58-04/2020-1 и № 58-04/2020-2 от 08.07.2020 года указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, поскольку располагал достоверной и достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, которая позволила ему учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно в отчете обоснован (страницы 47-49, 58 отчетов).
Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).
В отчетах об оценке № 58-04/2020-1 и № 58-04/2020-2 от 08.07.2020 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади - которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал: вид разрешенного использования объектов оценки, указанным в ЕГРН – фармацевтическая промышленность (6.3.1), обслуживание автотранспорта (4.9), объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты гаражного назначения (2.7.1), склады (6.9), обеспечение научной деятельности (3.9), коммунальное обслуживание (3.1); текущее (фактическое) использование объектов оценки – под склады (по результатам визуального осмотра 10.06.2020 года); местоположение –Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре; действующие на дату оценки нормативные документы, регламентирующие виды размешенного использования земельных участков и территориальное зонирование в городе Комсомольске-на-Амуре; территориальную зону нахождения объектов - ПК-1 (зона размещения объектов производственного и коммунально-складского назначения), относится к производственным зонам города Комсомольске-на-Амуре. На основании полученных данных он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под промышленную (производственно-складскую) застройку (страницы 42-43, 45-46 отчетов).
Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик анализировал рынок земельных участков города Комсомольска-на-Амуре за период с 01.01.2016 года по 08.11.2018 года, используя открытые источники информации: портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.portal.rosreestr.ru), раздел «Мониторинг рынка недвижимости»; официальный сайт органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре, раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности»; информационные сообщения Комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.
Подбирая аналоги, оценщик анализировал сделки и предложения к продаже, представленные на открытом рынке, на предмет сопоставимости объекту оценки по основным критериям: тип объекта - не застроенный земельный участок; категория земель - только земли населенных пунктов; выставлявшееся право на объект - только право собственности; дата продажи (предложения) - с 01.01.2016 года по 08.11.2018 года; условия продажи (торг) – на открытом рынке (фактические сделки, либо информация о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах); местоположение земельного участка - нахождение в разных районных города, так как в каждом районе имеются производственные градостроительные зоны, такие как ПК-1 и ПК-2; расположение относительно магистралей - только те, в отношении которых можно установить конкретный адрес или кадастровый номер; площадь участка - без ограничений; вид разрешенного использования - предназначенные под строительство нежилых объектов промышленного назначения (производственных комплексов, складов). Как объекты-аналоги не могли быть использованы земельные участки, расположенные в общественно-деловых и жилых зонах г.Комсомольска-на-Амуре.
Оценщиком отобрано 4 объекта-аналога – единых для оценки двух земельных участков. Сравнивая объекты оценки с объектами-аналогами, оценщик выявил имеющиеся у них различия по ценообразующим факторам, которые скорректировал путем применения корректировок: «на дату продажи (предложения)», «на условия продажи (торг)», «на местоположение», «на расположение относительно автомагистралей», «на площадь».
Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты изложены в отчетах на страницах 42-44, 51-57, в таблицах 3.3, 5.1-5.3.
Проведя проверку выборки на однородность объектов-аналогов, согласование и проверку полученных результатов расчета, оценщик определил итоговую рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 08.11.2018 года в размере: для земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011404:2908 - 2 456 450 рублей; для земельного участка с кадастровым номером № - 796 320 рублей.
Вопреки доводам административного ответчика Правительства Хабаровского края, различие в площади объектов-аналогов между собой и с объектами оценки было устранено применением соответствующей корректировки, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельных участков, заявленную истцом и подтвержденную отчетами об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, административными ответчиками не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельных участков этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
В силу статьей 2, 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Позиция административного ответчика Правительства Хабаровского края, что этот орган не может являться административным ответчиком по данному делу, не заслуживает внимания, по мнению суда. Такая позиция не соответствует положению статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно статье 24.20. Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В частя 1, 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ указано, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого земельного участка. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на земельный участок, исчисление суммы налога в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Если возникновение права собственности на земельный участок произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение указанного права произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права (часть 7 статьи 396 Налогового кодекса РФ).
Так как земельные участки с кадастровыми номерами № образованы в течение налогового периода – 31.08.2018 года, и сведения об их кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 09.11.2018 года, и эта стоимость применялась как налоговая база до дня внесения сведений о новой кадастровой стоимости, утвержденной в результате очередной государственной кадастровой оценке, то установленная решением суда кадастровая стоимость земельных участков действует с 09.11.2018 года (с даты, на которую она была определена) и до, соответственно, 15.07.2019 года и 12.07.2019 года (даты внесения сведений о вновь утвержденной кадастровой стоимости).
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
р е ш и л:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Азрос» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – фармацевтическая промышленность (6.3.1), обслуживание автотранспорта (4.9), объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты гаражного назначения (2.7.1), склады (6.9), обеспечение научной деятельности (3.9), коммунальное обслуживание (3.1), площадь 6730 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.11.2018 года в размере 2 456 450 рублей. Период применения кадастровой стоимости с 09.11.2018 года и по 15.07.2019 года.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 16 июля 2020 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – фармацевтическая промышленность (6.3.1), обслуживание автотранспорта (4.9), объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты гаражного назначения (2.7.1), склады (6.9), обеспечение научной деятельности (3.9), коммунальное обслуживание (3.1), площадь 1896 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.11.2018 года в размере 796 320 рублей. Период применения кадастровой стоимости с 09.11.2018 года и по 12.07.2019 года.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 16 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Решение в окончательной форме принято 02 февраля 2021 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская
