Дело № 3а-64/2020
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
26 июня 2020 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.В.Сидоренко,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
ФИО1 в административном исковом заявлении просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгового дома «Мандарин» (нежилое здание), находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, утверждённую по состоянию на 29.06.2012 года, в размере его рыночной стоимости. В обоснование своих требований она сослалась на то, что является собственником этого нежилого здания и плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Постановлением Правительства Хабаровского края утверждена кадастровая стоимость этого объекта недвижимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере 24 389 972 рублей, о чем 08.02.2013 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости. В соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. По ее заказу была произведена оценка объекта капитального строительства и его рыночная стоимость по состоянию на 29.06.2012 года определена в размере 4 050 000 рублей, что значительно ниже размера утвержденной кадастровой стоимости. Полагает, что при таких обстоятельствах она вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Определением суда от 28.05.2020 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края.
Административный истец и его представитель, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованного лица администрации городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края в судебное заседание не явились. Эти лица были уведомлены о возбуждении административного дела (путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела), были уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания (путем направления им судебного извещения и размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда). Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав их неявку без уважительной причины, провел судебное заседание в их отсутствие.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2 (доверенность от 27.03.2020 года сроком действия по 31.12.2019 года) в судебном заседании не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. В отчете указано, что при проведении оценки оценщик применил затратный подход (метод сравнительной единицы). В соответствии с п. 18 ФСО № 1 затратный подход является совокупностью методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Исходя из содержания пункта 24 ФСО № 7, рыночная стоимость объекта капитального строительства, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается с учетом стоимости прав на земельный участок. В нарушение этих положений, рыночная стоимость нежилого здания оценщиком рассчитана затратным путем без учета стоимости прав на земельный участок, на котором размещается объект оценки. А значит, рыночная стоимость объекта оценки занижена и не может считаться достоверной. Информация, приведенная в таблице 23 на странице 34 отчета ничем не подтверждена, скриншоты её источников к отчету не приобщены.
Административный ответчик также читает, что установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срок, для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, пропущен административным истцом без уважительной причины. Сведения о кадастровой стоимости объекта капитального строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 года, с данным иском ФИО1 обратилась в суд только 30.03.2020 года – по истечении пятилетнего срока. Пропущенный срок может быть восстановлен при наличии объективных причин, исключающих возможность гражданина обратиться в суд. Но административный истец доказательства наличия уважительных причин его пропуска не представил и на их наличие не ссылается.
В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не согласился с предъявленными требованиями. Считает, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, так как в силу положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета на территории Хабаровского края осуществляется органом регистрации права – Управлением Росреестра по Хабаровскому краю. В силу положений приказа Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации права» учреждение наделено полномочиями только по загрузке содержащихся в документах, поступивших для осуществления государственного кадастрового учета, а также в порядке межведомственного информационного взаимодействия, основных и дополнительных сведений об объекте недвижимости в ФГИС ЕГРН. Также он заявил о пропуске срока, установленного для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные административным истцом письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Представленные суду документы подтверждают, что ФИО1 владеет на праве собственности объектом капитального строительства – торговым домом «Мандарин», назначение – нежилое здание, количество этажей – 2, площадь 378,5 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 27.02.2008 года (номер регистрации №).
В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).
Законом Хабаровского края от 28.07.2004 года № 208 «О наделении поселковых, сельских муниципальных образований статусом городского, сельского поселения и об установлении их границ" статусом городского поселения в Ванинском муниципальном районе Хабаровского края наделено муниципальное образование рабочий поселок Октябрьский.
Решением Совета депутатов городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района от 13.11.2014 года № 46 на территории городского сельского поселения с 01.01.2015 года введен налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, особенности определения налоговой базы, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения отдельными категориями налогоплательщиков.
Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 27:04:0301004:538 определена по состоянию на 29.06.2012 года в размере 24 389 972 рублей, о чем 08.02.2013 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Таким образом, она имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящегося в ее собственности объекта капитального строительства в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», она вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения с соответствующим иском в суд.
Довод административных ответчиков, что административный истец на день обращения с данным иском в суд – 30.03.2020 года, утратил право оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости, утвержденную по состоянию на 29.06.2012 года, ставшую архивной, так как истек установленный законом пятилетний срок для обращения с таким заявлением, суд находит несостоятельным и не принимает во внимание.
Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.
Результаты кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр по состоянию на 29.06.2012 года, и сведения об этом 08.02.2013 года внесены в Государственный кадастр недвижимости. Следовательно, пятилетний срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости истек 08.02.2018 года. С данным заявлением административный истец обратился в суд 30.03.2020 года. Ранее с таким заявлением в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости она не обращалась.
Заявляя ходатайство о восстановлении срока для оспаривания кадастровой стоимости, ФИО1 указала, что с данным административным иском обратилась в суд, так как намерена произвести перерасчет налога на имущество физических лиц, подлежащего уплате за 2017, 2018 и 2019 календарные годы.
Налог на имущество физических лиц подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговым периодом признается календарный год. Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом (пункт 4 статьи 57, пункт 2 статьи 58, статья 405, часть 1 статьи 409 Налогового кодекса РФ).
Согласно части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ и Закона Хабаровского края от 30.09.2015 года № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», налоговая база в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером № определяется исходя из его кадастровой стоимости с 01.01.2017 года.
Часть 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ, действующей с 03.08.2018 года) предусматривает, что в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Согласно части 2.1. статьи 52, части 1 статьи 78 Налогового кодекса РФ перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 (транспортный налог) и пунктах 1 и 2 статьи 15 (земельный налог и налог на имущество физических лиц) настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения либо возврату налогоплательщику. Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Часть 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» определяет, что положения пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.
Исходя из приведенных положений закона, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года, и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Письмо ФНС России от 27.11.2018 года № БС-4-21/22899@ «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019»).
Суд, учитывая, что ФИО1 ранее не оспаривала утвержденную по состоянию на 29.06.2012 года кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, и право на обращение с заявлением о перерасчете сумм ранее исчисленного за 2017-2019 годы налога на имущество физических ли ею не утрачено - прошло менее трех лет со дня, когда этот налог подлежал уплате (срок уплаты налога за 2017 года истек 03.12.2018 года, срок уплаты налога за 2018 года истек 03.12.2019 года, срок уплаты налога за 2019 года истекает 01.01.2020 года), и исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», считает, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр, и ставшую на день обращения с данным заявлением архивной. Эта кадастровая стоимость является для административного истца на эту дату актуальной (с учетом возможности обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчете уплаченного земельного налога). Ходатайство ФИО1 о восстановлении срока, установленного законом на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков подлежит удовлетворению.
Довод административных ответчиков, что приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утверждена новая кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № утверждено в размере 8 775 466,60 рублей, о чем 03.02.2020 года внесены сведения в ЕГРН, поэтому административный истец утратил право оспаривать архивную кадастровую стоимость объекта налогообложения, утвержденную по состоянию на 29.06.2012 года, суд находит несостоятельным.
Приказ министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 вступил в силу с 01.01.2020 года. Исходя из положений Налогового кодекса РФ, он подлежит применению для целей налогообложения не ранее 01.01.2020 года. Следовательно, принятие этого приказа не исключает обязанность ФИО1 уплатить налог на имущество физических лиц за 2019 года (срок его уплаты наступает 01.01.2020 года), который будет исчисляться из утвержденной по состоянию на 29.06.2012 года кадастровой стоимости объекта. Также этот приказ не исключает право административного истца обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчёте уже уплаченного налога на имущество физических лиц, исчисленного из кадастровой стоимости объектов налогообложения, которая была утверждена иным актом исполнительного органа субъекта Российской Федерации.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости торгового дома «Мандарин» (нежилое здание), площадь 378,5 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый номер №, по заказу ФИО1 оценщиком ООО «Центра экспертизы и оценки «Церта» ФИО3 (имеет диплом о профессиональной переподготовке «Специалист в оценочной деятельности», имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является с 11.09.2018 года членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» (регистрационный номер 2577), гражданская ответственность застрахована в Страховом акционерном обществе «ВСК») проведена его оценка, о чем 23.12.2019 года составлен отчет № 1854-12-2019-С/27.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Изучив содержание отчета об оценке от 23.12.2019 года № 1854-12-2019-С/27, суд приходит к выводу, что отчет соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание каждого объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и руководителем ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта»», скреплен печатью исполнителя. Рыночная стоимость объекта определялась по состоянию на 29.06.2012 года, на эту же дату утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Подпунктом «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, установлено, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В пункте 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В отчете об оценке от 23.12.2019 года № 1854-12-2019-С/27 указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик выбрал затратный подход, в рамках которого применил метод сравнительной единицы, как наиболее сбалансированный по трудозатратам и точности расчетов. От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода, от применения доходного и сравнительного подходов оценщик отказался. Описание выбора подхода оценки и примененного в его рамках метода, причины отказа от других подходов и методов подробно изложены в отчете (страницы 42-46).
Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18 – 20 ФСО № 1).
Как указано в пункте 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: -расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; -определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; -определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; -других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).
Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).
Материалы дела свидетельствуют, что Торговый дом «Мандарин» веден в эксплуатацию в феврале 2008 года. Здание имеет: фундамент – ленточные сборные ФБС; стены и их наружная отделка – бетонные фундаментные блоки, деревянные брусовые; перекрытия – железобетонные многопустотные плиты, деревянные балки; кровля – ондулин. Группа капитальности – КС-4; площадь 37805 кв.м., объем 1 410,00 куб.м..
В отчете об оценке указано, что оценщик, используя основные базисные стоимостные показатели оцениваемого объекта, и источник информации Справочник «общественные здания-2010. Укрупненные показатели стоимости строительства» «КО-ИНВЕСТ», 2010 год, произвел подбор аналога исходя из материалов конструктивных элементов здания, класса конструктивной системы, класса качества и объема.
В качестве объекта аналога использован аналог 03.08.022 «ФИО4 от 1 до 2 этажей» общей площадью 2300-400 кв.м., класс конструкцтивной системы КС-4, класс качества premium.
Для определения величины прибыли предпринимателя оценщик использовал журнал «Справочник оценщика недвижимости» (2012 год), в котором опубликованы аналитические материалы ФИО5 «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости». Исследования рынка недвижимости определяют на ближайший год и на последующие пять лет прибыль предпринимателя при инвестиции в строительство офисно-торговых объектов в среднем по рынку 22-24%. С учетом типа объекта оценки, оценщик применил средневзвешенное значение прибыли предпринимателя – 23 %.
Оценщик внес корректировки: «на регионально-экономические условия», «на коэффициент перехода цен», «по учету прибыли предпринимателя». Он также произвел расчеты физического износа (0,7 %) и совокупного износа. Расчет и описание корректировок подробно изложены в отчете на страницах 46-54 и в таблицах 29-33.
Произведя согласование полученных результатов, оценщик определил итоговую рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 29.06.2012 года в размере 4 050 00 рублей.
Суд считает, что представленный отчет об оценке полностью соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. По мнению суда, определенная в отчете итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Отчет оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в отчете об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату установления кадастровой стоимости – на 29.06.2012 года.
Положения Отчета опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях подпункта «г» пункта 24 ФСО №7 – рыночная стоимость объекта оценки определена без учета стоимости земельного участка, на котором здание находится.
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в котором указано (пункт 4), что для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508 утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4), который является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Согласно этому стандарту (пункты 3, 5) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Целью проводимой оценщиком оценки нежилого здания с кадастровым номером 27:04:0301004:538 являлся не общий случай определения рыночной стоимости объекта, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая была определена только в отношение объекты недвижимости, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Согласно содержащимся в ЕГРН сведениям нежилое здание с кадастровым номером 27:04:0301004:538 поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект, без учета стоимости земельного участка, на котором он расположен.
Оценщик, исходя из цели и задачи оценки, обоснованно определил рыночную стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, на котором размещен объект оценки.
Не соглашаясь с отчетом об оценке представитель Правительства Хабаровского края сослался на отсутствие в отчете документов, позволяющих проверить достоверность информации, приведенной в таблице 23 на странице 34, которая, по его мнению, была использована при расчете прибыли предпринимателя. Суд не может согласиться с такой позицией, поскольку она не нашла своего подтверждения.
Исследуя рынок и социально-экономические характеристики территории, на которой расположен объект оценки, оценщик оценивал динамику предложения нежилой недвижимости периферийных районов Хабаровского края по каждому кварталу 2011 года. Сведения о динамике цен приведены в таблице 23 на странице 34 отчета. Полученные оценщиком сведения позволили ему сделать вывод, что стоимость коммерческой недвижимости по всем группам населенных пунктов в периферийных районах имеет общую тенденцию к снижению с увеличением площади объектов недвижимости. Наличие подобной тенденции свидетельствует о необходимости расчета так называемой «поправки на масштаб».
При расчете рыночной стоимости объекта оценки «поправка на масштаб» не применялась, коэффициент прибыли предпринимателя был определен с учетом значения корректировки, сведения о которой получены из общедоступного источника информации - журнала «Справочник оценщика недвижимости» (2012 год), в котором опубликованы аналитические материалы ФИО5 «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости».
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ФИО1 обратилась в суд 30.03.2020 года, ранее в суд или в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости она не обращалась. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной по состоянию на 29.06.2012 года, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 года. С 01.01.2020 года утверждена новая кадастровая стоимость этого объекта, сведения о которой внесены в ЕГРН.
Поскольку, в соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, и основанием для таких изменений являются решения суда, принятые после 01.01.2019 года, то установленная судом кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № действует с 01.01.2017 года (даты, с которой налоговая база налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения) и до 01.01.2020 года (даты начала применения новой утвержденной кадастровой стоимости).
Разрешая требования административного истца об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» обязанности внести в ЕГРН изменения о размере кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд не нашел оснований для их удовлетворения.
Согласно частям 4 и 5 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства РФ под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд. Административными ответчиками могут быть органы государственной власти, иные государственные органы, органы местного самоуправления, избирательные комиссии, комиссии референдума, иные органы и организации, наделенные отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностные лица, государственные и муниципальные служащие. В случаях, установленных настоящим Кодексом, административными ответчиками могут быть граждане, их объединения и организации, не обладающие государственными или иными публичными полномочиями в спорных правоотношениях.
Пленум Верховного Суда РФ в постановление от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил (пункт 7), что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. Суд привлекает к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда (статья 47 и часть 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ).
В Федеральном законе от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статьи 24.11, 24.12, 24.17, 24.20) указано, что под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе: -принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; -утверждение результатов определения кадастровой стоимости; -внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. После утверждения результатов определения кадастровой стоимости, сведения об этом направляются в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, который в свою очередь, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав. Получив сведения о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В части 1 статьи 3 Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указано, что государственный кадастровый учет, ведение Единого государственного реестра недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457 утверждено Положение о которой. Территориальным органом федеральной службы на территории Хабаровского края является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, которое привлечено к участию в деле как административный ответчик.
В соответствии с приказом Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделена отдельными полномочиями органа регистрации прав.
Таким образом, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является органом, осуществляющим государственный кадастровый учет и ведение Единого государственного реестра недвижимости, а действует по поручению Росреестра в пределах круга установленных им полномочий.
Управление Росреестра по Хабаровскому краю является административным ответчиком по данному делу. В силу положений закона на этот орган возложена обязанность - вносить в ЕГРН изменения о характеристиках объектов недвижимости, принятых на учет, в том числе о размере кадастровой стоимости. Поэтому оснований возлагать такую же обязанность на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не имеется. В связи с этим в удовлетворение требований к этому ответчику ФИО1 надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
р е ш и л:
Административное исковое заявление ФИО1 ФИО10 к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – Торгового дома «Мандарин» (нежилое здание), площадь 378,5 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере 4 050 000 рублей, на период с 01 января 2017 года и до 01 января 2020 года.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30 марта 2020 года.
ФИО1 в удовлетворении требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции- судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда Е.А. Бузыновская
